Tromsø kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDEPLAN FOR SOLNESET BOLIGOMRÅDE (115/1) - PLAN NR. 1571 Dato:... 29.10.09 Dato for siste revisjon: 28.11.11 Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning:... I medhold av plan- og bygningslovens 12-5 og 12-6 er området regulert til følgende arealformål og hensynssoner: 12-5 AREALFORMÅL 1. Bebyggelse og anlegg 1.1. Boligbebyggelse A-E, G-J 1.2. Tjenesteyting T1, T2 og T3 1.3. Uteopphold U1, Kvl1-4, Stl1-2 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 2.1. Kjøreveg Veg 1-4 2.2. Fortau 2.3 Gangveg, Gangsti G 1-G2, Gs1a-b 2.4 Annen veggrunn SD 2.5 Trase for teknisk infrastruktur KA 3. Grønnstruktur 3.1. Grønnstruktur F1-F6 3.2. Gangtrase Gr1-3 3.3. Turdrag F7 I a) Sikrings-, støy- og faresoner Frisiktsone Støysone 12-6 HENSYNSONER Side 1 av 9
II I medhold av plan- og bygningslovens 12-6 og 12-7 gis følgende bestemmelser til hensynssoner og arealformål. Fellesbestemmelser a) Krav om detaljplaner: Det skal utarbeides detaljplan i hht plan- og bygningsloven 12-3 for følgende felt A, B, C, D, E, G, H, I og J b) Dokumentasjonskrav: Detaljplanene skal vise at rimelige skjønnhetshensyn er ivaretatt. Dokumentasjonen som følger planen skal vise forholdet til både det bebygde og ubebygde landskap, og de valgte løsninger skal begrunnes. c) Beregning % BRA: Alt måleverdig bruksareal skal medregnes, unntatt parkeringsanlegg, hvor mer enn 50 % av arealet ligger under planert terreng. d) Tilgjengelighet: Alle offentlige trafikkområder, friområder, felles leke- og oppholdsareal og byggeområder skal utformes i hht bestemmelser om universell utforming, jf. gjeldene bestemmelser i kommuneplanen. e) Kulturminner: Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene jfr. lov om kulturminner. f) Støyutsatte områder skal planlegges og utformes slik at det oppnås tilstrekkelig avskjerming mot støy, innendørs og utendørs. For tiltak innenfor gul støysone, vist som hensynssone H220_1 og H210_1 på plankartet, skal det utarbeides støyutredning ved detaljreguleringer. Støyutredningen skal vise støysituasjon før og etter full utbygging innenfor planområdet til 1571, antall db på fasader og uteplasser, samt dokumentere at støykravene i kommuneplanens arealdel og T-1442 blir tilfredsstilt, herunder avbøtende tiltak. Planbestemmelser og utomhusplan skal inneholde juridisk bindende krav til støynivå ved fasade og uteoppholdsareal, rekkefølge for utbygging mht støy og avbøtende tiltak angitt med lengde, høyde og materialvalg. Støyskjermingstiltak skal drøftes mht estetikk. Ved planlegging av ny virksomhet eller ny støyfølsom bebyggelse skal følgende støygrenser overholdes (tabell 2, T-1442): Alle tall er oppgitt i db, frittfelt verdier. For flere definisjoner se kapittel 6 i T-1442. Side 2 av 9
Felt Antall enheter %BRA Maksimal gesims- og mønehøyde Type bebyggelse g) Bare der det ut fra en helhetsvurdering anses å foreligge interesseovervekt til fordel for utbygging av støyfølsom bebyggelse, kan avvik fra tabell 2 tillates på fasaden, men ikke på uteplass Støy i bygge- og anleggsperioden skal være innenfor rammene gitt i kommuneplanens arealdel og T-1442. h) Radon: Alle bygg for varig opphold skal sikres mot radoneksponering, dersom målte radonverdier overstiger 100Bq. i) Sikkerhet: Det skal etableres fartsdempende tiltak på steder hvor grønnstruktur krysser kjøreveger. Midlertidige kryss og snuplasser skal anlegges etter kommunalteknisk norm, og fortau skal tilpasses de midlertidige anleggene. Ved anlegg av lekeplasser skal det kun anvendes rene masser i hht kvalitetskriteriene utarbeidet av KLIF. 1. Bebyggelse og anlegg 1.1. Boligbebyggelse (A-E og G-J) 1.1.1 Felt A-E og G-J er satt av til boliger med tilhørende anlegg. 1.1.2 Det kan etableres maksimalt 510 boenheter i boligfeltene. Fordelingen av boenheter, % BRA, gesims- og mønehøyde og type bebyggelse skal i det enkelte felt være som angitt i tabellen nedenfor: A1 73 83 C+ 83,5 Blokk og konsentrerte småhus A2 28 135 C+ 81,0 Blokk A3 26 76 C+ 75,5 Blokk B1 80 91 C+ 98,5 Blokk B2 42 114 C+ 95,0 Blokk C1 24 110 C+107,0 Blokk C2 60 103 C+104,0 Blokk D 75 140 C+109,5 Blokk E1 18 45 C+ 69,5 Konsentrert småhus E2 10 67 C+ 74,0 Konsentrert småhus G 10 55 C+ 80,5 Blokk C+ 89,5 Blokk og konsentrerte H 22 95 småhus I 21 90 C+ 98,0 Blokk J 31 79 C+ 79,0 Blokk Alle 510 89 Side 3 av 9
1.1.3 Det skal utarbeides detaljplaner for alle boligfeltene i planområdet. Planene skal minst vise: a) Plankart i M 1:500 med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse. b) Anvisning av arealformål og avgrensning av tomter og parseller. c) Plassering av bygninger og installasjoner, byggehøyder og etasjetall. d) Tomte- og feltutnyttelse, antall boenheter og byggegrenser. e) Adkomst, parkering, gjesteparkering og interne trafikkareal. f) Tilhørende felles leke- og oppholdsarealer og øvrige grønne arealer. g) Areal for renovasjonsanlegg, postmottak, sykkelparkering og snødepot h) Uteromsplan i M 1:200 som viser disposisjonen og utformingen av alle utearealer, herunder også de tilhørende lekeplasser, skal utformes og vedlegges detaljplanen. i) Støyutredninger og dokumentasjon for tiltak i hensynssonene. j) Dokumentasjon for gjennomføring av universell utforming. k) Dokumentasjon av radonnivå for hvert felt eller for hele området l) Frisiktsoner 1.2 Tjenesteyting (T1-3) 1.2.1 Områdene T1 og T2 er avsatt til utvidelse av eksisterende skole- og barnehageområde, og deler av arealene kan også benyttes til annen tjenesteyting. T1 og T2 kan bebygges med inntil BRA=30 %. Gesims- og mønehøyde kan maksimalt være på c+62. Ved søknad om rammetillatelse skal det leveres en uteromsplan i M 1:200. 1.2.2 Området T3 er avsatt til barnehage med tomteutnyttelse på inntil BRA=30 %. Gesimsog mønehøyde skal maksimalt være på c+70. Ved søknad om rammetillatelse skal det leveres en uteromsplan i M 1:200 1.3 Uteopphold (U1, Kvl 1-4, Stl 1-2) 1.3.0 Generelt: Det tillates oppført transformatorstasjoner og lignende innretninger i arealer avsatt til felles uteoppholdsarealer. Innretningene skal ikke være til hinder for bruken av arealene. 1.3.1 Området U1 er avsatt til felles uteoppholdsareal for felt J og E2. Felt U1 opparbeides i samsvar med detaljplanen for felt E2 og J, hvor det kreves uteromsplan i M 1:200 1.3.2 Områdene Kvl 1-4 er avsatt til kvartalslekeplasser. a) Kvl 1(a+b) er felles for boenhetene i feltene A1, A2 og A3 b) Kvl 2(a+b) er felles for boenhetene i feltene B1, B2, C1 og C2 Side 4 av 9
c) Kvl 3 er felles for boenhetene i feltene D, G, H og I d) Kvl 4 er felles for boenhetene i feltene E1, E2 og J Arealene skal opparbeides med anlegg for bl.a. klatre- og bevegelsesleker og tilpasses vinter- og sommeraktiviteter. Arealene skal ha belysning og skal være universelt utformet. Arealene skal opparbeides i samsvar med godkjent uteromsplan i M 1:200. Der felles lekearealer grenser mot offentlig veg, skal det monteres gjerde og sluser for å sikre lekeaktiviteten mot trafikk. 1.3.3 Områdene Stl 1-Stl 2 er avsatt til sentrallekeplasser og er strøkslekeplass for alle boenhetene innen planområdet. Lekeplassene skal opparbeides for allsidig sommer- og vinterlek for ulike aldersgrupper i hht godkjent uteromsplan i M 1:200. lekeplassene skal minimum inneholde anlegg for klatrelek, bevegelsesleker, sykkelløype, sittegrupper og grillplasser. Str2 skal inneholde en balløkke på minst 25 m x 50 m og en gangsti Arealene skal ha belysning og skal være universelt utformet. Der felles lekearealer grenser mot offentlig veg, skal det monteres gjerde og sluser for å sikre lekeaktiviteten mot trafikk. 2. Samferdsel og teknisk infrastruktur 2.0. Generelt 2.0.1 Trafikkområdene skal opparbeides med den inndeling i kjøreveg, kjøreveg m/ fortau og gangveg, som vist på plankartet. Vegene skal opparbeides i hht kommunalteknisk norm. 2.0.2 Der vegene krysser interne gangveger/stier og grøntanlegg, skal det anlegges fartshumper eller andre fartsdempende tiltak. 2.0.3 Der vegene grenser mot fortau skal det anlegges faset kantstein i granitt. 2.0.4 I vegskråninger eller fjellskjæringer brattere enn1:3 skal det anlegges støttemurer. Murer høyere enn 2,0 m skal sikres med gjerde. 2.1 Kjøreveg med og uten fortau (Veg 1-4) 2.1.1 Veg 1 skal etableres som gjennomgående boligveg gjennom området. Vegen skal opparbeides med kjørebane med bredde 5,0 m og 6,0 m, fortau med bredde 3,0 m og grøftearealer med bredde 2,5 m, total bredde 13,0 m og 14,0 m. Det skal anlegges 6,0 m kjørebanebredde fram til krysset ved Stl 1. Fortau og veg skal ha en maksimal stigning på 1:14 2.1.2 Veg 2 skal etableres som atkomstveg fram til felt A. Den skal opparbeides med kjørebane med bredde 4,0 m, fortau med bredde 3,0 m og grøftearealer med bredde 2,5 m, total bredde 12,0 m. Fortau og veg skal ha en maksimal stigning på 1:14 2.1.3 Veg 3 skal etableres som atkomstveg fram til område B og C. Vegen skal opparbeides med kjørebane med bredde 4,0 m, fortau med bredde 3,0 m og grøftearealer med bredde 2,5 m, total bredde 12,0 m. Fortau kan ha en maksimal stigning på 1:14 2.1.4 Veg 4 skal etableres som atkomstveg fram til felt J. Den skal opparbeides med kjørebane med bredde 4,0 m og grøftearealer med bredde 2,5 m, total bredde 9,0 m. Vegen skal ha en maksimal stigning på 1:14 2.1.5 Vegkurvene skal ha utvidet kjørebredde. 2.1.6 Det skal etableres T-kryss i tilknytning til Ringvegen. T-krysset skal opparbeides i hht Side 5 av 9
2.3 Fortau kommunalteknisk norm. Gang- og sykkelveg/fortau skal tilknyttes krysset. 2.3.1 Fortau skal anlegges med bredde 3,0 m og grøftearealer på 2,5 m. Fortau skal fortrinnsvis opparbeides med universell utforming med maksimal stigning på 1:20 (50 ). Fortau skal ha fast dekke. 2.4 Gangveger og gangstier(g1a og b, G2 og Gs1a og b) 2.4.1 Gangveg 1 og 2 skal opparbeides i 3,0 m asfaltert bredde og grøftesoner på 2,25 m, total bredde 7,5 m. Gangvegen kan ha maksimal stigning på 1:20 (50 ) 2.4.2 Gangvegene G1-2 skal anlegges med belysning og fast dekke. 2.4.3 Gangveg Gs1 a og b skal anlegges med belysning og gruset dekket i 2,0 m bredde. 2.4.4 I gangvegene kan det anlegges kommunaltekniske anlegg i grunn. 2.5 Annen veggrunn 2.5.1 Annen veggrunn kan benyttes til snødepot. 2.6 Trase for teknisk infrastruktur (KA) 2.6.1 Trase KA1-3 er avsatt for fremtidig hovedvannledning. Traseene skal anlegges med gangsti med gruset dekket i 2,0 m bredde. 3. Grønnstruktur 3.0.1 Det tillates ikke oppføring av bygninger i grønnstrukturen utover installasjoner og anlegg i tilknytning til aktiviteter på arealene. 3.0.2 Pumpestasjoner og andre installasjoner for el- og V/A-anlegg kan oppføres innen området. 3.0.3 Eksisterende vegetasjon skal bevares i hht uteromsplanen for området. Det tillates skjøtsel av vegetasjonen etter tillatelse fra Tromsø kommune 3.1 Grønnstruktur (F1-F7) 3.1.1 Områdene F1-F7 skal bevares som vegetasjonsbelter i boligområdet og skal skjøttes i samråd med Tromsø kommune. 3.1.2 Områdene med grønnstruktur skal beskyttes med gjerde i anleggsperioden ved bygging på tilgrensede arealer. 3.2 Gangtraseer (Gr1-Gr2) 3.2.1 Gangtraseene Gr1-2 skal opparbeides som snarveger mellom feltene. Det skal opparbeides stier med gruset dekket i 2,0 m bredde. 3.3 Turdrag (F7) 3.3.1 F7 er avsatt som lysløypetrasè. Trasèen skal opparbeides i hht til Tromsø kommunes anvisninger. Deler av F7 kan benyttes som overvannstrasè, dersom det kan kombineres med turløypeanlegget. Side 6 av 9
Hensynssoner I medhold av - og bygningslovens 12-6 fastsettes bestemmelser knyttet til hensynssoner i reguleringsplanen: Frisiktsoner (H140_1-3) I frisiktsoner skal de være fri sikt i en høyde 0,5 m over tilstøtende vegers planum. Frisiktsoner skal vises i detaljregulering for delfeltene. Fly- og vegstøysoner (H210_1-2, H220-1) a) Tiltak innenfor gul sone skal planlegges og utformes slik at det oppnås tilstrekkelig avskjerming mot støy, innendørs og utendørs. Støys skal håndteres etter departementet veileder T- 1442 og byggeforskriftenes til en hver tid gjeldene krav. Disse kravene gjelder også opparbeidelse av arealer avsatt til felles rekreasjon og lek, hvor støynivået ikke skal overstige Lden=55 db. b) I felt med flystøysoner skal i detaljplan fremlegges en støyutreding som viser hvilke tiltak som planlegges for å gi tilfredsstillende støynivå i og utenfor boligen. c) Innenfor rød støysone tillates ikke oppført boligbygg. Rekkefølgebestemmelser 1. Offentlige trafikkarealer, tekniske traseer og gangveger 1.1 Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger i feltene: a) Før fortau og gang/sykkelveg langs Ringvegen, inkl. busslommer i øst og endringer av kjørebanen, er opparbeidet. b) Før midlertidig T-kryss med adkomst til boligområdet er opparbeidet. Fortau tilpasses T-krysset i denne perioden. Krysset skal anlegges etter kommunalteknisk norm. c) Før del av Veg 1, med tilhørendefortau, som grenser inntil byggeklare felt eller tomter, er opparbeidet. Dersom Veg 1 bygges trinnvis, skal det ikke gis igangsettingstillatelse, før det er opparbeidet en midlertidig og fullverdig snuplass ved endt veg. d) Felt A1 og A2: Før Veg 2, med fortau, er opparbeidet og KA3 er opparbeidet med gruset sti, bredde 2,0 m. Felt A3: Før Gangveg 1a er opparbeidet. e) Feltene B og C: Før boligveg Veg 3, hele Gangveg 1 og halve Gangveg 2 frem til felt G, er opparbeidet. f) Feltene C2 og D: Før trase KA3 og gangveg Gs1og gangsti på Str2 er opparbeidet g) Felt E1 og E2: Før gangstien gjennom F7 fra og med T2 til balløkken er opparbeidet Side 7 av 9
h) Feltene J: Før Veg 4 er opparbeidet i) Feltene G og H: Før Gangveg 2 er opparbeidet. j) Feltet I: Før Gs1 er opparbeidet. 1.2 Før det gis igangsettelsestillatelse for boenhet nr.150, skal hele Gangveg 1 være opparbeidet og godkjent. 1.3 Før det igangsettes planlegging av boenhet nr.102, skal det fremlegges en analyse av trafikksituasjonen og en erklæring fra Statens vegvesen, hvor det fremkommer at Giæverbukta har kapasitet for økt biltrafikk utover 101 boenheter fra Solneset boligområde (planområde for 1571). 1.5 Igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger kan likevel gis dersom det gjennom utbyggingsavtale, eller på annen måte, er sikret at kravene vil bli oppfylt før bygg tas i bruk. 1.6 Brukstillatelse for bygninger kan i alle tilfelle ikke gis før kravene er oppfylt. 2. Felles leke- og oppholdsarealer (Stl, Kvl, UT1) og felles gangarealer (Gr) og friområder (F) Utomhusplaner for felles leke- og oppholdsarealer og andre grøntareal skal godkjennes samtidig med detaljplan for de tilliggende felt. Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger i: a) Felt A1: før Kvl1a og b er opparbeidet b) Felt A2: før Kvl1a og b er opparbeidet. c) Felt A3: før Kvl1a og b, og Stl1a er opparbeidet. d) Felt B1: før Kvl 2 og Gr1a er opparbeidet. e) Felt B2: før Kvl 2, Stl 1b og Gr1a er opparbeidet. f) Felt C1: før Kvl 2, Stl 1 og 2 og Gr1b er opparbeidet. g) Felt C2: før Kvl 2, Stl 1 og 2 og Gr1b er opparbeidet. h) Felt D: før turvegen på F7, og Stl 1 og 2, er opparbeidet. i) Felt E1: før Kvl 4, Stl 1 og Gr2a er opparbeidet. j) Felt E2: før Kvl 4, Stl 1 og Gr2a er opparbeidet. k) Felt G: før Kvl 3, Stl 1 og 2, og Gr2b er opparbeidet. l) Felt H: før Kvl 3, Stl 1 og 2 og Gr2 er opparbeidet, og før turvegen på F7 er opparbeidet. m) Felt I: før Kvl 3, Stl 2 og F5 er opparbeidet, og før turvegen på F7 er opparbeidet. n) Felt J: før Kvl 3 og Ut 1 er opparbeidet og før turvegen på F7 er opparbeidet. Side 8 av 9
Igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger kan likevel gis dersom det gjennom utbyggingsavtale, eller på annen måte, er sikret at kravene vil bli oppfylt før bygg tas i bruk. Brukstillatelse for bygninger kan i alle tilfelle ikke gis før kravene er oppfylt. 3. Slukkevannskapasitet, m.v. Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger i boligfeltene før tilfredsstillende vannforsyning, tilstrekkelig slokkevann og vannforsyning til evt. sprinkelanlegg, er opparbeidet. Nødvendig kapasitet på spillvanns- og overvannsanlegg må også være opparbeidet. Offentlig vann- og avløpsanlegg skal tilfredsstille de kvalitetskrav som følge av vedtatt kommunalteknisk norm for Tromsø kommune. Igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger kan likevel gis dersom det gjennom avtale, eller på annen måte, er sikret at kravene vil bli oppfylt før bygg tas i bruk. Brukstillatelse for bygninger kan i alle tilfelle ikke gis før kravene er oppfylt. 4. Øvrige krav. a) De kan ikke gis igangsettingstillatelse for nye støyfølsomme tiltak før det foreligger støyutredning og evt. støyreduserende tiltak for boliger og uteoppholdsareal i støysoner. b) Ingen boliger i felt A1 kan tas i bruk før utredning og evt. i støyreduserende tiltak er utført i hht støyrapport for felles og private uteoppholdsarealer. c) Ingen støyfølsomme bygninger i felt T1 kan tas i bruk før utredning og evt. støyreduserende tiltak er utført for bygninger og uteoppholdsarealer. d) Ingen boliger kan tas i bruk før anlegg for søppelhåndtering er opparbeidet. e) Detaljreguleringsplan skal ikke godkjennes før tilstrekkelig skolekapasitet er dokumentert. f) Før det gis igangsettingstillatelse for utbygging av feltene skal riggplan for området være godkjent. g) Før det gis igangsettingstillatelse for utbygging av boligområdet skal det fremlegges godkjent trafikk- og skiltplan for området. Byutviklingssjefen /kkr 29.11.11 Side 9 av 9