Ark. L 12/201004 Vedtatt av Ski kommunestyre i møte 19.10.2011 SKI KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR VARDÅSVEIEN 8 Dato: 13.9.2011. 2 e endret ved mindre endring 6.3.2012. Forslag til endringer, datert 10.4.19 1. REGULERINGSFORMÅL Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for bolig (blokkbebyggelse). for en re-etablering av ambulansetjenesten, samt for nye boligtomter i Vardåsveien 8. Ambulansetjenesten er allerede etablert på samme sted, og ved re - etablering må nye bygninger utformes i samsvar med strøkets karakter og med en naturlig tilknytning til Ski sykehus. I planen er det regulert til følgende formål: a) Bebyggelse og anlegg - Frittliggende boligbebyggelse (1111) -(Offentlig) tjenesteyting (1160) - Boligbebyggelse blokkbebyggelse (1113) b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur -Kjøreveg (2011) -Annen veggrunn/grøntareal (2019) 2. FELLESBESTEMMELSER a. Vegetasjon Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig utstrekning bevares. b. Frisikt Innenfor frisiktsonen er det ikke tillatt å plassere innretninger, gjenstander (herunder parkering) eller vegetasjon som vil rage høyere enn 0,5 m over tilstøtende veger. Ved avkjørsler skal frisikt være 4 m x 15 m. c. Lekeplasser Boligene skal benytte opparbeidete lekeplasser som tilhører planområdet, omfattet av reguleringsplan for Vardåsen av 4.12.1974. d. Atkomst Atkomst til den enkelte eiendombyggeområdet skal være som angitt med pil på plankartet. Den eksakte plassering av avkjørsel fastlegges ved behandling av byggesaken.
2 e. Skjerming mot trafikkstøy Byggeområder som blir utsatt for uakseptabel vegtrafikkstøy, skal i nødvendig utstrekning støyskjermes. Tilsvarende kan det kreves støymessig og visuell avskjerming som avbøtende tiltak mellom bebyggelse med ulike funksjoner*. Kommunen skal godkjenne utforming av støyskjermingstiltakene og kan i den forbindelse kreve dokumentasjon av at tiltakene vil fungere tilfredsstillende. Ny bebyggelse må ikke utsettes for støybelastning utover Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442), tabell 2. Grenseverdiene i tabell 3 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T1442/2016, skal legges til grunn. Ved søknad om tillatelse til tiltak for boliger skal det foreligge detaljerte støyberegninger samt planer for eventuelle støyreduserende tiltak. Det tillates ikke sammenhengende støyskjerming langs Vardåsveien og Langhusveien. Bygg- og anleggsvirksomhet og støyende aktiviteter i forbindelse med det er kun tillatt fra mandagfredag fra kl. 7.00 19.00. For øvrig skal kravene i tabell 4 i retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016) tilfredsstilles. *Tillegg etter vedtak 6.3.2012 f. Universell utforming Universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp for utforming av utomhusarealer og bebyggelsen. g. Bebyggelsens utforming Planutvalget skal ved behandling av utbyggingsplaner og søknader påse at bebyggelsen får god og harmonisk form, materialbehandling, terrengtilpasning og tilpasning til omgivelsene. Planutvalget kan for en gruppe hus fastsette takform. h. Estetikk Bebyggelsen skal ha småhuskarakter. Ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Ny bebyggelse skal, når det gjelder volum, stiluttrykk, materialer og farger, utformes på en slik måte at området som helhet fremstår med et godt preg. Tilbygg eller påbygg skal tilpasses og samordnes med det opprinnelige huset. For fasade-endring og rehabilitering gjelder samme krav til estetikk som for nye hus. Alle tiltak, også støttemurer, skråninger, veier og liknende, skal innordne seg områdets topografi og tilpasses eksisterende terreng. Der eksisterende terreng gjør det naturlig skal bebyggelsen utføres med underetasje. Eventuelle støttemurer skal ha en maks høyde på 1,5 m. SEFRAK-registrert bygg: Det skal foretas registreringer i samarbeid med Fylkeskonservatoren og andre aktører, slik at det kan bevares dokumentasjon på bygningen i ettertid. Dersom det er mulig, skal hele- eller deler av det bevaringsverdige integreres i nytt tiltak og eventuelt flyttes til en annen plass. i) Krav til utomhusplan Ved innsending av søknad om rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan for byggeområdet, som skal godkjennes av bygningsmyndigheten. Utomhusplanen skal vise bygningers plassering, høyde og utforming, atkomst, innkjøring til parkeringskjeller og
3 sykkelparkering på terreng, terrengbehandling, forstøtningsmurer, utforming av utearealer / lekearealer, skjermingstiltak mot støy fra veien, renovasjonsløsning, beplantning, eksisterende / nye trær og overvannshåndtering. j) Overvannshåndtering Alt overvann innenfor planområdet skal håndteres og renses lokalt, på en slik måte at det ikke medfører økt flomfare eller forurensning nedstrøms i vassdraget. For alle tiltak skal det være lokal overvannsdisponering for hensiktsmessig oppsamling og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. Overvann tillates ikke ført direkte til harde overflater som ikke er del av anlegg for overvannshåndtering. Ved beregning av overvannsmengder skal klimafaktor 1,5 legges til grunn. 20- års regnet (med klimafaktor) skal håndteres på egen tomt. Vannmengder utover det skal ledes på en trygg måte til nærmeste flomvei. For øvrig gjelder kravene i VA - normen. Ved innsendelse av søknad om rammetillatelse skal utomhusplan medfølge utregning av blågrønn faktor (BGF). Minimumskrav til BGF er 0,8. j) Flomveier Trygge og åpne flomveier (herunder spesielt gater, veier, gang-/sykkelstier, fortau) skal sikres og minimum dimensjoneres for 200- årsflom med 50 % klimapåslag. Ved alle nye tiltak skal åpne løsninger så vidt mulig benyttes. Det skal sikres erosjonssikker avrenning av flomvann. Eksisterende konstruksjoner som hindrer flomveiene skal vurderes fjernet. Bygninger og anlegg i områder som berører flomveger skal utformes slik at tilstrekkelig sikkerhet oppnås. Gjennomgående nødflomveger fra områder beliggende ovenfor planområdet skal ivaretas. k) Naturmangfold Ved planting skal det fortrinnsvis benyttes stedegne arter. Det skal ikke benyttes arter som er svartelistet, inkludert parklind og sølvlind eller andre arter som kan ha negative miljøkonsekvenser. l) Miljøoppfølgingsplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn miljøoppfølgingsplan som utarbeides i henhold til kommunens veileder. 3. BYGGEOMRÅDE FOR BOLIGER. FRITTLIGGENDE SMÅHUSBEBYGGELSE. BLOKKBEBYGGELSE a. Bebyggelsens formarealbruk I området skal det oppføres frittliggende småhusbebyggelse blokkbebyggelse i 3-4. etasjer. Det skal være varierte leilighetsstørrelser. Boenheter på under 40 m2 tillates ikke. b. TomteutnyttelseUtnyttelsesgrad For hele byggeområde: Tillatt maks %BYA er 30%. Tiltatt maks BRA er 2300 m2. For delfelt A: Tiltatt maks BYA er 550 m2. Tillatt maks BRA er 1400 m2. For delfelt B: Tillatt maks BYA er 350 m2. Tillatt maks BRA er 900 m2. Bruksarealet skal regnes uten tillegg for tenkte plan for etasjehøyder over 3 m. Målbare plan, kjeller - og garasjeanlegg som ligger helt under terreng eller har himling lavere enn 1,0 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes ikke med i bruksarealet. Boligformål som ligger i skråningen/ underetasjer skal regnes med i bruksarealet.
4 20 % av boarealet skal avsettes til sosiale boligformål. Tillatt bebygd areal (%-BYA) skal ikke overstige 26,0 %, jf. Teknisk forskrift 3.2 og NS 3940. Ved hus med gesimshøyde under 3,5 m og mønehøyde under 6,5 m, kan det gis dispensasjon for tomteutnytting inntil 27,0 %. Dersom det ikke bygges garasje eller det bygges mindre garasje samtidig med boligen, skal det ved beregning av BYA reserveres minst 42m² for senere bygging eller utvidelse av garasje. Sekundærleilighet utløser ikke krav om reservasjon av ekstra garasjeareal. Ved tomannsboliger skal det reserveres minst 36 m² pr. boenhet til garasje. c. Gesims- og mønehøyderhøyder Tillatt gesimshøyde er vist på plankartet. I tillegg gjelder følgende: Felt A: Maks høyde over gjennomsnittlig planert terreng er 10,75 m. Felt B: Maks høyde over gjennomsnittlig planert terreng er 12,5 m. Det tillates takoppbygg for trapp, heis og teknisk rom maksimalt 3,0 meter over gesimshøyde for inntil 10% av takflaten. Tekniske bygg og installasjoner skal trekkes minimum 3 meter inn fra fasadelivet. Små takoppbygg og tekniske installasjoner på inntil 1,5 meters høyde tillates plassert nærmere gesims enn 3 meter. Maksimal gesimshøyde er 6,00 m. Maksimal mønehøyde er 8,50 m. Takoppløft/ark tillates med inntil 1/3 av fasadelengden. Høyden på takoppløft/ark vil bare være begrenset av mønehøyde for den enkelte tomt. Gesimshøyde skal ikke gjelde for takoppløft/ark. For garasje og frittliggende bod er maks. gesimshøyde 3,00 m og maks mønehøyde 5,00 m. Ved garasjer tillates ikke knevegg mot yttervegg. I sterkt skrånende terreng kan større høyder for garasjer godkjennes. Høydene regnes fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygget. d) Plassering Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet. Garasjeanlegg under bakken skal ligge innenfor byggegrenser, men kan også ligge utenfor byggegrensen mellom feltene A og B. Avstanden fra formålsgrensen mellom byggeområde og Vardåsveien er minst 7,5 m. Avstanden mellom bebyggelse i felt A og B skal være minst 10 m. d. Tomteareal Minste netto tomteareal er 650m ². Ved tomannsboliger er minste netto tomteareal 1000 m² eller 500 m ² for hver parsell. Netto tomt er areal regulert til boligformål, ekskl. regulert veggrunn, fellesområde m.v. e) Utforming Tilgang til bruksenhetene skal skje via innvendig atkomst. Maks fasadelengde for hver bygning er 23 m. Alle fasader skal brytes opp slik at store, monotone flater unngås. I felt B tillattes det underetasje. I så fall skal en eventuell 4. etasje trekkes 2,5 m mot sør / sørvest. For bebyggelse i skrånende terreng legges det særlig vekt på god estetisk utforming og terrengtilpasning. e) Uteoppholdsareal og lekeplasser for bolig Minste felles uteoppholdsareal skal være 50 m2 / 100 m2 BRA bolig. Felles uteoppholdsareal skal i sin helhet ligge på terreng eller lokk på/over garasjeanlegg. Uteareal skal ha en avstand til boliger og privat uteareal på minst 2 meter for å kunne medregnes i felles MUA.
5 Felles uteoppholdsareal på terreng / lokk, skal kunne beplantes med trær og annen vegetasjon. Dersom den beplantete delen av utearealet ligger på lokk, skal konstruksjonen dimensjoneres for en jorddybde på minst 0,8 m. Det skal opparbeides lekeplasser tilpasset barn i ulike aldersgrupper. Dette skal vises i utomhusplanen. Lekeplassene skal utgjøre minst 50% av minste felles uteoppholdsareal. Derav skal det avsettes minst 20% til lekeplass for småbarn (2-6 år) og 80% til lek for større barn og ungdom. Lekeplassen for småbarn skal en størrelse på minst 50 m2 og maks 50 m avstand fra boligen. Minst en av lekeplassene for større barn og ungdom skal være egnet for plasskrevende aktiviteter. Minstebredden skal være 12 m og forholdet mellom lengde og bredde være maks 2:1. Minste størrelse skal være 250 m2. Det skal være trafikksikker adkomst fra alle boenheter til lekeplassene. Leke- og oppholdsarealer skal være skjermet mot trafikkfare, støy og forurensing og ha gode solforhold hele dagen / hele året. Lekeplassene skal ikke ha større stigning enn: lekeplasser for småbarn maks 1:20 lekeplasser for barn og ungdom, maks 1:5 f. Garasje/parkeringParkering Det skal etableres minimum 0,8 og maksimum 1,2 parkeringsplass for bil per boenhet. Parkeringskravet inkluderer besøksparkering. Minst 10% av plassene skal avsettes til gjesteparkering Parkering skal lokaliseres i kjeller / under terreng. Innkjøring til parkeringskjeller skal være i nærheten av avkjørsel. Maks 3 gjesteparkeringsplasser kan tillates på terreng. I så fall skal det avsettes tilstrekkelig areal til snørydding. Minst 20 % av plassene skal ha ladepunkt for el-biler, og samtlige parkeringsplasser skal bygges slik at det senere er mulig å tilrettelegge alle p-plasser for opplading. Minimum 10% av bilparkeringsplasser skal utformes som plasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5 m x 5,0 m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler/scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heis eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler/scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fri høyde på minst 2,5m. Sykkelparkeringsplasser Det skal etableres minimum 2,5 sykkelparkeringsplasser pr 100 m 2 BRA bolig. 50% av sykkelparkeringsplassene skal være overdekket. Plassering av sykkelparkeringsplasser på terreng skal vises med utforming på utomhusplan ved innsendelse av rammesøknad. Alle sykkelparkeringsplasser skal være lett tilgjengelige, plasseres enten i plan med parkeringskjeller eller på terreng, og utformes med tanke på tyverisikring. Sykkelparkering på terreng skal innpasses på en hensiktsmessig måte i forhold til arkitektur og annen arealbruk. Det skal etableres sykkelparkeringsplasser maksimum 50 meter fra inngangsparti på terreng. 50% av disse skal ha tak overdekning. Individuell sportsbod regnes ikke som sykkelparkering.
6 På hver tomt skal det være plass til minst én garasje og én biloppstillingsplass pr. bolig. For sekundærleilighet kreves bare én parkeringsplass. Garasje og parkering kan legges til fellesareal eller behovet kan dekkes på annen måte som kan godkjennes av Ski kommune. Parkering kan legges i innkjørsel til garasje, dersom garasjen ikke har mer enn to bilplasser. Garasje og biloppstillingsplass skal vises på situasjonsplan for boligen. Frittliggende garasje og bod kan plasseres inntil 5 meter fra regulert gjerdelinje langs kommunal og privat veg når den er plassert med utkjøring vinkelrett på vegen, og 1,5 meter fra regulert gjerdelinje når utkjøring skjer skrått (inntil 40 nygrader) eller parallelt med vegen. h. Ubebygd areal Ved opparbeiding av ubebygd areal skal det tas hensyn til eksisterende terreng. Tomtas opprinnelige, naturlige karakter skal ikke endres i vesentlig grad. Store fyllinger og skråninger skal unngås. Høyde og utforming av planert terreng fastsettes etter kommunens skjønn. j) Renovasjon Felles avfallsløsning skal etableres for feltet. Renovasjonsløsning plasseres i helt nedgravde avfallscontainere/brønner. Det skal tilrettelegges for henting med lastebil på tomta. Renovasjonsløsning og oppstillingsplass med fremkommelig adkomst for renovasjonsbil fra offentlig trafikkareal skal vises på utomhusplanen som følger rammesøknad. i. Dokumentasjon Kommunen kan kreve at det innsendes en estetisk redegjørelse. Den skal inneholde skriftlig begrunnelse for disponering av tomten samt bebyggelsens plassering og utforming i forhold til omgivelsene. Kommunen kan i tillegg kreve at det innsendes fotomontasje eller fasadeoppriss som viser eksisterende bebyggelse sammen med ny bebyggelse. For tomter som bygningsmyndigheten vurderer som vanskelig å bebygge kan det kreves ytterligere dokumentasjon i form av modell, perspektivskisser eller liknende. 4. BYGGEOMRÅDE FOR OFFENTLIG TJENESTEYTING a. Formål Området skal nyttes til tjenesteyting ambulansetjeneste. b. Tomteutnytting Alternativer: Maks bebygd areal (BYA) er 40 %. jfr. Teknisk forskrift 3.2 og NS 3940. c. Byggehøyder Maks gesimshøyde er 6,5 m. Maks takhøyde er 8,5 m. Ski kommune skal godkjenne etasjehøydene og cotehøyde for gulv i 1. etg. e. Parkering Det skal avsettes tilstrekkelig antall parkeringsplasser iht. kommuneplanens utfyllende bestemmelser, 13 på egen grunn. Parkeringsplassene skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017 Veg og gateutforming. g. Utomhusplan Før igangsettingstillatelse gis, skal det foreligge utomhusplan, godkjent av kommunen og utarbeidet i henhold til kommunens vedtatte retningslinjer. Anlegget skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis. For de deler av planområdet der 2 a ikke kan oppfylles, skal utomhusarealene opparbeides parkmessig. h. Skilt/reklame
7 Oppsetting av skilt/reklameinnretninger skal godkjennes særskilt, jfr. Kommunal vedtekt. Skilt, master og reklameinnretninger skal ikke overstige byggehøydene angitt i disse reguleringsbestemmelser 4.3. i. Utendørs lagring Den ubebygde del av tomta kan ikke nyttes til lagring. Kommunen kan gjøre unntak for dette når lagring skjer iht. en plan godkjent av kommunen. j. Avkjørsler og sikt Atkomst skal være som angitt med pil på plankartet. Detaljert plassering av avkjørsler skal vises i byggesøknaden. Fri sikt i avkjørsel skal være minst 4x30m i forhold til kjørebane. Ved kryss og avkjørsler skal det mellom frisiktlinje og vei være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers plan. 54. OFFENTLIG KJØREVEI a. Utforming Veg med fortau opparbeides iht. Ski kommunes formingsveileder: Utforming av gater og plasser i Ski sentrum med bredde som vist på reguleringsplanen. b. Detaljplan Det skal utarbeides utomhusplan inklusiv planteplan for berørte arealer utenfor selve veibanen. Planen skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. 5 Rekkefølgekrav Før det kan gis igangsettingstillatelse må det foreligge en supplerende geoteknisk vurdering. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligene skal følgende være oppfylt: Tilfredsstillende kommunaltekniske anlegg (vann og avløp) og energiforsyning Tilstrekkelig skolekapasitet og barnehagekapasitet Opparbeidede arealer for uteopphold og lek. Trafikksikker adkomst for kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere. Tilfredsstillende skjerming mot støy Tilfredsstillende løsninger for håndtering av overvann Supplerende geoteknisk utredning Krav til frisiktsonen være ivaretatt iht. til 2b Før ny bebyggelse kan tas i bruk må frisiktsonen være ivaretatt iht. til 2b. Eventuelle tiltak mot støy (lokal skjerming) være ferdigstilt