Aksjonærrapport Årsrapport 2012 Ryger Eiendomsinvest AS www.rygereiendom.no 1
1. Hovedpunkter 2012 Driftsmessige forhold God løpende kontantstrøm fra eksisterende leietakerportefølje Brutto leieinntekter fra portefølje på ca MNOK 65 KV25 AS som omfatter eiendommene Kokstadveien 25 A og B i Bergen, samt en eierseksjon i St. Olav kvartalet, Stavanger, ble solgt 31.12.12 for MNOK 180. Kostpris for eiendommen ved etablering av Ryger Eiendomsinvest AS var MNOK 140 Regnskapsmessig gevinst ved salg av KV25 AS var ca MNOK 10 Det er reforhandlet ny leieavtale med Stavanger Universitetssykehus i Hillevågsveien 8, eiendommen er nå 100% utleid i nye 5 (+5) år fra 01.01.13 Det er planlagt og budsjettert for en oppgradering av eiendommen Sørhauggaten 150 i Haugesund i 2013 Det er avdekket mangelfull fasade i Karmsundgaten 192 i Haugesund, utbedring vil skje i 2013 Leieforhold Gjennomsnittlig gjenværende vektet leietid var per 31.12.12 5,7 år. Uten KV25 5,4 år. Høy utleiegrad: 92,6 % per 31.12.12 Likviditetssituasjon og kontantstrøm Ryger Eiendomsinvest konsern hadde per 31.12.12 innskudd på MNOK 52 Tilgang på MNOK 25 i tilgjengelig kassakreditt Netto kontantstrøm etter driftskostnader og netto rentekostnader var MNOK 16 i 2012 Eiendomsporteføljen 16 eiendommer med samlet kostpris på MNOK 883. Justert for KV25 er samlet kostpris på MNOK 743 for 15 eiendommer. Samlet BTA utgjorde ca. 57.000 kvm, etter salg KV25 utgjør samlet BTA ca 44.700 kvm. Eiendomsporteføljen er bokført til MNOK 668 Finansieringsmessige forhold Brutto rentebærende gjeld per 31.12.12 på MNOK 551 Nedbetalt ca MNOK 123 i løpet av året Verdijustert egenkapital og utdeling Verdijustert egenkapital er per 31.12.12 estimert til NOK 74,1, en oppgang på ca 4% sammenlignet med 31.12.11 Styret vil for generalforsamlingen foreslå en tilbakebetaling på NOK 13,0 per aksje www.rygereiendom.no 2
2. Avkastning Ryger Eiendomsinvest AS har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen gjennom direkteavkastning og verdiendring i eiendomsporteføljen. Den etablerte strukturen innebærer at det er lagt et godt grunnlag for en utbyttestrøm i tråd med målsatte indikasjoner ved etablering Verdijustert egenkapital pr. aksje i Ryger Eiendomsinvest AS viser en liten økning ift. verdien pr 31.12.2011. Porteføljen har en god løpende avkastning, men lavere verdianslag (MNOK 14) av eiendommen fra eksterne næringsmeglere trekker ned Det har vært omsatt aksjer i annenhåndsmarkedet i 2012 og siste kjente kurs ligger på NOK 60. Utvikling verdijustert egenkapital. www.rygereiendom.no 3
3. Regnskap 31.12.2012 Kommentarer til konsernregnskapet: Selskapet har sammen med revisor utarbeidet konsernregnskap for 2012. Ryger Eiendomsinvest AS konsernregnskap per 31.12.2012 Alle tall i NOK 1.000 31.12.12 31.12.11 Driftsinntekter og kostnader Leieinntekter 64 614 65 562 Gevinst salg av anleggsmiddel 10 246 Sum driftsinntekter 74 860 65 562 Lønnskostnader 256 427 Avskrivninger 15 193 20 706 Administrasjonskostnader 9 563* 9 135 Sum driftskostnader 24 917 30 269 Driftsresultat: 49 943 35 293 *(eierkostnader 1 748, administrasjonskostnader 2 481, vedlikeholdskostnader 2 777, konsernkostnader 2 718) Finansinntekter og kostnader Resultat finanskostnader - 38 846-39 686 Ordinært resultat før skattkost 11 096-4 393 Skattekostnad - 7 084 775 Årsresultat etter skattekost 18 181-5 169 www.rygereiendom.no 4
3. Balanse 31.12.2012 Ryger Eiendomsinvest 31.12.2012 Alle tall i NOK 1.000 31.12.12 31.12.11 Eiendeler Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 0 0 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler Tomter og bygninger 668 337 841 718 Driftsløsøre mm 304 341 Sum varige driftsmidler 668 682 841 718 Omløpsmidler Kundefordringer 1 520 1 322 Andre fordringer 14 802 4 239 Sum fordringer 16 322 5 561 Bankinnskudd og kontanter 52 109 4 135 Sum eiendeler 737 113 851 418 Egenkapital og gjeld Aksjekapital 56 764 56 764 Overkursfond 11 465 11 465 Andre fond 38 577 68 094 Innskutt egenkapital 106 806 136 324 Opptjent egenkapital/fond _40 284 22 757 Sum opptjent egenkapital 40 284 22 757 Sum egenkapital 147 091 159 081 Utsatt skatt _16 394 26 624 Sum avsetning for forpliktelser _16 394 _26 624 Sum annen langsiktig gjeld 520 664 643 201 Leverandørgjeld 3 722 1 606 Betalbar skatt 235-110 Skyldig offentlige avgifter 7 25 Skyldig til aksjonærer 29 517 Annen kortsiktig gjeld 19 502 _ 20 991 Sum kortsiktig gjeld 52 984 22 512 Sum gjeld 590 022 692 337 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 737 113 851 418 www.rygereiendom.no 5
4. Aksjonærer Totalt har selskapet nå 530 aksjonærer. Styremedlem Bjørn Maaseide er aksjonær i henholdsvis Maaseide Promotion AS og Maaseide Holding AS. Styremedlem Kåre Idsøe er aksjonær i Idsøe Eiendom AS. Styremedlem Trygve Jakobsen er aksjonær i Westco Eiendom ANS. Av aksjonærlisten ser en også at det er aksjonærer som har økt sin beholdning i løpet av 2012. Aksjonærer med eierandeler som overstiger 15.000 aksjer i selskapet var Nr Aksjonær Aksjer Aksjer i % 1 WESTCO EIENDOM AS 128 255 5,6 % 2 MAASEiDE PROMOTION AS 113 062 4,9 % 3 MAASEIDE HOLDING AS 98 150 4,3 % 4 SPAREBANK 1 SR-BANK 71 816 3,2 % 5 IDSØE EIENDOM AS 65 131 2,9 % 6 BJØRN DAHLE 63 333 2,8 % 7 RIGMAAS HOLDING AS 44 075 1,9 % 8 BRIT KVÅL 38 520 1,7 % 9 MARTIN ØLBERG 29 260 1,3 % 10 ROLV AUSTVOLL 28 890 1,3 % 11 TORALV LANGENES 28 890 1,3 % 12 SPAREBANK 1 SR-BANK PENSJONSKASSE 28 890 1,3 % 13 A.B.P. EIENDOM AS 27 960 1,2 % 14 HARALD FJELDE 24 075 1,1 % 15 NORLINK AS 23 300 1,0 % 16 NORVALD KALTVEIT 21 000 0,9 % 17 ARILD TORBJØRNSEN 20 000 0,9 % 18 PER TORMOD PYTTEN 19 260 0,8 % 19 JAN IDAR APELAND 16 000 0,7 % 20 LARS BØRGE ELTERVÅG 15 000 0,7 % Øvrige < 15.000 aksjer 1 379 545 60,2 % Total 2 270 560 100,0 % www.rygereiendom.no 6
5. Nøkkeltall Nøkkeltall eiendomsporteføljen (- Kokstadveien 25) Ervervsverdi eiendomsportefølje *1 MNOK 882,7 (742,7) Bruttoleie 2012 MNOK 64,1 (52,2) Nettoleie MNOK 62,4 (50,5) Areal Kvm 57 200 (44 711) Leie per kvm NOK 1120 (1270) Vektet gjenværende leietid leiekontrakter År 5,7 (5,4) Antall leieforhold (utleid/ledig) 38 31 / 7 Antall bygg 16 (15) Finansielle nøkkeltall Driftsinntekter MNOK 74,8 Driftsresultat før avskrivninger MNOK 65,2 Driftsresultat MNOK 49,9 Rentebærende gjeld (per 31.12) MNOK 520,6 Rentesikret beløp ihht swap avtaler MNOK 526,8 Vektet snittrente % 5,2% Vektet gjenværende løpetid swapavtaler År 4,5 Sandnes 8 % Geografisk fordeling bruttoleie Forus 23 % Stavanger 20 % Haugesund 24 % Bergen 13 % Porsgrunn 12 % Bransjefordeling bruttoareal Kontor 57 % Annet 12 % Hotell 4 % Kombi / lager 11 % Handel 16 % www.rygereiendom.no 7
6. Leietakere Totalt 44 leieforhold i eiendomsporteføljen, hvor de 10 største leietakerne utgjør cirka 83% av totale leieinntekter. Leieinntekter fra offentlige leietakere og sparebanker utgjør ca. 42 % av totale leieinntekter. Vektet gjenværende leietid for hele eiendomsporteføljen er ca. 5,7 År. Leietakere (10 største) Brutto leie MNOK 2012 Gjenværende leietid (år) Smart hotel Holding AS 7,8 8,6 Elixia Vest AS 6,7 8,2 Rogaland Fylkeskommune 4,7 10,2 Aker Offshore Partner 4,8 1,1 Porsgrunn Kommune 4,7 6,6 Optimera AS 4,5 4,0 Ahlsell AS 4,1 5,2 Stavanger Kommune 4,0 5,0 Anzett 3,8 5,9 Sandnes Kommune 3,4 9,9 Totalt 10 største leietakere (-KV25) 48,5 (43,7) 6,5 (7,0) Øvrige leietakere 15,6 Totalt 64,1 (59,3) 5,7 (5,4) Leietakere Smart Hotell Landsdekkende hotellkjede, som tar sikte på å kunne tilby rimelig overnatting, samtidig som eiendommene skal ha bra beliggenhet. Elixia Vest AS Aker Offshore Partner Optimera Ahlsell Norge AS Nordisk treningssenter/ velvære kjede. Aker Solutions datterselskap, er en anerkjent leverandør til oljeindustrien, så vel nasjonalt som globalt. Optimera har en sterk markedsposisjon i Norge innen salg av byggevarer og trelast- i tillegg til engrovirksomhet og salg til industrien. Ahlsell er en av Norges ledende grossister innen VVS, VA, industri, elektro, kulde, olje & gass, samt verktøy og arbeidsklær. Anzett AS Jobber primært med hydraulikk mot olje og gassindustrien (både onshore og offshore). www.rygereiendom.no 8
7. Eiendomsporteføljen Sakkestad Næringspark Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 Nøkkelinfo Sakkestad Næringspark Eiendom AS Fabrikkveien 25 Eiendom AS Maskinveien 1 AS Adresse Sakkestad Næringspark, Rennesøygata 16 Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 By / område Haugesund Forus Forus Bygget / ombygget 2006 1995 / 2006 2005 Type eiendom Kontor / handel Kombinasjon Handel Overtakelse Desember 2006 Februar 2006 Mai 2006 Totalt areal (kvm) 2 784 3 427 4 000 Brutto leie 2012 (MNOK) 3,4 3,7 4,5 Leie / kvm (NOK) 1 221 1 080 1 125 Gjenværende leietid 2,6 år 6,0 år 4,1 år KPI 100 % 100 % 90 % Største leietaker(e) YIT Building Systems AS Anzett AS Optimera AS Nøkkelinfo Luramyrveien 12 Eiendom AS Kokstadveien 25 Eiendom AS Adresse Luramyrveien 12 Kokstadveien 25 A & B 3 seksjoner i St. Olavskvartalet By / område Forus Bergen Stavanger Bygget / ombygget 2003 1982 og 2006 ca. 1990 Type eiendom Hotell Kontor / treningsstudio Treningsstudio Overtakelse November 2006 November 2006 November 2006 Totalt areal (kvm) 4 564 8 636 2 449 Brutto leie 2012 (MNOK) 7,9 10,1 3,0 Leie / kvm (NOK) 1 730 1 273 1 241 Gjenværende leietid 8,7 år 1,1 år 10,0 år KPI 2 % fast årlig regulering 100 % 75 % Største leietaker(e) Smart Hotel Holding AS Aker Offshore Partner, Elixia Vest AS Elixia Vest AS www.rygereiendom.no 9
7. Eiendomsporteføljen fortsetter Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 Nøkkelinfo Rennesøygata 8 AS Karmsundgaten 192 AS Langgaten 64 AS Adresse Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 (snr. 1) By / område Haugesund Haugesund Sandnes Bygget / ombygget 2008 1965 / 2004 / 2008 1975 / 1993 / 2002 Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor / handel Overtakelse Juni 2008 September 2008 Desember 2007 Totalt areal (kvm) 3 378 2 630 1 292 Brutto leie 2011E (MNOK) 4,3 3,9 1,9 Leie / kvm (NOK) 1 250 1 439 1 1374 Gjenværende leietid 5,23 år 10,1 år 5,8 år KPI 100 % 60 % 80 % Største leietaker(e) Ahlsell Norge AS Rogaland Fylkesskattekontor Sandnes Sparebank Nøkkelinfo Sørhauggata 150 AS Hillevågsveien 8 AS Kammerherreløkka Næring B1 AS Adresse Sørhauggata 150 Hillevågsveien 8 Dokkveien 10 By / område Haugesund Stavanger Porsgrunn Bygget / ombygget 1987 1987 / 2003 2010 Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor Overtakelse Desember 2007 Desember 2007 April2010 Totalt areal (kvm) 5 709 3 056 4 300 Brutto leie 2012 (MNOK) 4,5 3,3 8,2 Leie / kvm (NOK) 778 1 185 1 883 Gjenværende leietid 4,8 år 5,0 år 5,1 år KPI 100 % 100 % 94 % Største leietaker(e) Sparebank 1 SR-Bank / Jakob Hatteland Bygg AS Helse Stavanger NAV / Porsgrunn kommune www.rygereiendom.no 10
7. Eiendomsporteføljen fortsetter Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Nøkkelinfo Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Adresse Hinnasvingene 53 (snr. 1 og 4) Tastagaten 30-32b By / område Hinna Stavanger Bygget / ombygget 2003 / 2004 1960 / 1991 / 2006 / [2007] Type eiendom Kontor / handel Kontor Overtakelse Totalt areal (kvm) Juni 2007 2 137 Juni 2007 5 135 Brutto leie 2012 (MNOK) 2,6 4,3 Leie / kvm (NOK) 1 022 871 Gjenværende leietid 5,5 år 5,3 år KPI 86 % 100 % Største leietaker(e) Norgesgruppen Rogaland AS Stavanger kommune Nøkkelinfo Sandnes Bibliotek Adresse Mauritz Kartevoldsplass 1 By / område Sandnes Sentrum Bygget / ombygget 1999 Type eiendom Overtakelse Totalt areal (kvm) Kontor (Bibliotek) Februar 2008 3 610 Brutto leie 2011E (MNOK) 3,5 Leie / kvm (NOK) 961 Gjenværende leietid 7,0 år KPI 70 % Største leietaker(e) Sandnes kommune www.rygereiendom.no 11
8. Kontaktinformasjon Ryger Eiendomsinvest AS c/o: Consigliere AS Gisle Brensdal Tlf.: +47 926 16 777 E-post: post@rygereiendom.no SAMARBEIDSPARTNERE Av hensyn til miljø og kostnader er denne rapporten gjort tilgjengelig på internett på følgende adresser www.rygereiendom.no/rapporter www.rygereiendom.no 12