MØTEINNKALLING Husnemnda Møtedato: 11.06.2014 Møtested: Steinkjer rådhus, Olve i 3. etasje Tidspunkt: 08:30 11:00 Eventuelt forfall må varsles snarest på tlf. 74169104 eller e-post: gerd.hammer@steinkjer.kommune.no Vararepresentanter møter etter særskilt innkalling Side1
Saksliste Utvalgssaksnr Innhold Unntatt off. PS 14/15 Godkjenning av protokoll fra møte i Husnemnda 18.02.2014 PS 14/16 PS 14/17 PS 14/18 Oversikt over tilsagn, tildeling og restbeholdning av startlån og boligtilskudd (etablering og tilpasning)pr. 1.juni 2014 Ny nasjonal forskrift om startlån, med tilhørende retningslinjer, med virkning fra 1. april 2014 Start lån - tilbakebetaling eller reutlån av innfridde formidlingslån (Start lån) Erik Bartnes leder Side2
PS14/15GodkjenningavprotokollframøteiHusnemnda18.02.2014 Side3
SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Husnemnda 11.06.2014 14/16 Arkivsaksnr: 2013/6447 Klassering: Saksbehandler: Odd Georg Skjemstad OVERSIKT OVER TILSAGN, TILDELING OG RESTBEHOLDNING AV STARTLÅN OG BOLIGTILSKUDD (ETABLERING OG TILPASNING) PR. 01. JUNI 2014 Trykte vedlegg: - Tilsagn og forhåndsgodkjenninger pr. 1.6.2014 - Startlån og boligtilskudd Rådmannens forslag til vedtak: Husnemnda tar informasjonen om kvoter og forbruk av startlån og tilskudd til orientering. Torunn Austheim rådmann Side4
Saksopplysninger: Status for tildeling av startlån og tilskudd viser at første rammetildeling av startlån fra Husbanken allerede er disponert. Tildeling av tilskudd til både etablering er på et høyere nivå enn tidligere, i henhold til rammen, som er betydelig økt fra 2013 til 2014. Tildeling av tilskudd til tilpasning følger normalt forløp. Saksvurderinger: Saksbehandlingen innen startlån vil derfor stoppe opp en kort periode, i påvente av ny rammetildeling fra Husbanken. Svar fra Husbanken Midt-Norge om tildeling av nye rammer for startlån og tilskudd til etablering og tilpasning forventes å foreligge i løpet av juli. Søknader fra låntakere for 2014 vil trolig utgjøre betydelig mer enn den totale rammen Steinkjer kommune har omsøkt fra Husbanken for 2014. Saksbehandlingen vil derfor trolig måtte stanse høsten 2014 når rammen er brukt opp. Alternativt må enten rammen økes, eller flere søknader avslås fra kommunens side. Bolig- og tildelingskontoret har fokus på å følge saksbehandlingsrutinene for samarbeid med private banker, med de justeringer som er gjort for å unngå at det oppstår kapasitetsproblemer innenfor rammen. Med nåværende utvikling på tildelingene, vil rammene for tilskudd til etablering og tilpasning bli disponert i løpet av 2014. Side5
RAPPORT STARTLÅN OG TILSKUDD TIL ETABLERING OG TILPASNING 2014 pr. 01.06.2014 STARTLÅN TILSKUDD ETABLERING TILSKUDD TILPASNING Udisponerte midler fra forrige år kr - kr 1 797 008 kr 137 500 Bevilget av Husbanken kr 20 000 000 kr 2 500 000 kr 750 000 Innfridde midler til reutlån kr - kr - kr - Til disposisjon kr 20 000 000 kr 4 297 008 kr 887 500 Sum forhåndstilsagn kr 6 820 000 kr 942 000 Sum bevilgning kr 12 896 000 kr 1 100 000 kr 66 000 Disponert pr. dato kr 19 716 000 kr 2 042 000 kr 66 000 Annullerte tilsagn kr - kr - kr - Tilgjengelig (kan benyttes til nye saker) kr 284 000 kr 2 255 008 kr 821 500 Side6 Side 1 av 1
SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Husnemnda 11.06.2014 14/17 Arkivsaksnr: 2013/5264 Klassering: 252 Saksbehandler: Grete Waaseth NY NASJONAL FORSKRIFT OM STARTLÅN - MED TILHØRENDE RETNINGSLINJER MED VIRKNING FRA 1. APRIL 2014 Trykte vedlegg: - Ny nasjonal forskrift med virkning fra 1.4.2014 - Kommunale retningslinjer for tildeling av startlån i Steinkjer, med virkning fra 2.12.2013 Rådmannens forslag til vedtak: - Husnemnda opprettholder kommunale retningslinjer for tildeling av startlån, med virkning fra 2.12.2013, uten endringer. - Dersom det viser seg å være påkrevet, bes rådmannen om å iverksette oppdatering av de kommunale retningslinjene, når oppgradert veileder for tildeling av startlån foreligger fra Husbanken. Torunn Austheim rådmann Side7
Saksopplysninger: Steinkjer kommune vedtok reviderte retningslinjer for startlån, med virkning fra 2. desember 2013. Til grunn for de kommunale retningslinjene om startlån lå daværende forskrift om startlån fra Husbanken med ikrafttredelse fra 1.1.2005, og høringsnotat for den nye forskriften, utsendt 28.6.2013. Ny forskrift er nå vedtatt og trådte i kraft 1.4.2014. Rådmannen har derfor gjennomgått de kommunale retningslinjene, for å påse at de ikke bryter med den nye forskriften. På bakgrunn av den nye forskriften har Husbanken iverksatt oppgradering av den nasjonale veilederen for tildeling av startlån. Ferdig oppgradert versjon vil foreligge om kort tid. Den nå gjeldende forskriften har få endringer sammenlignet med høringsnotatet, som forelå på det tidspunkt Steinkjer kommune utarbeidet våre retningslinjer. Endringene gjelder i hovedsak presiseringer under 3 (se vedlegg), hvor det åpnes for at kommunen kan tildele startlån, uavhengig av vurderingene i paragrafens annet ledd, dersom: "c) boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet eller d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger." Saksvurderinger: Med den nye forskriften ønsker nasjonale myndigheter, i større grad enn tidligere, å nå frem til de personene som er vanskeligst stilt på boligmarkedet, og som samtidig har økonomisk evne til å betjene et lån. Den nye forskriften åpner også for å kunne formidle startlån med opptil 50 års nedbetalingstid. Dette er forhold som var kjent gjennom høringsnotatet, på det tidspunktet da de kommunale retningslinjene for tildeling av startlån i Steinkjer ble utarbeidet. Rådmannen anser nåværende retningslinjer for tildeling av startlån i Steinkjer kommune for å ivareta hensynet i nasjonale forskriften, som trådte i kraft 1.4.2014, og anbefaler at de kommunale retningslinjene opprettholdes uten endring. Det kan bli behov for å gjøre tilpasninger i retningslinjer eller saksbehandlingsrutiner når oppgradert veileder for tildeling av Startlån foreligger fra Husbanken. Side8
Forskrift om startlån fra Husbanken Dato FOR-2014-03-12-273 Departement Kommunal- og moderniseringsdepartementet Publisert I 2014 hefte 3 Ikrafttredelse 01.04.2014 Sist endret Endrer FOR-2004-12-22-1759 Gjelder for Norge Hjemmel LOV-2009-05-29-30- 1 Kunngjort 18.03.2014! kl. 15.35 Rettet Korttittel Forskrift om startlån fra Husbanken Hjemmel: Fastsatt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet 12. mars 2014 med hjemmel i lov 29. mai 2009 nr. 30 om Husbanken 1 fjerde ledd. 1. Formål Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den. 2. Långiver Husbanken gir lån til kommuner for videre utlån av startlån til enkeltpersoner. 3. Hvem kan få startlån Kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån skal tildeles etter en behovsprøving. I vurderingen skal kommunen legge vekt på om søkeren: a) forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og b) har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir. Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Uavhengig av vurderingene etter annet ledd kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene: a) husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det, b) husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin, c) boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet eller d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger. 4. Hva det kan gis lån til Kommunen kan gi lån til: a) kjøp av bolig, Side9
b) utbedring og tilpasning av bolig, c) oppføring av ny bolig og d) refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen. Boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet. Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås. 5. Prioriteringer Departementet kan gi ytterligere føringer for tildeling av startlånet. 6. Rente- og avdragsvilkår Rente- og avdragsvilkår for lån fra Husbanken til kommunene er regulert i forskrift 25. mai 2011 nr. 550 om rente- og avdragsvilkår for Husbanken. Startlån fra kommunen skal tilbys med utgangspunkt i Husbankens rente- og avdragsvilkår. Startlån har en nedbetalingstid på inntil 30 år. I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år. Det forutsettes da at: a) det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt, b) det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid, c) det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og d) det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid. Vilkåret i annet ledd bokstav a kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og husstanden kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt. Vilkårene i annet ledd bokstavene b og c kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen. Kommunen gis anledning til å påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng til dekning av administrative kostnader. Dersom det dokumenteres at de faktiske utgiftene til administrasjon og forvaltning av låneordningen overstiger 0,25 prosentpoeng, kan kommunene i tillegg kreve gebyr for inndekning av det overskytende beløpet. Kommunene står fritt til å tilby gunstigere rente- og avdragsvilkår, blant annet andre nedbetalingsplaner. Slike avtaler endrer ikke lånevilkårene som gjelder mellom kommunen og Husbanken. 7. Sikkerhet for lånet og dekning av tap Lån fra Husbanken gis som gjeldsbrevslån. Startlån fra kommunen skal sikres med pant i boligen eller adkomstdokumenter til boligen. Kommunene har tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol samt forfalte renter og omkostninger før realisering av pant. Staten har tapsrisikoen for et eventuelt restbeløp etter realisering av pantet. 8. Klageadgang Det er ikke klageadgang på Husbankens avgjørelse om lån til kommuner. Det er klageadgang etter forvaltningslovens regler på kommunens vedtak om tildeling, utmåling av startlån og på avvisning og avslag på søknader om startlån. 9. Oppfølging og kontroll Kommunene skal innhente og kontrollere opplysninger som er nødvendige for å behandle søknader om startlån og ved utbetaling av startlån. Kommunene skal rapportere til Husbanken om bruken av midlene i samsvar med bestemmelser Side10
fastsatt av Husbanken. 10. Retningslinjer Husbanken kan fastsette nærmere retningslinjer om beregning av tap som staten skal dekke, jf. 7. Husbanken kan også gi retningslinjer om saksbehandling og administrering av startlån. Kommunene kan fastsette eget regelverk i samsvar med forskriften. Kommunale retningslinjer skal sendes Husbanken til orientering. 11. Ikrafttredelse Forskriften trer i kraft 1. april 2014. Fra samme dato oppheves forskrift 22. desember 2004 nr. 1759 om startlån fra Husbanken. Side11
Side12
SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 08.05.2014 14/53 Husnemnda 11.06.2014 14/18 Formannskapet Arkivsaksnr: 2014/4169 Klassering: 252 Saksbehandler: Trond Waldal START LÅN - TILBAKEBETALING ELLER REUTLÅN AV INNFRIDDE FORMIDLINGSLÅN (START LÅN) Trykte vedlegg: 1. Notat regnskapsføring av startlån (GKRS datert 23.09.03/27.09.11) 2. Retningslinjer for startlån fra Husbanken (HB 7.B.13) Rådmannens forslag til innstilling: Formannskapet fastsetter at innfridde startlån tilbakebetales Husbanken i sin helhet som ekstraordinære innbetalinger. Behandling i Formannskapet - 08.05.2014: Ordfører Bjørn Arild Gram foreslo: Saken sendes Husnemnda til innstilling før endelig behandling av saken i formannskapet. Votering: Ordførerens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet - 08.05.2014: Saken sendes Husnemnda til innstilling før endelig behandling av saken i formannskapet. Side13
Torunn Austheim rådmann Side14
Saksopplysninger: Startlån i kommunen gis ved kjøp, bygging, utbedring av bolig og i enkelte tilfeller refinansiering av privat gjeld. Lånet skal sørge for at vanskeligstilte husstander skal kunne etablere seg og bli boende i boligen over tid. Startlån i Steinkjer gis i hovedsak sammen med lån i bank der kommunen tar topprisikoen vanligvis de siste 15 %. Kommunen har de siste årene økt innlånene av startlån fra Husbanken betydelig. I 2012 var igangsatte startlån på 46 mill. kroner, i 2013 steg dette til 56 mill. kroner fordelt på 171 lånesaker. Innlånene fra Husbanken har vært 50 mill. kroner i året. Ved siste årsskifte var kommunens totale utlånsportefølje i startlån ca. 142 mill. kroner fordelt på 523 låntakere. Når en bolig med påhvilende startlån selges, blir lånet betalt tilbake (innfridd) til kommunen. Slike midler avsettes til fond og utgjør mellom 8 og 10 mill. kroner i året. Disse har tidligere år, i varierende grad, blitt reutlånt til nye låntakere i stedet for å bli tilbakebetalt til Husbanken. Når en låntaker innfrir startlånet til kommunen, kan det innfridde lånet som hovedregel ikke lånes ut på nytt. Imidlertid har Kommunal- og regionaldepartementet åpnet for at pengene kan re-utlånes dersom ny låntaker overtar opprinnelig låntakers forpliktelser. Det vises i den forbindelse til kommunelovens bestemmelser og til rundskriv H-15/2003 fra KRD: Kommunelovens 50 nr. 7 c inneholder bestemmelser om mottatte avdrag på utlån: Mottatte avdrag på utlån eller refusjoner av gitte forskutteringer etter nr. 6, skal uavkortet nyttes til nedbetaling eller innfrielse av innlån til kommunen eller fylkeskommunen. Departementet har i rundskriv H-15/2003 gitt følgende kommentarer om håndtering av innfridde formidlingslån: Saken omhandler spørsmål knyttet til Kommunelovens 50 nr. 7c om mottatte avdrag på formidlingslån. Enkelte kommuner ønsker å sette av mottatte ekstraordinære avdrag til fond for så å låne midlene ut på nytt. I henhold til Kommuneloven skal slike innbetalinger uavkortet nyttes til nedbetaling eller innfrielse av innlån til kommunen. Departementet konkluderte imidlertid med at slike re-utlån kan gjennomføres dersom ny låntager overtar opprinnelige låntagers forpliktelser. Etter departementets oppfatning måtte utlån av midler som kommunen hadde mottatt ved innløsningen av eldre utlån, betraktes som en konvertering hvor utlånet hadde fått ny debitor. Dersom en debitor overtar opprinnelig debitors forpliktelser, må det være tilstrekkelig at forholdet balanseføres, og ikke resultatføres. Dersom ny debitor får andre lånebetingelser enn opprinnelig debitor, må kommunen få endret sine betingelser på innlånet. I motsatt fall griper ordningen med formidlingslån direkte inn i kommunens drift. Samme tema er tatt inn i Retningslinjer for startlån fra Husbanken pkt. 9.2 (følger vedlagt). Mesteparten av startlånsporteføljen består av lån med flytende rente, men gjenstående løpetid varierer mye. I de tilfellene kommunen tidligere har benyttet seg av re-utlån, har tilbudet til ny låntaker vært å tre inn i lånet til den enhver tid gjeldene flytende rente men med standard nedbetalingstid på 25 år. Departementets tolkning skjerper kravene til re-utlån i og med at "ny debitor må overta opprinnelig debitors forpliktelser". Dette tolkes dithen at utlånet består (samme rente / samme gjenstående løpetid), men har fått ny låntaker. Innfridde startlån utgjør 8 10 mill. kroner årlig og utgjør mange tilbakebetalte lån, til ulike rentebetingelser og ulike gjenstående løpetider. Re-utlån innenfor de rammer som departementet har fastsatt krever at ny Side15
debitor overtar lån (innenfor et utvalg av mange tilbakebetalte lån) med en tidligere fastsatt rente og en gjenværende løpetid (som vil variere ut fra hvor "gammelt" lånet er). Håndtering av re-utlån i tråd med departementets strenge forutsetninger vil etter all sannsynlighet føre til at låntakere takker nei til å overta lån og tre inn i tidligere debitors forpliktelser. Det som søkere av startlån etterspør, er lån med flytende eller fast rente (låntakerne kan sjøl velge) og en nedbetalingstid på 25 år d.v.s. et ordinært startlån. For kommunens del vil en administrering av en re-utlåns ordning i tråd med departementets bestemmelser kreve ressurser som boligkontoret i dag ikke rår over. Avvikling av re-utlån betyr at den årlige tildelingen av startlån må tilpasses de årlige innlånene fra Husbanken. Med den begrunnelse som er gitt ovenfor tilrår rådmannen at tilbakebetalte startlån gjennom året tilbakebetales Husbanken som ekstraordinære innbetalinger. Side16
NOTAT Regnskapsføring av formidlingslån NOTAT - REGNSKAPSFØRING AV FORMIDLINGSLÅN Fastsatt av GKRS' styre 23.09.2003 med endringer 27.09.2011 1. BAKGRUNN Kommuner og fylkeskommuner1 kan med hjemmel i kommuneloven 50 nr. 6 ta opp lån for videre utlån. KRS nr. 3 "Lån Opptak, avdrag og refinansiering" behandler regnskapsføring av avdrag på slike innlån. Dette notatet omhandler regnskapsføring av renter og avdrag på utlån av slike midler, heretter kalt formidlingslån, renter på innlånene og håndtering av tap. Husbankens startlån er den mest utbredte formen for formidlingslån. Startlån tildeles kommuner for videre utlån til enkeltpersoner til boligformål. Rente- og avdragsvilkårene fastsettes av Kommunal- og regionaldepartementet og Husbanken, men kommunene kan kreve en margin for å dekke egne kostnader eller tilby lempeligere vilkår. Kommunen kan også tilby andre avdragsplaner enn det som gjelder for Husbankens utlån til kommunen. Risikoen for mislighold av startlån er delt mellom kommunen og staten, slik at kommunen har risikoen for de første 25 % av startlånets restgjeld på tapstidspunktet, mens staten har risikoen for de siste 75 %. Kommunen kan benytte midler på tapsfond til å dekke tap på startlån. 2. REGNSKAPSMESSIG BEHANDLING AV FORMIDLINGSLÅN 2.1 Renter og avdrag Det fremgår av forskrift om årsbudsjett (budsjettforskriften) 5 og forskrift om årsregnskap og årsberetning (regnskapsforskriften) 3 at driftsregnskapet skal omfatte alle løpende inntekter og innbetalinger i året. Fra merknadene til budsjettforskriften 5 femte ledd nr. 7 siteres: "alle inn- og utbetalinger knyttet til utlån og forskutteringer skal føres i investeringsregnskapet". Som det fremgår av KRS nr. 3 "Lån Opptak, avdrag og refinansiering" skal derfor mottatte avdrag på utlån og refusjoner av gitte forskotteringer, samt avdrag på innlån til videre utlån eller forskotteringer, regnskapsføres i investeringsregnskapet. Dette gjelder også bruk av lån opptatt til videre utlån og selve utlånstransaksjonen. Behandling av renter knyttet til formidlingslån er ikke spesielt nevnt verken i budsjettforskriften, regnskapsforskriften eller forarbeidene til kommunelovens økonomibestemmelser2. Merknadene til budsjettforskriften 5 femte ledd nr. 7 omtaler innbetalinger og utbetalinger. Renter er derimot i kommunal regnskapsterminologi å anse som inntekter og utgifter. Renteinntekter knyttet til formidlingslån er å anse som en løpende inntekt etter budsjettforskriften 5 nr. 1, jf. regnskapsforskriften 3, og skal regnskapsføres i driftsregnskapet på samme måte som renteinntekter knyttet til andre utlån. Det følger da naturlig at også renteutgifter på kommunens innlån til formidlingslån regnskapsføres i driftsregnskapet. 1 I notatet brukes "kommuner" om både kommuner og fylkeskommuner 2 Ot.prp. nr. 43 (1999-2000) Side 1 Side17
NOTAT Regnskapsføring av formidlingslån 2.2 "Overdekning" og "underdekning" Som det fremgår av KRS nr. 3 reserverer kommuneloven 50 nr. 7 c) inntekter fra mottatte avdrag på utlån og refusjoner fra forskotteringer til nedbetaling av kommunens innlån. Dersom kommunen faktisk betaler mindre avdrag enn mottatte avdrag og refusjoner skulle tilsi, skal derfor det overskytende beløpet avsettes til bundet investeringsfond. Dette fondet kan kun anvendes til å dekke avdrag på og innfrielse av innlån. Ulik avdragsprofil på innlån og utlån av formidlingslån kan også medføre underdekning dersom avdrag på kommunens innlån overstiger avdrag på utlån fra låntakerne. En slik underdekning må finansieres av andre finansieringskilder i investeringsregnskapet, dersom kommunen ikke har midler på bundet investeringsfond for avdrag. Departementet har i rundskriv H-15/2003 gitt følgende kommentarer om håndtering av innfridde formidlingslån: "Saken omhandler spørsmål knyttet til Kommunelovens 50 nr 7c om mottatte avdrag på formidlingslån. Enkelte kommuner ønsker å sette av mottatte ekstraordinære avdrag til fond for så å låne midlene ut på nytt. I henhold til Kommuneloven skal slike innbetalinger uavkortet nyttes til nedbetaling eller innfrielse av innlån til kommunen. Departementet konkluderte imidlertid med at slike "re-utlån" kan gjennomføres dersom ny låntager overtar opprinnelige låntagers forpliktelser. Etter departementets oppfatning måtte utlån av midler som kommunen hadde mottatt ved innløsningen av eldre utlån, betraktes som en konvertering hvor utlånet hadde fått ny debitor. Dersom en debitor overtar opprinnelig debitors forpliktelser, må det være tilstrekkelig at forholdet balanseføres, og ikke resultatføres. Dersom ny debitor får andre lånebetingelser enn opprinnelig debitor, må kommunen få endret sine betingelser på innlånet. I motsatt fall griper ordningen med formidlingslån direkte inn i kommunens drift." GKRS legger imidlertid til grunn at slike "re-utlån" som hovedregel innebærer at kommunens krav på den opprinnelige debitor innfris, mens det etableres et nytt krav på ny debitor. Det foretas følgelig to separate transaksjoner. Bruttoprinsippet tilsier at den samlede tilgang og bruk av midler skal fremgå fullstendig av kommunens bevilgningsregnskap. Slike "re-utlån" skal derfor regnskapsføres som mottatte avdrag og utlån i investeringsregnskapet. 2.3 Tap Kommunens utlån er klassifisert som et anleggsmiddel (anleggsfordring) i balanseregnskapet. Når det oppstår tap på kommunens anleggsfordringer, vil det ikke medføre endringer i arbeidskapitalen. Kommunens andel av tap på utlån av formidlingslån (hovedstol) skal regnskapsføres som nedskrivning av anleggsmidler i samsvar med KRS nr. 9 "Nedskrivning av anleggsmidler", det vil si direkte mot egenkapitalen (kapitalkonto). Dersom tapet, eller deler av dette, er knyttet til inntektsførte renter, vil rentene være regnskapsført som en kortsiktig fordring i balansen. Tap knyttet til inntektsførte renter vil dermed innebære en endring i arbeidskapitalen og anses som en utgift som skal utgiftsføres i driftsregnskapet. Statens andel av tap på startlån kommer til oppgjør ved at Husbanken nedskriver sin fordring på kommunen. Siden hele anleggsfordringen (utlånet) står oppført i kommuneregnskapet vil både nedskrivningen av anleggsfordringen og Husbankens nedskrivning av sin fordring på kommunen måtte håndteres i kommuneregnskapet. Både den resterende saldo på anleggsfordringen og nedskrivningen av kommunens innlån regnskapsføres direkte mot egenkapitalen (kapitalkonto). Nedskrivningen av kommunens innlån skal spesifiseres i note for kapitalkontoen. Dersom kommunen bruker av tapsfond for å dekke sin andel av tapet på formidlingslån, vil bruken av fondet komme i stedet for fremtidige inntekter i investeringsregnskapet og brukes Side 2 Side 18
NOTAT Regnskapsføring av formidlingslån til å finansiere kommunens nedbetaling av sitt innlån. Bruk av tapsfond inntektsføres som bruk av fond i investeringsregnskapet. 3. Oppsummering Innlån og utlån av formidlingslån regnskapsføres i investeringsregnskapet og balanseføres under anleggsmidler med motpost kapitalkonto Ordinære og ekstraordinære avdrag og mottatte avdrag og innfrielser knyttet til formidlingslån føres i investeringsregnskapet, jf. KRS nr. 3 Innbetaling av avdrag eller innfrielse av formidlingslån, må gå til nedbetaling eller innfrielse av kommunens innlån, jf. KRS nr. 3 Påløpte renter av innlån knyttet til formidlingslån og opptjente renter på utlån regnskapsføres i driftsregnskapet. Renter på innlånte formidlingslån som ikke er lånt ut (ubrukte lånemidler), omkostninger og refunderte omkostninger fra låntaker samt kommunens utgifter med å drive tjenesten (lønn, administrasjon, husleie m.v.) knyttet til formidlingslån regnskapsføres i driftsregnskapet, jf. regnskapsforskriften 3 andre ledd nr. 1 og 3. Overdekning (betalt mindre i avdrag på innlån enn mottatte avdrag og refusjoner) avsettes til bundet investeringsfond. Underdekning som det ikke er dekning for på bundet investeringsfond for avdrag, må finansieres av andre finansieringskilder i investeringsregnskapet. Kommunens andel av tap på utlån av formidlingslån (hovedstol) føres mot kapitalkonto. Tap på inntektsførte renter utgiftsføres i driftsregnskapet. Det bør utarbeides egen note for tap på slike lån. Side 3 Side19
HB 7.B.13 Januar 2013 Retningslinjer for startlån fra Husbanken 1 Formål Startlån skal tildeles kommuner for videre utlån, og skal bidra til å skaffe og sikre egnede boliger for unge og vanskeligstilte på boligmarkedet. Lånet skal være et finansieringstilbud for boligtiltak som vanligvis ikke gis lån i ordinære kredittinstitusjoner. 2 Hvem kan få lån Startlån kan gis til kommuner for videre utlån til enkeltpersoner til boligformål. Startlån er behovsprøvd og kan omfatte blant andre unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige, funksjonshemmede, flyktninger, personer med oppholdstillatelse på humanitært grunnlag og andre økonomisk vanskeligstilte husstander. Kommunen kan utarbeide egne retningslinjer for hvordan ordningen skal praktiseres, forutsatt at disse ivaretar formålet og hovedintensjonene for ordningen. Kommunale retningslinjer skal sendes Husbanken til orientering. 3 Hva det kan gis lån til Boligen skal være egnet for husstanden, rimelig og nøktern i forhold til prisnivået på stedet. Det er en forutsetning at boligen ikke er dyrere enn at søker kan klare å betjene boutgiftene over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Tilsagn/vedtak om lån forutsetter at det er tilgjengelige budsjettmidler. Kommunen kan gi lån til husstander for: a) Kjøp av bolig Lånet kan nyttes til kjøp av selveide helårsboliger og andre type bygg som etter utbedring skal nyttes til bolig. For boliger i borettslag vil både kjøpesum og andel fellesgjeld bli lagt til grunn for vurderingen. Side20
Kombinasjonen, kjøp og utbedring, kan være et godt alternativ for enkelte husstander, som for eksempel unge i etableringsfasen, etter som dette ofte er blant de rimeligste løsningene. I så fall blir kostnadene både for kjøp og utbedring lagt til grunn ved vurderingen. b) Utbedring av bolig Kommunene kan gi lån til utbedringer. c) Oppføring av bolig Startlån kan gis som topplån ved oppføring av ny bolig. d) Refinansiering Startlån kan benyttes til refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden får en mulighet til å bli boende i boligen. f) Forhåndsgodkjenning Kommunen kan gi en skriftlig godkjenning om at lånesøker vil få startlån hvis søker finner en egnet bolig. 4 Låneutmåling Kommunen kan velge å bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der det private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Som prinsipp kan kommunen legge til grunn at jo mer vanskeligstilt husstanden er, jo større andel av finansieringen bør være startlån. For særlig vanskeligstilte husstander kan startlånet brukes i kombinasjon med tilskudd til etablering og tilpasning av bolig. 5 Rente- og avdragsvilkår Rente- og avdragsvilkårene fastsettes i samsvar med forskrift av 25. mai 2011 nr 550 om rente- og avdragsvilkår for lån i Husbanken. Videreutlån til enkeltpersoner skal tilbys med utgangspunkt i Husbankens rentevilkår. Kommunene gis anledning til å påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng til dekning av administrative kostnader, eller tilby lempeligere vilkår uten at dette får virkning for lånevilkårene mellom kommunen og Husbanken. Kommunen kan også tilby andre avdragsplaner enn det som gjelder for Husbankens utlån til kommunen. Dersom kommunen tilbyr lempeligere vilkår enn den har på innlånet, må kostnadene ved dette dekkes av kommunen og får ikke innvirkning for lånevilkårene mellom kommunen og Husbanken. Kommunene kan i tillegg innkreve gebyr for å dekke de faktiske utgiftene ved forvaltningen av låneordningen. 6 Sikkerhet for lånet Lån fra Husbanken til kommuner gis som gjeldsbrevlån. Ved videreutlån bør lånet sikres med pant i boligen. Se punkt 9.3 om dekning av tap. Kommunen fastsetter selv hvilken prioritet som skal kreves. Side21
7 Kommunens låneopptak Husbanken fastsetter en årlig søknadsfrist.. Kommunene kan likevel når som helst søke om tilleggsmidler. Husbanken kan dele bevilgning og utbetaling av lånemidler for å sikre en best mulig disponering av lånerammen. Midlene blir utbetalt til kommunene når Husbanken har mottatt: - låneavtale undertegnet av ordfører - dokumentasjon på at kommunestyret har fattet vedtak om låneopptaket - eventuell dokumentasjon på at det foreligger godkjenning av låneopptaket fra fylkesmannen. 8 Klageadgang Det erklageadgang på kommunens vedtak om tildeling, utmåling, awisning og avslag på lån eller tilskudd etter forvaltningslovens regler. Klagen må begrunnes og skal nevne det vedtak det klages over og hvilken endring som ønskes. Klagefristen er tre uker fra underretning om vedtaket er kommet fram. Klagens sendes kommunen som behandler denne. 9 Andre bestemmelser 9.1 Rapporteringer Kommunene skal rapportere til Husbanken om bruken av midlene. Krav til rapportering vil følge i det årlige skriv fra Husbanken. 9.2 Ekstra innfrielser I følge kommunelovens bestemmelser skal avdraget på lån uavkortet benyttes til nedbetaling/innfrielse av innlånet. Ved ekstraordinære avdrag/innfrielser har imidlertid KRD åpnet for at pengene kan reutlånes dersom ny låntaker overtar opprinnelig låntakers forpliktelser. 9.3 Dekning av tap Formålet med tapsfond og tapsdeling er å stimulere kommunene til optimal bruk av startlån ved å gi kommunene sikring mot tap knyttet til forsvarlig bruk av disse lånene. 9.3.1 Tapsdeling Tapsdeling kan brukes når det er konstatert tap på startlån finansiert av Husbanken ved realisering av panteobjektet eller gjennomført gjeldsordning. Er lånet innfridd, refinansiert eller tatt opp i annen finansinstitusjon, vil tapsdeling med Husbanken ikke kunne benyttes. Tapsdeling må søkes innen ett år etter at tapet er konstatert. Søknadsskjema HB 4.S.13. Ved realisering av panteobjektet skal renter og omkostninger dekkes først. Som regel vil alle renter dekkes. Renter som kommunen har betalt på sitt innlån og som etter låneavtalen skulle dekkes av låntaker, men som ikke er dekket, kan legges til tapet og beregningsgrunnlaget for tapsdelingen. Det vil si at etter at pantet er realisert og frem til søknad om tapsdeling er sendt fra kommunen, kan renter som kommunen skal betale på sitt innlån (restkravet) og som etter låneavtalen skulle ha vært betalt av kunden, legges til tapet og beregningsgrunnlaget for tapsdelingen. Eventuell overkurs som ikke dekkes av pantet (og som skulle ha vært betalt av kunden), kan også legges til tapet og beregningsgrunnlaget for tapsdelingen Side22
I gjeldsordninger skal det ikke søkes om tapsdeling før gjeldsordningen er fullført. Renteutgifter som kommunen har hatt ved betjening av sitt innlån og som etter låneavtalen skulle dekkes av låntaker i gjeldsordningsperioden og frem til søknad om tapsdeling er sendt fra kommunen, kan legges til tapet og beregningsgrunnlaget for tapsdelingen hvis dette ikke blir dekket ved dividende. Renter som påløper etter at søknad er sendt fra kommunen og frem til kommunen innbetaler sin andel av tapet, dekkes ikke. Tap som følge av at et krav er foreldet kan ikke kreves delt med Husbanken. Husbanken dekker normalt ikke noen del av tap som følge av kommunens brudd på finansavtaleloven 47. Husbanken kan likevel i særlige tilfeller godkjenne deling av tap som har oppstått ved at kravet har blitt redusert gjennom dom eller forlik grunnet manglende overholdelse av finansavtaleloven 47. Husbanken dekker heller ikke tap som har oppstått når kommunen ikke har sikret pant i boligen. Husbanken kan likevel godkjenne deling av tap hvis mangel på pantesikkerhet er godt begrunnet og lånetilsagn er gitt før 1. januar 2011. Kommunen har tapsrisikoen for de første 25 prosent av startlånets restgjeld på tapstidspunktet. Staten har tapsrisikoen for de siste 75 prosent. Beregningsgrunnlaget er hele restgjelden før oppgjør for salg er mottatt. Det er fra 01.10.2008 opprettet en forsøksordning med 50 % tapsdeling for utvalgte kommuner. Tap på startlån utbetalt fra forsøkskommunene mellom 01.10.08 og 30.09.11, skal dekkes med 50 % av staten fra første krone. Tapsdeling forutsetter at kommunen innbetaler sin andel av tapet innen 3 måneder etter at deling er innvilget. Det tapet kommunen etter eventuell tapsdeling med Husbanken må bære, kan belastes kommunens tapsfond dersom vilkårene for det er oppfylt (se pkt 9.3.2). Hvis Husbanken er blitt belastet for en del av tapet, og kommunen på et senere tidspunkt får inndrevet hele eller deler av restkravet, skal det innfordrede beløp godskrives partene i henhold til prioriteringsreglene (for garantiansvaret). Kommunene kan trekke fra kostnadene ved innkrevingen før endelig beløp fordeles. 9.3.2 Tapsfond Kommunen kan søke Husbanken om å sette av deler av tildelt tilskudd til tapsfond for startlån, se nærmere HB 8.B.21 (Retningslinjer om tilskudd til etablering og tilpasning av bolig, med mer). For tapsfond etablert av tilskuddsmidler gjelder følgende bestemmelser: Tapsfondet kan benyttes når det er konstatert tap på startlån, etableringslån fra 1996 og senere samt kommunale videreutlån fra andre finansinstitusjoner. Lånene må falle innenfor de krav til målgruppe og vilkår som gjelder for startlån fra Husbanken. Reglene om beregning av renter ved tapsdeling gjelder tilsvarende for den delen av tapet som skal dekkes av tapsfondet. I de tilfellene reglene om tapsdeling ikke kommer til anvendelse, er skjæringspunktet for beregning av renter den datoen kommunen mottar oppgjør for realisert pant eller gjennomført gjeldsordning. Tapsfondet kan ikke benyttes til foreldede krav og normalt ikke til tap som følge av kommunens brudd på finansavtaleloven 47. Husbanken kan likevel etter søknad fra kommunen i særlige tilfeller godkjenne at kommunen bruker av tapsfondet hvor tapet har oppstått ved at kravet har blitt redusert gjennom dom eller forlik grunnet manglende overholdelse av finansavtaleloven 47. Side23
Tapsfondet kan heller ikke benyttes hvis kommunen ikke har sikret pant i boligen. Husbanken kan likevel i særlige tilfeller godkjenne at tapsfondet benyttes hvis mangel på pantesikkerhet er godt begrunnet og lånetilsagn er gitt før 1. januar 2011. Tapsfondet kan benyttes selv om kommunen har refinansiert sitt startlån hos andre långivere. Tapsfondet kan bare benyttes i den utstrekning det var tilgjengelige midler i tapsfondet da tapet ble konstatert. Om tapet kan deles med Husbanken, se punkt 9.3.1 ovenfor, er uten betydning såfremt vilkårene ovenfor er oppfylt. Dersom kommunen på et senere tidspunkt får inndrevet hele eller deler av restkravet som er belastet tapsfondet, skal det innfordrede beløp fratrukket inndrivningskostnader godskrives fondet. Avkastning på den del av tapsfondet som er bygget opp av tilskuddsmidler fra Husbanken, skal tillegges fondet eller benyttes til tilskudd i samsvar med retningslinjene om tilskudd HB 8.B.21. Kommuner som ønsker å tilbakeføre midler fra tapsfond til tilskudd til videretildeling, kan søke Husbanken om dette. Dersom fondets størrelse etter en helhetsvurdering gir grunnlag for det, kan Husbanken stille som et vilkår for å tildele nye tilskudd at kommunen tilbakefører et nærmere angitt beløp fra tapsfondet til tilskudd til viderefordeling. Side24