Detaljregulering for Solsletta Felt B37 m.fl. Forslag til reguleringsbestemmelser. Plan nr. 1377 Dato: 27.03.2015 Revidert: 26.06.2015 10.08.2015 1. Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5 nr 1) 1.1. Bebyggelse og anlegg ny boligbebyggelse (pbl 12-5 nr 1) 1.1.1. Bebyggelsestype rekkehus / kjedet enebolig Innenfor BKS1, BKS4, BKS5, BKS6, BKS7, BKS9, BKS10, BKS11 og BKS13 skal det oppføres rekkehus / enebolig i kjede, i 2 etasjer samt innredet loft. Det tillates 1 boenhet pr. tomt. Boligene kan forbindes parvis med dobbel garasje/carport imellom, eller enkeltvis med garasje/carport imellom. For BKS1 og BKS4 gjelder i tillegg at min. ett soverom skal ligge mot stille side i forhold til støy fra idrettsanlegget, og det tillates at balkonger som vender mot idrettsanlegget glasses inn. Vinduer som vender direkte mot idrettsanlegget skal ha lydisolasjon min. Rw+Ctr>=32dB. 1.1.2. Bebyggelsestype leilighet Innenfor BKS2, BKS3, BKS8 og BKS12 skal det oppføres leiligheter i 2-etasjes lavblokk. Det tillates 22 enheter innenfor BKS2, 6 enheter innenfor BKS3, 10 enheter innefor BKS8 og 6 enheter innenfor BKS12. For leilighetene i 2.etasje tillates innredet loft. For BKS2 søndre del (12 leiligheter) gjelder i tillegg at min. ett soverom skal ligge mot stille side i forhold til støy fra idrettsanlegget, og det tillates at balkonger som vender mot idrettsanlegget glasses inn. Vinduer som vender direkte mot idrettsanlegget skal ha lydisolasjon min. Rw+Ctr>=32dB. 1.1.3. Universell utforming Alle nye boenheter med inngang på bakkeplan skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. 1.1.4. Krav til uteoppholdsareal Innenfor BKS1, BKS4, BKS5, BKS6, BKS7, BKS9, BKS10, BKS11 og BKS13 skal det for hver boenhet avsettes min. 80 m² uteoppholdsareal på egen tomt. Innenfor BKS2, BKS3, BKS8 og BKS12 skal hver leilighet ha min. 80 m² uteoppholdsareal tilgjengelig på felles tomt og andel felles grøntareal, hvorav egen terrasse eller balkong på min. 5 m2 og med min. 1,6 m dybde. Areal brattere enn 1:3 tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal. 1.1.5. Garasjer / carport Innenfor BKS1, BKS4, BKS5, BKS6, BKS7, BKS9, BKS10, BKS11 og BKS13 skal garasjer / carport ha maks gesimshøyde 3,5 meter over terreng og maks BRA = 30 m² inkl. bod. For BKS2, BKS3, BKS8 og BKS12 kan boligparkering utenfor byggegrenser overbygges med åpen carport, uten tette vegger, og i henhold til veinormalen. 1.1.6. Utnyttelse Ny rekkehusbebyggelse: Side 1 av 7
BKS1-4 enheter: Bebygd areal (BYA) = 680 m² BYA BKS4-4 enheter: Bebygd areal (BYA) = 680 m² BYA BKS5-3 enheter: Bebygd areal (BYA) = 510 m² BYA BKS6-4 enheter: Bebygd areal (BYA) = 680 m² BYA BKS7-2 enheter: Bebygd areal (BYA) = 340 m² BYA BKS9-5 enheter: Bebygd areal (BYA) = 850 m² BYA BKS10-10 enheter: Bebygd areal (BYA) = 1700 m² BYA BKS11-6 enheter: Bebygd areal (BYA) = 1020 m² BYA BKS13-7 enheter: Bebygd areal (BYA) = 1190 m² BYA Totalt for rekkehus BYA = 7650 m 2 Ny leilighetsbebyggelse: BKS2-22 enheter: Bebygd areal (BYA) = 1100 m² BYA BKS3-6 enheter. Bebygd areal (BYA) = 395 m² BYA BKS8-10 enheter. Bebygd areal (BYA) = 500 m² BYA BKS12-6 enheter. Bebygd areal (BYA) = 395 m² BYA Totalt for leilighetsbebyggelse BYA = 2390 m 2 1.1.7. Høyder Innenfor BKS1, BKS4, BKS5, BKS6, BKS7, BKS9, BKS10, BKS11 og BKS13 (rekkehus): Tillatt høyde topp gulv på grunn H01 som vist på plankartet. Tillatt gesimshøyde som vist på plankartet. Bygningen kan ha underetasje. Innenfor BKS2, BKS3, BKS8 og BKS12 (leiligheter): Tillatt høyde topp gulv på grunn H01 som vist på plankartet. Tillatt gesimshøyde som vist på plankartet. Bygningen kan ha underetasje. 1.1.8. Terrengtilpasninger Ved byggemelding skal det legges frem snitt som viser forhold til nabotomt/ nabobebyggelse og tilstøtende vei. 1.1.9. Estetiske forhold Generelt: Bygningene skal ha saltak med vinkel mellom 35 og 42 grader. Takvinkel skal være lik for alle boliger/garasjer/carporter innenfor samme delfelt. Møneretningen skal være parallelt med adkomstveien foran boenheten. Takflater skal ha ikke-reflekterende farge. Fargesammensetning på fasader skal være mørke naturfarger. Rekkehus: Det er tillatt med en utkraget veranda / balkong i 2.etg pr boenhet pr fasade ut over byggegrense. Utkraging maks 2,5 meter, bredde maks 3,5 meter. Utkraget veranda / balkong og ark / kvist skal ha lik utforming innefor samme delfelt. Det er tillatt med en ark / kvist med maks. bredde 3,5 meter i skrå takflate pr. boenhet. Garasje / carport fasadeliv skal ligge inntrukket minimum 1,5 meter i forhold til boenhetens fasadeliv. Leiligheter: Det er tillatt med en utkraget veranda / balkong i 2.etg pr boenhet pr fasade ut over byggegrense. Utkraging maks 2,5 meter, bredde maks 3,5 meter. Utkraget veranda / balkong og ark / kvist skal ha lik utforming innefor samme delfelt. Side 2 av 7
Det er tillatt med en utkraget ark / kvist over balkong med maks. bredde 3,5 meter i skrå takflate pr. boenhet. Utvendige sportsboder skal ligge tilknyttet svalgang for adkomst. Bodene skal ha saltak og takene forbindes med tak over leilighet. 1.1.10. Tekniske installasjoner Tekniske installasjoner skal inngå i byggets volum og takform. Tekniske installasjoner skal innebygges. 1.1.11. Parkering for ny bebyggelse Det avsettes 2 stk biloppstillingsplasser pr. rekkehusenhet. Av disse skal 1 plass etableres i garasje/carport, og en være biloppstillingsplass i det fri umiddelbart foran garasje/carport. Det avsettes 1,5 biloppstillingsplaser pr. leilighet på felles p-plasser som vist på illustrasjonsplan. Det avsettes 0,25 besøksplasser pr. boenhet som vist på plankartet. Hc-plasser med tilgjengelig bredde minst lik 4,5 m samt offentlige besøksplasser etableres som vist på plankartet. 1.1.12. Sykkelparkering For BKS2, BKS3, BKS8 og BKS12 skal det avsettes 2 oppstillingsplasser for sykkel pr boenhet. 1.1.13. Avkjørsel Avkjørsler er vist med piler på plankartet. Avkjørsel til private eiendommer skal ha frisikt i henhold til Kristiansand kommunes veinormal. Maksimal stigning i avkjørsel skal være 2,5 % de første 5 m fra veikant. Stigning/fall videre skal ikke være brattere enn 1:10. 1.2. Bebyggelse og anlegg barnehage (pbl 12-5 nr 1) Innenfor området BHG kan det oppføres bygninger for barnehage. Barnehage skal plasseres innenfor byggegrenser vist i planen. Barnehagen kan oppføres i 2 etasjer med maks. gesimshøyde inntil 8,5 m over terreng og maks. mønehøyde inntil 9,5 m over terreng. Det tillates en barnehage på maksimum BRA = 1000 m². Overbygde utearealer, utebod, øvrige uteanlegg og parkering skal ikke medregnes i BRA. Ved byggesøknad skal det innleveres utomhusplan som viser opparbeiding av barnehagetomten, inkludert parkering og vareadkomst. 1.2.1. Universell utforming Barnehagen samt tilhørende ute- og lekearealer skal tilfredsstille krav til universell tilgjengelig. Allergifremkallende stoffer i bygget og vegetasjon utendørs skal unngås. 1.2.2. Terrengtilpasninger Ved byggemelding skal det legges frem snitt som viser forhold til nabotomt/ nabobebyggelse og tilstøtende vei. 1.2.3. Parkering Parkering for barnehagen skal være på o_spa1. Det skal være tilgjengelig minimum 0,6 biloppstillingsplasser pr. ansatt og 6 biloppstillingsplasser for hente- og bringefunksjonen. En av disse skal utformes som HC-plass gjerne i kombinasjon for oppstillingsplass for minibuss/liten varebil. På barnehagens område skal det etableres sykkelparkering for barnehagens ansatte med 0,4 plasser pr. ansatt. Side 3 av 7
1.2.4 Adkomst Adkomst til barnehagen er vist med pil på plankartet. Adkomsten tillates justert når parkeringsplan og vareadkomst er klarlagt. 1.2.5 Tilgjengelighet Etter barnehagens åpningstid skal lekearealene være tilgjengelige for alle. 1.2.6 Skjerming Det skal ved behov kunne etableres en støyskjerm mot BFS8 i høyde inntil 1,8 meter langs barnehagens grense mot BF8. 1.3. Bebyggelse og anlegg eksisterende boligbebyggelse (pbl 12-5 nr 1) Følgende eksisterende boligeiendommer kan tilbygges med en økning av %BYA med inntil 25% i 2 etasjer innenfor en maksimal %BYA=35% og maksimal BRA 250m2 pr. tomt. Område BFS1 Område BFS2 Område BFS4 Område BFS5 Område BFS7 Område BFS8 Område BFS9 Område BFS11 Ny bebyggelse og nye tilbygg skal videreføre eksisterende byggeskikk og møneretning for å harmonere med omkringliggende bebyggelse. 1.3.1. Område BFS3 (Gnbr.110/110): Det tillates fradeling av 4 nye tomter med en boenhet på hver som vist på plankart. BFS3-1: Eksisterende enebolig kan fortettes med en økning av %BYA med inntil 20% i 2 etasjer. BFS3-2: Det tillates en stk boenhet med BYA (Bebygd areal) =150 m2. Høyder gulv BFS3-3: Det tillates en stk boenhet med BYA (Bebygd areal) =150 m2. Høyder gulv BFS3-4: Det tillates en stk boenhet med BYA (Bebygd areal) =150 m2. Høyder gulv BFS3-5: Det tillates en stk boenhet med BYA (Bebygd areal) =150 m2. Høyder gulv 1.3.2. Område BFS6 (Gnbr.110/31): Eksisterende bolig tillates revet.tomten kan deles i 1 eneboligtomt og 1 tomannsboligtomt slik som vist på plankart. BFS6-1: Bebygd areal (BYA) = 150 m2 pr. boenhet for tomannsboligen. Høyder gulv Garasjeareal på inntil 25 m2 BRA pr. boenhet kommer i tillegg. BFS6-2: Bebygd areal (BYA) = 250 m2 for eneboligen. Høyder gulv på grunn (H01) og gesims som vist på plankart. Garasje på inntil 70 m2 BYA kommer i tillegg. Gesimshøyde maks 3,5 meter over H01. Takvinkel som for bolig. Det kan etableres 1 stk. hybelleilighet for utleie over garasje. 1.3.3. Område BFS10 (Gnbr 110/66;67) : Det tillates fradeling av 1 ny tomt for en tremannsbolig som vist på plankart. Side 4 av 7
BFS10-1:Eksisterende bolig kan utvides med inntil 20% av eksisterende BYA i 2 etasjer. BFS10-2: Det tillates 1 stk 3-mannsbolig med BYA (Bebygd areal) = 150 m2 pr. boenhet. Høyder gulv Adkomst skal skje via BFS-1. 1.3.4. Område BFS12 (Gnbr 110/50) : Det tillates fradeling av 2 nye eneboligtomter som vist på plankart. BFS12-1: Det tillates 1 stk enebolig med BYA (Bebygd areal) = 150 m2. Høyder gulv BFS12-2: Det tillates 1 stk enebolig med BYA (Bebygd areal) = 150 m2. Høyder gulv 1.4. Bebyggelse og anlegg renovasjon (pbl 12-5 nr 1) Innenfor hvert av feltene BRE1, BRE2 og BRE3 skal det etableres nedgravde avfallskontainere i henhold til avfallsteknisk norm for Kristiansand kommune. Avfallskontainerne skal være felles for ny boligbebyggelse i planområdet. 1.5. Bebyggelse og anlegg forretning/ kontor (pbl 12-5 nr 1) Innenfor område BF kan eksisterende forretning utvides med inntil 50% av BYA i 2 etasjer. 2. etasje forbeholdes kontorformål. Maksimal total BRA=1000 m2. Gesimshøyde maks. 8 meter over H01. Bygningen skal ha flatt tak. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5 nr 2) Det skal utarbeides teknisk plan for alle arealer regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Tekniske planer for vann og avløp skal omfatte hele planområdet med nødvendige tilknytninger til eksisterende nett. Tekniske planer skal også omfatte ras- og fallsikring. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (avfallspunkter og nettstasjon) skal anlegges som vist på plan og i samsvar med gjeldende kommunale normaler. 2.1. Bruk av veigrunn, jf. pbl 12-7 nr. 14. Vei o_skv1, o_skv2, o_skv3, o_skv4 skal være offentlig. Vei f_skv5 er felles vei for beboere i område BKS3. Vei f_skv6 er felles for BFS3-5 og BFS3-4. Vei f_skv7 er felles for BFS3-2 og BFS3-3. Vei f_skv8 er felles for BFS12-1 og BFS12-2 og BFS7 og L. Felt o_spa1 skal være offentlig parkering og parkering for barnehagen. Felt o_spa2 og o_spa3 skal være offentlig parkering. Alle områder regulert til Annen Veggrunn skal være offentlige. 3. Grønnstruktur (pbl 12-5 nr 3) Det skal utarbeides utomhusplan for alle arealer regulert til grønnstruktur. Planen skal godkjennes av kommunen, og være utarbeidet i tråd med bestemmelsene til det enkelte delfelt og Normaler for utomhusanlegg i Kristiansand kommune. Utomhusplanen skal bl.a. vise: - Vegetasjon/enkelttrær, terreng og andre elementer som skal bevares - Terrengbearbeiding og overganger mot tilstøtende områder. Side 5 av 7
- Utforming og møblering av lekeplasser. - Utforming av turveier. - Ras- og fallsikring. Grønnstruktur skal opparbeides/vernes i henhold til godkjent utomhusplan. Det tillates ikke inngrep i strid med utomhusplanen. Eksisterende vegetasjon og markflater på regulerte friområder skal bevares og beskyttes, inntil godkjent utomhusplan foreligger. Regulerte friområder skal ikke benyttes til lager eller rigg, uten at dette er godkjent av kommunen. 3.1. Lekeplass Område o_g3 skal opparbeides som kvartalslekeplass og skal være offentlig, jf. pbl 12-7 nr. 14. I område o_g1 skal det opparbeides en sandlekeplass. 3.2. Naturområde I område o_g1 o_g2 skal eksisterende vegetasjon og terreng bevares. Feltet skal være offentlig, jf. pbl 12-7 nr. 14. 3.3. Naturområde Sjø og Vassdrag Innenfor område o_nss offentlig naturområde skal eksisterende vegetasjon bevares og vedlikeholdes som vern av Østerbekkens nordlige og sydlige bredd. 3.4. Turvei Innenfor planområdet skal det opparbeides turveier som vist på plankartet. Turvei skal ha bredde 1,2 meter. Turveiene o_gt1 og o_gt2 skal være offentlige, jf. pbl 12-7 nr. 14. Øvrige turveier skal være felles private. Boligparkering for BKS2 skal ha adkomstrett over o_gt1. 4. Landbruks- natur- og friluftsformål samt reindrift (pbl 12-5 nr 5) 4.1. Jordbruk Området L skal benyttes til jordbruk, og Jordloven 9 og 12 skal gjelde. 5. Hensynssoner (pbl 12-6) 5.1. Sikringssone frisikt Innenfor frisiktarealet tillates ikke murer, gjerder eller vegetasjon høyere enn 0.5m over tilstøtende veiers nivå. Terreng skal ikke planeres høyere enn tilstøtende veiers nivå. 5.2. Sone med angitte særlige hensyn bevaring naturmiljø Innenfor området o_nss som er regulert til bevaring av naturmiljø skal eksisterende vegetasjon bevares og vedlikeholdes som vern av Østerbekkens nordlige og sydlige bredd. 6. Rekkefølgebestemmelser (pbl 12-7 nr 10) Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid, skal det foreligge godkjent utomhusplan. Side 6 av 7
godkjente tekniske planer. Tekniske planer for tiltak på fylkesveier skal være godkjent av Statens vegvesen for tiltakene blir igangsatt. Før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse innenfor planområdet skal: Solsletta være utbedert med anleggelse av fortau på strekningene mellom fylkesveien og o_skv1. For BFS1-BFS4 gjelder i tillegg krav om at Solsletta skal være utbedret frem til og med BSF1. P-plass ved idrettsanlegg være opparbeidet med min. 22 plasser. Utbedring av kapasitet for kulvert for bekken nedstrøms under vei mellom BFS4 og BFS5 være utført. Før det gis brukstillatelse til bebyggelse innenfor BHG skal: o_spa1 være ferdig opparbeidet. Del av o_skv1 frem til o_skv3 skal være ferdig opparbeidet. o_skv3 skal være ferdig opparbeidet frem til og med BFS8. Det skal være etablert en brannvannsbaseng i nærområdet for å sikre tilstrekkelig forsyning av vann for brannslukking. Før det gis brukstillatelse til boligbebyggelse innefor planområdet skal: o_g3 være ferdig opparbeidet. o_skv1 være ferdig opparbeidet. Det skal være etablert en brannvannsbaseng i nærområdet for å sikre tilstrekkelig forsyning av vann for brannslukking. For eksisterende ballbinge på idrettsannleggets område skal plankevegger byttes ut med nettinggjerde for støydemping. Før det gis brukstillatelse innenfor BKS1 skal: o_spa2 og o_g1 være ferdig opparbeidet. Før det gis brukstillatelse til boligbebyggelse innenfor BKS2 og BKS3 skal: o_skv2 være ferdig opparbeidet. Før det gis brukstillatelse til boligbebyggelse innenfor BKS8 og BKS9 skal: o_skv4 og o_g2 være ferdig opparbeidet. Før det gis brukstillatelse til boligbebyggelse innenfor BKS10, BKS11, BKS12 og BFS6 skal: o_skv3 være ferdig opparbeidet. o_spa3 være ferdig opparbeidet. **** Side 7 av 7