Årsrapport 2009. Storgata 1-5. Utvikling gjennom samarbeid

Årsrapport 2009 Storgata 1-5 Utvikling gjennom samarbeid

Kirkegaten 14 Atrium 2 Storgata 8 LillestrømBanken Eiendom AS Torvet 5, Lillestrøm Tlf. 63 80 42 00 Faks: 63 80 42 01 www.lbeiendom.no Utvikling gjennom samarbeid Kontakt: Aarstein Rebne tlf. 976 75 644 aar@lillestrombanken.no Kristin Uvaag Tufte tlf. 930 05 850 kut@lillestrombanken.no Hilde Austad Risebrobakken tlf. 464 07 428 har@lillestrombanken.no

Fremtidens Lillestrøm 2009 ble nok et godt år for Lillestrøm. Det virket som om vårt område var skjermet mot uroen i finansmarkedet, slik at aktivitetene her gikk tilnærmet normalt. Riktignok ble en del prosjekter satt på vent, men vi tror ikke at noen hadde vondt av noen måneders tenkepause. I strategisk Næringsplan for Skedsmo Kommune fra 1998 står følgende: Skedsmo Kommune skal være et kraftsenter på aksen Oslo Gardermoen med et variert næringsliv med særlig fokus på kompetanse, kultur, handel og offentlige/private tjenester og med Lillestrøm som regionalt senter. Den gang formuleringen ble laget, ble det forventet kraftig vekst i hele Osloregionen. Prognosene for vekst har forsterket seg ytterligere, og i de nærmeste tiårene forventes over 800.000 nye innflyttere til regionen. Vi er helt overbevist om at Lillestrømområdet vil få sin del av denne veksten, og vi ser allerede konturene av en større by som etter hvert også vil omfatte Strømmen og Kjeller. Vi er meget positive til at Skedsmo Kommune nå er i gang med å se på transformasjonsområder for byutvikling både på Strømmen og Lillestrøm. Det tenkes mer bygd med næring og en større utnyttelse av tomtene i disse områdene. Det er viktig å peke ut retning for videre utvikling, og vi mener det er viktig for byutviklingen å urbanisere aksene; Storgata mot flyplassen og forbindelsen fra Lillestrøm til Strømmen. Til deler av dette arbeidet har Skedsmo Kommune fått prosjektmidler fra EU for å utvikle området fra Meieritomta og opp til Stortorget. Dette er benevnt STRAKKS prosjektet (strategier for kunnskapsutvikling i Kattegat/Skagerrak regionen) og er et samspill med Aalborg i Danmark. Koordinator er den danske arkitekten Per Riisom som har arbeidet i mange år med byutvikling, og vi i LillestrømBanken Eiendom AS deltar også i dette prosjektet. STRAKKS tankegangen er basert på humanistiske verdier som demokrati, mangfold og toleranse, og at byenes urbane infrastruktur skal fremme både kultur og innovasjon. Det skal etableres attraktive og velfungerende møteplasser og gode muligheter for interaksjon mellom både bedrifter og ansatte. Dette skal gjøre det mer attraktivt å etablere seg for næringsdrivende; og bidra til å skape flere attraktive arbeidsplasser i området. Det er på tide at vi tar et felles løft for å trekke kontorarbeidsplasser til Lillestrøm. Kommunikasjonsmessig ligger vi glimrende til, men hva er det som mangler? For det første er vi nok ikke godt nok kjent for beslutningstakerne, og selv om infrastrukturen har fått et løft, er nok ikke bygningsmassen her spennende nok for en hovedkontoretablering. Det viktige nå er å få til den første større etableringen som et hovedkontor på 50 til 100 arbeidsplasser dette kan være en brekkstang for å få flere til å gjøre det samme. Mer spenstige bygg med varierende høyder vil nok lette denne markedsføringen. Både tomtepriser og byggekostnader tilsier at vi trenger en vesentlig større utnyttelse av tomtene, så la oss få noen spenstige høye bygg i byen som kan overgå skyskraperen på 5 etasjer som ble bygget på Torvet på 1920-tallet! Aarstein Rebne Adm. direktør 3

Atrium Styrets årsberetning for 2009 4 Virksomhet og lokalisering LillestrømBanken Eiendom AS ble stiftet den 3. juli 2006, og driver virksomhet fra sine kontorer i Lillestrøm. Hensikten med selskapet er å investere i og utvikle eiendomsprosjekter, samt å ta aktivt del i utviklingen av Lillestrømområdet. Vårt engasjement i Lillestrøm Gårdeierforum og Lillestrøm Kultursenter er eksempler på dette. Slagordet utvikling gjennom samarbeid ble valgt for å vise at selskapet allerede fra starten valgte en samarbeidslinje, og vi ønsker å trekke andre lokale krefter inn i utviklingen av området. Ansettelser Hilde Austad Risebrobakken ble ansatt som økonomisjef den 1. juli 2009. Hun har tidligere vært innleid som regnskapsansvarlig. Kristin Uvaag Tufte tiltrådte som markedssjef den 1. januar 2010. Investeringer I 2009 kjøpte selskapet 25 % av aksjene i Åråsen Eiendom AS av LSK. Klubben har en 5-årig tilbakekjøpsrett på aksjene. Vi mener at LSK har en stor betydning i markedsføringen av området vårt og ønsker å støtte opp om klubben. Gjennom Frogner Næringsutvikling AS kjøpte selskapet Dueveien 7 på Frogner. Eiendommen ligger sentralt på Frogner og det er mulig å bygge ut samt utvikle eiendommen videre. Vi ser muligheter både for næring og boliger i området. Dette er et samarbeidsprosjekt med ØIE AS. Skedsmo Invest AS startet byggingen av Elveparken i 2007. Ved årsskiftet var 90 % av leilighetene i prosjektet solgt. Selv om boligmarkedet i fjor merket finansuroen, var vi fornøyd med salget av boliger. Prosjektet skal ferdigstilles våren 2010. Markedet for leiligheter Vi erfarte i fjor at markedet for leiligheter tok seg noe opp. Det kan se ut til at Romerike kommer bedre ut av finansuroen enn andre deler av landet. Dette tror vi skyldes både den sentrale beliggenheten og at det var igangsatt store prosjekter som varte gjennom hele 2009. Vi har stor tro på at markedet vil forsterke seg i tiden som kommer og vi tror på fortsatt salg av leiligheter. Markedet for næringslokaler Finansuroen la en demper på etterspørselen etter næringslokaler, men som for leiligheter mener vi Romerike var bedre stilt enn resten av landet. I Telemarksforskning sin landsundersøkelse, kalt Næring-NM, kom flere Romerikskommuner høyt opp, deriblant Skedsmo. Dette er positiv markedsføring for området vårt! Vi fornyet i 2009 mange kontrakter med eksisterende leietakere og fikk inn nye i ledige lokaler, slik at vi ved årsskiftet nesten var fullt utleid. Vi har stor tro på en fortsatt god etterspørsel etter moderne og rasjonelle næringslokaler i området og at Lillestrøm spesielt har et fortsatt vekstpotensial. Når det gjelder handelslokaler på gateplan, var det i 2009 få nyetableringer. Interessen for slike lokaler tok seg imidlertid opp utover høsten etter at arbeidene i Storgata var ferdigstilt. Det har de siste årene vært en stor etablering av restauranter i Lillestrøm, og vi tror markedet er mettet for øyeblikket. Markedsmessig risiko LillestrømBanken Eiendom AS sin største risiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Vi ser i dag at Lillestrøm området fortsatt er relativt attraktivt å etablere seg i, både for privatpersoner og næringsdrivende. Det er størst interesse for rasjonelle lokaler. Finansiell risiko LillestrømBanken Eiendom AS opererer i et svært kapitalintensivt marked, hvor resultatet i stor grad påvirkes av svingninger i rentenivået. LillestrømBanken Eiendom AS har bundet renten på en vesentlig del av lånemassen. Selskapet dro i 2009 nytte av lave renter på den del av lånemassen hvor renten ikke var bundet.

"Tipakgården", Frogner Tærudparken Det er derfor et mål å opprettholde en høy egenkapitalandel, samt å ha tilstrekkelige likviditetsreserver. Dette skal også sikre oss en finansiell handlefrihet til raskt å kunne investere i nye interessante prosjekter. Resultatutvikling og fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3 3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet. Styret er tilfreds med resultatutviklingen og mener det fremlagte årsregnskap gir et rettvisende bilde av selskapets drift og økonomiske stilling pr. 31.12.2009. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har per 31.12.2009 to ansatte. Selskapets styre består av fem personer. Selskapet vektlegger faglige kvalifikasjoner ved ansettelser og valg av tillitsmenn, og vil også i fremtiden vektlegge likestilling mellom kjønnene ved ansettelser og valg. Ytre miljø Selskapet arbeider med å gjennomføre miljøvennlige tiltak. Dette gjelder både utslipp, avfallshåndtering og energisparing, og gjøres gjennom et utstrakt samarbeid med våre leietakere. Det tegnes også serviceavtaler på de kritiske områdene. Resultat Selskapet kjøpte i 2008 eiendommen Torvet 5 av LillestrømBanken. Denne transaksjonen ble behandlet etter reglene om konserninterne overføringer. Den utsatte skatteforpliktelsen i forbindelse med denne transaksjonen ble ført i LillestrømBanken. Etter en avgjørelse i Høyesterett høsten 2009 er denne utsatte skatteforpliktelsen bokført i LillestrømBanken Eiendom og ikke lenger i LillestrømBanken. Dette forklarer det vesentlige av skattekostnaden på kr 7 779 262. Selskapet fikk i 2009 et overskudd før skatt på kr 24 587 som disponeres på følgende måte: Avsatt til dekning av tidligere udekket tap kr. 24 587 Sum disponert kr. 24 587 Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsavslutningen som er av betydning for bedømmelse av selskapets årsregnskap. Fremtidsvurderinger Selskapet forventer en fortsatt positiv utvikling i Lillestrømområdet med flere nye etableringer. Vi tror derfor at vi vil få en fortsatt økt etterspørsel etter sentrale boliger og attraktive handels- og kontorlokaler. Dette vil igjen føre til at tilbudet til besøkende blir stadig mer komplett, noe som vil styrke områdets konkurransekraft. Lillestrøm, 18. februar 2010: Geir-Tore Nielsen Styreleder Dag Sandberg Styremedlem Jan Tore Eidholm Styremedlem Dorte H. Landmark Styremedlem Ola Emil Heggset Styremedlem 5

Konsernstruktur pr. 31.12.2009 LillestrømBanken LillestrømBanken Kapitalforvaltning AS 100% LillestrømBanken Eiendom AS 100% Åråsen Eiendom AS 25% Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS 33,33% Skedsmo Invest AS 40% Eika Eiendomsutvikling AS 45% Lillestrøm Byutvikling AS 46,82% Torvet Øst Lillestrøm AS 50% Lillestrøm Eiendomsutvikling AS 50% AS Storgaten 1 100% Tærudparken AS 75% Sameiet Sophie Radichs vei 15 50% Lillestrøm Sportsklubb Invest AS 8,72% Frogner Næringsutvikling AS 100% Kirkegaten Eiendom AS 100% Voldgata 1 AS 100% Lillestrøm Storgata 7 AS 100% Torvgata 4 AS 50% Handelsbygg Øst AS 5,56% Lillestrøm Kulturbygg AS 5% Berger Eiendom AS 1,33%

Resultatregnskap Driftsinntekter og driftskostnader Note 2009 2008 Leieinntekter 5 997 174 5 843 907 Annen driftsinntekt 1 356 875 1 449 258 Sum driftsinntekter 7 354 049 7 293 165 Lønnskostnader m.m. 8, 9 1 732 822 1 343 354 Avskrivning på varige driftsmidler 12 654 153 0 Annen driftskostnad 11 1 641 574 7 127 574 Sum driftskostnader 4 028 549 8 470 928 Driftsresultat 3 325 500-1 177 763 Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i tilknyttet selskap 698 900 1 596 686 Inntekt på andre investeringer 6 833 333 26 389 Renteinntekt fra foretak i samme konsern 323 034 187 059 Renteinntekt 593 924 986 325 Rentekostnad til foretak i samme konsern 538 086 0 Rentekostnad 3 238 501 4 729 982 Annen finanskostnad 194 256 268 590 Resultat av finansposter 4 478 348-2 202 113 Ordinært resultat før skattekostnad 7 803 849-3 379 876 Skattekostnad på ordinært resultat 10 7 779 262-1 600 201 Årsresultat 24 587-1 779 675 Overføringer Avsatt til dekning av tidligere udekket tap 24 587 0 Overført til udekket tap 0 543 754 Overført fra annen egenkapital 0 1 235 921 Sum overført 24 587-1 779 675 7

Balanse Eiendeler Note 2009 2008 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 10 0 2 802 385 Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3 65 380 788 66 000 000 Driftsløsøre, inventar o.l. 197 999 0 Sum varige driftsmidler 12 65 578 787 66 000 000 Finansielle driftsmidler Investeringer i datterselskap 1, 2 54 620 284 55 344 350 Investeringer i tilknyttet selskap 2 69 492 748 60 492 748 Investeringer i aksjer og andeler 2 10 960 354 10 839 800 Sum finansielle anleggsmidler 135 073 386 126 676 898 Sum anleggsmidler 200 652 173 195 479 283 Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer 128 113 1 075 048 Fordring på selskap i samme konsern 5 920 000 3 520 000 Fordring på tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet 22 808 311 23 260 500 Andre fordringerer 463 299 536 189 Sum fordringer 29 319 724 28 391 737 Bankinnskudd, kontanter og lignende Bankinnskudd LillestrømBanken 4 6 029 217 1 712 595 Bankinnskudd andre 8 1 258 723 Sum bankinnskudd 6 029 225 2 971 318 Sum omløpsmidler 35 348 949 31 363 055 Sum eiendeler 236 001 122 226 842 338 8

egenkapital og gjeld Note 2009 2008 Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital 146 000 aksjer á kr 1000 6 146 000 000 146 000 000 Opptjent egenkapital/udekket tap Udekket tap -519 168-543 754 Sum egenkapital 5 145 480 832 145 456 246 Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 10 4 976 877 0 Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 3 68 065 808 56 013 373 Gjeld til datterselskap 1 16 349 889 16 349 889 Sum annen langsiktig gjeld 84 415 697 72 363 262 Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 0 7 673 442 Leverandørgjeld 237 105 162 563 Skyldige offentlige avgifter 436 342 346 350 Annen kortsiktig gjeld 454 268 840 474 Sum kortsiktig gjeld 1 127 715 9 022 830 Sum gjeld 90 520 290 81 386 092 Sum egenkapital og gjeld 236 001 122 226 842 338 Lillestrøm, 28. februar 2009 Geir-Tore Nielsen Styreleder Dag Sandberg Styremedlem Jan Tore Eidholm Styremedlem Dorte H. Landmark Styremedlem Ola Emil Heggset Styremedlem Aarstein Rebne Adm. direktør 9

Slettvoll, Atrium Storgata 5B 10 Big Horn, Tærudparken Lillestrøm kultursenter

NOTER 2009 LillestrømBanken Eiendom AS Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Driftsinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres etterhvert som de leveres. Anleggsmidler Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Omløpsmidler/Kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Aksjer i datterselskap/tilknyttet selskap Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden. Langsiktige aksjeplasseringer vurderes til laveste av kostpris og virkelig verdi. Det er foretatt nedskriving til virkelig verdi når verdifallet skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at den kan bli nyttiggjort. Note 1 Datterselskap LillestrømBanken Eiendom AS eier 100 % av aksjene i AS Storgaten 1, som gir LillestrømBanken Eiendom AS 100 % av stemmene i selskapet. AS Storgaten 1 har forretningskontor i Lillestrøm. Følgende interne transaksjoner har funnet sted i 2009: Beløp Interngevinst Administrative tjenester til datterselskap 690 000 0 Mellomværende 2009 2008 Langsiktig fordring 0 0 Kortsiktig fordring 0 0 Langsiktig gjeld 16 349 889 16 349 889 LillestrømBanken Eiendom AS eier 75 % av aksjene i Tærudparken AS, som gir LillestrømBanken Eiendom AS 75 % av stemmene i selskapet. Tærudparken AS har forretningskontor i Lillestrøm. Følgende interne transaksjoner har funnet sted i 2009: Beløp Interngevinst Administrative tjenester til datterselskap 240 000 0 Mellomværende 2009 2008 Langsiktig fordring 0 0 Kortsiktig fordring 5 920 000 3 520 000 Langsiktig gjeld 0 0 11

Note 2 Aksjer i tilknyttet selskap (TS) og andre investeringer Selskapets navn Lillestrøm Torvet Øst Skedsmo Fagerborg Eiendom Lillestrøm Sportsklubb Byutvikling AS Lillestrøm AS Invest AS Lillestrøm AS Invest AS TS TS TS TS TS Sted Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Total aksjekapital 23 600 000 5 325 000 21 600 000 100 000 30 864 000 Total antall aksjer 2 360 53 250 21 600 150 30 864 000 Pålydende 1 000 100 1 000 10 000 1 Antall aksjer eid 1 105 26 250 8 640 50 2 690 600 Eierandel 46,82 % 50 % 40 % 33,33 % 8,72 % Kostpris 31 646 748 15 000 000 8 640 000 4 250 000 3 004 800 Bokført verdi 31 646 748 15 000 000 8 640 000 4 250 000 3 004 800 Fordring på TS 0 998 900 675 000 0 0 Selskapets navn Lillestrøm Eiendoms- Eika Eiendoms- Lillestrøm Handelsbygg Berger Åråsen utvikling AS utvikling AS Kulturbygg AS Øst AS Eiendom AS Eiendom AS TS TS TS Andre Andre TS Sted Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Oslo Aurskog Lillestrøm Total aksjekapital 1 000 000 1 000 000 5 000 000 900 000 18 750 000 100 000 Total antall aksjer 1 000 100 5 000 9 000 18 750 100 Pålydende 1 000 10 000 1 000 100 1 000 1 000 Antall akjser eid 500 45 250 500 250 25 Eierandel 50,00 % 45,00 % 5,00 % 5,56 % 1,33 % 25 % Kostpris 506 000 450 000 250 000 500 000 250 000 9 000 000 Bokført verdi 506 000 450 000 250 000 500 000 250 000 9 000 000 Fordring på TS 9 260 000 3 135 000 0 0 0 0 Andre fordringer på TS utgjør pr 31. desember 2009 kr 1 734 600,- Selskapet har også investert kr 6 955 554,- i Sameiet Sophie Radichsvei 15. Denne andelen er oppført til kostpris. Note 3 Fordringer og gjeld 2009 Fordringer med forfall > 1 år 0 Langsiktig gjeld med forfall >5 år 68 065 808 Gjeld som er sikret ved pant utgjør kr. 68 065 808. Balanseført verdi av de pantsatte eiendelene utgjør kr. 65 380 788,-. For den resterende gjelden har selskapet en selvskyldnerkausjon fra LillestrømBanken. Note 4 Bankinnskudd 2009 2008 Bundne skattetrekksmidler 203 720 150 025 Note 5 Egenkapital Annen Udekket Aksjekapital egenkapital tap sum Egenkapital pr 31.12.2008 146 000 000 0-543 754 145 456 246 Årets resultat 24 587 24 587 Egenkapital pr 31.12 2009 146 000 000 0-519 168 145 480 832 Note 6 Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 146 000 1 000 146 000 000 Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet. Aksjonærer pr. 31.12.09 Aksjer Eierandel Lillestrøm Sparebank 146 000 100 % Selskapet inngår i konsernregnskapet til Lillestrøm Sparebank, Torvet 5, 2000 Lillestrøm. 12

Note 7 Pensjonsforpliktelser Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Note 8 Lønnskostnader Lønnskostnader 2009 2008 Lønn 1 086 131 707 454 Arbeidsgiveravgift 213 904 166 160 Styrehonorar 270 500 240 000 Pensjonskostnader 134 755 199 483 Andre lønnsrelaterte ytelser 27 532 30 437 Sum 1 732 822 1 343 534 Selskapet har i 2009 sysselsatt 1 årsverk. Note 9 Ytelser/godtgjørelser til daglig leder, styret og revisor Ytelser til ledende personer Daglig leder styre Lønn 708 863 270 500 Pensjonskostnader 134 754 Annen godtgjørelse 19 829 Sum 863 446 270 500 Revisor, revisjon Revisor, bistand 54 017 (eks. mva) 40 000 (eks. mva) Note 10 Skatt 2009 2008 Betalbar skatt 0 0 Reversering utsatt skatt konsernintern overføring 7 536 000 0 Utsatt skatt 243 262-1 600 201 Skattekostnad 7 779 262-1 600 201 Som resultat av Høyesteretts avgjørelse i Aldebaran-saken er midlertidige forskjeller knyttet til konserninterne overføringer reversert. Beløpet utgjør TNOK -7 536 og fremkommer på egen linje over. Beløpet er tilsvarende medtatt LillestrømBanken sitt regnskap som var motpart i transaksjonene. Note 11 Konsernmellomværende Selskapet har ingen gjeld til morselskapet pr 31. desember 2009. Det er i løpet av året kjøpt administrative tjenester fra morselskapet for til sammen 428 375,-. Note 12 Anleggsmidler Type anleggsmiddel Driftsløsøre Fast eiendom tomt sum Anskaffelseskost 01.01 0 61 921 200 4 078 800 66 000 000 Tilgang 232 940 232 940 Anskaffelseskost 31.12 232 940 61 921 200 4 078 800 66 232 940 Akkumulerte avskrivninger 31.12-34 941-619 212 0-654 153 Balanseført verdi pr 31.12 197 999 61 301 988 4 078 800 65 578 787 Avskrivningstid 7 år 50 år Årets avskrivninger 34 941 619 212 0 654 153 13

14

15

createurene.no Foto: Stig Mortensen 16 Torvet 5, Lillestrøm Tlf: 63 80 42 00 www.lbeiendom.no Utvikling gjennom samarbeid