Reguleringsføresegner for: Jf. plan- og bygningslova (PBL) 12-7. Detaljregulering for Furhaugane gnr. 18 bnr. 4 mfl. Algrøyna. Saksnr. 10/1111 Plannr. 20100010 Siste revisjonsdato 24.03.14 1 GENERELT 1.1 Det regulerte området er vist på plankart i mål 1:1000, dagsett 28.02.2014. 2 FELLES FØRESEGNER 2.1 Rekkjefølgjekrav 2.1.1 Før det kan gjevast bruksløyve til bustader i planen skal følgjande vera ferdigstilt: - tekniske bygg/konstruksjonar f_tb01 - fortau o_g06 og o_g07 - leikeareal f_l02 - andre kommunaltekniske anlegg f_ak01 2.1.2 Før det kan gjevast bruksløyve for bustadene BF01-BF06 og den sørligaste tomta i BF07 skal følgjande vera ferdigstilt: - køyreveg f_kv01 - gangveg f_g03 2.1.3 Før det kan gjevast bruksløyve for bustadene på BF05 og den nordvestligaste tomta i BF06 skal følgjande vera ferdigstilt: - køyreveg f_kv03 - renovasjonsanlegg f_r01 2.1.4 Før det kan gjevast bruksløyve for bustadene på BF01-02 og BF04 skal følgjande vera ferdigstilt: - køyreveg f_kv02 - leikeplass f_l01 - gangveg f_g01-02 2.1.5 Før det kan gjevast bruksløyve for bustadene på BF06 (unntatt den nordvestlegaste tomta) skal følgjande vera ferdigstilt: - køyreveg f_kv04 2.1.6 Før det kan gjevast bruksløyve for bustadene på BF07 (unntatt den sørlegaste tomta) og BF08-09 skal følgjande vera ferdigstilt: - køyreveg f_kv05 - renovasjonsanlegg f_r04 2.1.7 Før det kan gjevast bruksløyve for bustadene på BF08-09 skal følgjande vera ferdigstilt: - køyreveg f_kv06 - renovasjonsanlegg f_r03 - gangveg f_g05 2.1.8 Før det kan gjevast bruksløyve for bustadene på BF07 (unntatt den sørlegaste tomta) skal følgjande vera ferdigstilt: - køyreveg f_kv07 - leikeplass f_l03 - gangveg f_g04 2.1.9 f_p01 skal vere ferdigstilt innan 50% av einingane i BF01-06 har fått bruksløyve. f_p02 skal vere ferdigstilt innan 50% av einingane i BF07-09 har fått bruksløyve. 2.1.10 Opparbeiding av f_avg01 f_avg24 skal skje samstundes med opparbeidinga av tilgrensande køyrevegar. 2.1.11 Grønstruktur f_gr01-09 skal verta tilrettelagt samstundes med at tilstøytande areal vert ferdigstilt: - f_gr01: BF02, f_g02 - f_gr02: BF04, f_l01, f_p01 - f_gr03: BF05, f_r01 - f_gr04: BF06 - f_gr05: BF06, f_g03 - f_gr06: BF05, BF08, f_g05 - f_gr07: BF09, f_r03, f_g05 Detaljregulering for Furhaugane, gnr. 18, bnr. 4 mfl. - Algrøyna, Fjell kommune Side: 1 av 6
- f_gr08: BF07, f_r04, f_l03, f_g04 - f_gr09: BF07, f_p02 2.1.12 Før det kan søkjast om byggjeløyve for bygg innanfor den nordlege sikringssona, skal høgspentlina leggjast i bakken eller leggjast om. 2.1.13 Gangvegar og fortau fram til kollektivhaldeplassar skal vera ferdigstilt før det kan gjevast ferdigattest for køyrevegar i planområdet. 2.1.14 Samstundes med etablering av køyrevegar skal det leggjast leidningsanlegg for vatn og avlaup med stikk til kvar tomt. Det skal utarbeidast VA-plan, som skal vera godkjend av kommunen. 2.1.15 Før det vert gjeve byggjeløyve skal det vera etablert tiltak for infiltrasjon på eigen grunn og overvatn frå tak og tette flater. 2.2 Universelt tilgjenge 2.2.1 Ved detaljplanlegging av inne- og utemiljø, leikeområde og inngangsparti i bustadfeltet skal prinsippa om universell utforming leggjast til grunn så langt råd er. 2.2.2 Universell utforming skal dokumenterast i utomhusplan og i søknad om byggjeløyve. 2.2.3 1/3 av f_l01 og f_l03, 2/3 av f_l02 og gangvegane o_g06 og o_g07 skal utformast universelt. 2.3 Utforming, terreng og landskap 2.3.1 Tiltak skal plasserast og utformast på ein slik måte at området får ein god arkitektonisk og funksjonell heilskap i høve til eksisteande omgjevnader. Tiltak skal oppførast i samsvar med kommunen sine estetiske retningsliner. 2.3.2 Det skal leggast vekt på bruk av miljøvenlege kvalitetar i val av material, vegetasjon og belysning. 2.3.3 Det skal ikkje nyttast reflekterande takflater. Fargebruk skal tilpassast ein jordfargeskala som ikkje skil seg ut eller gjev dominerande fjernverknad av planområdet. 2.3.4 Inngrep i terrenget skal skje mest mogleg skånsamt, og vegetasjon skal i størst mogleg grad takast vare på. 2.3.5 Bygg og anlegg skal tilpassast eksisterande terreng. Det er ikkje tillate å bygge opp eller sprenge flatt terreng for å unngå kjellar/sokkeletasje på skrånande tomter eller tomter som naturleg krev kjellar/sokkeletasje. 2.3.6 Fyllingar og skjeringar skal dekkjast til/plantast til. 2.3.7 Flatsprenging av tomter og skjemmande terrassering av landskapet er ikkje tillate. 2.3.8 Planområdet som heilskap skal vurderast med omsyn til fjernverknad. 2.3.9 Køyrevegar skal plasserast skånsamt i terrenget. Vegskjeringar og fyllingar skal dekkjast til/plantast til. 2.3.10 Utsprengde massar og avfall frå bygningsarbeid skal fjernast frå planområdet. 2.4 Uteopphaldsareal 2.4.1 Minste uteopphaldsareal (MUA) pr. eining skal vere minimum 100 m 2 for bustadeining over 65 m 2 og 50 m 2 for bustadeining under 65 m 2. Arealet skal vere lagt til eiga tomt. 2.4.2 Uteopphaldsareala skal ha følgjande kvalitetar: - vera skjerma mot ureining og strålefare - ha attraktiv og føremålstenleg utforma - ha gode soltilhøve og klimatisk skjerma - ikkje ha brattare stigning enn 1:3 - støynivå skal vera i samsvar med gjeldande støyforskrift 2.5 Byggjegrenser 2.5.1 Nye bustadar skal plasserast innanfor byggjegrensene. Bustadplassering på plankartet er illustrerande. Detaljregulering for Furhaugane, gnr. 18, bnr. 4 mfl. - Algrøyna, Fjell kommune Side: 2 av 6
2.5.2 Mindre tiltak kan plasserast utanfor byggjegrensa jf. PBL 29-4, andre ledd, bokstav b. 2.6 Dokumentasjon ved byggjeløyve 2.6.1 Utomhusplan Ved søknad om tiltak skal det leggast ved utomhusplan som viser plassering og utforming av leikeareal, planting, vegar, gangvegar/stiar, murar, trapper, skjeringar/fyllingar, avkøyrsler, VAanlegg og overvasshandtering, nettstasjon, miljøstasjon/avfallsstasjon, materialbruk og støyskjermingstiltak. Utomhusplanen skal visa korleis uteopphaldsareal følgjer krav til storleik, kvalitet, støyskjerming og prinsippa for universell utforming. Utomhusplanen skal visa utforming og opparbeiding av terreng, og korleis eksisterande terreng blir best mogleg ivareteke ved forskjellar i høgdenivå. Utomhusplanen skal også visa eksisterande og framtidig terreng, eksisterande og framtidig vegetasjon, forholdet til nabobygg, murar, trapper og gjerde. 2.6.2 Ved søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det leggast ved ei skriftleg utgeiing som viser korleis intensjonane i planen vert følgd. 2.6.3 Ved søknad om løyve til tiltak skal det leggast ved illustrasjonar som viser fjernverknad og tilpassing til terreng og landskap. 2.6.4 I samband med byggjesøknad skal det vurderast alternative energikjelder utover elektrisitet. 2.6.5 Ved innsending av søknad om løyve til køyrevegar skal det liggje føre prosjekteringsunderlag, som i tillegg til køyrevegen si nøyaktige plassering i horisontal- og vertikalplan, skal vise fyllings- og skjeringsområde. Prosjekteringsunderlag skal også visa at vegen vert skånsamt opparbeidd i høve til eksisterande terreng. 2.6.6 Saman med søknad om oppstart av etablering av interne køyrevegar skal det liggja føre godkjend rammeplan for desse. 2.6.7 Før det vert gjeve byggjeløyve i planområdet skal det dokumenterast at det er tilstrekkeleg kapasitet til vassforsyning, samt at avlaupsanlegga tilfredsstiller krava til bortleiing/ reinsing. 2.6.8 Ved søknad om byggjeløyve skal det dokumenterast at bustadhusa er plassert med tilstrekkeleg avstand frå magnetfeltnivå ved høgspentlina, jf. Statens Strålevern sin publikasjon om «Bolig nær høyspentanlegg». 2.7 Overvatn 2.7.1 Ved søknad om tiltak skal det gjerast greie for tiltak for infiltrasjon, drenasjevatn og overvatn frå tak og tette flater. 2.7.2 Val av jordtype og tilsåing skal utførast ut frå infiltrasjonsomsyn. Komprimering av grunn der det ikkje er naudsynt skal unngåast. Ved søknad om tiltakt skal det vurderast bruk av ikkje-tette overflatedekke i staden for asfalt. Avrenning frå tette flater skal leiast til terreng, infiltrasjonsflater eller fordrøyingsmagasin. Naudflomveg må også vurderast/synleggjerast i søknad. 3 BYGG OG ANLEGG (pbl 12-5, 1. ledd) 3.1 Bustader (BE01-04) 3.1.1. BE01-04 er regulert til eksisterande einebustader. Arealet er privat. Etablering av tilhøyrande uteopphaldsareal, parkering og garasje er tillate. Detaljregulering for Furhaugane, gnr. 18, bnr. 4 mfl. - Algrøyna, Fjell kommune Side: 3 av 6
3.1.2. Det er tillate med 1 einebustad på kvart felt på BE01-03 og 2 einebustader på BE04. Éi utleigeeining er tillaten for følgjande område: - BE01 - BE02 Utleigeeininga skal vere under 65 m 2. 3.1.3. Maksimal utnytting for BE01-02 er %- BYA = 25%. Maksimal utnytting for BE03-04 er %-BYA = 30%. 3.1.4. Det kan føres opp garasjar på inntil 50m 2 BYA/BRA og 5 meter frå gjennomsnittleg planert terreng. Materialval er tilsvarande bustadene. 3.2 Bustader frittliggjande småhus (BF01-09) 3.2.1 Bustadtomtene er private. Tilhøyrande uteopphaldsareal, parkering og garasje er tillate. Tomter regulert til einebustader (jf illustrasjon på plankartet): - BF01-03 - BF06-07 - del av BF08 - del av BF09 Tomter regulert til tomannsbustader (jf illustrasjon på plankartet): - BF04-05 - del av BF08 - del av BF09 3.2.2. Det er tillate med 33 einingar innanfor BF01-09 med følgjande fordeling: - BF01: 2 - BF02: 2 - BF03: 5 - BF04: 2 - BF05: 6 - BF06: 4 - BF07: 5 - BF08: 3 - BF09: 4 3.2.3. Éi utleigeeining er tillaten for følgjande område: - BF01 - BF02 Utleigeeininga skal vera under 65 m 2. 3.2.4. Maksimal utnytting for BF01-05 og BF07-10 er %-BYA = 30%. Maksimal utnytting for BF06 er %- BYA = 35%. 3.2.5. Bustadane innanfor BF01-09 skal tilpassast eksisterande terreng. Det er ikkje tillate å byggje opp eller sprenge flatt terreng for å unngå kjellar/sokkeletasje på skrånande tomter eller tomter som naturleg krev kjellar/sokkeletasje. 3.2.6. Parkering vert løyst på eiga tomt, med minimum to parkeringsplassar for einingar over 65 m 2 og ein parkeringsplass for einingar under 65 m 2. 3.2.7. Maksimal mønehøgde for BF01-09 er 7,0 meter over gjennomsnittleg planert terreng på kvar tomt. 3.2.8. Møneretning skal hovudsakeleg vere langs terrenglinene. 3.2.9. Planeringshøgder er vist på plankartet som PH. 3.2.10. Takvinklane på busetnaden skal vera mellom 22,5 og 37,5 grader. 3.2.11. Det kan føres opp garasjar inntil 50 kvm BRA og 5 meters høgde frå gjennomsnittleg terreng på tomtane. Materialval er tilsvarande bustadene. 3.3 Renovasjonsanlegg 3.3.1. Felt f_r01-04 er regulert til oppstillingsplass for søppelspann. f_r01-04 kan skjermast/overbyggjast ut i omsyn til estetikk, tryggleik og forureining. 3.3.2. På f_r02 kan det setjast opp felles postkassestativ for BE01-02, BF01-06 og del av BF07. Ved auka plassbehov kan postkassestativet gå inn på f_ak01. 3.3.3. På f_r03-04 kan det setjast opp felles postkassestativ for del av BF07 og BF08-09. 3.3.4. Områda f_r01-04 er felles for nærliggjande bustader i planområdet. 3.3.5. Renovasjonsløysinga skal vera i tråd med kommunen sine renovasjonskrav. 3.4 Andre kommunaltekniske anlegg Detaljregulering for Furhaugane, gnr. 18, bnr. 4 mfl. - Algrøyna, Fjell kommune Side: 4 av 6
3.4.1 Felt f_ak01 er felles areal for trafostasjon/nettstasjon. Det kan setjast opp felles postkassestativ. 3.4.2 Trafostasjon/nettstasjon må plasserast 5 m frå bygningar med brennbare overflater. Avstanden gjeld også til terrassar og linande brennbare utstikk som er direkte knytt til bustadhus. Trafostasjon/nettstasjon kan plasserast minst 3 m frå bygningar med ikkje brennbare overflater, og kan plasserast inntil bygg når veggen som vender mot transformatoren er innanfor brannteknisk klasse minste REI 60A/2-s1 eller tilsvarande. Trafostasjon/nettstasjon kan plasserast 1 m frå mindre viktig bygning som garasje for inntil 2 bilar, når veggen som vender mot transformatoren ikkje er brennbar og avstand mellom mindre viktig bygning/garasje er minst 2 m. 3.5 Leikeplass 3.5.1. f_l01 er felles leikeplass for BE01-02, BF01-06 og del av BF07. 3.5.2. f_l02 er felles leikeplass og opphaldsareal for alle bustadene i planen. Det kan etablerast ballbane/-binge i området. 3.5.3. f_l03 er felles leikeplass for BE03-04 del av BF07 og BF08-09. 3.5.4. Leikeplassane f_l01 og f_l03 skal utstyrast med leikeapparat, til dømes huskestativ, sklie, sandkasse, sittegruppe og liknande. 3.5.5. Leikeplassane skal ha sikringstiltak som gjerder eller anna vern mot køyreveg. 3.5.6. Leikeplassane skal skjermast mot ureining, støy og sterk vind. 3.5.7. 50% av leikeareala kan ha naturterreng. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5. ledd nr. 2) 4.1 Køyreveg 4.1.1. Avkøyringar til bustadtomtene er vist med illustrerande piler i plankartet. 4.1.2. f_kv01, 02, 03 og 08 skal vera 4 meter breie (inkl. skulder). f_kv04, 06 og 07 skal vera 3 meter breie (inkl. skulder). Vegklasse A1 skal leggjast til grunn. 4.1.3. f_kv01 er felles for BE01-02, BF01-06 og del av BF07 og ev. framtidige brukarar. 4.1.4. f_kv02 er felles for BE01-02 og BF01-03. 4.1.5. f_kv03 er felles for BF05 og den nordvestlegaste tomta på BF06. 4.1.6. f_kv04 er felles for deler av BF06. 4.1.7. f_kv05 er felles for BE03-04, deler av BF07 og BF08-09. 4.1.8. f_kv06 er felles for BF08-09. 4.1.9. f_kv07 er felles for deler av BF07. 4.1.10. f_kv08 er felles for bnr 150, 151, 160 og 161. 4.1.11. f_kv09 er felles for bnr 4, 152, 153, 156, 157, 158 og 159. 4.1.12. f_kv10 er felles for planid 19930001 27-1 RP Algrøy (18-4,10). 4.1.13. o_kv11 er offentleg. 4.1.14. Det kan leggjast vass- og avlaupsleidningar i veggrunnen med stikk til kvar enkelt tomt. 4.1.15. f_kv01, 02, 03, 05, 08 og 10 skal følgje veiklasse A1 med bredde 4 meter. f_kv04, 06, 07 og 09 skal følgje veiklasse A1 med 3 meter. 4.1.16. o_kv11 skal følgje veiklasse A3 med bredde 6,25 meter. 4.1.17. f_kv01-10 skal ha maksimal stigningsforhold 1:10. 4.2 Gangveg/gangareal og fortau 4.2.1. f_g01-05 er felles gangvegar for alle bustadane i planen. 4.2.2. o_g06-07 er offentlege fortau. 4.2.3. Gangvegane skal så langt som mogeleg utførast i området utan vesentlege terrenginngrep. Detaljregulering for Furhaugane, gnr. 18, bnr. 4 mfl. - Algrøyna, Fjell kommune Side: 5 av 6
4.2.4. Det kan leggjast vass- og avlaupsleidningar i veggrunnen med stikk til kvar enkelt tomt. 4.3 Annan veggrunn grøntareal 4.3.1 f_avg01-24 er felles for bustadene i planen. Arealet er sett av til skjeringar og fyllingar i samband med opparbeiding av køyrevegane i planområdet. Grøntarealet kan også nyttast til eventuell framtidig utviding av køyrevegane. 4.3.2 f_avg01-24 skal ordnast og i størst mogleg grad tilbakeførast til opphavleg terreng. Det kan førast opp støttemurar innanfor f_avg01-24. 4.4 Tekniske bygg/konstruksjonar f_tb01 er felles for bustadene i planen. Arealet kan byggjast ut med pumpestasjon for avlaupsleidningar og reinseanlegg. 4.5 Parkeringsplassar f_p01-02 er felles parkeringsplassar for alle bustadene i planen. f_p01 skal ha inntil sju plassar og f_p02 skal ha inntil seks plassar. Det skal vera minimum éin biloppstillingsplass for funksjonshemma på kvart parkeringsområde. 5 GRØNTSTRUKTUR (PBL. 12-5 LEDD NR. 3) 5.1 Grøntstruktur f_gr01-09 er felles friluftsområde for bustadene i planen. Areala kan ikkje opparbeidast, men tiltak som er i samsvar med føremålet kan førast opp, til dømes benkar og bord. 6 LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFØREMÅL SAMT REINDRIFT (PBL. 12-5 LEDD NR. 5) 6.1 Landbruksvei LNFRL01 er privat landbruksveg med bredde inntil 3 meter for nødvendige tiltak for landbruk og gardstilknytta næringsverksemd. Ressursgrunnlaget for garden avgjer behovet for opparbeiding av landbruksvegen og må dokumenterast. Allmenta har fritt tilgjenge på vegen. 7 OMSYNSSONER (PBL. 12-6) 7.1 Frisikt H140_ er område for frisiktsoner ved avkøyringar, der tiltak og vegetasjon over 0,5 meter ikkje er tillate. 7.2 Høgspenningsanlegg (inkl. høgspentkablar) H370_ er sikringssoner for høgspentliner. Det er ikkje tillate med tiltak i området. Dersom høgspentlinene vert lagde om eller lagt i bakken, utgår sikringssona, og arealet kan utbyggjast. 5.2 Naturområde grøntstruktur f_n01 er felles friluftsområde for bustadene i planen. Areala kan ikkje opparbeidast, men tiltak som er i samsvar med føremålet kan førast opp, til dømes benkar og bord. Detaljregulering for Furhaugane, gnr. 18, bnr. 4 mfl. - Algrøyna, Fjell kommune Side: 6 av 6