Verdi- og lånetakst over Sandstuveien 26 1178 OSLO Gårdsnr. 151 Bruksnr. 263 Seksj.nr. 3 Eierbrøk: 1/4 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det er avholdt forenklet befaring uten eier aktivt til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres interressenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert og noe vanskelig tilgjengelig. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. Sammenfattet beskrivelse Del av vertikaldelt 4-mannsbolig/rekkehus beliggende i et veletablert og barnevennlig boligområde nær Brannfjell/Ekebergssletta med flotte leke- og friområder. Kort vei til idrettsanlegg, off. kommunikasjon, nærbutikk og skoler (Bekkelaget barneskole/brannfjell ungdomsskole). Stor vestvendt balkong med fjordutsikt. En 1/2-part av en frittstående dobbelgarasje følger boligen. Tomten er noe skrånende nedover mot vest. Fellesarealet er opparbeidet med gruset gårdsplass, trær m.m. Bruksrett til egen hageparsell. Bygningen virker alminnelig godt vedlikeholdt. Leiligheten er utidsmessig, med eldre og slitt innredning/utstyr og trenger generell oppussing/oppgradering. Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ faks 22 13 80 73 E-post: jan_age.reigem2@getmail.no 20094018 27.01.2009 1 av 6
Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 900 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 500 000 Oslo, 08.02.2009..................................... Jan Åge Reigem 20094018 27.01.2009 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre DA v/birgitte Marie Formo Besiktigelse, tilstede Dato: 27.01.2009 - Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59/fak - Birgitte Marie Formo Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Brukstillat./ferdigatt. Dato 13.01.1960 Reguleringsplaner Byggeområde for boliger. 679/55 (S-434). Tidligere takst avholdt av undertegnede, dat. 19.01.2007 EDR Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Andre dok./kilder: Forretningsfører Opplysninger vedrørende fellesutgifter, eier av adkomstdokumentene, opplysning om formue/gjeld m.m. er oppgitt av forretningsfører. Teknisk etat Enkelte konstruksjonsforhold er hentet fra byggemeldingen. Eiendomsdata Forretn.fører: Janne Gimmestad - 41915170 Fellesutg. pr mnd.: Kr 700 Hjemmelshaver: Roy Singer Furuichi Tomt: Eiet tomt. Areal 1 553 m² Andel fellesareal: 388 m² Konsesjonsplikt: Ikke konsesjonspliktig. Adkomst: Offentlig Vann: Kommunal tiknytning. Avløp: Kommunal tiknytning. Regulering: Regulert Offentl. avg. pr. år: Kr 3 700 Beløpet er omtrentlig. Forsikringsforhold Premiebeløp: Kr 4 500 Kommentar: Hver enkelt seksjon forsikres for seg. Premiebeløpet er antatt av takstmannen. Bygninger på eiendommen Del av vertikaldelt firemannsbolig - Eierseksjon Byggeår: 1956. iflg. Norges Eiendommer. Dobbelgarasje - 1/2-part av dobbelgarasje Byggeår: 1980. iflg. Norges Eiendommer. 20094018 27.01.2009 3 av 6
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Del av vertikaldelt firemannsbolig - Eierseksjon - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje/kjeller 44 39 29 10 Gang, 2 boder, vaskerom og innredet kjellerstue med utgang til hage. Rommene i u.et/kjeller er ikke registrert som rom for varig opphold i kommunen. 1. etasje 52 48 47 1 Stue, entre, kjøkken og Vf med kott - utgang til balkong fra stua. 2. etasje 45 41 41 Gang, 3 soverom og bad. Arealet er omtrentlig og er oppmålt på stedet. Sum bygning 141 128 117 11 Del av vertikaldelt firemannsbolig Eierseksjon - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje/kjeller Kjellerstue, vaskerom, gang Bod, bod 2 1. etasje Stue, entré, vindfang, kjøkken Kott 2. etasje Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, bad KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Del av vertikaldelt firemannsbolig - Eierseksjon Lokalisering Del av vertikaldelt firemannsbolig - Eierseksjon Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Leiligheten er utidsmessig, med eldre innredning/utstyr og trenger generell oppussing/oppgradering. Bygningen virker alminnelig godt vedlikeholdt utvendig. Vedlikehold ol: Baderommet er antakelig fra byggeåret og er ikke egnet for vannsøl på gulv og vegg. For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid vises til 20094018 27.01.2009 4 av 6
Byggforskseriens blad 620.015. På grunn av bygningens alder må en del vedlikehold/utbedringer forventes. 210 Grunn og fundamenter, generelt Såle på ukjent grunn. 225 Yttervegger Grunnmur i antatt betong og 5 cm treull - iflg byggemeldingen. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. 233 Vinduer De fleste vinduer er med isolerglass, karm og ramme i tre. I u.et/kjeller er det enkle vinduer. 242 Gulvsystemer Etasjeskillere i tre med 10 cm min. ull - iflg byggemeldingen. 250 Overflater, generelt 1. og 2. et: Det er parkett i stue og entre i 1. et. og i gang og soverom i 2. et. Det er fliser på badegulvet, vinylbelegg i kjøkkenet og linoleum i Vf. På veggene er det treanel, platepanel, tapet og malt miljøstrie. Det er trepanel og malte plater i himlingen. Kjeller/u.et: Det er fliser, vinylbelegg og puss på gulvene, puss, fliser og trepanel på veggene og plater i himlingene. Vedlikehold ol: I 2. etasje er det noen skjevheter i gulvene. 261 Trapper og ramper Tretrapper med tette stusstrinn. 262 Balkonger Ca 11 kvm balkong med adkomst fra stua. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Vedkamin med parafinbrenner som er koblet ut. Gruepeis i kjellerstua. Det er en vedovn i gangen i 2. et. Denne er ikke i bruk og bør kontrolleres av brann-/feievesenet før den ev. tas i bruk. 272 Kjøkkeninnredning Opprinnelig kjøkkeninnredning med malt front og rustfri oppvaskbenk. 274 Skap og reoler Plassbygde skap i 2 soverom og i gangen i 2. et. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Badekar, servant og klosett i badet. Skyllekum, 200 ltr. v.v.bereder og opplegg for vaskemaskin i vaskerommet. 360 Luftbehandling, generelt Naturlig avtrekkssystem. 400 Elkraft, generelt Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming. 900 Annet Dørklokke. 20094018 27.01.2009 5 av 6
Dobbelgarasje - 1/2-part av dobbelgarasje Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Dobbelgarasje - 1/2-part av dobbelgarasje 200 Bygning, generelt Halvpart av dobbelgarasje i tre. Saltak med asfaltpapp. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 3 700 Forsikring: 4 500 Andel felleskostnader: 8 400 Ansatte vedlikeholdskostn.: 11 000 Sum kostnader Kr: 27 600 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Del av vertikaldelt firemannsbolig Eierseksjon 1 930 000 Dobbelgarasje 1/2-part av dobbelgarasje 80 000 Sum normale byggekostnader: 2 010 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 600 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 1 410 000 Tillegg for normal tomteverdi: 1 500 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 2 910 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 900 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 500 000 20094018 27.01.2009 6 av 6