Marikovneset 50. 5302 Strusshamn Mob. 92461650 E. mail: olavflagtvedt@gmail.com Hjemmeside: www.riktigtakst.no Org.nr: 893 364 102 Verdi- og lånetakst over Eierseksjonsleilighet Dreggsallmenningen 20 5003 BERGEN Gnr. 167 Bnr. 1577 Seksj.nr. 12 Eierbrøk: 43/2970 BERGEN KOMMUNE Utført av: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Befaringsdato: 17.08.2011
Verdi- og lånetakst over Eierseksjonsleilighet Dreggsallmenningen 20 5003 BERGEN Gnr. 167 Bnr. 1577 Seksj.nr. 12 Eierbrøk: 43/2970 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen har en sentral og attraktiv beliggenhet like ved bryggen i Bergen sentrum og har bra utsiktsforhold. 4 min. gange til Fisketorget og alle byens fasiliteter. Kort gangavstand til gode turmuligheter på Fløyen og i Fjellveien. Parkering etter avtale med sameiet, eller i offentlig gate. Soneparkering. Det er muligheter for å leie garasjeplass av i kjelleren, konf megler for detaljer vedrørende dette. Fellestomten blir for det meste opptatt av bygningsmassen, felles bakplass. Eiendommen grenser til offentlig vei, noe trafikkstøy må påregnes. Leiligheten ligger i 5. etasje i en boligblokk som ble oppført av betongkonstruksjoner i 1969, bygget fremstår generelt som godt vedlikeholdt. Innvendig er leiligheten blitt oppusset og oppgradert med nytt kjøkken/bad i senere år. Leiligheten har god arealutnyttelse og fremstår generelt som en lys leilighet med liten bruksslitasje. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. Lov om avhending av fast eiendom," Avhendingslova", av 3 Juli 1992, nr. 93. Markeds- og låneverdi Dagens normale salgsverdi er fastsatt utifra en totalvurdering av leilighetens kvaliteter, fellesområder, beliggenhet og forventet etterspørsel i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 650 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 480 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Bergen, 19.08.2011..................................... Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 17.08.2011 2 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Jon Næss Iversen Besiktigelse, tilstede Dato: 17.08.2011 - Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Takstmann Tlf.: 92461650 - Jon Næss Iversen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Dato 17.08.2011 Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Andre dok./kilder: Eier Dato 17.08.2011 Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 167 Bnr. 1577 Seksj.nr. 12 Sameiets navn: Forretn.fører: Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Dreggegården Sameie Dreggen Revisjon Kr 1 127 Husleien dekker avsetning til vedlikehold, felles bygningsforsikring, kabeltv, varmtvann, trappevask og drift av sameiet. Iversen Jon Næss Festet tomt. Areal 805 m² Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder sameiet Fellesgjeld: - Andel fellesgjeld: 18 000 Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Nei. Offentlig vei Tilkn. off. vannverk Privat stikkledning til offentlig. Reguleringsstatus er ikke kontrollert Kr 5 000 Ca beløp ansatt av takstmann. Festeforhold Kommentar: Forsikringsforhold Kommentar: Ligningstakst Ligningstakst: Bortfester er Dreggegården Sameie. Festeavtalen er ikke sett. Felles for sameiet. Felles byggforsikring er inkludert i fellesutgifter. Likningsverdi for 2010 fastsettes etter nye individuelle regler Bygninger på eiendommen Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 17.08.2011 3 av 7
Boligblokk Byggeår: Anvendelse: 1970. Ifølge Norges Eiendommer. Boligformål. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Leilighet 5. etasje 35 32 32 Gang, bad/wc, sovealkove, stue/kjøkken Tilleggsareal U etasje: 1 bod på ca 2 kvm tilhørende leiligheten. U 1 etasje: Fellesvaskeri med myntinnkast, Nyere maskiner Sum bygning 35 32 32 Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. Boligblokk - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Leilighet 5. etasje Gang, bad/wc, sovealkove, stue/kjøkken Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 17.08.2011 4 av 7
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk Lokalisering Boligblokk Leilighet 5. etasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Takstrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongkonstruksjoner på antatt faste masser. 224 Frittbærende dekker Bygningen har etasjeskiller utført i betong. 225 Yttervegger Ytterveggene er oppført i betong og har fasader av frilagt singel. 261 Trapper og ramper Felles trapp av betong med terrazzo overflate. 621 Heiser Personheis i fellesarealer. 233 Vinduer 2 lags isolerglass i Plast/aluminiumskarmer. Vinduer fra 2011 Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. 235 Ytterdører og porter Inngangsdøren er en finert brann og lyddør (B30)(DB35) Inngangsdøren er fra 2011 242 Gulvsystemer Gulvene har overflater av parkett. Nyere parkett 244 Innvendige dører Opprinnelig malt finert dør. Bue til sovealkove. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innerveggene har overflater av malt strie og panel 255 Overflater på innvendig himling Himlinger av malte bygningsplater. 272 Kjøkkeninnredning Lys takhøy kjøkkeninnredning med glatte fronter, steinmønstret benkeplate, mosaikkfliser og ventilator. Integrert stekeovn, keramisk steketopp, oppvaskmaskin, kjøl/frys og mikrobølgeovn. Kjøkkeninnredning fra 2007 Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 17.08.2011 5 av 7
273 Innredning og garnityr for våtrom Badet er helfliset og inneholder wc, servant og speil. Nyere bad Spor etter demontert dusjskillevegg. Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. 274 Skap og reoler Garderobeskap i gang. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør i kobber og avløp i plast til soil. Varmt vann er inkludert i leie. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken. Ventilator med kullfilter på kjøkken 400 Elkraft, generelt Felles sikringsskap i trappegang. Automatsikringer av typen kombivern ( jordfeilbryter på alle kurser) Automatsikringer fra 2007. Se samsvarserklæring fra elinstallatør for detaljer. Jeg så ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. 440 Lys, generelt Downlight og faste punkter i himling. 450 Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler og panelovner Panelovner fra 2006 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Kabel tv, dørtelefon og bredbånd. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 5 000 Andel felleskostnader: 13 524 Sum kostnader Kr: 18 524 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk 910 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 102 000 Teknisk verdi bygninger: 808 000 Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 17.08.2011 6 av 7
Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 850 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 658 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 650 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 480 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 17.08.2011 7 av 7