Verdi- og lånetakst over andel i MILJØG 2 BORETTSLAG Takstmann Bernt Ivar Thorsen Takstmann Thomas B Vogt Takst og Miljø Post Boks 2515 Solli 0202 Oslo Tlf: 90524720 Epost: post@takstogmiljo.no www.takstogmiljo.no Org.nr: 981 439 732 ANDELSLEILIGHET SCHWEIGAARDS GATE 84A 0656 OSLO Gnr. 233 Bnr. 409 Leilighet nr. 15 Andelsnr.: 15 OSLO KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Det er ikke kontrollert om det er utført arbeider i strid med Plan- og bygningsloven. Takstmann Bernt Ivar Thorsen Org.nr. 981 439 732 1890 07.02.2012 1 av 6
Sammenfattet beskrivelse Hjørneleilighet beliggende i 4 etg. i boliggård i Gamlebyen. Sentralt på alle måter, med gangavstand til offentlig kommunikasjon, butikker, bank, og alle tenkelige servicetilbud. Ligger i populært boligområde, hovedsakelig bestående av boliggårder. Parkering i gaten. Modernisert bolig med normal god standard på overflater, innredninger og utstyr. Boligens overflater er oppgradert i 2012. Generelt vedlikehold av bygningen er rimelig bra, bygningens alder tatt i betraktning. Generelt vedlikehold av bygningen må forventes. I følge eier foreligger det ingen offentlige krav eller påbud. Grunnet opparbeidelse av ett vedlikeholdsbudsjett er andel fellesutgifter noe høy sammenlignet med tilsvarende boligblokker i området. Antatt mulighet for loftsutbygning. Gården planlegger oppgradering av fasade. Der deler av de oppsparte fellesutgiftet skal benyttes i følge rekvirent. Velordnet Brl. Markeds- og låneverdi Bra beliggenhet i boligområde med økende etterspørsel. Antas greit omsettelig i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 550 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 150 000 Oslo, 17.02.2012.......................................................................... Thomas B. Vogt Takstmann Bernt Ivar Thorsen Takstmann MNTF MNTF Takstmann Bernt Ivar Thorsen Org.nr. 981 439 732 1890 07.02.2012 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Carl Simen Bakken Besiktigelse, tilstede Dato: 07.02.2012 Carl Simen Bakken Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Egne observasjoner Gnr, bnr, byggeår, tomtestørrelse, ifølge Norsk Eiendomsinformasjon A/S med GAB-registeret som datakilde. Opplysninger ifølge skriv fra forretningsfører, dat. 14.04.2011, med bla opplysninger fra årsregnskap, andel gjeld og formue. ligningsopplysninger pr. 31.12.2010. Rekvirent Generelle opplysninger om eiendommen gitt av rekvirent på befaringen. Opplysninger andel fellesgjeld og formue gitt av forretningsfører pr telefon 08.02.12 Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fra Ant. sider 1 Egenerklæring Carl Simen Bakken og 3 Maren Jensen Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 233 Bnr. 409 Leilighet nr.: 15 Eier adkomstdok.: Carl Simen Bakken og Maren Jensen Selskap/borettslag: MILJØG 2 BORETTSLAG Leilighetstype: Andelsleilighet Andelsnr.: 15 Pålydende: Kr 100 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 5 388 Kommentar: Husleie inklusive drift, nedbetaling av fellesgjeld, varmt vann, kabel-tv, vaktmestertjenester. Tomt: Eiet tomt. Areal 512,1 m² Adkomst: Offentlig Årsregnskap Forretningsfører: OBOS tlf: 22 86 55 00 Regnskapsår: 2011 Årsregnskap: Andel av disponible midler/formue: 58 624 Andel av langsiktig fellesgjeld: 227 712 Andre opplysninger: Andel fellesgjeld og disponible midler pr. 31.12 2011 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: 79406247 Kommentar: Felles skadeforsikring for bygningen. Forsikringsdokumenter ikke framvist. Bygninger på eiendommen Takstmann Bernt Ivar Thorsen Org.nr. 981 439 732 1890 07.02.2012 3 av 6
Borettslagsleilighet i boliggård. Byggeår: 1895. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Borettslagsleilighet i boliggård. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 4.etg. 87 78 78 Gang, stue, kjøkken med spiseplass, 2 soverom, bad/wc. Sum bygning 87 78 78 Borettslagsleilighet i boliggård. - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 4.etg. Gang, stue, kjøkken med spiseplass, 2 soverom, bad/wc I tillegg kommer: kjellerboder, loftsbod og bod i baktrapp som deles med nabo. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Borettslagsleilighet i boliggård. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Borettslagsleilighet i boliggård. 200 Bygning, generelt Tradisjonell boliggård fra århundreskiftet. Hjørnegård, beliggende i rekke. Vedlikeholdet på bygningen er rimelig bra, bygningens alder tatt i betraktning. Generelt vedlikehold må påregnes. Takstmann Bernt Ivar Thorsen Org.nr. 981 439 732 1890 07.02.2012 4 av 6
4.etg. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betong, natursten, teglsten. Uisolert. Antas fundamentert til faste masser. 224 Frittbærende dekker Trebjelkelag, antar isolert med stubbluftsleire. (Ikke besiktiget). 225 Yttervegger Teglsten, utvendig pusset med trekninger og gesimser. Utidsmessig isolert. Grunnmur i natursten, betong, tegl. Fasaden er i følge rekvirent planlagt oppgradert i løpet av noen år. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjon, tekket med taksten/plater. (ikke besiktiget) 233 Vinduer Isolerglassvinduer i treramme fra 91. Vedlikehold ol: Generelt noe trege å åpne. 235 Ytterdører og porter Lydisolert og brannklassifisert (bd35) inngangsdør i boligen. 245 Himlinger inklusive taklister Malte, nedforet tak med downlights i hele boligen. 254 Dekker - Gulv og overflate Parkett. Flis rundt brannpipe på kjøkkengulv. BAD: Støpte gulv med fliser fra 91\92. Det lot seg ikke konstantere hvordan membraner var anlagt, da dette krever inngrep i konstruksjonene. Sluket ble ikke inspisert da det er etablert under dusjkabinett. MERK: I ett dusjkabinett føres vannet i lukket system til sluk. Dette reduserer lekkasjerisiko. På se jevnlig rensing av sluk. 254 Overflater på innvendige vegger Malte flater. Fliser på bad. Bad er bygget i -91\92. Boligens overflater er oppgradert i 2012. 272 Kjøkkeninnredning Tidsmessig innredning med hvite profilerte fronter, mulighet for integrert koketopp, komfyr, oppvaskmaskin. Laminatbenkeplate med stål kum. Kullfiltervifte. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Dusjkabinett, wc, murt benk med servant m. underskap. Opplegg vaskemaskin Se egenerklæringen (pkt.2) for mer informasjon. 320 Varme, generelt Elektrisk. Vedovn i stue. Ny vedovn i stue fra 2012. Kontrollert og godkjent av brann -og feietilsynet i følge rekvirent. 360 Luftbehandling, generelt Ventilasjon ved naturlig avtrekk. Takstmann Bernt Ivar Thorsen Org.nr. 981 439 732 1890 07.02.2012 5 av 6
400 Elkraft, generelt Nyere fordelingstavle med vippebrytere, jordfeilbryter for bad. Eldre anlegg, med noen fornyelser. Måler og hovedsikringer på hovedtavle i kjeller. Rekvirent opplyser at deler av det elektriske anlegget og fordelerskap er gjort med egen innsats. (se punkt 2.1 i egenerklæringen) Rekvirent opplyser at han er elektriker av fag. Det er ikke forevist samfertserklæring på utført arbeid. 453 Varmeelementer for innebygging Varmekabler i badegulv. 454 Vannvarmere og elektrokjeler Varmt vann fra fellesbereder. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Porttelefon, opplegg kabel-tv. Bredbåndsløsning. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 64 656 Sum kostnader Kr: 64 656 Kapitalisert verdi Kommentar: Kapitalisert verdi beregnes ikke for aksje og borettslagsleiligheter p.g.a. begrensninger i fremleietid. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Borettslagsleilighet i boliggård. 2 220 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 500 000 Teknisk verdi bygninger: 1 720 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 720 000 Normal tomteverdi: 1 000 000 Andel disponible midler: 58 624 - Andel fellesgjeld: 227 712 Verdi adkomstdokument: 2 550 912 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 550 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 150 000 Takstmann Bernt Ivar Thorsen Org.nr. 981 439 732 1890 07.02.2012 6 av 6