Verdi- og lånetakst over Abbedikollen 32 A-E 0280 OSLO Gnr. 30 Bnr. 176 OSLO KOMMUNE Utført av: Helge Jensen Tømrermester, Takstmann 900 33 423 org.nr. 979 968 329 MVA, hj@takstsenteret.no Befaringsdato: 26.08.2013
Verdi- og lånetakst over Abbedikollen 32 A-E 0280 OSLO Gnr. 30 Bnr. 176 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Meget pen beliggenhet i etablert boområde. Adkomst smale boligveier med lite trafikk. Meget gode solforhold og flott utsikt over området, mot byen og fjorden. Det er kort vei til forretninger, trikk, buss og skoler. 4 garasjeplasser i kjeller, forøvrig plass for parkering på gårdsplass. Terrasse/hageflekk foran boligene. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser el.l. som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket. Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet og det vites ikke om denne inneholder opplysninger som kan innvirke på eiendommens verdi. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Opplysninger gitt av eier/ rekvirent er dennes ansvar, og er ikke nærmere kontrollert av takstmannen. Rom kan være målt som P-Rom selv om lysforhold og rømningsmuligheter ikke er tilfredsstillende i forhold til krav for rom til varig opphold. Løse hvitevarer er ikke medregnet og følger kun etter avtale. Ved behov for verifisering av takstdokumentet, send epost til hj@takstsenteret.no, og få tilsendt takst i PDF direkte fra takstmannen. Undertegnede takstmann er sertifisert gjennom Norges Takseringsforbunds godkjenningssystem for oppdrag som faller inn under kategoriene; Verditaksering av næringsbygg/ Verditaksering av bolig/ Tilstandsrapporter og er DNV-sertifisert for Boligsalgsrapportering. Takstmannen er sertifisert for Taksering av våtrom gjennom Fagrådet for våtrom FFV. Takstmannen takserer ikke eiendommer der egeninteresse eller forhold til de involverte parter kan komme i konflikt med oppdraget. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 18 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 15 300 000 Bekkestua, 12.09.2013..................................... Helge Jensen Tømrermester, Takstmann 900 33 423 org.nr. 979 968 329 MVA, hj@takstsenteret.no Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 2 av 10
Oppdrag og forutsetninger Taksten gjenspeiler dagens markedsverdi ved fritt salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Rekvirent Rekvirert av: Oslo Universitetssykehus HF Besiktigelse, tilstede Dato: 26.08.2013 - Repr. for megler - Helge Jensen Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Kart fra kommunens nettsider. Reguleringsplaner Regulering i henhold til opplysninger på kommunens nettsider. EDR Utskrift fra "Norges Eiendommer/Infoland" med Statens Kartverk som kilde, -opplysninger om: Adresse, hjemmelshaver, gårdsnummer, bruksnummer, eiet/festet tomt, tomteareal, byggeår. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 30 Bnr. 176 Hjemmelshaver: Oslo Universitetssykehus HF Tomt: Eiet tomt. Areal 2 442,8 m² Areal hentet fra eiendomsbase. Konsesjonsplikt: Ikke konsesjonspliktig. Adkomst: Offentlig vei. Vann: Private stikkledninger til off. nett. Avløp: Private stikkledninger til off. nett. Regulering: Regulert til bolig. Midl. reg. bestemmelser S-2864 Kommuneplan: KP Oslo 2008 Andre opplysninger: Rekkehus med 5 boliger Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 3 av 10
Bygninger på eiendommen Rekkehus Rekkehus A Rekkehus B Rekkehus C Rekkehus D Rekkehus E Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Rekkehus - arealer Kjeller 220 206 206 Gang, 4 garasjer, vaskekjeller, tørkerom, fyrrom, tankrom. Loft Åpent lagringsloft. Takhøyden gir ikke måleverdig areal i henhold til måleregler. Sum bygning 220 206 206 Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 4 av 10
Rekkehus - romfordeling Kjeller Gang 4 garasjer, vaskekjeller, tørkerom, fyrrom, tankrom Rekkehus A - arealer Kjeller 19 16 16 2 Boder 1. etasje 66 60 57 3 Vindfang, entré, kjøkken, stue, trapperom 2. etasje 66 60 60 Gang, 4 soverom, bad, toalett Sum bygning 151 136 117 19 Rekkehus A - romfordeling Kjeller 2 boder 1. etasje Vindfang, entré, kjøkken, stue Trapperom 2. etasje Gang, 4 soverom, bad, toalett Rekkehus B - arealer Kjeller 13 11 11 2 Boder 1. etasje 44 40 37 3 Entré, kjøkken, stue, trapperom 2. etasje 44 40 40 Gang, 3 soverom, bad, toalett Sum bygning 101 91 77 14 Rekkehus B - romfordeling Kjeller 2 boder 1. etasje Entré, kjøkken, stue Trapperom 2. etasje Gang, 3 soverom, bad, toalett Rekkehus C - arealer Kjeller 13 11 11 2 Boder 1. etasje 44 40 37 3 Entré, kjøkken, stue, trapperom 2. etasje 44 40 40 Gang, 3 soverom, bad, toalett Sum bygning 101 91 77 14 Rekkehus C - romfordeling Kjeller 2 boder 1. etasje Entré, kjøkken, stue Trapperom 2. etasje Gang, 3 soverom, bad, toalett Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 5 av 10
Rekkehus D - arealer Kjeller 13 11 11 2 Boder 1. etasje 44 40 37 3 Entré, kjøkken, stue, trapperom 2. etasje 44 40 40 Gang, 3 soverom, bad, toalett Sum bygning 101 91 77 14 Rekkehus D - romfordeling Kjeller 2 boder 1. etasje Entré, kjøkken, stue Trapperom 2. etasje Gang, 3 soverom, bad, toalett Rekkehus E - arealer Kjeller 19 16 16 2 Boder 1. etasje 66 60 57 3 Vindfang, entré, kjøkken, stue, trapperom 2. etasje 66 60 60 Gang, 4 soverom, bad, toalett Arealet er oppmålt innvendig (BRA), tillagt skjønnsmessig vurdert veggtykkelse for beregning av BTA. Sum bygning 151 136 117 19 Rekkehus E - romfordeling Kjeller 2 boder 1. etasje Vindfang, entré, kjøkken, stue Trapperom 2. etasje Gang, 4 soverom, bad, toalett KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Rekkehus Rekkehus 210 Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert i betong på fjell/fast grunn. 225 Yttervegger Oppført i betong- og murkonstruksjoner. Fasader er pusset/slemmet. Enkelte riss i fasader. Mindre felt med avskalling og saltutslag i grunnmur, tegn på fuktgjennomgang/fuktoppsug. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjon, tekket med betongtakstein. Åpent loftsrom uten skille mellom boenhetene. Enkle, usiolerte luker fra hver boenhet. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass. Dobbeltvinduer i kjeller. Isolerglass er datert 1991. Dobbeltvinduer fra byggeår. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 6 av 10
Rekkehus A Rekkehus A 2. etasje Bad Toalett Rekkehus B Rekkehus B 2. etasje Bad Toalett 262 Balkonger Betongterrasser over garasjer, hellelagt uteplass, treterrasser. Balkonger i betong i 2. etasje. Avskalling på balkonger. 320 Varme, generelt Sentralfyr. Radiatorer i boligrom. Oljetank i kjellerrom. Anlegget er fra byggeår, kontroll, service og oppgradering må påregnes. Forurensningsforskriften gir regler for kontroll av brenseltanker. 900 Annet Støttemurer i terreng. Skjevheter og sprekker i støttemurer. Parkett, vinylbelegg, tregulv og laminatgulv. Malte vegger. Malt himling. Pen, malt kjøkkeninnredning. Varmtvannsbereder i kjeller. Flislagt gulv, malte vegger. Radiator og reflektorovn. Innredet med servant, dusjkabinett og plass for vaskemaskin. Eldre bad, pent overflateoppusset. Malte flater. Innredet med wc. Laminatgulv. Malte vegger. Malt himling. Ordinær, furu kjøkkeninnredning. Varmtvannsbereder i kjeller. Flislagt gulv og vegger. Radiator og reflektorovn. Innredet med servantinnredning og dusjkabinett. Eldre bad, pent overflateoppusset. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 7 av 10
Rekkehus C Rekkehus C 2. etasje Bad Toalett Rekkehus D Rekkehus D 2. etasje Bad Toalett Rekkehus E Rekkehus E 2. etasje Bad Malte flater. Innredet med wc. Laminatgulv. Malte vegger. Malt himling. Malt, eldre kjøkkeninnredning. Varmtvannsbereder i kjeller. Malte vegger og gulv. Radiator og reflektorovn. Innredet med servant, dusjkabinett og plass for vaskemaskin. Enkelt, utdatert. Malte flater. Innredet med wc. Vinylbelegg/ linoleum. Malte vegger. Malt himling. Malt, eldre kjøkkeninnredning. Varmtvannsbereder i kjeller. Flislagt gulv og vegger. Radiator og reflektorovn. Innredet med servant og badekar. Eldre bad, utdatert. Løse fliser. Malte flater. Innredet med wc. Vinylbelegg og parkett. Malte vegger. Malt himling. Malt, eldre kjøkkeninnredning. Varmtvannsbereder i kjeller. Malte vegger og gulv. Radiator og reflektorovn. Innredet med servant og badekar. Eldre bad, utdatert. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 8 av 10
Toalett Malte flater. Innredet med wc. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 9 av 10
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Administrasjon og div.: 10 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 150 000 Forsikring og avgifter 50 000 Sum kostnader Kr: 210 000 Kostnadene er stipulert. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Rekkehus 1 100 000 Rekkehus A 2 600 000 Rekkehus B 1 900 000 Rekkehus C 1 900 000 Rekkehus D 1 900 000 Rekkehus E 2 600 000 Sum normale byggekostnader: 12 000 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 6 000 000 Teknisk verdi bygninger: 6 000 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 12 000 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 18 000 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 18 000 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 15 300 000 Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org. nr: 979 968 329 MVA 26.08.2013 10 av 10