VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Borettslagsleilighet MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR AREAL, P-ROM: m² 12 m² m² 0 m² 2 100 000 LÅNEVERDI: KR Leilighet: Boder: BRUKSAREAL (BRA): 1 900 000 Utsiftsdato: Dato befaring: 21.11.2018 Oppdrag nr: 5797 21.11.2018 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 911 810 239 Sertifisert takstmann: Takstmann Frode K. Mauren E-post: frode@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund d62276
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 100 000 Anbefalt låneverdi 1 900 000 Markedsvurdering 3-roms borettslagsleilighet med balkong beliggende i 1. etg i borettslag ca 3 km øst for Ålesund sentrum. Blokken gjennomgikk en betydelig rehabilitering i 2010/11. Kort avstand til butikk/skoler/buss/barnehage etc. Gode sol og utsiktsforhold. Innvendig er leiligheten ribbet og innredet på nytt igjen i 2014 med nytt moderne kjøkken og bad, overflater og rør/el etc. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Schjelderup Robin Takstmann: Frode K. Mauren Befaring/tilstede:. - Frode K. Mauren. Tlf. 922 36 850 - Schjelderup Robin. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Borettslagsleilighet Beliggenhet: 3-roms borettslagsleilighet beliggende i Nørvegata, ca. 3 km øst for Ålesund sentrum. Leiligheten ligger i 1. etg. og har balkong mot vest. Borettslaget har gjennomført en betydelig rehabilitering med nye fasader/taktekking, vinduer/dører/ terrasser etc. i 2010/11. Nærområdet består av blokker samt eneboliger, småbåthavn/lettere industri ved sjøen etc. Innfartsvegen til Ålesund syd for eiendommen. Om tomten: Tomten i borettslaget er opparbeidet med asfaltert adkomst/parkeringsareal - plen etc. Leiligheten har egen park.plass på felles park. plass. Regulering: Eiendommen ligger i område som er regulert for blokkbebyggelse. Tilknytning vann: Offentlig vanntilknytting Tilknytning avløp: Offentlig avløp Matrikkeldata 1504 ÅLESUND Gnr: 134 Bnr: 218 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 247,1 m² Arealkilde: Infoland Hjemmelshaver: Borettslaget Nørvegata 28-30-32 AL Nørvegata 32 A 6008 ÅLESUND 1504 ÅLESUND Gnr: 134 Bnr: 217 Eiet/festet: Eiet Areal: 3 292,7 m² Arealkilde: Infoland Hjemmelshaver: Borettslaget Nørvegata 28-30-32 AL Nørvegata 32 a 6008 ÅLESUND 1504 ÅLESUND Gnr: 134 Bnr: 216 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 166,5 m² Arealkilde: Infoland Hjemmelshaver: Borettslaget Nørvegata 28-30-32 AL Nørvegata 32 6008 ÅLESUND Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: 18/Borettslaget Nørvegata 28-30-32 AL Organisasjonsnummer: 855682052 Forretningsfører: OBOS Eier adkomstdok.: Robin Schjelderup og Camilla Olsvik Ormseth Side: 3 av 7
Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 18 Pålydende: 100 Andel formue: 26 194 Andel fellesgjeld: : 493 304 pr 31.12.2017. Årsregnskap Regnskapsår: 2017 Omløpsmidler: Samlet andelskapital: 1 840 191 Kortsiktig gjeld (-): 403 216 Disponible midler: 1 436 975 6 000 Samlet innskuddskapital: 318 000 Langsiktig gjeld (+): 29 900 000 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 30 218 000 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Sider Vedlagt Boliginfo fra forretningsfører Situasjonskart Årsregnskap Infoland.no Eier Andre forhold Forsiing: Selskap: TRYG. Avtalenr: 6651842. Borettslagets bygningsforsiing. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1956 Kilde: Ambita Infoland Side: 4 av 7
Standard: Normal standard på eiendommen og leiligheten utifra alder/konstruksjon og oppgraderinger betydelig oppgradert i 2014. Jfr besivelse under konstruksjoner. Vedlikehold: Betydelig oppgradert innvendig i 2014. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje 74 Sum bygning: 74 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Bad/vaskerom, gang, stue/kjøkken, 2 soverom Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: 3-roms borettslagsleilighet beliggende i boligblokk fra 1956 som er betydelig rehabilitert på 2000tallet. Bygget har 4 etg + loft og kjeller. Takstobjektet ligger i 1.etg med balkong mot vest. Utvendig: Blokkene er rehabilitert med bl.a. ny utvendig fasadekledning/taktekking i 2010/11. Vinduer og balkongdører samt nye terrasser også i 2010/11. Nyere hoveddører til leiligheten og til inngangene. Pusset opp ganger etc. 3-lags pvc vinduer. Nyere aluminiumshoveddør til blokka. Nyere hoveddører til leilighetene. Ny Decra taktekking i 2010/11. Utgang fra stue til vestvendt balkong på ca 13 kvm. Innvendig: Leiligheten er innvendig ribbet ned og bygd opp igjen innvendig i 2014. Leiligheten har laminatgulv med gulvvarme i stue/kjøkken, gang og bad. Bad er bygd nytt i 2014 med flislagt gulv og vegger. Gulvvarme, dusjdører, innredning med servant, vegghengt wc. Vaskeromsnisje med skyvedørsgarderobe, opplegg for vaskemaskin. Ny Kvik kjøkkeninnredning fra 2014. Malte høyglansa fronter. Komposittplate. Integrerte hvitevarer; stor induksjonstopp, komfyr, kombidamp, vinskap, kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin. Innfelt ventilator i himling. Utgang fra stue til flislagt balkong på ca 13 kvm. Glass og aluminiumsrekkverk. Nye innerdører i 2014, malt utførelse. Tekniske installasjoner: Porttlf. Varmtvannstank fra 2013 montert i vaskeromsnisje. Rør i rør system. Skyvedørsgarderobe. Pipe. Nytt el anlegg fra 2014, utført av SEAS. Betydelig med spottbelysning. Automatsiinger. Side: 5 av 7
Boder Bygningsdata Byggeår: 1955 Kilde: Infoland Anvendelse: Boder Standard: 2 stk kjellerboder - mur/tre. Loftsbod med flettverksvegger mellom bodene. Fellesarealer er trappeganger - felles tørkerom/vaskerom etc. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder/ konstruksjon. Arealer Bruttoareal Kjeller Loft Sum bygning: Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt 8 Primær P-ROM Sekundær S-ROM 7 5 5 13 12 7 5 0 12 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller 2 boder Loft Bod Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Fellesutgifter (pr. mnd. 4 298) Sum årlige kostnader 51 576 51 576 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 349 376 Diverse 100 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Leilighet - 405 000 2 044 376 48 000 2 092 376 Boder Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 78 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Boder - 30 000 Sum teknisk verdi bygninger Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 2 092 376 Normal tomtekostnad: 550 000 Andel formue for seksjon: 26 194 - Andel fellesgjeld for seksjon: Verdi adkomstdokument: 493 304 2 175 266 VALDERØYA, 21.11.2018 Takstmann Frode K. Mauren Side: 7 av 7