VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 29: Bnr 297 Kommune: 0402 KONGSVINGER KOMMUNE Betegnelse: Enebolig Adresse: Blomstervegen 59, 2208 KONGSVINGER MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 4 600 000 LÅNEVERDI: KR. 4 150 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig: 314 m² 249 m² Utskriftsdato: 27.01.2019 Oppdrag nr: 251 Dato befaring: 20.01.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Arne Skyrud Takstforretning AS Rynnings gate 1, 2213 KONGSVINGER Telefon: 47 75 45 13 Organisasjonsnr: 918 618 678 Sertifisert takstmann: Arne Skyrud Telefon: 477 54 513 E-post: a.s.takst@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 384581
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 4 600 000 Anbefalt låneverdi Kr. 4 150 000 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig antatt markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen. En 45 år gammel funkisbolig som utvendig er noe oppgradert de senere år (2006-2009). Malt utvendig i 2017, men er i all hovedsak i opprinnelig stand. Huset er innvendig mye overflatebehandlet. Generelt oppført i gode og kjente konstruksjoner med den byggemåte som var vanlig ved oppføringstidspunktet. Boligen er imidlertid blitt noen år og det må påregnes vedlikehold og oppgradering av boligen. Av de større tingene som må påregnes er oppgradering av bad og vaskerom. Tomten er pent opparbeidet med fin utsikt til Øverbyen og festningen. Oppdr. nr: 251 Befaringsdato: 20.01.2019 Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Bjørn Vidar Godnes Iversen Arne Skyrud Befaring/tilstede: Befaringsdato: 20.01.2019. - Lena Godnes Iversen. Tlf. 414 43 494 - Arne Skyrud. Tlf. 477 54 513 - Bjørn Vidar Godnes Iversen. Tlf. 414 43 494 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Enebolig Beliggenhet: Bebyggelsen: Standard: Om tomten: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Matrikkeldata Eiendommen er beliggende i Blomstervegen 59. Et boligområde i Lia med eneboliger. Ca 1 km til Kongsvinger sentrum med de fleste fasiliteter. Barnehage, barneskole, butikker og spisesteder i gangavstand. Huset ligger østsvendt, i skrående terreng og har en fin utsikt mot Øvrebyen og Kongsvinger festning. Et bolighus fra 1974, med integrert dobbel garasje. Beliggende i et etablert område med eneboliger. Boligen har innvendig nyere overflatebehandling i de fleste rom og fremstår med en normal boligstandard. Tomten er beliggende i øst skrående, terrassert terreng. Opparbeidet med asfalt innervei til garasje og biloppstillingsplass. Hageområdet foran og bak huset er tilnærmet flatt, opparbeidet med plen og div prydbusker. Hekk på to sider av huset. Offentlig vei. Kommunalt vann. Privat stikkledning Kommunalt avløp. Privat stikkledning Gammel fuktskade på noen parkettstaver på kjøkken og stue. Utvendig trapp til tak, må ha rekkverk og en port for å være godkjent. Blyglassvindu har et sprukket glass. Under gulv i kjellerstue er det gjort klart til et badebasseng. Spotlight i bad 1 etg. virket ikke på befaringsdagen. I 2013 ble det lagt nytt laminatgulv i kjellerstue og soverom i underetasje. 2014 ble gulvet flislagt i entre og hall med trapp i underetasje. Ifølge tidligere takst bør fundament på terrasse ved kjøkken skiftes ut. Panelbord ved grunnmur under vindu master soverom (nordvest hjørne på huset) har råte skade. Det er også noe råte på utvendig malt panel på tak. Det er skiftet panel og tilleggsisolert på vegg mot øst,sør og kortvegg mot vest i perioden 2006-2009. Det var snø på befaringsdagen, så flatt tak og gulv på terrasser er ikke kontrollert. Matrikkel: Kommune: 0402 KONGSVINGER Gnr: 29 Bnr: 297 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Kilder/vedlegg Eiet 881,3 m² Arealkilde: Eiendomsverdi Bjørn Vidar Godnes Iversen og Lena Godnes Iversen Blomstervegen 59, 2208 KONGSVINGER Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Arealoversikt 20.01.2019 Fremvist Forsikringsavtale 20.01.2019 Fremvist Kvitt. off. avgifter 20.01.2019 Fremvist Situasjonskart 20.01.2019 Innhentet Tegninger 20.01.2019 Fremvist Eiendomsverdi.no 20.01.2019 Innhentet Eier 20.01.2019 Fremvist Oppdr. nr: 251 Befaringsdato: 20.01.2019 Side: 3 av 6
Andre forhold Forsikring: Selskap: Storebrand Forsikring. Type: Fullverdi. Årlig premie: Kr. 5 964. Skattetakst: Ikke opplyst Ligningsverdi: Kr. 449 362 År: 2017 Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1974 Kilde: Eiendomsverdi Anvendelse: Bolig Kommentar Standard: Vedlikehold: Normal standard Normalt vedlikeholdt. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underetasje 154 144 79 65 1. etasje 180 170 170 I tillegg en delvis overbygget terrasse ved stue på 35 m2, terrasse ved soveroms gang på 4 m2 og terrasse ved kjøkken på 27 m2. Det er også en skiferbelagt platting på mark ved terrasse, kjøkken på 16 m2. Sum bygning: 334 314 249 65 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Underetasje Entré, hall m/trapp, bad/vaskerom, kjellerstue, soverom 1. etasje Spisestue, kjøkken, gang 1, stue, gang 2, bad, 3 soverom Bod 1, bod 2, garasjerom 1, garasjerom 2 Oppdr. nr: 251 Befaringsdato: 20.01.2019 Side: 4 av 6
Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Utvendig: Innvendig: Tekniske installasjoner: Funkishus i trekonstruksjoner oppført på Leca kjeller. Etasjeskiller i trekonstruksjoner og lecaplank. Flatt tak i trekonstruksjoner tekket med papp. Integrert dobbel garasje. Fundamentert på stedlige masser. Betongfundamenter og såle. Leca stein i grunnmur som er pusset på to sider. Det er bygget/forberedt innvendig svømmebasseng i kjellerstue. Etasjeskillere i trekonstruksjoner og leca plank i kjellerstue og boder. Vegger i trekonstruksjoner som antatt er isolert med 10 cm mineralull. Malt (2017) utvendig stående panel. Vinduer, terrassedør og terrasseskyvedører med 2-lags isolerglass (de fleste glass er byttet i perioden 2006-2009) og lufteventiler i karm. Malt profilfrest inngangsdør med katteluke og glass sidefelt. Enløps pipe i leca. Flatt tak i trekonstruksjoner med PVC yttertak fra 2003. Heldekkende beslag rundt pipe, forkantblekk, takrenner og nedløp i sort metall. Delvis takoverbygget inngangsparti. Delvis takoverbygget terrasse i trekonstruksjoner foran stue har spaltegulv, liggende malt rekkverk og trapp til terreng. Taket er tekket med takshingel. Rupanel har råteskade, da takshingel ikke er tett. Plassbygget utepeis. Utvendig trapp til tak uten rekkverk og port. Terrasse utenfor soveromsgangen i trekonstruksjoner fundamentert på betongpilarer. Spaltegulv, liggende malt rekkverk med håndlist og trapp til terreng. Terrasse utenfor kjøkken i trekonstruksjoner fundamentert på betongpilarer. Spaltegulv, liggende malt rekkverk med håndlist og trapp til terreng. Rom under terrasse har stående spaltepanel og krysslektet vegg. Innvendig vegger av leca og bindingsverkskonstruksjoner av tre. Innvendige slette dører. Malt listverk. GULV. Enstavs eikeparkett. Merbau parkett. Fliser. Laminat. Betong. VEGGER. Tapet. Malt panel. Malt tynnpanel. Malt tapet. Malt slette vegger. Malt glassfiberstrie. TAK. Tak-ess. Malt slette tak. Mdf takplank. KJØKKEN. Kjøkkeninnredning med kjøkkenøy (2006/2007). Slette høyglans hvite dører og fronter som er foliert sort i 2017. Overskap med en ny overskap rekke (2014). Melamin belagte skrog. Benkeplate i laminat med nedfelt dobbel oppvaskkum og ettgreps blandebatteri. Kitchen Board plater mellom benk og overskap. Kjøkkenøy med barløsning i laminat. Induksjon kokeplate (2018), lavasteingrill og frityrgryte. Fritthengende avtrekksvifte i rustfritt stål og glass. Innbygget oppvaskmaskin (2018), komfyr og mikrobølgeovn. Frittstående kjøleskap. Spotlight i taket. BAD Underetasje. Fliser med varme (2014), slette malte vegger og tak-ess i tak. Benk med heldekkende servant (2015). Frittstående klosset (2014). Ventil i tak. BAD 1 etasje. Fliser (1999) med varme, malte fliser på vegger og malt panel i tak (Spotlight virker ikke). Benk med to vasker (2015). Frittstående klosset. Dusjkabinett med knust glassvegg. Mekanisk avtrekk. VASKEROM. Betongdekke med en løs laminat plate, pussede vegger og tak-ess. 200 l varmtvannsbereder. Opplegg for vaskemaskin. TRAPP. Svingtrapp med åpne opptrinn. Malte vanger, trinn, rekkverk og håndlist. GARDEROBER. Benkeskap i soveromsgang. Garderobeskap i et soverom. Skyvedørsgarderobeskap i to soverom, entre og bod. GARASJE integrert i underetasje. Pusset betonggulv med sprekker ved porter, pussede leca vegger og gipsplater i tak. Leddporter. VENTILASJON. Frisklufttilførsel via vindusventiler og takventiler. Avtrekk fra kjøkken og bad er mekaniske. OPPVARMING. To luft til luft varmepumper, den ene er fra 2012. Panelovner. Vedovn. Åpen plassbygget peis. 200 l varmtvannsbereder. EL. Sikringer med automatsikringer og noen porselenssikinger. Ny strømmåler. Eidsiva fiber. RØR. Kobber vannrør. Plast avløpsrør. Oppdr. nr: 251 Befaringsdato: 20.01.2019 Side: 5 av 6
Beregninger Årlige kostnader Eiendomsskatt (pr. mnd. Kr. 693) Kr. 8 313 Forsikring (pr. mnd. Kr. 497) Kr. 5 964 Kommunale avgifter (pr. mnd. Kr. 301) Kr. 3 610 Vann og avløp (pr. mnd. Kr. 528) Kr. 6 340 Vedlikeholdskostnader (pr. mnd. Kr. 1 000) Kr. 12 000 Sum årlige kostnader Kr. 36 227 Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 6 280 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 2 000 000 Sum teknisk verdi Enebolig Kr. 4 280 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 4 280 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Kr. 900 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Kr. 5 180 000 KONGSVINGER, 27.01.2019 Arne Skyrud Telefon: 477 54 513 Oppdr. nr: 251 Befaringsdato: 20.01.2019 Side: 6 av 6