VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 73: Bnr 36 Kommune: 0402 KONGSVINGER KOMMUNE Betegnelse: Enebolig Adresse: Sissners gate 2, 2213 KONGSVINGER MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 4 800 000 LÅNEVERDI: KR. 4 350 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig: 309 m² 196 m² Utskriftsdato: 20.03.2019 Oppdrag nr: 287 Dato befaring: 14.03.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Arne Skyrud Takstforretning AS Rynnings gate 1, 2213 KONGSVINGER Telefon: 47 75 45 13 Organisasjonsnr: 918 618 678 Sertifisert takstmann: Arne Skyrud Telefon: 477 54 513 E-post: a.s.takst@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 886dac
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 4 800 000 Anbefalt låneverdi Kr. 4 350 000 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig antatt markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen. Meget solid bygget, 52 år gammel enebolig som i all hovedsak er i opprinnelig stand utvendig og innvendig, men med noe mindre oppgraderinger gjennom årene. Generelt oppført i gode og kjente konstruksjoner med den byggemåte som var vanlig ved oppføringstidspunktet. Boligen er imidlertid blitt noen år og det må påregnes innvendig vedlikehold og oppgradering. Av de større tingene som må påregnes er full oppgradering av bad og vaskerom. Vinduene og utvendig panel er også gammel. Huset har en kurant planløsning og god arealutnyttelse. Sjelden god beliggenhet i Øvrebyen med meget gode solforhold. Oppdr. nr: 287 Befaringsdato: 14.03.2019 Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Jan Kjøstel Larsen Arne Skyrud Befaring/tilstede: Befaringsdato: 14.03.2019. - Arne Skyrud. Tlf. 477 54 513 - Jan Larsen. Tlf. 913 60 708 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Enebolig Beliggenhet: Bebyggelsen: Standard: Om tomten: Regulering: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Matrikkeldata Huset er beliggende i Sissners gate 2 i Øverbyen i Kongsvinger. Et rolig og fredet boligområde i Øverbyen. Kort vei til Kongsvinger sentrum med de fleste fasiliteter. Barnehage, barneskole og videregående skole i gangavstand og umiddelbar nærhet til hjerte av Øvrebyen og festningen. Sydvestvendt terrasse. Enebolig med garasjer i kjeller/underetasje. Det 52 år gammel huset er jevnlig vedlikeholdt og har en normal standard. Tomten er svakt skrående/flat og er opparbeidet med gruset innervei/biloppstillingsplass. Hageområdet er opparbeidet med plen, div. prydbusker og trær. Thujahekk mot Sissners gate. Meget gode solforhold. Eiendommen ligger i vernesone 1 i Øvrebyen i Kongsvinger. Det betyr at det ekstra strenge regler i forbindelse med utbygging/forandring på hus og eiendom. Offentlig vei. Kommunalt vann. Privat stikkledning Kommunalt avløp. Privat stikkledning Utvendig panel på sydsiden er slitt og sprukket. Synlig fukt/råte på undertak/sperre ved pipe. Hjørne av teglpipa på loft har frostskader. I følge eier er pipa og lekkasjen reparert. Ny pipe over tak. Det var snø på befaringsdagen så taket er ikke inspisert utvendig. Slitt, malt betonggulv i vaskerom. Matrikkel: Kommune: 0402 KONGSVINGER Gnr: 73 Bnr: 36 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Kilder/vedlegg Eiet 1 449,7 m² Arealkilde: Eiendomsverdi Jan Kjøstel Larsen Sissners gate 2, 2213 KONGSVINGER Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Forsikringsavtale 14.03.2019 Fremvist Kvitt. off. avgifter 14.03.2019 Fremvist Situasjonskart 14.03.2019 Innhentet Tegninger 14.03.2019 Fremvist Eiendomsverdi.no 14.03.2019 Innhentet Eier 14.03.2019 Fremvist Oppdr. nr: 287 Befaringsdato: 14.03.2019 Side: 3 av 6
Andre forhold Forsikring: Selskap: Jernbanepersonalets Bank og forsikring. Type: Fullverdi. Årlig premie: Kr. 9 782. Skattetakst: Kr. 2 665 000 År: 2018 Ligningsverdi: Ikke opplyst Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1967 Kilde: Ifølge eier Anvendelse: Bolig Kommentar Standard: Vedlikehold: Normal standard Normalt vedlikeholdt. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Kjeller 160 154 41 113 1. etasje 160 155 155 I tillegg en delvis takoverbygget terrasse på 40 m2 Sum bygning: 320 309 196 113 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Kjellerstue m/trapp, vaskerom, soverom Teknisk rom, mat bod, garasjerom 1, garasjerom 2 1. etasje Entré, kjøkken, spisestue, stue, tv stue, gang, bad, wc, 3 soverom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Utvendig: Tradisjonell enebolig i trekonstruksjoner oppført på grunnmur av betong. Beiset liggende utvendig panel. Sadeltak med tegltakstein. Tak over deler av terrassen ved stue. To garasjer i kjeller. Fundamentert på gode stedlige masser. Plasstøpt grunnmur og såle i betong. Etasjeskiller i trekonstruksjoner. Bindingsverksvegger med antatt 10 cm mineralull og beiset utvendig liggende panel. Vinduer med 2-lags isolerglass fra byggeår, tre vinduer på sydsiden med 2-lags isolerglass fra 2014, nytt 2-lag isolerglass i kjøkkenvindu 2017, blyglass i vindu i spisestue, koblede vinduer i kjeller og skyvedør med 2-lags isolerglass fra 1998. Teak inngangsdør med vindu på to sider. Sadeltak i trekonstruksjoner med plassbygde sperrer og rupanel undertak. Taket er isolert med antatt 15 mineralull. Tørt og luftig loft som har spaltegulv. Toløps tegelpipe. Taket er tekket med tegltakstein. Pipebeslag, takstige, forkantblekk, takrenner og nedløp i metall. Inngangsparti med trapp og rampe belagt med skifer heller. Delvis takoverbygget terrasse med skiferheller direkte på terreng. Markise. Plassbyggd åpen peis i Oppdr. nr: 287 Befaringsdato: 14.03.2019 Side: 4 av 6
Innvendig: Tekniske installasjoner: bruddskifer på terrassen. To garasjer i kjeller med vippeporter. Innvendig vegger av bindingsverkkonstruksjoner av tre, i kjeller er det betong. Innvendige malte fyllingsdører og slette malte dører. Dør mellom entre og tv-stue har blyglass i dørblad (to av glassene er knust). 4-fløyet dør med glass mellom spisestue og stue. Dør med glass mellom stue og tv-stue. Dobbel ståldør mellom garasje og vaskerom i kjeller. Malt listverk. GULV. Heltre eik parkett staver. Mahogny parkett. Laminat. Fliser. Vinyl gulv plank. Vegg til vegg teppe. Malt betong + betong i deler av kjeller. VEGGER. Malt panel. Malt tynnpanel. Slett malte vegger. Tapet. Malt strietapet. Malt glassfiberstrie. Bruddskifer på brannvegger og pipeløp i stue. Betongvegger i deler av kjeller. TAK. Slette malte tak. Slett malt atk med dragere. TRAPP. Rett trapp med tette opptrinn i malt furu. Malt rekkverk og håndlist. KJØKKEN. Takhøy eik kjøkkeninnredning fra 2005. Fyllingsdører og fronter i heltre eik. Melamin belagte skrog med eik dekksider. To høyskap. Benkeplater i laminat med kantlist av plast som er belagt med stålfolie. Nedfelt jobbet oppvaskkum. Glass og rustfritt stål mellom benk og overskap. Innebygget komfyr, kokeplate og oppvaskmaskin. Avtrekkshette over kokeplate i rustfritt stål. Annretnig med eike dører og laminat benkeplate. BAD. Mosaikkfliser med varme i gulv, malte fliser på halve veggen og baderomsplater over og slett malt tak. Benk med heldekkende servant. Frittstående klosset. Dusj kabinett. Mekanisk avtrekk. WC. Vinylbelegg i gulv, tapet på vegger og malt slett tak. Porselensvask. Frittstående klosset. Takventil. VASKEROM. Slitt maling på betonggulv, malte vegger og malt slett tak. Vaskekum i stål og opplegg for vaskemaskin. GARDEROBER. Garderobeskap i entre med varme. Plassbygget garderobeskap i eik i tv stue. Plassbygget garderobeskap i soveromsgang og i alle soverom. Plassbygde bokhyller i tv-stue. GARASJER. Slitt betongdekke, pusset betong på vegger og eternit i tak. Ståldør til vaskerom. Vippeporter fra byggeår. Markise på terrasse. 3000 l utvendig oljetank som er tømt og renset, ifølge eier. Vannbåren varme. Radiatorer fra byggeår. Olje/strøm fyrkjele fra 1980. Plassbyggd åpen peis i stue og på terrasse. Engelsk peis med glassdører i stue. Sikringsskap med porselenssikringer. Brannvarsler som går direkte til brannstasjon. Utvendig vannkran ved terrasse. Oppdr. nr: 287 Befaringsdato: 14.03.2019 Side: 5 av 6
Beregninger Årlige kostnader Eiendomsskatt (pr. mnd. Kr. 611) Kr. 7 328 Forsikring (pr. mnd. Kr. 815) Kr. 9 782 Kommunale avgifter (pr. mnd. Kr. 225) Kr. 2 700 Vann og avløp, estimert (pr. mnd. Kr. 458) Kr. 5 500 Vedlikeholdskostnader (pr. mnd. Kr. 500) Kr. 6 000 Sum årlige kostnader Kr. 31 310 Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 5 035 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 1 660 000 Sum teknisk verdi Enebolig Kr. 3 375 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 3 375 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Kr. 1 600 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Kr. 4 975 000 KONGSVINGER, 20.03.2019 Arne Skyrud Telefon: 477 54 513 Oppdr. nr: 287 Befaringsdato: 14.03.2019 Side: 6 av 6