TILSTANDSRAPPORT BOLIG Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst Andelsleilighet SERTIFISERT TAKSTMANN Paul Magne Honningdal Telefon: 952 08 827 E-post: post@sunnmorstakst.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: 986 591 281 Dato befaring: 23.05.2018 Utskriftsdato: 02.06.2018 Oppdrag nr: 8544
Forutsetninger TILSTANDSRAPPORT BOLIG OG DENS AVGRENSNINGER Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Eventuelt angitt låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Tilstandsrapporter bolig. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en felles klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Tilstandsrapport bolig med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Tilstandsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 13
LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser eller lignende som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Denne takst forutsetter at det ikke foreligger klausuler/kontrakter/ servitutter som begrenser eiendommens verdi. Leiligheten var møblert på befaringsdagen med de begrensninger dette medfører. Møbler, innredninger, løsøre,o.l. er ikke flyttet på. Side: 3 av 13
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Konklusjon tilstand Leiligheten fremstår uten nevneverdig bruksslitasje på overflater/innredninger (oppusset i perioden 2015-2018, og tatt i bruk 2018). Ikke observert noe på befaringsdagen som tilsier utbedringer på våtrom/sanitærinstallasjoner eller overflater/innredninger. Bra standard på utført arbeid. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til Tilstandsrapport bolig Markedsverdien er satt utifra det som etter takstmannens skjønn kan forventes i dagens marked, slik den fremstår på befaringstidspunktet. Beliggenhet, standard, størrelse og tilstand tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 600 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): 2 450 000 ÅLESUND, 02.06.2018 Paul Magne Honningdal Takstmann Telefon: 952 08 827 Side: 4 av 13
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Elin Halsen Takstmann: Paul Magne Honningdal Befaring/tilstede:. - Elin Halsen. Eier. Tlf. 47331782 - Husam Al-Kafathji. - Paul Magne Honningdal. Takstmann. Tlf. 95208827 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Andelsleilighet Beliggenhet: Andelsleilighet med beliggenhet på Nørve/Borgundveien, ca 4 km øst for Ålesund sentrum, og 7 km fra Moa/kjøpesentrene. Eiendommen med inngang til blokken ligger på nordsiden av Borgundvegen, og inngang til blokken på nordsiden. Gangavstand til skoler, barnehage, dagligvareforetning, og bussstopp fra leiligheten. Fine turområder på Akslafjellet i gangavstand fra leiligheten. Bebyggelsen: På tomten er oppført blokkbebyggelse med andelsleiligheter. Den takserte leiligheten ligger i 1.etasje. Blokker/leiligheter forøvrig i området. Standard: Leiligheten rehabilert i perioden 2015-2018, og fremstår som ny. Bra standard på overflater, innredninger og tekniske løsninger. Se konstruksjoner og oppsummering tilstand for mer informasjon om standard etc. Om tomten: Sydvendt tomt med utsikt mot syd fra leiligheten/balkongen mot Sulafjellet. Parkering rundt blokken på nord og østsiden. Oppmerkede plasser for andelshaverne. Lett adkomst. Grøntareal og noe beplantning syd, og asfaltert areal på nordsiden frem til hovedinngang (støpt plate langs blokken). Regulering: Regulert område. Adkomstvei: Offentlig adkomst. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet. Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet. Andre forhold: En må ta forbehold om at det kan være skjulte feil og mangler som ikke er oppdaget fordi de er skjulte og derfor ikke kan oppdages uten inngrep i konstruksjonen. Da for eksempel isolering/fuktskader/ vanninntrengning/underdimensjonering i etasjeskillere, himlinger og yttervegger, membraner i våtrom, røropplegg etc. Romløsninger stemmer ikke med originale plantegninger. Bygningsdeler som taktekking, utvendige overflater, etasjeskillere etc går på boretsslagets felles vedlikeholdsansvar og er ikke vurdert med tilstandsgrad. Matrikkeldata 1504 ÅLESUND Gnr: 139 Bnr: 276 Eiet/festet: Eiet Areal: 3 098,3 m² Arealkilde: Matrikkelrapport Hjemmelshaver: Elin Halsen Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: H.01.01/6488 Borettslaget Borgundvegen 287 AL Organisasjonsnummer: 955361334 Forretningsfører: OBOS Eier adkomstdok.: Elin Halsen Side: 5 av 13
Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 10 Obligasjonsnummer: Pålydende: 10 100 Opprinnelig innskudd: 3 400 Andel formue: Andel fellesgjeld: 63 628 Dato: 31.12.2017 357 000 Dato: 01.05.2018 Årsregnskap Regnskapsår: 2017 Omløpsmidler: Samlet andelskapital: 1 353 127 Kortsiktig gjeld (-): 113 647 Disponible midler: 1 239 480 2 000 Samlet innskuddskapital: 66 000 Langsiktig gjeld (+): 7 025 413 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 7 091 413 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Egenerklæring 31.05.2018 Reguleringsplaner 17.04.1986 Samsvarserklæring 27.11.2017 Situasjonskart 22.05.2018 Tegninger 07.07.1997 Vedtekter 25.05.2005 Årsregnskap Sider Vedlagt Megleropplysninger 22.05.2018 Husordensregler 30.03.2017 Samsvarserklæring AMS-måler 17.11.2017 Matrikkelrapport 22.05.2018 Ferdigattest altaner 10.01.2001 Ferdigattest vinduer 11.12.2013 Reguleringsbestemmels 02.05.1986 er Eier Forretningsfører Innhentet Infoland.no Innhentet Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. Bygningsforsikring dekkes i fellesutgifter. Side: 6 av 13
Bygninger på eiendommen Andelsleilighet Bygningsdata Byggeår: 1951 Kilde: Ferdigattest Anvendelse: Andelsleilighet Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM 1. etasje 82 74 74 Sum bygning: 82 74 74 Kommentar 0 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) 1. etasje Entré/gang, stue/kjøkken, bad/vaskerom, wc-rom, 2 soverom Sekundærareal (S-ROM) Boder Bygningsdata Byggeår: 1951 Kilde: Ferdigattest Anvendelse: Lagerboder Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Kjeller Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 8 7 7 Loft 18 16 16 Sum bygning: 26 23 0 23 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Kunde fremviste boder på befaringsdagen. Disse forutsettes å tilhøre den takserte andel nr 10 i borettslaget. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Loft Side: 7 av 13
Konstruksjoner Andelsleilighet Bygning generelt - Andelsleilighet Overflater, generelt - Innvendige gulvflater er belagt med parkett (1-stavs/dels 3 stavs). Flis på bad og wc-rom. - Innvendige vegger er kledd med malte flater, flis og våtromsplater. - Himlinger er kledd med malt gips. Nye overflater i leiligheten i perioden 2015-2018. Alle gulv nye 2018. Lydhimling mot 2.etasje i hele leiligheten. I følge eier er det gipshimling på lydbøyler, og isolert med 150 mm mineralull (2016). Alle rom med ny platekledning/isolasjon i perioden 2015-2017 i følge eier, og opplyst at mot nabo øst/vest er det isolert med 20 cm mineralull. Dels noen veggflater med trefiberplater bak gips (bl.annet på kjøkkenvegg øst, og vegg mellom soverom og gang). Mot naboer øst/vest er det også 2-lag med gips. Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Andelsleilighet Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Tilstandsvurdering: Yttervegger i betong m/sparestein, utvendig pusset/malte flater. Tilstandsgrad settes ikke da dette går på borettslagets vedlikeholdsansvar. Vedlikehold/ oppgraderinger fasader 2013. Vinduer og dører - Andelsleilighet Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer/verandadør med 3-lags isolerglass og pvc vedlikeholdsfrie karmer/overflate. Ingen vesentlige problemer på utvalgte vinduer angående åpne/lukkemekanisme. Nye vinduer/verandadør 2013 (ny rute verandadør 2018). Tilstandsgrad med hensyn til alder. Ytterdører og porter Brann/lydklassifisert ytterdør til leiligheten. Ingen problemer med åpning/lukking på ytterdøren befaringsdagen. Normalt vedlikehold må forventes. Innvendige dører Hvite glatte innerdører. Ingen problemer med åpning/lukking på innerdører på befaringsdagen. Normalt vedlikehold/overflatebehandling må forventes. Nye innerdører 2018. Side: 8 av 13
Takkonstruksjon - Andelsleilighet Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Tilstandsvurdering: Yttertak konstruert med tresperrer og taktro. Yttertaket er tekket med Planja Combi stålpanner. Yttertak konstruksjon er ikke vurdert da det er borettslagets felles vedlikeholdsansvar. Taktekking fra 1988. Terrasse, balkonger, trapper ol - Andelsleilighet Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Støpte trapper i oppgangen med terrazzo. Balkonger, terrasser ol. Støpt balkong/rekkverk og flislagt dekke m/sluk. Buet front på balkongen. Areal ca 5m2. Normalt vedlikehold må forventes. Piper og ildsteder - Andelsleilighet Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Vedovn på glassplate i stuen. Fasadestein på brannmur/pipe. Ny Contura vedovn 2018. Ikke observert mangler på ildstedet befaringsdagen. Bemerker at godkjenning av piper og ildsteder gjøres av brann/feiervesen i kommunen. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. Ny vedovn 2018, og ny pipeforing/fasadestein 2017. Etasjeskillere - Andelsleilighet Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Gulvsystemer Etasjeskiller av trebjelkelag. Det er ikke observert skjevheter/ujevnheter i etasjeskiller som kan ha betydning for konstruksjoner i leiligheten. I følge eier er bjelkelaget etterisolert med 50 mm mineralull. Side: 9 av 13
Bad - Andelsleilighet Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Utstyr for sanitærinstallasjoner - 1. etasje / Bad/vaskerom Servantinnredning med 2 store skuffer. Helstøpt kompositt servantplate. Dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Ikke observert funksjonsfeil på sanitært utstyr på befaringsdagen, eller tegn til fukt i rommet. Ifølge eier ble rommet oppusset/utvidet 2018. Også nytt røropplegg, varmekabler og sluk. Sluk ikke inspisert på befaringsdagen. Forutsettes at fall til sluk har dagens krav. Toalettrom - Andelsleilighet Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. Utstyr for sanitærinstallasjoner - 1. etasje / Wc-rom Vegghengt wc. Lite servantskap. Panelovn i rommet, samt fuktstyrt avtrekksvifte. Vannstopper til wc i vegg. Ikke observert funksjonsfeil på sanitært utstyr på befaringsdagen, eller tegn til fukt i rommet. Rommet oppusset/nytt samtidig med bad. Kjøkken - Andelsleilighet Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning - 1. etasje / Stue/kjøkken Ikea kjøkkeninnredning med hvite høyglans fronter. Fuktbestandige plater på vegg over laminat benkeplate. Underlimt oppvaskkum. Fullintegrert kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin. Integrert stekeovn. Induksjonstopp. Kullfiltervifte. komfyrvakt. Ledlys under overskap. Montert vannalarm på kjøkken (oppvaskmaskin, kjøleskap/røropplegg i følge eier). Bak sokler under innredning er det lagt våtromsbelegg. Ny Ikea kjøkkeninnredning fra 2017. Ingen tegn til fukt/lekkasjer i kjøkkenbenk på befaringsdagen. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Andelsleilighet Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Rør i rør vannledninger i leiligheten. Noe synlig kobbervannrør ved stoppekran i kjeller. Fordelere i kjeller under leiligheten. Plast avløpsrør/sluk. V.v.bereder 200 liter/ny 2016. Stoppekran/avstegningsventil i kjeller. Vannstopper. Rør i rør opplegg til leiligheten Waterguard vannalarm Side: 10 av 13
Avstegningsventil i kjeller Synlig avløpsrør i kjeller under leiligheten Tilstandsgrad satt med hensyn til alder og materialvalg. Ikke observert utettheter på befaringsdagen. Bemerker at tilstand på røropplegg ikke er vurdert. For slike undersøkelser kreves spesialutstyr. Ikke observert noe på befaringsdagen som tilsier umiddelbare behov for utbedringer. Røropplegg nytt i forbindelse med oppussing av leiligheten 2016-2017. - Teknisk levetid for PEX rør i rør vannrør 25-75 år. Anbefalt brukstid 50 år. - Teknisk levetid for kobberrør 25-100 år. Anbefalt brukstid 30-50 år. - Teknisk levetid for plast avløpsrør 25-100 år. Anbefalt brukstid 30-50 år. - Teknisk levetid varmtvannsbereder ca. 15-30 år. Anbefalt brukstid ca. 20 år. Varme, generelt Varmekabler på badet. Termostat på varmekablene kan døgnprogrammeres. Ikke opplyst om funksjonsfeil på varmekabler befaringsdagen. Tilstandsgrad med hensyn til dette. Nye varmekabler 2018 i følge eier. Brannslokking, generelt Seriekoblede røykvarslere i blokken. Brannslukningsapparat i felles gang utenfor leiligheten. Luftbehandling, generelt Elektrisk avtrekksvifte på bad og i yttervegg kjøkken. Veggventiler i yttervegger. Tilfredsstillende avtrekk fra våtrom/oppholdsrom. Tilstandsgrad med hensyn til dette. Viktig at veggventiler yttervegger står i luftestilling. Elektriske anlegg - Andelsleilighet Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Tilstandsvurdering: El-skap med automatsikringer/jordfeilbrytere og overspenningsvern. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanse/ autorisasjonsområde. Henviser til samsvarserklæring/sluttkontroll angående utført arbeid på elektrisk anlegg. I følge eier er det nytt elektrisk opplegg i hele leiligheten 2017. Belysningsutstyr Ledspotter/dimming i alle rom. 2 hovedpanel som slukker all belysning om ønskelig. I følge eier er all belysning ny 2017. Ikke observert funksjonsfeil på befaringsdagen. Tilstandsgrad med hensyn til dette. Side: 11 av 13
Diverse utstyr - Andelsleilighet Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar, generelt Garderobeskap med 2 skyvedører i entre/gang. Annet - Andelsleilighet Annet Opplegg for tv/internett i leiligheten. Boder Bygning generelt - Boder Bygning, generelt - Rom/bod på loft med vegg til vegg teppe gulv. Tapet på vegger, og strekt malt himling. Lys/ strøm. Glatt finert dør. Pvc 2-lags vindu. - Bod nr 2 på loft med tregulv, og trepanel vegger/himling. Opplagt lys. Enkel tredør. - Boder kjeller med støpte gulv og murpuss i himling. Vegger med trepanel/murer. Opplagt lys/ enkle tredører. - Bereder i ene boden. Boder med enkel standard på overflater. Tilstandsgrad med hensyn til alder. Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader dekker bl.annet bygningsforsikring og kommunal avgift. (pr. mnd. 4 878) Sum årlige kostnader 58 536 58 536 Teknisk verdi bygninger Andelsleilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 428 014 Diverse 175 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Andelsleilighet - 200 000 2 403 014 78 000 2 481 014 Boder Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 138 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Boder - 60 000 Sum teknisk verdi bygninger Side: 12 av 13
Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 2 481 014 Normal tomtekostnad: 550 000 Andel formue for seksjon: 63 628 - Andel fellesgjeld for seksjon: Verdi adkomstdokument: 357 000 2 737 642 Side: 13 av 13