Velkommen til Lysejordet borettslag! Denne lille orienteringen er ment som et hjelpemiddel slik at du vet hvilke rettigheter og plikter du har i borettslaget vårt, enten du er ny her hos oss eller har bodd her en stund. Let og les i denne orienteringen når du er i tvil om noe. I husordensreglene finner du mer utfyllende informasjon. Finner du ikke svaret her, så er du alltid velkommen til å ta kontakt med styret.
2
Innhold Lysejordet borettslag... 4 OBOS... 4 Generalforsamling i Lysejordet... 4 Styret...4 Miljøutvalget... 5 Vaktmester... 5 Varme og ventilasjon... 5 Bygningsmessige endringer... 6 Innvendige borearbeider/montering... 6 Vedlikehold... 6 Utekraner... 8 Skader... 8 Forsikring... 8 Tyveri/innbrudd... 9 Brannsikkerhet...9 Fellesvaskeri... 9 Husdyr... 10 Trappevask... 10 Søppel... 10 Garasjen... 10 Trafikk... 11 Bruk og vedlikehold av utearealer... 11 Lekeplasser... 12 Dugnad... 12 Navneskilt... 13 Nøkler... 13 Kabel-TV... 13 Grilling... 13 HMS... 14 Informasjon... 14 Husordensregler... 14 3
Lysejordet borettslag Vårt borettslag heter Lysejordet borettslag og er ett av tre borettslag som ble oppført under prosjektet "Rett Vest". Naboborettslagene heter Elvefaret og Rønningen. Borettslaget består av 228 leiligheter og sto ferdig i 1979. Det er andelseierne i de enkelte borettslag som eier boligene og fellesanleggene og ikke OBOS. OBOS Oslo Bolig og Sparelag, OBOS, er det eldste og største boligbyggelag i landet med ca. 715 borettslag. OBOS har dels funksjon som boligbyggelag for nye boliger, og dels som forretningsfører for etablerte borettslag. Lysejordet borettslag har egen driftssekretær i OBOS som utfører de pålegg styret vedtar angående borettslagets drift. Det er OBOS som i kraft av forretningsførervervet bl.a. innkrever felles kostnader og foretar regnskapsførsel. Generalforsamling i Lysejordet Generalforsamlingen er borettslagets øverste myndighet. Ordinær generalforsamling avholdes hvert år innen 30. juni. Ekstraordinær generalforsamling holdes hvis styret, OBOS, revisor eller en tiendedel av andelseierne krever det. Styret Styret står for den daglige driften av borettslaget. Dette skjer selvsagt i samsvar med lover og vedtekter og etter de retningslinjer som generalforsamlingen trekker opp. Styret har eget styrerom utenfor garasjen i Vækerøveien 122. Her finner du også styrets postkasse hvor du kan legge beskjeder eller spørsmål til styret. I tillegg er det satt opp en postkasse ved garasjeinngangen ved traktorgarasjen og en ved innkjørsel til 4
garasjen. Alle henvendelser til styret skal skje skriftlig, unntatt når det oppstår akutte skader. Du kan også sende e-post til styret på adressen: lysejordet@chello.no Miljøutvalget Miljøutvalget har ansvaret for felles tilstelninger som juletrefest, St.Hansfeiring/bål m.m., for tiltak vedrørende felles utearealer (lekearealer, benker, gjerder m.v.) og for å arrangere dugnader. E-post til miljøutvalget sender du til adressen: miljo.lj@chello.no Vaktmester Vaktmestertjenesten ivaretas av NEAS. Ved akutte skader o.l. kan NEAS kontaktes på tlf. 67 40 10 00. Som regel treffer du vaktmesteren på styrerommet mellom 0630 og 0700 og mellom 1100 og 1130. Varme og ventilasjon Alle boligene har elektrisk oppvarming. I rekkehusene er ventilasjonen basert på naturlig gjennomstrømning. Frisk luft trekkes inn gjennom spalter over vinduet, og brukt luft suges ut gjennom ventilasjonskanalene. Dette innebærer at det er viktig at ventilasjonslukene står tilstrekkelig åpne. Ved mangelfull ventilasjon oppstår fuktskader i leiligheten. Ingen rom må stå avlukket eller helt uten varme i lengre tid i vinterhalvåret. Terrassehusleilighetene har mekanisk ventilasjon. Brukt luft suges ned i garasjehuset under terrassehusene der temperaturen ligger på ca. 10 grader som vinteren. NB! I terrassehusene må det ikke installeres kjøkkenvifte e.l. Ellers blåses din matlukt inn til naboen. Dette gjelder også rekkehus med "knottleiligheter". 5
Terrassehusleilighetene får varmtvann fra felles anlegg. Av hensyn til kapasiteten må oppvaskmaskin ikke kobles til varmtvannet. Det er ikke mulig å montere alternativ oppvarming i husene. Dette gjelder både ovn/peis, varmepumper og lignende. Et unntak er gasspeis som ikke krever særskilt avtrekk. Bygningsmessige endringer Bygningsmessige endringer krever samtykke fra styret. I praksis har det vært godtatt at indre endringer som bare berører den enkelte boenhet kan gjennomføres uten å søke styret, men andelseieren har selvsagt ansvar for at dette utføres på en forskriftsmessig måte. Særlig gjelder dette våtrom og elinstallasjoner. Alle utvendige endringer må godkjennes av styret, men det har vært godkjent at beboere skifter ut dører og vinduer med nye uten søknad så lenge dette ikke medfører eksteriørmessige endringer. Innvendige borearbeider/montering I flere leiligheter går det soilrør i veggen. Ved ominnrednings- og monteringsarbeider må man sjekke hvor disse rørene går. Særlig må man være påpasselig på kjøkkenet i rekkehusene. De fleste rør er ført over tak. Ved å sjekke hvor avluftingen på taket befinner seg, kan man få en pekepinn på hvor røret går. Vedlikehold Utvendig vedlikehold er borettslagets ansvar. De største utgiftspostene i så måte har vært utbedringer av vannlekkasjer fra enkelte tak, maling av utvendige murvegger samt beising av utvendig treverk. De siste årene har samtlige tak blitt utbedret og omtekket, slik at lekkasjeproblemene er sterkt redusert. 6
Beising av treverk har blitt gjort på dugnad noen ganger, sist i 2005. Styret setter pris på at beboerne holder utvendig fasade og annet treverk ved like. Ved behov kan beis fås utlevert hos vaktmesteren. Den enkelte beboer har ansvaret for gjerdet rundt egen forhage. Eksteriørmessige endringer er ikke tillatt. Andelseierens vedlikeholdsplikt ble tidligere regulert i leiekontrakten. Fra 15. august 2005 reguleres vedlikeholdsplikten av borettslagsloven 5-12, som sier: (1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand. (2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden. (3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar. (4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade. Det er etter loven adgang til å fastsette andre rammer for vedlikeholdsplikt enn det som framgår av loven, men slike regler er foreløpig ikke vedtatt hos oss. Praksis i borettslaget har vært at beboeren har ansvar for eget røropplegg fra og med inntak til og med egen vannlås. Borettslaget dekker likevel nødvendig utskifting av stoppekran i rekkehusleiligheter. Utskiftning av vinduer og dører har etter fast praksis vært beboernes ansvar. 7
Utbedring av skade på glass, porselen, vinduer, dører og eget røropplegg er innvendig vedlikehold og dermed andelseierens ansvar. Utekraner Utekran stenges med innvendig kran om vinteren, og ledningen nedtappes for å unngå frostskader på utvendige rør. Ledningen nedtappes ved åpning av plugg i kjøkkenbenk. Utekranen skal deretter stå åpen. Utekranene til rekkehusene er stort sett felles for to og to enheter. Skader Oppståtte skader som er borettslagets ansvar, meldes skriftlig til styret. Hvis det haster, for eksempel ved lekkasjer, kontaktes straks NEAS på tlf. 67 40 10 00. NEAS har fullmakt til å iverksette det som er nødvendig for å hindre videre skader. Forsikring Borettslagets bygninger er fullverdiforsikret med bygningskasko. Forsikringen dekker skade på inventar, for eksempel i forbindelse med lekkasjer, brann eller innbrudd. Forsikringen dekker ikke skader på glass og porselen. Dette må derfor dekkes gjennom borettshavernes hjemforsikring. 8
Tyveri/innbrudd Tyverier har forekommet både fra leiligheter og garasjer. Hjelp dine naboer og deg selv ved å holde øye med omgivelsene. Du må underrette styret om innbrudd og hærverk. Borettslaget har avtale med Norsk Vektertjeneste om vektertjeneste. Når beboerne har behov for assistanse fra bomiljøvekteren mellom kl. 18.00 og kl. 06.00, kan man ringe Norsk Vektertjeneste på telefonnr. 22 17 19 17. Brannsikkerhet Bygningsmassen er gjennomgående godt brannsikret. Rømningsveier er kontrollert og godkjent av brannvesenet. Det er viktig at ikke gjenstander sperrer trappeoppganger og korridorer i terrassehusene. Gjenstander som man ikke kjenner eieren til, vil bli fjernet. Heller ikke parkeringsplassen i garasjen må brukes til lagring av annet enn tilbehør til bilen. Brennbare ting, så som bensin og lignende må selvsagt ikke lagres i garasjen. Alle boliger er utstyrt med røykvarsler og brannslukker/brannslange. Vedlikehold av dette er beboerens ansvar. Skift batteri på røykvarsleren minst en gang i året og sjekk at varsleren virker. Brannslukker må minst en gang i året snus opp ned og ristes slik at ikke pulveret klumper seg. Fellesvaskeri Det er tre fellesvaskerier i terrasseblokkene (i nr. 118, 126 og 130). Vasketider er oppslått i vaskeriene. Vasketid reserveres ved å henge opp tildelt lås på vedkommende felt på tavlen i vaskeriet. Låsen må fjernes når vasketiden er benyttet. Betaling skjer med vaskerikort som du kjøper i nærbutikken, REMA 1000. 9
Husdyr Det er ikke tillatt med hund eller katt i borettslaget. Etter lov om borettslag 5 11 kan brukeren av leiligheten likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere. Begrunnet søknad skal i tilfelle sendes styret. Som regel vil styret kreve at naboer har hatt anledning til å uttale seg før søknaden avgjøres. Hvis det senere skulle komme klager på dyreholdet, kan samtykke omgjøres. Husdyr skal holdes under tilsyn utendørs. Vær særlig påpasselig med å forhindre at katter gjør fra seg i sandkassene! Trappevask Trappevask i terrassehusene utføres av beboerne etter egen turnusordning. For tiden er arbeidet satt bort til et vaskefirma for beboernes regning. Søppel Søppel pakkes godt inn før det kastes. Søppelrommet holdes rent og ryddig. Borettslaget har egne containere for papir/kartong og glass. Garasjen Garasjeporten åpnes med nøkkel eller automatisk portåpner (kan kjøpes hos vaktmester). Fartsgrensen i garasjen er 15 km/t. Bilen skal parkeres så nær innerveggen som mulig. Reparasjon og vask av biler i garasjen er ikke tillatt. Det er adgang til å leie ut garasjeplassen til andre beboere. Ønske om leie eller utleie kan gjerne annonseres på oppslagstavla på borettslagets hjemmesider. Utleier av garasjeplass plikter å underrette bruker om krav etc. fra styret. 10
Bod for sykkel- og mopedparkering finnes i garasjen. Boden må holdes ryddig. Det har enkelte ganger vært nødvendig å fjerne sykler som åpenbart er hensatt varig og som ingen vil vedkjenne seg ansvaret for. I slike tilfeller vil det bli varslet i god tid på forhånd ved rundskriv. Dessverre er garasjen utsatt for nedstøving om vinteren på grunn av piggdekkstøv. Garasjen blir rengjort minimum en gang hver vår. Trafikk Kjøring og parkering på gangveier er ikke tillatt uten for store transporter og handicap- og syketransport. Kjøring skal skje i gangfart. Ved transport av gjenstander som er for store til å bæres, kan du bruke særlig utplasserte traller i garasjen (kan låses opp med garasjenøkkel). Det er ikke tillatt for beboerne å parkere på gjesteplassene eller utenom oppmerkete felter. Bilen skal parkeres i garasjen. Inngangsdøren til garasjen skal alltid holdes låst. Motorsykler/mopeder parkeres på særskilt avsatt område i garasjen. Nøkkel fås hos vaktmester mot depositum. Bruk og vedlikehold av utearealer Fellesareal er stort sett områder som ligger utenfor eget gjerde. Mot vest går grensen for borettslagets eiendom ca. tre meter fra yttervegg. De fleste luker og planter også i nærområdet utenfor sitt areal, for eksempel utenfor eget gjerde eller bod, noe alle i borettslaget setter pris på. Vaktmesteren rekker ikke over alt. Vanlig vedlikehold av fellesareal blir normalt utført av vaktmesteren. Større arbeid blir gjerne utført på dugnad. Hver enkelt beboer har disposisjonsrett til og ansvar for vedlikehold og stell av egen hage og gangvei. I rekkehus med toppleilighet er det 11
vanlig at beboeren i toppleiligheten disponerer arealet under trappa, for eksempel til parkering av sykkel eller barnevogn. Fotballsparking på plener og gangvei er ikke tillatt. Fotballsparking henvises til ballplasser ved slalåmbakken. Den øvre gangveien i borettslaget er kommunal, mens den nedre tilhører borettslaget. Utvendig belysning i stolper er kommunal, mens belysning som er festet til vegger, tilhører borettslaget eller beboeren. Lekeplasser Det er fem lekeplasser innenfor borettslagets område. Lekeplassene ble sist kontrollert og godkjent av kommunen i 2004. Vaktmester fører jevnlig tilsyn med lekeplassene og påser at apparater m.v. er i forskriftsmessig stand. Hvis det likevel oppdages farlige mangler, så meld straks fra til vaktmester på tlf. 67 40 10 00. Dugnad Mange setter pris på den nære nabokontakten det er i borettslaget. Du vil snart merke at vi har et miljø hvor de fleste kjenner mange. Dugnad er en av måtene en blir kjent med naboene på. Hver vår og høst holdes dugnad for rengjøring og istandsetting av fellesareal. Ellers forekommer det at særlige tiltak, som vedlikehold av utemøbler, maling av treverk osv. blir utført på dugnad utenom de ordinære vår- og høstdugnadene. Det pleier å være god oppslutning og trivelig miljø på dugnadene. 12
Navneskilt Husk å skaffe navneskilt på postkasse og utgangsdør. Dette vil lette postverkets arbeid. For å få et enhetlig inntrykk, er det viktig at alle navneskilt på dørcalling og postkasse er av samme standard type. Snapp Service Røa, Vækerøveien 205, 0751 Oslo (i lokalene til MENY), kjenner de aktuelle skilttypene. Tlf til Snapp Service er 22 52 41 02 - e- post er: ro-stro@online.no De har også egne hjemmesider: www.snappservice.no Nøkler Følgende nøkler overtas normalt ved innflytting: 2 stk. til garasje/inngangsdør/postkasse og 1 stk til vaskeri. Ekstra nøkler kan kjøpes hos vaktmester. Vi anbefaler portåpner til garasjeporten. Også dette fås kjøpt hos vaktmester. Kabel-TV Borettslaget er knyttet til UPC kabel-tv. Ved feil på anlegget kontaktes UPC direkte av den enkelte borettshaver på telefonnummer 21 90 00 00 eller 02123, faks 21 90 66 05. Du finner UPC på www.upc.no Her finner du opplysninger om tjenester, produkter, support og aktuelle e-postadresser. Det er ikke tillatt å montere egen parabol eller annen utvendig antenne. Grilling På grunn av den spesielle ventilasjonsordningen i blokkene er grilling dessverre ikke tillatt på balkonger og terrasser i terrassehusene. Vis også hensyn til naboene dersom du bor i rekkehus. Vi anbefaler bruk av gassgrill eller elektrisk grill. 13
HMS Borettslaget er pålagt å ha egne retningslinjer for helse, miljø og sikkerhet. Disse kan lånes for gjennomsyn ved henvendelse til styret. Oversikt over sentrale HMS-handlinger er kunngjort ved oppslag. Informasjon Styret holder beboerne orientert om aktuelle forhold i borettslaget ved rundskriv som sendes ut fire-fem ganger årlig. Det vises også til årsmelding og regnskap i innkalling til generalforsamling. Husordensregler Nærmere regler for takt og tone i borettslaget finner du i husordensreglene. Les disse nøye. Vi håper at alle vil trives her og vi ønsker et borettslag med aktiv deltakelse fra gamle og unge! Hvis du har spørsmål som du ikke har fått svar på i denne orienteringen, eller hvis du har forslag til tiltak som kan gjøre det enda triveligere å bo på Lysejordet, så ta gjerne kontakt med noen i styret. Med vennlig hilsen Styret i Lysejordet borettslag 14
15
16