Reguleringsplan for Torvhustjørna 1 Reguleringsbestemmelser GNR: 42 BNR: 1 Sund kommune PlanID: Saksnr: Dato: 20.12.2012 Siste revisjon: 13.03.2013 1. Generelt. 1.1 Bestemmelsene gjelder for reguleringen av Torvhustjørna 1. Avgrensingen for planen er vist med stiplet linje på plankart i målestokk 1:1000, datert 20.12.2012. 1.2 Innenfor planområdet skal de enkelte områder utnyttes i samsvar med angivelse på plankartet og disse bestemmelsene. 1.3 Etter at planen med tilhørende bestemmelser er vedtatt, kan det ikke gjøres gjeldende privatrettslige avtaler som er i strid med planen og dens bestemmelser. 1.4 Innenfor rammen av Plan- og bygningsloven med forskrifter kan kommunen gjøre mindre vesentlige unntak fra reguleringsbestemmelsene dersom særskilte grunner taler for dette. 1.5 Ved siden av disse reguleringsbestemmelsene, gjelder Plan- og bygningsloven, kommunen sine vedtekter til denne loven og departementet sine byggeforskrifter. 1.6 Hele planområdet skal ha god estetisk utforming og med respekt tilpasses naturgitte og bebygde omgivelser i henhold til Sund kommune sine retningslinjer for Estetikk og byggjeskikk i plan- og byggjesaker. 1.7 Prinsippet om tilgjengelighet skal legges til grunn for hele planområdet. Dette omfatter tilkomst til boligene, lekeplass, uteoppholdsarealer samt at boligene skal tilrettelegges på en slik måte at de kan benyttes av alle, inkludert de med nedsatt fysisk funksjonsevne. 1.8 Ubebygd areal skal få en tiltalende utforming ved opparbeiding. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad ivaretas. 1.9 Private uteoppholdsarealer og felles uteoppholdsarealer for lek, rekreasjon etc. skal ikke ha støynivå over L (den) 55dB
2. Reguleringsformål. Plan- og bygningsloven 12-5: Bebyggelse og anlegg 12-5 nr.1 - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, BF1 BF2. - Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, BK1 BK14. - Boligbebyggelse blokkbebyggelse, BB. - Øvrige kommunaltekniske anlegg, f_øk1 f_øk5 - Lekeplass, f_lek1 f_lek6 - Næring/tjenesteyting, N/T - Uteoppholdsareal f_ U1 f_u5 Samferdsel og teknisk infrastruktur 12-5 nr.2 - Vei, f_vei1 f_vei6 - Fortau, f_f1 - f_f5 - Gang- og sykkelveg, f_gs1 f_gs6 - Annen veggrunn grøntanlegg, f_avg1 f_avg2 - Parkeringsplasser, f_p1 - f_ P4 Grønnstruktur 12-5 nr.3 - Grønstruktur, f_g Bruk og vern av sjø og vassdrag 12-5 nr.3 - Friluftsområde i sjø og vassdrag, FSV med tilhørende strandsone Hensynssoner 11-8 a (jf.12.6) - Frisikt 3. Felles bestemmelser og rekkefølgekrav 3.1 Utbyggingstakt. 3.1.1 Utbygging skal ikke skje før 75 % av tidligere godkjente planer i området er utbygd. Kommunestyret kan endre dette etter særskilt søknad. 3.1.2 Planområdet kan bygges ut i etapper felt for felt, fellesområder knyttet til hvert felt skal bygges ut i takt med dette i henhold til 3.2-3.5. 3.2 Vei, f_vei1 f_vei6. 3.2.1 Før det blir gitt brukstillatelse skal det være bygd vei og fortau frem til det feltet det søkes brukstillatelse for. 3.2.2 Ferdigstilling av veier før det gis brukstillatelse for felt: f_vei1 og f_vei2 - BK1, BK2 og BK3. f_vei3 - BK4, BK5, BF1 og BF2. f_vei4 - BB. f_vei5 - BK9, BK10 og BK11. f_vei6 - BK6, BK7, BK8, BK12, BK13 og BK14.
3.3 Gang- og sykkelvei, f_gs1 f_gs6. 3.3.1 Før det blir gitt brukstillatelse skal gang- og sykkelvei ferdigstilles. 3.3.2 Ferdigstilling av gang- og sykkelvei før det gis brukstillatelse for felt: f_gs1 f_gs3 - BK1, BK2, BK3, BK4, BK5, BK6, BK7, BK8, BK9, BK10, BK11, BK12, BK13, BK14, BF1, BF2 og BB. f_gs4 - BB eller senest innen 50 % av boligene i planområdet er bygget ut. f_gs5 - BK6 eller senest innen 80 % av boligene i planområdet er bygget ut. f_gs6 - BK6 eller senest innen 80 % av boligene i planområdet er bygget ut. 3.4 Lekeplasser, f_ Lek1 f_lek6. 3.4.1 Lekeplassene er felles for hele planområdet. 3.4.2 Før det blir gitt brukstillatelse for de enkelte feltene skal nærliggende lekeplass være ferdig opparbeidet. 3.4.3 Ferdigstilling av lekeplass før det gis brukstillatelse for felt: f_lek 1 - BK1, BK2 og BK3. f_lek2 - BK4, BK5, BK10, BK11, BF1 og BF2. f_lek3 - BK7, BK8, BK9, BK12, BK13 og BK14. f_lek4 - BB eller senest innen 50 % av boligene i planområdet er bygget ut. f_lek5 og f_lek6 - BK6 eller senest innen 80 % av boligene i planområdet er bygget ut. 3.5 Øvrige kommunaltekniske anlegg. f_øk1 f_øk6. 3.5.1 Øvrige kommunaltekniske anlegg er felles for hele planområdet. 3.5.2 Før det blir gitt brukstillatelse for de enkelte feltene skal nærliggende f_ ØK være opparbeidet med postkassestativ og parkering for bosspann. 3.5 Vann og avløp. Det blir ikke gitt byggetillatelse før godkjent vann og avløpsledning er ført frem til det aktuelle felt. 3.6 Barnehage- og skolekapasitet. Det skal dokumenteres at barnehage- og skolekapasiteten er tilfredsstillende ved innsendelse av byggesøknad. 3.7 Uteoppholdsarealer. Alle uteoppholdsarealer innen hvert felt skal være ferdig opparbeidet før boligene innen feltet kan tas i bruk. 3.8 Kulturminner. Dersom det blir funnet kulturminner i planområdet, skal alt arbeid stanses umiddelbart og fylkeskommunen ved kulturavdelingen skal bli varslet om funn.
4. Bebyggelse og anlegg. 4.1 Byggegrenser. 4.1.1 Bygninger skal plasseres i områdene for bebyggelse, f_u/n/b, N/T, BF, BK og BB. 4.1.2 Bygninger skal plasseres innenfor angitte byggegrense som vist på reguleringskart. 4.2 Bebyggelsens utforming. 4.2.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, BF1. 4.2.1.1 På BF skal det bygges frittliggende eneboliger. 4.2.1.2 Maksimal utnyttelsesgrad for hver tomt er % - BYA = 30 %. 4.2.1.3 Bygningen kan ha inntil to etasjer. 4.2.1.4 Tak skal utformes som flatt tak, diagonalt pulttak eller pulttak med flere takflater. Helling på tak skal ikke overstige 10 grader. 4.2.1.5 Maksimal gesimshøyde er 5 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.1.6 Maksimal mønehøyde er 6 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.1.7 Bygningene skal ha kledning av tre og/eller naturstein. Fargen på bygningene skal være innenfor fargespekteret av stedsbundne naturlike farger eller trekledning som får utvikle naturlig patina. 4.2.1.8 Boligene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget med tanke på høyde og plassering. 4.2.1.9 Parkering skal løses på egen tomt. 4.2.1.10 Hver bolig skal ha en garasje i tillegg oppstillingsplass for minst 1 bil. 4.2.1.11 Garasjen skal harmonere med boligen i farger og materialbruk, tak skal utformes som flatt tak eller pulttak med maksimal helling på 10 grader. 4.2.2 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, BF2. 4.2.2.1 På BK15 skal det bygges konsentrert småhusbebyggelse i form av en tomannsbolig. 4.2.2.2 Maksimal utnyttelsesgrad er % - BYA = 35 %. 4.2.2.3 Bygningen skal ha èn etasje og ha tilgjengelig tilkomst fra parkering. 4.2.2.4 Tak skal utformes som flatt tak, diagonalt pulttak eller pulttak med flere takflater. Helling på tak skal ikke overstige 30 grader. 4.2.2.5 Maksimal gesimshøyde er 8 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.2.6 Maksimal mønehøyde er 9 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.2.7 Bygningene skal ha ytterkledning av tre og/eller naturstein. Fargen på bygningene skal være innenfor fargespekteret av stedsbundne naturlike farger eller trekledning som får utvikle naturlig patina. Det kan etableres mindre partier i fasadene med kontrasterende materialer og/eller farger. 4.2.2.8 Boligene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget med tanke på høyde og plassering. 4.2.2.9 Parkering skal løses innenfor feltet. Hver boenhet skal ha parkeringsmulighet for 2 biler. 4.2.2.10 Carport kan integreres i boligene.
4.2.3 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, BK1 BK7. 4.2.3.1 På BK1 BK7 skal det bygges konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus. 4.2.3.2 Maksimal utnyttelsesgrad for hvert felt er % - BYA = 45 %. 4.2.3.3 Bygningene kan ha inntil to etasjer. 4.2.3.4 Tak skal utformes som flatt tak, diagonalt pulttak eller pulttak med flere takflater. Helling på tak skal ikke overstige 30 grader. 4.2.3.5 Maksimal gesimshøyde er 8 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.3.6 Maksimal mønehøyde er 9 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.3.7 Bygningene skal ha kledning av tre og/eller naturstein. Fargen på bygningene skal være innenfor fargespekteret av stedsbundne naturlike farger eller trekledning som får utvikle naturlig patina. Det skal etableres mindre partier i fasadene med kontrasterende materialer og / eller farger, disse skal bidra til å gi hver enhet og rekke et eget uttrykk samtidig som det binder rekkene sammen. 4.2.3.8 Boligene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget med tanke på høyde og plassering. 4.2.3.9 Parkering skal løses innenfor hvert felt. Hver bolig skal ha parkeringsmulighet for 2 biler. 4.2.3.10 Carport kan integreres i boligene. 4.2.4 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, BK10 BK14. 4.2.4.1 På BK10 BK14 skal det bygges konsentrert småhusbebyggelse i form av firemannsboliger. 4.2.4.2 Maksimal utnyttelsesgrad for hvert felt er % - BYA = 45 %. 4.2.4.3 Bygningene kan ha inntil to etasjer. 4.2.4.4 Hver enhet skal kun gå over èn etasje og ha tilgjengelig tilkomst fra parkering. 4.2.4.5 Tak skal utformes som flatt tak, diagonalt pulttak eller pulttak med flere takflater. Helling på tak skal ikke overstige 30 grader. 4.2.4.6 Maksimal gesimshøyde er 8 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.4.7 Maksimal mønehøyde er 9 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.4.8 Bygningene skal ha kledning av tre og/eller naturstein. Fargen på bygningene skal være innenfor fargespekteret av stedsbundne naturlike farger eller trekledning som får utvikle naturlig patina. Det kan etableres mindre partier i fasadene med kontrasterende materialer og/eller farger. 4.2.4.9 Boligene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget med tanke på høyde og plassering. 4.2.4.10 Parkering skal løses innenfor hvert felt. Hver boenhet skal ha parkeringsmulighet for 2 biler. 4.2.4.11 Carport kan integreres i boligene. 4.2.5 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, BK8 og BK9. På BK8 BK9 kan det bygges enten rekkehus tilsvarende det som er angitt i 4.2.3 eller firemannsboliger tilsvarende det som er angitt i 4.2.4.
4.2.6 Boligbebyggelse blokkbebyggelse, BB. 4.2.6.1 På BB skal det bygges boliger i form av blokkbebyggelse. 4.2.6.2 Maksimal utnyttelsesgrad for feltet er % - BYA = 35 %. 4.2.6.3 Bebyggelsen kan oppføres i inntil 5 etasjer inkludert parkeringsdekke. 4.2.6.4 Bygningsmassen kan oppføres som ett eller flere volum. 4.2.6.5 Tak skal utformes som flatt tak, diagonalt pulttak eller pulttak med flere takflater. Helling på tak skal ikke overstige 30 grader. 4.2.6.6 Maksimal gesimshøyde er 14 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.6.7 Maksimal mønehøyde er 15 meter regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.2.6.8 Bygningene skal ha kledning av tre og/eller naturstein/mur. Fargen på bygningene skal være innenfor fargespekteret av stedsbundne naturlike farger eller trekledning som får utvikle naturlig patina. Det kan etableres mindre partier i fasadene med kontrasterende materialer og/eller farger. 4.2.6.9 Det skal etableres et felles garasjeanlegg for hele anlegget i underetasje. Parkeringsdekningen skal være 1,5 biler per boenhet. 4.2.6.10 Boligene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget med tanke på høyde og plassering. 4.2.7 Maks antall boenheter per felt. BF1 - Inntil 1 boenheter. BF2 - Inntil 2 boenheter. BK1 - Inntil 5 boenheter. BK2 - Inntil 6 boenheter. BK3 - Inntil 3 boenheter. BK4 - Inntil 3 boenheter. BK5 - Inntil 9 boenheter. BK6 - Inntil 8 boenheter. BK7 - Inntil 5 boenheter. BK8 - Inntil 4 boenheter. BK9 - Inntil 4 boenheter. BK10 - Inntil 4 boenheter. BK11 - Inntil 4 boenheter. BK12 - Inntil 4 boenheter. BK13 - Inntil 4 boenheter. BK14 - Inntil 4 boenheter. BB - Inntil 30 boenheter. Sum - Inntil 100 boenheter. 4.2.8 Privat uteoppholdsareal. Hver boenhet skal ha et privat oppholdsareal på minimum 10m2 i form av balkong eller uteplass. 4.2.9 Stille side. Aller boliger skal ha en stille side der støybelastning ikke overstiger L(den) 55 db.
4.3 Lekeplasser, f_ Lek 1 f_lek 5. 4.3.1 f_lek1, f_lek2, f_lek3 og f_lek5 skal tilrettelegges med lekeareal for små barn, sandkasse og minimum 3 lekeapparater. 4.3.2 f_lek4 skal tilrettelegges med lekeareal for vannlek, sykling i tillegg til sandkasse og minimum 3 lekeapparater. Det skal utføres geologiske undersøkelser av bergveggen før den eventuelt sikres på tilfredsstillende måte. Det kan tilrettelegges for klatring. 4.3.3 f_lek6 skal tilrettelegges for lek med ball. 4.3.4 Tilkomst til alle lekeplasser skal være universelt utformet. 4.4 Næring/tjenesteyting, N/T. 4.4.1 På området N/T skal det etableres næringsvirksomhet og/eller tjenesteyting i form av håndverk, kunsthåndverk, galleri, kurs/konferanse, lettere bevertning eller lignende. 4.4.2 Maksimal utnyttelsesgrad for hvert felt er % - BYA = 45 %. 4.4.3 Bygningen kan ha inntil to etasjer. 4.4.4 Det tillates ikke næringsvirksomhet som kan være en belastning for boliger i området. Slik belastning kan være støy, lukt, stor trafikkbelastning eller lignende. 4.5 Uteoppholdsareal, f_u1 f_u5. 4.5.1 Områdene avsatt til uteoppholdsarealer (f_u), er felles for hele planområdet. 4.5.2 Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad ivaretas. 4.5.3 I f_u1 kan det etableres nødvendige tiltak i forhold til klatring/sikring i forbindelse med f_ Lek4. 4.5.4 I f_u1, f_u2 og f_u3 kan det etableres enkle tiltak for rekreasjon som for eksempel stier, benker eller lignende. 4.5.5 I f_u4 kan det etableres sti mellom f_vei3 og f_vei6. 4.5.6 I f_u5 kan det etableres sti og enkel tilrettelegging for akebakke. 4.6 Øvrige kommunaltekniske anlegg. f_øk1 f_øk6. 4.6.1 Arealene f_øk1 f_øk5 skal brukes til postkassestativ og oppstillingsplass for søppeldunker. 4.6.2 Arealene er felles for nærliggende boliger i byggeområdet. 4.6.3 Det kan føres opp levegger, skur eller mindre strukturer for skjerming av postkasser og søppeldunker. Disse må ikke komme i konflikt med frisiktsoner. 4.6.4 Områdene skal ha en tiltalende utforming. 4.6.5 I f_øk1 kan det etableres returpunkt. 4.6.6 Det kan plasseres transformatorkiosk i formålene f_øk1- f_øk6. 4.6.7 Transformatorkiosk og lysmaster skal plasseres så diskré som mulig. 4.6.8 Innenfor formålene f_øk1- f_øk6 kan det plasseres nødvendige bygg/anlegg for drift av vannforsyning og avløpsnett.
5. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 5.1 Vei. 5.1.1 Vei og avkjørsel til planområdet skal være som angitt på plankart. 5.1.2 Avkjørsler skal være oversiktlige og trafikksikre. 5.1.3 F_Vei1, f_ Vei2, f_vei4 og f_vei5 skal ha to felt og være toveiskjørt. 5.1.4 F_Vei3 og f_vei6 skal ha et felt og er enveiskjørte. Kjøreretning skal være i henhold til plankartet. 5.2 Fortau, f_ F1 f_f5. 5.2.1 Fortau skal anlegges som vist i plankartet. 5.2.2 Fortau skal etableres og ferdigstilles parallelt med veier i planområdet. 5.2.3 Der terrenget tillater det, skal stigningsforholdet for fortauet være mindre en 1:20. 5.3 Gang-/sykkelvei, f_gs1 f_gs6. 5.3.1 Gang-/sykkelveier skal anlegges som vist i plankartet. 5.3.2 Der terrenget tillater det, skal stigningsforholdet være mindre en 1:20. 5.4 Annen veigrunn grøntareal, f_ Avg1- f_avg2. 5.4.1 Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad ivaretas. 5.4.2 I f_avg1 kan det etableres nødvendige tiltak i forhold til støyskjerming. 5.5 Skjæringer og fyllinger. Skjæringer og fyllinger skal dekkes med jord og beplantes, eventuelt sikres med natursteinsmur, slik at de får et tiltalende utseende. 5.6 Parkering. 5.6.1 Beboerparkering skal løses innenfor hvert enkelt felt. Hver boenhet skal ha to parkeringsplasser. 5.6.2 Parkeringsfelt f_p1 - f_ P4 er felles gjesteparkering for planområdet. 5.6.3 Innen felt f_p1 kan N/T disponere opptil 60 % av parkeringsplassene. 5.6.4 F_P3 og f_p4 er kombinert besøksparkering for boligene i planområdet, småbåthavnen og badeviken sør for planområdet. 5.7 Annen teknisk infrastruktur. Ledningsføringer i forbindelse med eventuelle antenne- og kabelanlegg skal samordnes med anlegg for strømforsyning og telekommunikasjon. 6. Grønnstruktur, f_g. 6.1 I område med formål avsatt grønnstruktur er det ikke tillatt å etablere bebyggelse eller anlegg. Arealet skal ivaretas uten noen form for fysisk bearbeidelse. 6.2 Er det nødvendig å gjøre tiltak i forhold til nedgravning av ledninger eller lignende skal terreng og vegetasjon tilbakeføres. 6.3 I f_g kan det etableres nødvendige tiltak i forhold til støyskjerming, disse skal plasseres parralelt FV 201 langs FV 201.
8. Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. 8.1 Friluftsområde i vassdrag, FSV. Området skal benyttes som friluftsområde. Det tillates mindre utfylling og terrengbearbeidelse i forbindelse med tilrettelegging av f_ Lek4 og f_gs4. Om nødvendig kan vannet mudres opp for å tilrettelegge for badeplass i tilknytning til f_lek4. 9. Hensynssoner. 9.1 Frisiktsoner. Frisiktsoner skal være iht. plankart. Det er ikke tillatt å plassere noen form for anlegg, herunder parkering som vil overstige 0,5 m over fluktlinjen.