VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Enebolig MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 1 600 000 LÅNEVERDI: KR. 1 440 000 Enebolig: Uthus: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 213 m² 18 m² 139 m² 0 m² M.fl. Utskriftsdato: Dato befaring: 07.05.2019 Oppdrag nr: 329 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 918 618 678 Sertifisert takstmann: Arne Skyrud Telefon: 477 54 513 E-post: a.s.takst@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 3ff2e2
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 1 600 000 Anbefalt låneverdi 1 440 000 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspungte, størrelse, standar og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen. Enebolig fra ca. 1930 i 1 1/2 etasje som i 1978 ble tilbygget stue og bad. Huset er mye innvendig overflatebehandlet de siste år. Generelt oppført i gode og kjente konstruksjoner med den byggemåte som var vanlig ved oppføringstidspunktet. Huset har en kurant planløsning og god arealutnyttelse. Stor ny terrasse. Låven har dyrerom som egner seg til bla. hestehold. Store fine lagermuligheter ellers på låven. Uthus. 11.581m3 stor tomt som går ned til Bårderud-tjernet med gode lys og solforhold. Befaringsdato: Side: 2 av 8
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Liz Nathalie Ramstad Takstmann: Arne Skyrud Befaring/tilstede: Befaringsdato:. - Arne Skyrud. Tlf. 47 75 45 13 - Liz Nathalie Ramstad. Tlf. 926 78 131 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Enebolig Beliggenhet: Eiendommen er beliggende i Snorres veg 51, like utenfor Kirkenær sentrum. Gangavstand til sentrum med barnehage, barn og ungdomsskole, idrettsanlegg, forretninger og servicetilbud. Eiendommen grenser til Bårderud-tjernet og områder som i hovedsak består av spredt eneboligbebyggelse og landbruksarealer. Bebyggelsen: Enebolig oppført i 1 1/2 etasje fra ca.1930. - påbygget i 1978. Vedskål fra ca.1950. Låve fra ca.1930 Standard: Boligen er ca 90 år gammel og har innvendig nyere overflatebehandlinger i de fleste rom og fremstår med en normal boligstandard. Om tomten: Tomten er tilnærmet flat og er pent opparbeidet og beplantet. Innkjøring fra Snorres veg, parkering på egen grunn og i garasje. Eiendommen består i hovedsak av landbruksarealer,10 daa. Resten er plen /hage rundt boligen. Eiendommen grenser til Bårderud-tjernet. Konsesjonsplikt: Nei. Regulering: Det er regulert inn en fremtidig veg over eiendommen. Adkomstvei: Privat vei fra offentlig vei. Tilknytning vann: Kommunalt vann. Privat stikkledning Tilknytning avløp: Privat. Avløpsanlegget er ikke kvalitets eller funksjonstestet. Andre forhold: Krypkjeller er ikke kontrollert da den ikke var tilgjengelig på befarings dagen. Begge kjellere har ubehandlet betonggulv og vegger med noe saltutslag (fukt). Hull i pipeløp på kjøkken. Ikke dokumentert våtromsarbeider. Matrikkeldata 0423 Grue Gnr: 15 Bnr: 91 Eiet/festet: Eiet Areal: 11 581,3 m² Arealkilde: Eiendomverdi Hjemmelshaver: Eva Nathalie Ramstad Snorresveg 51, 2260 Kirkenær Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Forsikringsavtale Fremvist Situasjonskart Innhentet Tidligere takst Fremvist Eier Fremvist Vann- og avløpsverk Fremvist Eiendomsverdi.no Innhentet Befaringsdato: Status Sider Vedlagt Side: 3 av 8
Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. Type: Fullverdi. Årlig premie: 10 623. Forsikring for hus, låve og uthus. Skattetakst: 712 800 År: 2018 Ligningsverdi: 291 203 År: 2018 Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1930 Kilde: Ifølge eier Anvendelse: Bolig Tilbygg (i 2018) Terrasse. Ombygging (i 2018) Bod i 1 etg. bygges om til soverom. Tilbygg (i 1978) Stue og bad Standard: Normal standard Vedlikehold: Noe slitt overflater utvendig. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Kjeller 28 26 Krypekjeller 52 48 110 104 2. etasje Sum bygning: Sekundær S-ROM 26 48 104 38 35 35 228 213 139 I tillegg en terrasse på 40 m2. 74 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Bod/lager Krypekjeller Kryperom Entré, kjøkken, vaskerom, stue, gang, bad, hall m/trapp, 2 soverom 2. etasje Gang, 2 soverom Befaringsdato: Side: 4 av 8
Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Tradisjonell enebolig i trekonstruksjoner oppført på ringmur av plasstøpt betong. Tilbygg har grunnmur. Kjeller under halve huset. Malt stående utvendig panel. Sadeltak tekket med betong takstein og bølgetakplater (tilbygg). Utvendig: Fundamentert på stedlige masser. Plasstøpt ringmur i betong. Krypkjeller. skiller med stubbloft i trekonstruksjoner. Liten kjeller under kjøkken med støpt såle og grunnmur av betong. Tilbygg har leca i grunnmur, støpt såle og leca plank i etasjeskiller. Bindingsverkskonstruksjon i tre med antatt flis i vegger og antatt 10 cm mineralull i tilbygg. Malt utvendig stående panel. Vinduene med 2-lags isolerglass med sprosser inne i glassene. Inngangsdør (2018) ved kjøkken har glass i dørblad. Inngangsdør i teak med glassfelt på to sider. Enløps teglpipe med noe fukt/kondens mot undertak. Sadeltak med plassbygde taksperrer i trekonstruksjoner tekket med rupanel og betong takstein (1978). Tilbygg har bølgetakplater. Beslag rundt pipe og forkantblekk i metall. Takrenner og nedløp i sort metall. Inngang kjeller i tilbygg er fra utvendig kjeller trapp. Terrasse (2018) fundamentert på antatt betongpilarer og en trekonstruksjoner, spaltegulv og rekkverk med kryss spiler og håndlist i imp. tre. Trapper til terreng. Innvendig: Innvendig vegger av bindingsverkskonstruksjoner av tre. Innvendige malte fyllingsdører. Malt listverk. GULV. Laminat. Malt furugulv. Vinylbelegg. VEGGER. Malt panel. Tapet. TAK. Malt panel. TRAPP. Rett trapp med tett opptrinn. Malte vanger, rekkverk og håndlist. Vinylbelegg i trinn. KJØKKEN. Takhøy kjøkkeninnredning. Melamin belagte skrog. Malte fyllingsdører og fronter. Tre sprosse glassdører i overskap. Benkeplater i laminat med nedfelt dobbel oppvaskkum m/1-greps blandebatteri. Integrert komfyr, kokeplate og oppvaskmaskin. Mekanisk ventilator over kokeplate. Hjørnepeis med glassdører. BAD (2016). Fliser med varme i gulv, fiser på vegger og malt tak. Benk med med heldekkende servant. Speil. Frittstående klosset. Boblekar/dusjkabinett. Mekanisk avtrekk. "VASKEROM". Rom under trapp til 2 etg. med opplegg for vaskemaskin. Kneloft på begge soverom i 2 etg. Kjeller luke i gulv på kjøkkenet. Tekniske installasjoner: Nytt sikringsskap med ny strømmåler og innvendige ledninger (2017). 300 liter varmtvannsbereder (2016). Luft til luft varmepumpe. Hjørnepeis i kjøkken, ved ovn i stue og 1 soverom. Byggningens ventilasjonsanlegg er basert på termisk oppdrift.(varm luft stiger).tilluft slippes inn via vegg ventiler, og mekanisk avtrekk på bad og kjøkken. Markise over stuevindu på vestsiden. Uthus Bygningsdata Byggeår: 1950 Kilde: Ifølge eier Anvendelse: Lager Standard: Meget enkelt uthus uten el. Vedlikehold: Trenger vedlikehold / oppussing Befaringsdato: Side: 5 av 8
Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 21 18 Sum bygning: 21 18 Sekundær S-ROM 18 0 18 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Bod Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Fundamentert på betongsåle med en uisolert trekonstruksjon. Stående malt utvendig panel. Plankedør. Pulttak i trekonstruksjoner tekket med bølgetakplater. Låve Bygningsdata Byggeår: 1930 Kilde: Ifølge eier Anvendelse: Lager/garasje/stall Standard: Enkel standard for sitt bruk. Vedlikehold: Trenger vedlikehold / oppussing Arealer Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM 228 215 2. etasje 158 150 Sum bygning: 386 365 Sekundær S-ROM 215 150 0 365 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. areal Arealer til møkka kjeller er ikke tatt med. Befaringsdato: Side: 6 av 8
Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Garasjerom, bod, dyre rom 2. etasje Bod, lager Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Låve fra ca. 1930 i trekonstruksjoner med tilbygget takoverbygg bak låven, tilbygg i gavel med garasje/bod samt utedo i motsatt gavel. Låve oppført på grunnmur av plasstøpt betong og betongpilarer. Halve 1 etg. har betonggulv, resten grove tregulv. skillere i trekonstruksjoner. Malt stående utvendig panel. Plankedører, enkle vinduer og sjalusivinduer. Låvebru til 2 etg..sadeltak i trekonstruksjoner med stikk undertak, tekket med eternitt takplater. Innvendig: Halve 1 etg. er bygget som fjøs med støpt grunnmur og gulv samt gjødselkjeller. Tidligere fjøsrom med antatt flisisolasjon og noen murte vegger. Resten av låven har trekonstruksjoner i gulv, etasjeskillere, bindingsverk og tak. Tekniske installasjoner: Innlagt 3-fase strøm. Beregninger Årlige kostnader Eiendomsskatt (pr. mnd. 832) 9 980 Forsikring (pr. mnd. 885) 10 623 Kommunale avgifter (pr. mnd. 529) 6 348 Vedlikeholdskostnader (pr. mnd. 500) Sum årlige kostnader 6 000 32 951 Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 3 193 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Enebolig - 1 580 000 1 613 000 24 000 444 000 2 081 000 Uthus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 84 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Uthus - 60 000 Låve Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 544 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Låve - 1 100 000 Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Sum tomteverdi: Befaringsdato: 400 000 400 000 Side: 7 av 8
Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: 2 481 000 KONGSVINGER, 07.05.2019 Arne Skyrud Befaringsdato: Side: 8 av 8