VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Borettslagsleilighet MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR AREAL, P-ROM: m² 5 m² m² 0 m² 1 300 000 LÅNEVERDI: KR Leilighet: Boder: BRUKSAREAL (BRA): 1 150 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 999 332 579 Sertifisert takstmann: Stig Håvard Vatne Telefon: 919 91 555 E-post: stig@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Utsiftsdato: Dato befaring: 07.05.2018 Oppdrag nr: 2018125 03.05.2018
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger At det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, heftelser, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 1 300 000 Anbefalt låneverdi 1 150 000 Markedsvurdering 3-roms borettslagsleilighet med balkong beliggende i borettslag i Skarbøvika ca 3 km vest for Ålesund sentrum. Nyoppussa bad, men ellers holder leiligheten en enkel standard. Korte avstander til dagligvare/skoler/barnehage. Busstopp like ved. Kort veg til fint turterreng på Tueneset. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Mu Mu Thanwnayhtoo og Dee Dee Thanwnayhtoo Takstmann: Stig Håvard Vatne Befaring/tilstede:. - Stig Håvard Vatne. Tlf. 91 99 15 55 - Mu Mu Thanwnayhtoo og Dee Dee Thanwnayhtoo. Tlf. 92484663 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Borettslagsleilighet Adkomstvei: Asfaltert adkomst fra kommunal veg. Beliggenhet: Eiendommen ligger i ytre bydel i Skarbøvika. Det er en stor boligblokk med 21 leiligheter og 3 oppganger. Blokka ligger nært sjøen. Avstand til bysentrum ca 3 km. Kort vei til busstopp. Avstand til barne- og ungdomsskole, barnehage og dagligvare. Kort vei til Tueneset med fine turområder. Om tomten: Tomten i borettslaget er opparbeidet med asfaltert adkomst/parkeringsareal - plen etc. Det er parkeringsplasser langs friareal øst og langs nordvestsiden. Det er inngang til leilighetene fra nordvest. Utearealer er asfalterte gang og kjørearealer. Nyere felles terrasse med tak over deler på sørsiden av blokka. Regulering: Eiendommen er regulert for blokkbebyggelse/bolig. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Matrikkeldata 1504 ÅLESUND Gnr: 120 Bnr: 141 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 802 m² Arealkilde: Infoland Hjemmelshaver: Skarbøvik Nord Borettslaget A/l Gustav Puntervoldsgate 31, 6006 ÅLESUND : Borettslagets tomtestørrelse. Andelsobjekt Selskap: Borettslaget Skarbøvik Nord AL Organisasjonsnummer: 955268121 Forretningsfører: OBOS Eier adkomstdok.: Mu Mu Thanwnayhtoo og Dee Dee Thanwnayhtoo Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: Pålydende: Opprinnelig innskudd: Andel formue: Andel fellesgjeld: : 102 Obligasjonsnummer: 100 5 200 27 934 180 106 Gjeld/formue pr. 31.12.2017. Side: 3 av 7
Årsregnskap Regnskapsår: 2017 Samlet andelskapital: 2 100 Omløpsmidler: 739 624 Samlet innskuddskapital: 105 600 Kortsiktig gjeld (-): 170 6 Langsiktig gjeld (+): 3 695 884 Disponible midler: 568 968 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 3 801 484 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Reguleringskart Situasjonskart Opplysninger fra OBOS Infoland.no Sider Vedlagt Eier Andre forhold Forsiing: Selskap: IF. Borettslagets bygningsforsiing. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1958 Kilde: Infoland Anvendelse: Bolig Standard: Normal standard på boligen utifra alder/konstruksjon - jevnlig oppgradert/vedlikeholdt. Jfr besivelse under konstruksjoner. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder og konstruksjon. Poengterer at ventilasjon/isolasjon/våtrom etc. ikke er ihht. dagens forsifter. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje 71 Sum bygning: 71 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Side: 4 av 7
Romfordeling Primærareal (P-ROM) 1. etasje Entré/gang, bad, kjøkken, stue, 2 soverom Sekundærareal (S-ROM) Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Borettslaget oppført i 1958 som består av 21 leiligheter i 3 oppganger. Utvendig: Støpt såle på faste masser. Støpt plate på grunn. Betong grunnmur. Betong yttervegger og etasjeskillere. Oppgraderte yttervegger med vedlikeholdsfrie plater på yttervegger i 2003-2004. Vinduer med 2 lags isolerglass i vedlikeholdsfrie materialer nye i 2003/04. Balkongdør fra samme år som vinduene. Sperrekonstruksjon med taktro og skifer på yttertaket. Tørkeloft og loft med nettingboder. Liten balkong på sørside ca 4 kvm - murkonstruksjon med håndlist i vedlikeholdsfrie materialer. Oppgradert sammen med fasader i 2004. I fellesganger er det støpte golv med terrasso. Malte murvegger og betonghimling. I kjeller er det malt støpt golv, vegger og dekke over. Fellesboder og tørkeloft. Innvendig: Leiligheten har innvendig følgende overflater og innredning: På gulv ligger det laminat. Vegger av malt tapet og innslag av brystningpanel. i tak ligger det hvite himlingsplater. Kjøkkeninnredning er en typisk 1990-tallsinnredning med hvite profilerte fronter og laminat benkeplate med eikekant. Det er 2 skapdører med glassfelt. Det er lagt fliser over benk. Ventilator. Varmtvannstank fra 1996 i kjøkkenbenk. Bad sist oppussa i 2017. Flis på gulv med varmekabler, flis på vegger og hvite takplater. Gulvmontert toalett. Åpen dusjløsning med dusjdører i glass. Baderomsinnredning med servant, 2 skuffer og speilskap. Speilskap også over toalett. Opplegg for vaskemaskin. Garderobeskap på hovedsoverom. Tekniske installasjoner: Elektrisk anlegg oppgradert med automatsiinger. Vedovn - ovn på stue. Porttelefon. Varmtvanstank 1996. Side: 5 av 7
Boder Bygningsdata Byggeår: 1958 Kilde: Infoland Anvendelse: Boder Standard: Enkel bodstandard. Vedlikehold: Normalt godt vedlikehold ut fra byggeår og bruk. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Loftsbod Ikke målbart areal pga såtak, men ca 4 kvm Kjellerbod 1 3 2 Kjellerbod 2 4 3 Sum bygning: 7 5 2 3 0 5 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Loftsbod Bod Kjellerbod 1 Bod Kjellerbod 2 Bod Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Det medfølger en loftsbod og 2 kjellerboder. Loftsboden har ikke målbart areal pga. såtak. Nettingvegger. 2 tette låsbare kjellerboder med stedbygde dører og hengelås. Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Fellesutgifter (pr. mnd. 4 253) Sum årlige kostnader 51 036 51 036 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 950 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Leilighet - 550 000 1 400 000 Boder Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 49 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Boder - 20 000 Sum teknisk verdi bygninger 29 000 1 429 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 429 000 Vurdert andel tomtekostnader: 250 000 Andel formue for seksjon: 27 934 - Andel fellesgjeld for seksjon: Verdi adkomstdokument: 180 106 1 526 828 ÅLESUND, 07.05.2018 Stig Håvard Vatne Side: 7 av 7