Vedtekter for AS Observatoriegaten 10 1 Firma Selskapets navn er AS Observatoriegaten 10. (Vedtatt av generalforsamlingen 28. mars 2001) 2 Forretningskontor Selskapets forretningskontor er i Oslo. 3 Virksomhet Selskapets formål er drift av eiendommen Observatoriegaten 10 i Oslo. 4 Aksjekapital Selskapets aksjekapital er kr 1.090.000,- fordelt på 109 aksjer á kr 10.000,-. 5 Leierett til leilighet Aksjonær i Selskapet som også innehar en innskuddsobligasjon, har en eksklusiv rett og en plikt til å leie den til innskuddsobligasjonen knyttede leilighet i eiendommen. 6 Styre og daglig leder Selskapets styre skal bestå av minst 4 og inntil 6 medlemmer, hvorav ett medlem skal være Styrets formann. Til Styret skal velges minst 1 og inntil 3 vararepresentanter. Styret velges av Selskapets generalforsamling for ett år om gangen. Generalforsamlingen velger Styrets formann. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av samtlige styremedlemmer er til stede. Styret kan dog ikke treffe vedtak med mindre alle medlemmer av Styret så vidt mulig er gitt anledning til å delta i sakens behandling. Har et styremedlem meldt forfall, skal det så vidt mulig innkalles en vararepresentant til å møte for det fraværende styremedlem. Styrets fatter sine beslutninger ved alminnelig flertallsavgjørelse blant de møtende styremedlemmer. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for en beslutning må alltid utgjøre minst 1/3 av samtlige styremedlemmer. Over Styrets forhandlinger føres protokoll som underskrives av de møtende styremedlemmer, og som "sett" av de øvrige styremedlemmer og vararepresentanter. Selskapet skal ikke ha ansatt daglig leder, og styreformannen står for den daglige ledelse. Styret har ikke myndighet til å iverksette enkelttiltak som innebærer en utgift på mer enn kr 1.000.000,-. Dersom dette er påkrevet skal en ordinær eller ekstraordinær generalforsamling behandle og avgjøre spørsmålet. 105280/1-1 -
7 Innkallelse til generalforsamling Ordinær generalforsamling skal avholdes hvert år innen utgangen av mai måned og sammenkalles av Styrets formann med minst 14 dagers skriftlig varsel. Innkallelsen skal inneholde opplysning om tid og sted for møtet, samt hvilke saker som skal behandles. Med unntak for vedtektsendringer, kan dokumentasjon til de enkelte saker sendes ut senest én uke før møtet. Ekstraordinær generalforsamling skal avholdes når Styret finner det nødvendig. Ekstraordinær generalforsamling skal også innkalles når revisor eller aksjonærer som representerer minst 1/10 av aksjekapitalen skriftlig forlanger det og samtidig oppgir hvilke emner som ønskes behandlet. Innkallelse skal sendes senest én uke før møtet skal avholdes. 8 Generalforsamling På den ordinære generalforsamling skal følgende spørsmål behandles og avgjøres: 1. Godkjennelse av årsregnskapet og årsberetningen. 2. Anvendelse av årsoverskudd eller dekning av underskudd i henhold til den fastsatte balanse, herunder utdeling av utbytte. 3. Gjennomgåelse av budsjett for inneværende år. 4. Valg av Styrets formann og øvrige medlemmer og vararepresentanter. 5. Fastsettelse av Styrets og revisors godtgjørelse. 6. Andre saker som etter lov eller vedtektene hører under generalforsamlingen. På generalforsamlingen har hver aksje én stemme. En aksjonær kan møte ved fullmektig med skriftlig fullmakt. På generalforsamlingen har aksjonærers ektefelle møterett og talerett, men ikke stemmerett. Hvis en aksje eies av flere i sameie, må de utpeke en til å representere aksjen overfor Selskapet, herunder møte på generalforsamlingen. De øvrige sameiere har møterett og talerett, men ikke stemmerett. 9 Årsberetningen I årsberetningen skal det, i tillegg til de innholdskrav regnskapsloven oppstiller, gis opplysning om forhold som er viktige for å bedømme Selskapets stilling og resultat, og som ikke fremgår av årsregnskapet. Det skal også redegjøres for forhold av ekstraordinær betydning for Selskapets stilling og resultat selv om disse fremgår av årsregnskapet. Årsberetningen skal også opplyse om viktige forhold inntrådt etter regnskapsårets slutt. Hvis det er skjedd vesentlige endringer i lånerenter eller lånebetingelser, eller hvis lån er avtalt eller oppsagt, skal det redegjøres for dette med Styrets bedømmelse av hvilken betydning dette kan få for Selskapet og aksjonærene. Det skal også redegjøres for større utførte, bestilte eller påtenkte vedlikeholdsarbeider eller nyervervelser. 105280/1-2 -
10 Overdragelse av aksjer Overdragelse av aksjer krever Styrets samtykke. Styret kan ikke nekte samtykke uten at det kan påvises fyldestgjørende saklig grunn, eller at ervervelsen av aksjene ikke fyller de vilkår som lovgivningen eller vedtektene til enhver tid setter for ervervelse av aksjer i dette selskap. Erverv av aksjer er betinget av at erververen vedtar de til enhver tid gjeldende vedtekter, husordensregler og leiekontrakt for leilighetene i gården. Ved overdragelse av aksjer skal erververen umiddelbart sende melding til Selskapet ved dets Styre om sitt aksjeerverv. Når Styret mottar meldingen og de ovenfor nevnte vedtagelser, skal det uten ugrunnet opphold innføre den nye eieren i aksjeeierboken for Selskapet. Dagen for innføringen skal inntas i aksjeeierboken. Når en aksjonær er innført i aksjeeierboken skal Styret gi vedkommende melding om dette og angi hva som er innført. Bare fysiske personer kan godkjennes som nye aksjonærer i Selskapet når innskuddet er knyttet til bolig. Overdragelse av aksje og tilknyttet leierett utløser ikke forkjøpsrett for de øvrige aksjonærer. 11 Forretningsfører og vaktmester Styret kan ansette forretningsfører og vaktmester og bestemmer i så fall disses lønn. Forretningsføreren skal ikke være medlem av Styret. 12 Inhabilitet Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som har slik særlig betydning for ham selv eller nærstående at han må anses for å ha en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. Styremedlem eller forretningsfører må heller ikke delta i beslutning om lån eller diskontering av noe papir som er påført hans navn. 13 Signatur og prokura Styret kan meddele signaturrett og prokura. 14 Fremleie Fremleie av leilighet skal varsles til Styret, og krever Styrets samtykke. Samtykke kan bare nektes når det foreligger saklig grunn. Hovedleietager (aksjonæren) skal oppgi fremleietagers navn og telefonnummer. Leies leiligheten ut til en ny fremleietager skal tilsvarende opplysninger meldes for dennes vedkommende. Hovedleietager plikter å påse at fremleietager vedtar en fremleiekontrakt som pålegger fremleietager de samme plikter hovedleietager er pålagt gjennom disse vedtektene, husordensreglene og hovedleieavtalen. Gården har intet ansvar for bortfall av fremleieinntekter som følge av at leiligheten blir ubeboelig 105280/1-3 -
eller får en redusert bruksverdi på grunn av oppussingsarbeider eller andre tiltak iverksatt av Styret. 15 Styreansvarsforsikring Selskapets styre skal tegne en styreansvarsforsikring med tilfredsstillende dekning sett hen til Selskapets tidligere og nåværende drift og disposisjoner. 16 Vedlikehold m.m. Selskapet har ansvaret for vedlikehold og nødvendig utskiftning hva angår selve bygningskroppen med stamledningsnett. Med stamledningsnettet menes kun innvendige strømledninger frem til leilighetens originale kontaktpunkter, vanntilførselsnettet frem til første stoppkran i hver enkelt leilighet, samt vannavløps- og kloakksystem fra den enkelte leilighets vannlås/sluk. Stoppkraner, sluk og vannlåser hører ikke inn under Selskapets ansvarsområde. Den enkelte aksjonær har ansvaret for å føre tilsyn med både sin del av bygningskroppen, stamledningsnett og leiligheten med boder for øvrig. Styret skal varsles dersom der foreligger forhold av betydning for Selskapets standard og sikkerhet. Den enkelte aksjonær har ansvaret for å utføre nødvendig oppussing, utskiftning og vedlikehold av alt som ikke hører under Selskapets ansvar og som har tilknytning til vedkommendes leilighet, inkludert boder og terrasser vedkommende besitter. Dette omfatter bl.a. sluk, vannlåser, stoppkraner, klosett, badekar og annet baderomsutstyr, servant, kraner, avløpsrør i baderom frem til og med egen vannlås, membran el.l. i baderom, kjøkkeninnredning, terrasserekkverk, terrassedekke, dørtelefon i leiligheten, ringeklokke, vinduer, leilighetens inngangsdør, gulvbelegg og radiatorer. Aksjonæren har ansvaret for at leiligheten aksjen gir leierett til har minst én godkjent røykvarsler, med fungerende batterier, plassert slik at den høres tydelig på samtlige soveværelser når dørene er lukket. Videre har aksjonæren ansvaret for at leiligheten har manuelt slokningsutstyr som kan benyttes i alle rom. Leiligheten skal minimum ha ett forsikringsgodkjent pulverapparat. Forøvrig er aksjonæren ansvarlig for at gjeldende brannforskrifter overholdes hva angår hans leilighet. Styret kan avholde besiktigelser i leilighetene for å undersøke om bestemmelsene ovenfor er overholdt. Slike besiktigelser skal begrenses til det nødvendige og utføres på en mest mulig hensynsfull måte. Styret kan ved brudd på bestemmelsene i denne paragraf og 17 pålegge den aktuelle aksjonær å utbedre manglene ved leiligheten, eller bestille arbeidene utført for aksjonærens regning. Bestemmelsene ovenfor er ikke til hinder for at generalforsamlingen med vanlig flertall vedtar felles oppussing og utskiftning som faller innenfor den enkelte aksjoners ansvarsområde. 105280/1-4 -
17 Forandring av leilighetene m. m. Aksjonæren skal melde alle større vedlikeholds- og ombygningsarbeider i leiligheten til Styret, og motta Styrets godkjennelse før disse iverksettes. Dette omfatter bl.a. nedrivning av vegger, utskiftning av sluk, samt brudd på membran i baderom og brudd på etasjeskiller. Til tross for en eventuell godkjennelse er aksjonæren selv ansvarlig for arbeidene som blir utført. Styret kan ikke nekte å godkjenne planene uten at dette er saklig begrunnet i hensynet til de øvrige aksjonærene eller offentlige krav og bestemmelser. Søknaden må inneholde en erklæring om at alt arbeid vil bli utført fag- og forskriftsmessig. Styret bestemmer teknisk utførelse på vinduer og ytterdører, samt utseende og farvevalg hva angår utvendig side av disse. Når arbeidenes er utført meldes dette til Styret med dokumentasjon på at arbeidene er utført fagog forskriftsmessig. Styret kan inspisere forandringene. Styret har ved en slik inspeksjon ikke godkjent at arbeidene er utført fag- og forskriftsmessig. 18 Ansvarsforhold ved overdragelse av aksje Den som erverver en aksje i Selskapet trer inn i avhenderens forpliktelser etter 16 og 17. 19 Husordensregler Styret fastsetter nærmere husordensregler for gården. 20 Pålegg om salg av aksje og tap av leierett Dersom en aksjonær, til tross for en skriftlig advarsel, gjør seg skyldig i vesentlig brudd på vedtektene, husordensreglene eller leieavtalen, kan Styret pålegge vedkommende å selge sin aksje innen to måneder. 21 Vedtektsendringer Endringer av disse vedtekter gjøres av generalforsamlingen, og krever tilslutning fra minst to tredjedeler såvel av de avgitte stemmer som av den aksjekapital som er representert på generalforsamlingen. * * * * * * 105280/1-5 -