Tåsenveien 26, 0853 Oslo Mobil; 924 69 095 E-post; jan.berby@storoslotakst.no Org.nr: 970 276 483 Verdi- og lånetakst over Nicolaysens vei 7 1367 SNARØYA Gnr. 44 Bnr. 704 Pluss 1/6 av gnr 44, brnr 276 (ideell andel av strandparsell) BÆRUM KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Flott nyoppført fritidsbolig på Oustøya som ligger mellom Snarøya og Brønnøya/Nesøya. Oustøya regnes som en av de fineste øyene i Indre Oslofjord for personer som ønsker et sentrumsnært landsted. Gangavstand til Oustøya golfbane. Eiendommen ligger usjenert og solrikt med utsikt mot innseilingen av Oslofjorden. Adkomst til øya er med taxibåt fra Slippen / Seilforeningen i Bruksveien på Snarøya til brygge på Oustøya og 5-10 minutters gange til eiendommen. Eventuelt er det adkomst med privat landstedsbåt til egen båtplass på felles bryggeanlegg ved Jaktodden. Det følger med egen båtplass, denne plassen er leid og leieavtalen er inngått for 10 år og kan reforhandles/forlenges etter 5 år. Oustøya ligger i indre Oslofjord og er ca. 2 400 mål stor, i hovedsak ubebygd med mange fine turveier, både i skogen og forøvrig. Private Oustøen Country Club (occ.no) leier store deler av øya og innmarken til en eksklusiv 18 hulls golfbane. Deres medlemmer kan benytte restaurant og selskapslokaler med mer. Eiendommen er tilknyttet Vestfjorden Vann & Avløp. Søndre del av Oustøya/Grimsøya med mer ligger under reguleringsplan nr: 1978022. Området er regulert til fritidsbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 0,03. Helårsbebyggelse tillates ikke. Det kan bare tillates bygges et selvstendig fritidshus per eiendom. Det tillates ikke plassert bebyggelse nærmere 50 meter fra sjøen. Huset ligger i skrånende terreng med utsikt mot innseilingen til Oslo og til Golfbanen. Øvre del av tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med gressplen og nedre del av tomten er flat naturtomt. Eiendommen disponerer også 1/6 av parsell ned til brygge og strand mot sydøst. Boligen er oppført med gjennomgående høy standard og framstår som en romslig og moderne fritidsbolig. Inneholder stue/ oppholdsrom med åpen kjøkkenløsning, 4 soverom (to store og to små) og to bad. I tillegg er det for tiden en uinnredet kjeller med uinnredet vaskerom. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 18 500 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 15 750 000 25.06.2013..................................... Jan Berby SERTIFISERT TAKSTMANN for Boligsalgsrapportering i henhold til SETAs faglige rammeverk Jan Berby Org.nr. 970 276 483 7177 11.06.2013 1 av 5
Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretningsog næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det er ikke kontrollert om det er utført arbeid i strid med Plan- og Bygningsloven. De reguleringsmessige forhold, samt panteattest for eiendommen vil bli undersøkt av megler og er derfor ikke sjekket av takstmannen. Grunnforhold/ setningskader er ikke kontrollert. Takstmannen er ikke autorisert for el-anlegg og rør opplegg, eventuelle kommentarer vedrørende disse punkter i taksten er ut i fra generelt kunnskap. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen. Varme og lydisolering er ikke etterkontrollert i konstruksjoner, men antas å være utført i henhold til byggeårets byggeskikk og krav. Det er ikke foretatt funksjonskontroll av varmekabler, ventilator eller andre installasjoner. Det ble gitt rammetillatelse for oppføring av boligen i 2008 og den er underlagt retningslinjer for oppføring etter TEK 07. Rekvirent Rekvirert av: Christian Dyre Moe Besiktigelse, tilstede Dato: 11.06.2013 - Jan Berby Takstmann - Christian Dyre Moe - Ole Henrik Christensen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Opplysninger vedrørende hjemmel, gårdsnummer, bruksnummer, seksjonsnummer, eiendomsbetegnelser, eiet/festet tomt, tomteareal og byggeår oppgitt ved elektronisk grunnbok, Norges Eiendommer. Andre dok./kilder: Rekvirent som ga diverse opplysninger. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 44 Bnr. 704 Pluss 1/6 av gnr 44, brnr 276 (ideell andel av strandparsell) Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Cille Saastad Eiet tomt. Areal 4 995,8 m² I følge EDR. Nei Vann: Privat vann etablert i 2013 (Vestfjorden Vann & Avløp ) Avløp: Privat avløp etablert i 2013 (Vestfjorden Vann & Avløp ) Regulering: Offentl. avg. pr. år: Kr 5 000 Området regulert til fridtidsbolig Jan Berby Org.nr. 970 276 483 7177 11.06.2013 2 av 5
Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: if... Skadeforsikring AS. Fullverdi Premiebeløp: Kr 6 500 Bygninger på eiendommen Byggeår: 2013. Ferdigattest ikke gitt, men ligger til godkjenning i kommunen. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 53 50 50 Gang, bod/vaskerom og uinnredet hobbyrom 1. etasje 123 111 111 Stue med åpen kjøkkenløsning og "smug" mellom til to bad/wc og 4 soverom. Bod under trapp til takterrasse. Arealer målt innvendig på stedet. Innvendige vegger er medtatt primærareal. Takterrasse Takterrasse, ca 62m² Sum bygning 176 161 111 50 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Gang, bod/vaskerom, uinnredet hobbyrom 1. etasje Stue, kjøkken, bad/wc, bad/wc 2, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4 Jan Berby Org.nr. 970 276 483 7177 11.06.2013 3 av 5
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Grunnmur oppført med Leca isoblokk. 225 Yttervegger Bindingsverk i bærende konstruksjoner og yttervegger utvendig kledd med kebony panel. 227 Takkonstruksjoner Flatt tak tekket med papp/folie. 233 Vinduer Vinduer med trerammer og isolerglass. 235 Ytterdører og porter Ytterdør i tre. 242 Gulvsystemer Trebjelkelag over kjellerdel Deler av dekke er støpt på grunn med markisolasjon. 244 Innvendige dører Slette innerdører. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser på begge bad. Heltre eikegulv ellers i oppholdsrom og soverom. Støpt egulv i kjeller. Det er montert membran og med ensidig fall i dusjsone til lang slukrenne på bad. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Fliser med infelt speil over servanter på badene. Slett fur/gran panel ellers i oppholdsrom og soverom. Pussede murvegger i kjeller. 255 Overflater på innvendig himling Panel i himlinger, spilehimling i stue/kjøkken del. Innfelte lyspunkter i stue/kjøkken 262 Balkonger, terrasser ol. Svalganger på begge sider av soveromsdel og adkomst til sydvestvendt terrasse fra stue. Også en nordøstvendt terrasse med adkomst fra spisestue/kjøkken. Stor takterrasse med trappeadkomst fra "smug". Alle terrasser med rekkverk og trapper kledd med kebony. Støttemur til nordvestre terrasse med 3 cm skiferhelle som topp. 272 Kjøkkeninnredning Hvit høyglanset Kvik innredning med heltre hvitoljet eik benkeplate, underlimt rustfritt beslag og et greps armatur. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, komfyr med induksjonstopp og kjøleskap. Glassmosaikkfliser mellom benk og overskap. Ventilator med utluft. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Sanitærutstyr består av: Kjeller: Opplegg for vaskemaskin. Rustfri vaskekum montert utvendig ved inngang til kjeller. Bad 1; Dusj på gulv med dusjdører i herdet glass. Servant. Klosett med vegghengt klosettskål. Bad 2; Dusj på gulv med dusjdører i herdet glass. Servant. Klosett med vegghengt klosettskål. 320 Varme, generelt Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner samt gulvvarme på badene. 360 Luftbehandling, generelt Avtrekksvifte med sensor er montert på bad. 400 Elkraft, generelt Godt utstyrt sikringsskap med automatsikringer. Jan Berby Org.nr. 970 276 483 7177 11.06.2013 4 av 5
VERDIBEREGNING 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Brannslukningsutstyr. Røykvarsler. Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 5 000 Forsikring: 6 500 Ansatte vedlikeholdskostn.: 15 000 Sum kostnader Kr: 26 500 Ansatt forsikringspremie og offentlig avgifter da eksakte ikke er oppgitt, grunnet nybygg. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 7 700 000 Teknisk verdi bygninger: 7 700 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 10 800 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 18 500 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 15 750 000 Jan Berby Org.nr. 970 276 483 7177 11.06.2013 5 av 5