RINGERIKE KOMMUNE Miljø- og arealforvaltning, Areal- og byplankontoret REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_424 Områderegulering for Follummoen Utarbeidet av COWI AS 05.05.2017 Sist revidert dd.mm.åååå 1.gangs behandling i hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning dd.mm.åååå, sak nn/2017 Høring og offentlig ettersyn dd.mm.åååå-dd.mm.åååå. 2.gangs behandling i hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning dd.mm.åååå, sak nn/2017 2. gangsbehandling i formannskapet dd.mm.åååå, sak nn/åååå Vedtak i kommunestyret dd.mm.åååå, sak nn/2017 Reguleringsplanen er en områderegulering etter plan- og bygningsloven 12-2. Planen skal tilrettelegge for plass og energikrevende industri, herunder datasenter. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert 05.05.2017. Områdeplanen har to vertikalnivå. Vertikalnivå 1 gjelder for arealformål under grunnen, herunder kulverter under E16, (kulvert for Hofsfossveien og kulvert for jernbanelinje). Vertikalnivå 2 gjelder for arealformål på grunnen. AREALFORMÅL I VERTIKALNIVÅ 1 UNDER GRUNNEN Området er regulert til følgende arealformål, jamfør plan- og bygningslovens 12-5: SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, 1.ledd nr. 2) Kjøreveg, offentlig (2011) Fortau, offentlig (2012) Trasé for jernbane, offentlig (2021) Feltnavn o_skv6 o_sf4 o_stj4 AREALFORMÅL I VERTIKAL PÅ GRUNNEN Området er regulert til følgende arealformål, jamfør plan- og bygningslovens 12-5: BEBYGGELSE OG ANLEGG ( 12-5, 1.ledd nr. 1) Industri (1340) Energianlegg (1510) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, 1.ledd nr. 2) Kjøreveg, offentlig (2011) Kjøreveg (2011) Fortau, offentlig (2012) Gang- og sykkelveg, offentlig (2015) Annen veggrunn grøntareal, offentlig (2019) Trasé for jernbane, offentlig (2021) Kombinerte teknisk infrastrukturtraseer, jernbane/kjøreveg, offentlig (2190) Feltnavn BI1-5 BE1-5 o_skv1-5 SKV1-2 o_sf1-3 o_sgs1 o_svg1-7 o_stj1-3 o_ski1 1 av 7
GRØNNSTRUKTUR ( 12-5, 1.ledd nr.3) Vegetasjonsskjerm (3060) GV1-2 LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSOMRÅDER SAMT REINDRIFT ( 12-5, 1.ledd nr. 5) Landbruksformål (5110) LL1 Friluftsformål (5130) LF1-8 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG ( 12-5, 1.ledd nr. 6) Naturområde i sjø og vassdrag (6610) VNV1-3 HENSYNSSONER I VERTIKAL PÅ GRUNNEN Området er regulert for følgende hensynssoner, jf. plan- og bygningslovens 12-6 og 11-8: SIKRINGSSONER ( 11-8, Ledd A.1) Område for grunnvannsforsyning (120) FARESONER ( 11-8, Ledd A.3) Ras- og skredfare (310) Flomfare (320) Høyspenningsanlegg/Høyspentkabler (370) SONE MED ANGITTE SÆRLIGE HENSYN ( 11-8, Ledd C) Bevaring av landskap (550) Bevaring av naturmiljø (560) GJENNOMFØRINGSSONER ( 11-8, Ledd E) Krav om felles planlegging (810) Feltnavn H_120_1 H_310_1-2 H_320_1-3 H_370_1-5 H_550_1-3 H_560_1-2 H_810_1-3 Følgende reguleringsbestemmelser er vedtatt med hjemmel i PBL 12-7: 1 AREALFORMÅL (PBL 12-5) 1.2 FELLESBESTEMMELSER 1.2.1 UNIVERSELL UTFORMING (PBL 12-7 ledd nr.4 og 29-3) Bygninger og utomhusområder som skal være tilgjengelig for allmennheten skal som hovedregel sikres tilgjengelighet for alle brukergrupper, - jf. krav i Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (Diskriminerings-og tilgjengelighetsloven), teknisk forskrift og gjeldende veiledere. (Se regjeringens rundskriv Q-29/2010 om universell utforming). 1.2.2 KULTURMINNER (PBL 12-7 ledd nr.6) Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens 8, annet ledd. 1.2.3 TILTAK I OG VED BEGNA (PBL 12-7 ledd nr.6 og 12) Før det gis rammetillatelse for tiltak i eller inntil elva skal tiltaket vurderes i forhold til vannressursloven og forskrift om fysiske tiltak i vassdrag. Det skal gjøres vurderinger med hensyn til fare for endringer i strømningsforhold og oppstuving. 1.2.4 OVERVANNSHÅNDTERING (PBL 12-7 ledd nr.4) Overvann som genereres innenfor planområdet skal håndteres lokalt for å sikre vannbalansen og unngå overbelastning på avløpsanleggene. 2 av 7
Overvann skal fordrøyes og infiltreres, helst så nære kilden som mulig, slik at vannets naturlige kretsløp opprettholdes og naturens selvrensingsevne utnyttes. 1.2.5 GEOTEKNISKE VURDERINGER (PBL 12-7 ledd nr.12) Ved søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, skal det følge en geoteknisk vurdering. 1.2.6 STØY OG ANNEN FORURENSNING (PBL 12-7 ledd nr.3) Innenfor planområdet skal støy og annen forurensning til enhver tid tilfredsstille kravene som er gitt i gjeldende lovverk, forskrifter og retningslinjer. Ved bruk av kjølevann skal det påses at gjeldene lover og forskrifter knyttet til forurensning overholdes, og at nødvendige tillatelser innhentes fra ansvarlig sektormyndighet før anlegget kan tas i bruk. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, LEDD NR.1) 2.1 FELLESBESTEMMELSER 2.1.1 Dokumentasjonskrav (pbl 12-7, punkt 11) Sammen med søknaden om tillatelse til oppføring av bebyggelse, jf. plan- og bygningslovens 20-1, skal det sendes inn situasjonsplan, snitt og annen nødvendig dokumentasjon som viser: Bebyggelsens plassering og volum. Forhold til omkringliggende bebyggelse. Adkomst og biloppstillingsplasser. Eksisterende og nytt terreng. (Skjæringer, fyllinger og murer) Gjerder. Overvannshåndtering. 2.1.2 Energinett (PBL 12-7, punkt 1) Fordeling av strøm innen planområdet skal skje via jordkabel, og i henhold til teknisk plan som skal godkjennes av nettleverandør. 2.1.3 Fjernvarme (PBL 12-7, punkt 1 og 8) Bebyggelsen innen planområdet skal kobles til fjernvarmenettet. Fordeling av fjernvarme skal skje via jordkabel, og i henhold til teknisk plan som godkjennes av fjernvarmeleverandør. Ved etablering av vannledning for kjølevann fra Begna, skal denne legges i samme trase som fjernvarmekabelen. 2.2 INDUSTRI 2.2.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1) Felt BI1-3 omfatter areal regulert til plass og energikrevende industri, herunder datasenter. Felt BI4-5 omfatter areal regulert til industri, herunder lettere industri som ikke medfører særlige trafikk- eller miljøulemper. Brann- og eksplosjonsfarlig industri er ikke tillatt. Felt BI1 og BI4-5 omfattes av krav til utarbeidelse av detaljplan. Se punkt 7.4.1 Krav om felles planlegging. 2.2.2 Utnyttelse (PBL 12-7, punkt 5) For felt BI2 er maks BYA m² = 33 300 m² For felt BI3 er maks BYA m² = 110 000 m² 2.2.3 Høyder, (PBL 12-7, punkt 1) For felt BI2-3 er maks bygningshøyde 30 meter Takoppbygg for tekniske installasjoner som heistårn, vifter, piper, mv. kan ha større høyde. 3 av 7
2.2.4 Estetiske forhold (PBL 12-7, punkt 1) Takflater skal ikke ha reflekterende materialer. 2.2.5 Parkering (PBL 12-7, punkt 7) For felt BI2 avsettes maks 120 biloppstillingsplasser. (NB! Både BI1og BI2 i trafikkrapport) For felt BI3 avsettes maks 250 biloppstillingsplasser.minst 2 % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagte for bevegelseshemmede og ha bredde minst lik 4,5 m. Disse p-plassene skal ligge i tilknytning til inngangspartier. Minst 5 % av biloppstillingsplassene skal tilrettelegges for el-bil og ladbare hybridbiler. For felt BI2 avsettes minst 10 sykkeloppstillingsplasser i takoverbygd sykkelstativ. For felt BI2 avsettes minst 20 sykkeloppstillingsplasser i takoverbygd sykkelstativ. 2.3 ENERGIANLEGG 2.3.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1) Felt BE1-5 er energianlegg/vannkraftverk. Innenfor felter for energianlegg skal Lov om vassdrag og grunnvann gjelde (vannressursloven). 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, LEDD NR.2) 3.1 FELLESBESTEMMELSER 3.1.1 Det skal utarbeides teknisk plan for arealer regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal anlegges som vist på teknisk plan. NIVÅ 1 3.2 KJØREVEG 3.2.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_skv6 er offentlig kjøreveg, (Hofsfossveien). 3.3 FORTAU 3.3.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_sf4 skal være offentlig fortau. 3.4 TRASÉ FOR JERNBANE 3.4.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_stj4 er offentlig trasé for jernbane. 3.5 KJØREVEG 3.5.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_skv1 er offentlig kjøreveg, (Follummoeveien). Felt o_skv2 er offentlig kjøreveg, (fv. 172, Vestre Ådal). Felt o_skv3 er offentlig kjøreveg, (E16). Felt o_skv4-5 er offentlig kjøreveg, (Hoffsfossveien). 3.5.2 Felt SKV1-2 skal være kjøreveg. 3.6 FORTAU 3.6.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_sf1-3 skal være offentlig fortau. 4 av 7
3.7 GANG- OG SYKKELVEG 3.7.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_sgs1skal være offentlig gang- og sykkelveg. 3.8 ANNEN VEGGRUNN, GRØNTAREAL 3.8.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_svg1-7 skal være offentlig, og benyttes til grøfter og sidearealer langs veg. 3.9 TRASÉ FOR JERNBANE 3.9.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o_stj1-3 er offentlig trasé for jernbane. 3.10 KOMBINERT TEKNISK INFRASTRUKTURTRASEER, JERNBANE/KJØREVEG 3.10.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1 og 14) Felt o SKI1 er kombinerte teknisk infrastrukturtrasé for offentlig jernbane og kryssende kjøreveg. 4 GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5, LEDD NR. 3) 4.1 VEGETASJONSSKJERM 4.1.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1) Felt GV1 skal være visuelt skille mellom felt BI3 og veg o_skv1 (Follummovien). Felt GV2 skal være visuelt skille mellom felt BI4 og veg SKV2 (Hofsfossveien). Terrengbearbeiding og nyplanting er tillatt. 5 LANDBRUKS- NATUR- OG FRILUFTSOMRÅDE SAMT REINDRIFT (PBL 12-5, LEDD NR.5) 5.1 LANDBRUKSFORMÅL 5.1.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1) Felt LL1 skal benyttes til landbruksformål, og Lov om jord (jordlova) skal gjelde. 5.2 FRILUFTSFORMÅL 5.2.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1) Felt LF1-8 skal benyttes til friluftsformål, og Lov om skogbruk (skogloven) skal gjelde. 5.2.2 Skjøtsel (pbl 12-7, punkt 9) Ved hogst i felt LF1-7 skal det benyttes lukkede hogstformer. I felt LF2 skal det sikres tilstrekkelig aldersvariasjon og avstand mellom trær til at furutrærne får utvikle seg med kraftig krone og høydeforskjeller som gir god skjermvirkning for industribebyggelsen. 5.2.3 Turstiforbindelser (pbl 12-7, punkt 4) Eksisterende turstiforbindelse over Follummoen skal erstattes med tursti av samme standard og plasseres i felt LF1-2. Retningsgivende illustrasjonslinje for turstitrasé i felt LF1-2 er angitt på plankartet. Plassering skal vises på situasjonsplan ved søknad om bygge- og anleggstiltak som innebærer at eksisterende tursti må flyttes. 5 av 7
Ved etablering av tursti i felt LF4-5 (langs Begna) skal det utarbeides teknisk plan som skal godkjennes av Ringerike kommune. Ved nærføring mot vassdraget skal det foreligge dokumentasjon av tiltakets påvirkning på vassdragets økologiske tilstand, (jamfør Forskrift om rammer for vannforvaltningen). Se også fellesbestemmelse 1.2.3 - Tiltak i og ved Begna. 6 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (PBL 12-5, LEDD NR. 6) 6.1 NATUROMRÅDE I SJØ OG VASSDRAG 6.1.1 Formål (pbl 12-7, punkt 1) Felt VNV1-3 skal være naturområde i vassdrag. Ved søknad om tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, skal det foreligge dokumentasjon av tiltakets påvirkning på vassdragets økologiske tilstand, (jamfør Forskrift om rammer for vannforvaltningen). Se også fellesbestemmelse 1.2.3 - Tiltak i og ved Begna. 7 HENSYNSSONER (PBL 12-6) 7.1 SIKRINGSSONER (pbl 12-6, og 11-8, ledd A.1) 7.1.1 Område for grunnvannsforsyning Hensynssone H120_1 omfatter område for grunnvannsforsyning. I sonen tillates ikke byggeog anleggstiltak som medfører fare for forurensing av grunnvannet. Vi må se nærmere på om dette er tilstrekkelig, eller om vi bør detaljere/skjerpe det mer. 7.2 FARESONER (pbl 12-6, og 11-8, ledd A.3) 7.2.1 Ras- og skredfare Hensynssone H310_1-2 omfatter område som er utsatt for ras og skred. Tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 er ikke tillatt. 7.2.2 Flomfare Hensynssone H320_1-3 omfatter område som er utsatt for flom. Tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 er ikke tillatt. 7.2.3 Høyspenningsanlegg Hensynssone H370_1-5 omfatter faresoner for høyspentluftstrekk, HSP. Etablering av bebyggelse er ikke tillatt i faresone for HSP. Etablering av parkeringsplass er tillatt i faresone for HSP. Tiltak som medfører terrenginngrep eller annen anleggsvirksomhet i faresone for HSP, skal godkjennes av linjeeier. 7.3 SONE MED ANGITTE SÆRLIGE HENSYN (pbl 12-6, og 11-8, ledd C) 7.3.1 Bevaring av landskap Hensynssone H550_1-3 omfatter områder hvor eksisterende vegetasjon og terreng i størst mulig grad skal bevares for å sikre visuell skjerming av industribebyggelse. Nødvendig skjøtsel og vedlikehold er tillatt. (Se bestemmelser om skjøtsel i punkt 5.2.2). 7.3.2 Bevaring av naturmiljø Hensynssone H560_1 omfatter område med naturtype "Elver bukter og viker". Hensynssone H560_2 omfatter område med naturtype "Gråor-heggeskog". Tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 er ikke tillatt i hensynssonene H560_1-2. 6 av 7
7.4 GJENNOMFØRINGSSONER ( 11-8, Ledd E) 7.4.1 Krav om felles planlegging Hensynssone H810_1-3 omfatter områder hvor det stilles krav til utarbeidelse av detaljplan. De tre områdene kan detaljreguleres hver for seg. Følgende skal ivaretas i detaljplan(er): - Rammer for utnyttingsgrad og bygningshøyde. - Estetiske forhold. - Adkomst og parkering. - Vegetasjonsskjerming. 8 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid, skal det foreligge godkjent teknisk plan for veg, vann- og avløpsnett. 8.2 Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid i felt BI2 skal det sikres at dagens vegforbindelse mellom Follummoeveien og Hofsfossveien opprettholdes. 8.3 Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid i felt BI3 skal det sikres at dagens turstiforbindelse over Follummoen opprettholdes. Turstien skal erstattes med sti av samme standard og plassers i felt LF2. Turstien skal vises på situasjonsplan for utbygging av felt BI3. 8.4 Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid, skal det foreligge godkjent teknisk plan for energinett. 8.5 Før det gis rammetillatelse til bebyggelse i planområdet, skal det foreligge godkjent teknisk plan for fjernvarmenett. Dersom det skal etableres kjøleanlegg med vanntilførsel fra Begna skal denne ledningen også vises på planen. 8.6 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal veg, vann og avløpsnett være opparbeidet i henhold til godkjente tekniske planer, og angjeldende bygg være koblet til nettet. 8.7 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse i felt BI2, skal vegforbindelse mellom Follummoeveien og Hofsfossveien være opparbeidet i henhold til godkjente tekniske planer. 8.8 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse i felt BI3, skal turstiforbindelse over Follummoen være opparbeidet i henhold til godkjent situasjonsplan. 8.9 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal energinett være opparbeidet i henhold til godkjente tekniske planer, og angjeldende bygg være koblet til energinettet via jordkabel. 8.10 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal fjernvarmenett være opparbeidet i henhold til godkjente tekniske planer, og angjeldende bygg være koblet til fjernvarmenettet via jordkabel. Dersom tilførselsledning for kjølevann etableres skal denne også være koblet til angjeldende bygg før det gis brukstillatelse. 7 av 7