Page 1 of 6 Rt-1988-7 (3-88) INSTANS: Høyesterett - dom DATO: 1988-01-08 PUBLISERT: Rt-1988-7 (3-88) STIKKORD: Erstatningsrett. SAMMENDRAG: En eiendomsmegler som formidlet salg av en fast eiendom, hadde ikke opplyst til selgeren at salget ville utløse gevinstbeskatning. Eiendomsmegleren ble erstatningsansvarlig for den skatt som måtte betales. Uttalt at en eiendomsmegler ikke har noen alminnelig plikt til av eget tiltak å ta de skattemessige aspekter opp med klienten. I det foreliggende tilfelle hadde imidlertid megleren en meget sterk oppfordring til på eget initiativ å reise skattespørsmålet og sørge for at dette ble klarlagt. SAKSGANG: L.nr 3/1988, nr 176/1986 PARTER: Vidar Sundberg (advokat Gunnar Gustavsen - til prøve) mot Eikas Eiendomskontor A/S (advokat Erik Nøkleby). FORFATTER: Michelsen, Røstad, Halvorsen, Aasland og Sandene. Side 8 Dommer Michelsen: Eiendomsmeglerfirmaet Eikas Eiendomskontor A/S formidlet i 1982 for Vidar Sundberg salg av dennes eiendom Bjørnerud i Drammen og en rekkehusleilighet i et borettslag i Mjøndalen. Overdragelsen av eiendommen i Drammen utløste gevinstbeskatning for selgeren, og Vidar Sundberg har gått til søksmål mot eiendomsmeglerfirmaet med krav om erstatning for det tap han mener å være påført som følge av at eiendomsmegleren har unnlatt å gjøre ham oppmerksom på de skattemessige konsekvenser av overdragelsen. I denne sak avsa Drammen byrett den 19. april 1985 dom med slik domsslutning: "1. Eikas Eiendomskontor A/S frifinnes. 2. Vidar Sundberg betaler saksomkostninger til Eikas Eiendomskontor A/S med kr. 11.400,-. 3. Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten dager fra forkynnelsen av dommen." Vidar Sundberg påanket dommen, og Eidsivating lagmannsrett avsa dom i søksmålet den 14. april 1986. Dommen har slik domsslutning: "1. Drammen byretts dom av 19. april 1985, domsslutningens post 1, stadfestes. 2. Saksomkostninger for byretten og lagmannsretten tilkjennes ikke." Lagmannsrettens dom er av Vidar Sundberg påanket til Høyesterett. Anken retter seg mot bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Om saksforholdet og hva partene har anført for de tidligere instanser, viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Drammen byrett og Tønsberg byrett. Den ankende part og tre vitner har avgitt forklaringer. Ett av vitnene er nytt for Høyesterett. Det er lagt frem en rekke nye skriftlige bevis som jeg ikke finner grunn til nærmere å spesifisere. Saken må sies å stå i samme stilling som for lagmannsretten. Den ankende part har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende: Lagmannsretten har lagt et uriktig faktum til grunn for sin avgjørelse når den har bygget på at den eiendomsmegler innen Eikas Eiendomskontor som foresto oppdraget, ikke overveiet de skattemessige konsekvenser av overdragelsen av eiendommen Bjørnerud. Det er videre uriktig bevisbedømmelse når lagmannsretten slår fast at spørsmålet om salget av Bjørnerud ville få
Page 2 of 6 skattemessige følger, ikke ble reist fra noe hold. Vidar Sundberg forutsatte at eiendomsoverdragelsen ikke ville få som følge at han ble gjort til gjenstand for gevinstbeskatning, og han hadde behov for det fulle vederlag for begge eiendommene for å kunne anskaffe den planlagte generasjonsbolig. Sundberg har ikke selv tatt skattespørsmålet opp med megleren, men under et møte med denne nevnte Sundbergs far at han mente at det ikke ville påløpe skatt som følge av overdragelsen av Bjørnerud. Bemerkningen var ikke rettet direkte til megleren, men da denne ikke reagerte på det som ble sagt, gikk Sundberg ut fra at han var enig. Eiendomsmegleren var fullt bekjent med alle de faktiske omstendigheter som var av betydning i relasjon til spørsmålet om gevinstbeskatning, Side 9 og det må legges til grunn at han har tenkt over de skatterettslige problemer. Han må ha vært av den oppfatning at det i dette tilfelle ikke ville bli noen gevinstbeskatning, og hans oppfatning i så måte har vært uriktig. Lagmannsretten har lagt en uriktig rettsoppfatning til grunn for dommen når den har bygget på at det ikke fra det regelverk som gjelder for eiendomsmeglere, kan trekkes en slutning om at megleren av eget tiltak har plikt til å ta opp med klienten de skattemessige følger av eiendomssalget. Det er videre en uriktig rettsoppfatning fra lagmannsrettens side når den uttaler at det ikke med rimelighet kan stilles det krav til en eiendomsmegler at han av eget initiativ sørger for at de skattemessige problemer blir klarlagt. Lagmannsretten har uriktig antatt at megleren ikke har rettslig plikt til å si ifra om de skattemessige aspekter, og har således feilaktig bygget på at det ikke foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet. Det følger ikke bare av reglene i loven om eiendomsmegling 11 og 12, som må sammenholdes med 4 b om utdannelseskravet for eiendomsmeglere, men også av de bestemmelsene som inneholdes i reglementet for meglere og i deres etiske regler, at denne yrkesgruppe må holde seg a jour med de skattemessige regler som gjelder for fast eiendom. Skatterett inngår da også i pensum til eiendomsmeglereksamen og er blitt en del av den kompetanse som kreves. Av dette følger at meglerne må ta de skatterettslige spørsmål opp til drøftelse med klienten. Meglerne presenterer seg også utad som spesialister på sitt område, og gjør oppmerksom på at deres virksomhet også omfatter de skatterettslige spørsmål som har tilknytning til overdragelse av fast eiendom. Eikas Eiendomskontor har således i den foreliggende sak handlet i strid med det som følger av regelverket, og med vanlig praksis. Dersom en eiendomsmegler blir bedt om en uttalelse om de skattemessige spørsmål, og han gir et råd som er uriktig, må han, når det er tale om mer enkle skatterettslige regler, bli erstatningsansvarlig på grunnlag av uaktsomhet. Skulle det være tvilsomme spørsmål innen skatteretten megleren stilles overfor, må han henvise sin klient til å søke sakkyndig bistand. I det foreliggende tilfellet har det dreiet seg om enkle og oversiktlige skatterettslige spørsmål. Er megleren ikke blitt bedt om et råd om skattespørsmål, men har likevel på dette området foretatt en vurdering, har han akseptert sin plikt til å ta stilling til problemet som måtte foreligge, og må da bære risikoen dersom hans bedømmelse er uriktig. Dersom megleren ikke har tenkt over de skattemessige spørsmål som måtte oppstå, og således ikke har gitt uttrykk for noen oppfatning på dette punkt, har han forsømt seg og brutt det system dagens meglervirksomhet bygger på. Det er uaktsomt av en eiendomsmegler å formidle salg av fast eiendom uten å tenke på de skatterettslige sider ved overdragelsen, og uten å se hen til hva hans klient til syvende og sist blir sittende igjen med. Under enhver omstendighet hadde i denne saken megleren en ekstraordinær oppfordring til å ta opp med klienten de skatterettslige sider ved overdragelsene. Megleren var bekjent med alle de faktiske om stendigheter som var relevante i forbindelse med en skatterettslig vurdering. Han var Side 10 videre fullt klar over hvilken stor betydning det hadde for klienten at han kunne nytte hele
Page 3 of 6 salgssummen ved eiendomshandlene til å finansiere generasjonsboligen. Når hensett til disse forhold megleren intet foretar seg, må han bebreides uaktsomhet. Det er ikke grunnlag for i forbindelse med spørsmålet om plikt til av eget tiltak å ta opp de skatterettslige spørsmål, å stille lempeligere krav til en eiendomsmegler enn til en advokat som formidler salg av fast eiendom. Det er vist til en dansk dom som er nevnt i de tidligere instansers dommer, og til uttalelse fra Advokatforeningens disiplinærnemnd, jfr. Norsk Advokatblad 1985 7. Det er klar årsakssammenheng mellom meglerens unnlatelse og den beskatning Vidar Sundberg er gjort til gjenstand for som følge av overdragelsen av Bjørnerud. Dersom Sundberg var blitt gjort oppmerksom på risikoen for skattlegging, kunne han ha unngått å bli påført skatt. Han kunne ha unnlatt å selge Bjørnerud. I stedet kunne han ha bosatt seg på eiendommen og overlatt leiligheten i borettslaget til sin far. Etter 5 år kunne han ha solgt Bjørnerud uten skatteplikt. Han kunne også ha bosatt seg på denne eiendommen, solgt den og så reinvestert. Ut fra dette er det uriktig å si at Sundberg ikke er påført noe økonomisk tap. Den ankende part har lagt ned slik påstand: "1. Vidar Sundberg tilkjennes en erstatning på kr. 150.688,-. 2. Vidar Sundberg tilkjennes saksomkostninger ved byrettens behandling, og det offentlige tilkjennes saksomkostninger ved behandlingen i lagmannsretten og Høyesterett." Ankemotparten har henholdt seg til byrettens og lagmannsrettens dommer, og har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende: En eiendomsmegler er etter lov og forskrifter en mellommann mellom selger og kjøper. Han skal formidle et salg av fast eiendom, og dette oppdraget har Eikas Eiendomskontor utført på en helt ut tilfredsstillende måte. Man kan av de lovregler, reglementer og øvrige bestemmelser som gjelder for denne yrkesgruppen, ikke utlede noen plikt for megleren til av eget tiltak å ta opp med klienten de skatterettslige spørsmål som måtte reise seg i forbindelse med et salg. Det kan heller ikke ut fra praksis på området eller sedvane oppstilles noen slik plikt. I den juridiske teori er det ikke hevdet at det skulle eksistere en alminnelig plikt for en megler til uten oppfordring å reise skatteproblemene overfor klienten. Det er i denne forbindelse av interesse å merke seg at eiendomsmeglere under sin utdanning bare får en beskjeden innføring i skattereglene, og det må presiseres at kunnskap om skattebestemmelser er noe annet enn den innsikt og erfaring som skal til for at man kan øyne at et rettslig problem foreligger. Det er i denne saken ingen ekstraordinære momenter som skulle tilsi at eiendomsmegleren overfor sin oppdragsgiver reiste spørsmålet om overdragelsen av Bjørnerud ville utløse skatteplikt. Klienten tok selv ikke spørsmålet opp med eiendomsmegleren, og det er ikke riktig at Sundbergs far i nærvær av megleren ga uttrykk for hva han mente om den skatterettslige side ved saken. Side 11 Når spørsmålet om skattlegging ikke ble reist av Sundberg, måtte megleren kunne gå ut fra at det var avklaret. En mulig bemerkning fra klientens far var ikke egnet til å gi megleren noen annen oppfatning enn at Sundberg var klar over skatteproblemet. Uansett hvilken stilling man tar til det bevismessige spørsmål om skatteaspektet ble nevnt overfor megleren, er det ikke grunnlag for å overføre ham uaktsomhetsansvar. Det må være selgerens egen sak å vurdere sin skatterettslige stilling. Og skulle det legges til grunn at megleren har bedømt den skattemessige side, kan det ikke bebreides ham som uaktsomhet at han har vurdert feil. Eikas Eiendomskontor har i denne saken opptrådt slik som det er rimelig å kreve av en eiendomsmegler at han skal forholde seg. Subsidiært bestrider ankemotparten at tapet for den ankende part er likt det beløp han har måttet betale i skatt. Det eneste klienten kunne kreve, dersom det forelå erstatningsgrunnlag, måtte være at
Page 4 of 6 han ble stillet som om han hadde fått et riktig råd. Ut fra dette kan man bare kreve den negative kontraktsinteresse som i denne sak er vesentlig lavere enn skattebeløpet. Ankemotparten har lagt ned slik påstand: "1. Punkt 1 i lagmannsrettens dom stadfestes. 2. Vidar Sundberg dømmes til å betale saksomkostninger til Eikas Eiendomskontor A/S for byrett, lagmannsrett og Høyesterett." Jeg er kommet til et annet resultat enn byretten og lagmannsretten. I likhet med disse domstoler må jeg legge til grunn at den ankende part ikke selv tok opp med representanten for Eikas Eiendomskontor A/S spørsmålet om mulige skattemessige konsekvenser av avhendelsen av eiendommen Bjørnerud. Det har vært uenighet mellom partene om Sundbergs far i nærvær av eiendomsmegleren uttalte at han mente at salget av Bjørnerud ikke ville få som resultat at sønnen ble gjenstand for gevinstbeskatning. Det er imidlertid fra den ankende parts side uttalt at en mulig bemerkning i denne retning ikke var spesielt adressert til eiendomsmegleren. Den inneholdt således ingen oppfordring til denne om å ta opp det skattemessige aspekt ved salget. Spørsmålet i saken blir etter dette om megleren av eget tiltak skulle ha brakt på bane spørsmålet om skatt av gevinsten og sørget for at det ble utredet av en sakkyndig. En eiendomsmegler er etter lov om eiendomsmegling av 24. juni 1938 nr 13 en mellommann mellom selger og kjøper av fast eiendom, og hans plikter overfor disse er primært knyttet til denne virksomhet. Man kan etter min oppfatning ikke utlede av bestemmelsene i loven, det være seg 11 eller 12, sammenholdt med 4 f, noen alminnelig plikt for eiendomsmeglere til uoppfordret å ta opp med selgeren spørsmålet om de skattemessige konsekvenser som måtte følge av den overdragelsen som blir formidlet. Heller ikke fra reglementet for eiendomsmeglere som er gitt i medhold av loven, eller fra de etiske regler som meglernes yrkesorganisasjon har utferdiget, kan man trekke noen slik slutning. Dette standpunkt er i overensstemmelse med det som har vært hevdet i juridisk teori. Jeg viser til Ole Gjems-Onstads artikkel i Skatterett 2-82 Side 12 om "Advokaters erstatningsansvar for skatterådgivning", jfr. side 228 og 229. Videre viser jeg til hva Nils Nygaard hevder i Skatterett 2-83 i avhandlingen om "Eiendomsmeklarens ansvar for råd om skatt", jfr. side 144. Det heter her: "Sjølve oppdraget kan ikkje automatisk utløysa ei einsidig plikt for meklaren til å ta opp skattespørsmålet av eige tiltak." Dette er, som også fremhevet av Nygaard, bare hovedregelen. Det kan forekomme tilfeller hvor en megler på eget initiativ overfor sin klient må reise spørsmålet om hvilken skattemessig behandling ervervssummen vil kunne bli undergitt. I NOU-1987-14 om "Eiendomsmegling" er det på side 65 uttalt: En megler bør som "profesjonell mellommann i eiendomsomsetningen ha plikt til å gi opplysninger om faktiske og rettslige forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne". Det sies at disse opplysninger kan gjelde "grunnleggende skattespørsmål", og det heter så videre: "... Men meglerens plikter i så måte har også sine klare grenser: Partene kan ikke forlange at megleren skal være bygningskyndig eller kunne svare på mer kompliserte skattespørsmål. Her vil meglerens plikt være begrenset til å peke på de vansker han ser eller bør se, og eventuelt henvise til andre rådgivere. Også i denne sammenheng vil den nærmere fastleggingen av meglerens plikter måtte bli skjønnsmessig og avhenge av hva som må regnes å følge av god meglerskikk." Jeg er enig i det som her er uttalt, og ser det som er hevdet som uttrykk for hva som er gjeldende rett. I det enkelte tilfellet vil løsningen på det foreliggende spørsmål måtte avhenge av de konkrete omstendigheter. Etter min oppfatning burde i dette tilfellet eiendomsmegleren ha tatt de skattemessige spørsmål opp med klienten og latt disse bli nærmere vurdert av en skattejurist. Det går frem av panteattesten som eiendomsmegleren innhentet vedrørende eiendommen
Page 5 of 6 Bjørnerud, at Vidar Sundberg ervervet den fra sin far i 1977. Verdien av eiendommen ble den gang, som attesten også viser, satt til kr 75.000. Eiendomsmegleren foreslo selv en pris ved overdragelsen i 1982 på kr 525.000 - et beløp som eiendommen også ble solgt for. Differansen mellom ervervs- og avhendelsesbeløpet utgjør således kr 450.000 som etter oppregulering av ervervssummen gir en gevinst på kr 420.750. Skatten på gevinsten utgjorde kr 280.688 som er det beløp Sundberg ble avkrevd, og som han hadde måttet betale dersom Finansdepartementet ikke hadde innrømmet ham lettelse med kr 130.000. Det var således klart at Vidar Sundberg ville få en meget tung skattemessig belastning dersom vilkårene for å utligne skatt i anledning av overdragelsen var til stede. Eiendomsmegleren var bekjent med hvilke planer hans klient hadde da han ville gå til det skritt å avhende såvel Bjørnerud som sin rekkehusleilighet i Mjøndalen. Han ville anskaffe en generasjonsbolig hvor han skulle bo med sin store familie og sin far og dennes hustru. Huset på Bjørnerud som eiendomsmegleren beså, var for lite for dette formål, og leiligheten i Mjøndalen var ikke stort nok for Sundbergs familie. Det var helt på det rene, også for eiendomsmegleren, at Sundberg ville trenge hele det beløp eiendomsoverdragelsene innbrakte ham, for å kunne finansiere Side 13 anskaffelsen av generasjonsboligen. En tung skattebelastning ville således sette en stopper for det som nettopp var hensikten med overdragelsene. Det var helt klart at Sundberg ikke kunne få betinget skattefritak ved reinvestering, jfr. skatteloven 45 trettende ledd, da han ikke bodde på Bjørnerud. Det jeg nå har trukket frem, var de økonomiske realiteter som måtte tas i betraktning. Av panteattesten gikk det frem at overdragelsen fra far til sønn i 1977 var betegnet som gave. Etter skatteloven 43 tredje ledd som megleren var bekjent med, skal ved gaver som gavemottakeren avhender, verditilveksten på visse vilkår regnes som inntekt for ham. Det går frem av Rt-1957-1087, særlig side 1090, at ordet gave i 43 tredje ledd også omfatter overdragelse til barn som etter et dødsfall har rett til arv. Det uttales imidlertid i dommen at en avhendelse som gjennomføres i levende live, kan ha så sterkt preg av disposisjon over etterlatt formue at den må likestilles med arv, jfr. også Rt-1957-340. Eiendomsmegleren har selv forklart i bevisopptaket til bruk for Høyesterett at han skjelner mellom arveforskudd og gave, og han har uttalt at han av sin klient ble orientert om at faren hadde overdratt eiendommen til sønnen "som arveforskudd". Ut fra de kunnskaper om de skatterettslige regler eiendomsmegleren satt inne med, og de opplysninger som forelå for ham, burde det, som det har vært uttrykt i teorien, jfr. Truls Leikvang i Skatterett 4-82, ha "ringt en bjelle for ham". Det må videre pekes på at Eikas Eiendomskontor A/S hadde en advokat knyttet til seg som konsulent. Hans rådgivningsvirksomhet omfattet også skattespørsmål. Eiendomsmegleren hadde således adgang til å søke sakkyndig bistand i skattespørsmålet. Jeg nevner i den forbindelse at vedkommende advokat hadde en fast årlig godtgjørelse fra Eikas Eiendomskontor A/S. En henvendelse til ham ville således ikke medføre noen ekstra økonomisk belastning for eiendomsmeglerfirmaet eller for klienten. Hensett til de konkrete omstendigheter som her forelå, hadde etter min oppfatning den megleren som foresto oppdraget, en meget sterk oppfordring til å ta de skatterettslige sider ved overdragelsen opp med klienten og sørge for, slik det var god anledning til, at de ble forelagt firmaets konsulent. Etter dette må det etter min oppfatning sies at megleren har forsømt sin omsorgsplikt overfor klienten. Hans unnlatelse av å reagere må, så nærliggende som en reaksjon her måtte fremstille seg, bebreides ham som uaktsomhet, og megleren har således påført det firma han handlet på vegne av, et erstatningsansvar. Det tap Vidar Sundberg i denne anledning har lidd, må være likt det beløp han har måttet betale i skatt. Hadde de skatterettslige spørsmål blitt klarlagt før en overdragelse hadde funnet sted, ville Sundberg kunne bli sittende med eiendommen etter dens fulle verdi. Senere kunne han ha forholdt seg slik at han unngikk gevinstbeskatning. Vidar Sundberg vil etter min oppfatning måtte tilkjennes en erstatning på kr 150.688. Det er ikke
Page 6 of 6 nedlagt påstand om renter av erstatningsbeløpet. Eikas Eiendomskontor A/S har ut fra mitt syn på saken, tapt denne, og firmaet må etter hovedregelen i tvistemålsloven 180 annet ledd, jfr. 172 Side 14 første ledd, pålegges å betale omkostninger for alle retter. Vidar Sundberg har hatt fri sakførsel med gebyrfritak for lagmannsrett og for Høyesterett, men ikke for byretten. Eikas Eiendomskontor A/S vil da måtte erstatte Vidar Sundberg hans omkostninger for byretten og det offentlige omkostningene for lagmannsretten og for Høyesterett. Beløpene settes i overensstemmelse med den ankende parts omkostningsoppgave til henholdsvis kr 13.253 og kr 56.157. Av disse utgjør henholdsvis kr 1.353 og kr 24.530 erstatning for utgifter. Jeg stemmer for denne dom: 1. Eikas Eiendomskontor A/S dømmes til å betale til Vidar Sundberg 150.688 - etthundreogfemtitusensekshundreogåttiåtte - kroner. 2. I saksomkostninger for byretten betaler Eikas Eiendomskontor A/S til Vidar Sundberg 13.253 - trettentusentohundreogfemtitre - kroner. 3. I saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett betaler Eikas Eiendomskontor A/S til det offentlige 56.157 - femtisekstusenetthundreogfemtisju - kroner. 4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.