Verdi- og lånetakst over Sofies gate 86 0454 OSLO Gårdsnr. 217 Bruksnr. 339 Seksj.nr. 1 + seksjon nr. 3 Eierbrøk: 189/1048 OSLO KOMMUNE Utført av: Jan Åge Reigem Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ faks 22 13 80 73 E-post: jan_age.reigem2@chello.no Oppdrag 20064231 Befaringsdato: 17.07.2006
Verdi- og lånetakst over Sofies gate 86 0454 OSLO Gårdsnr. 217 Bruksnr. 339 Seksj.nr. 1 + seksjon nr. 3 Eierbrøk: 189/1048 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert seksjonenes markedsverdi (samlet). Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det er avholdt forenklet befaring uten eier til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres interressenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er delvis møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Besøk våre web-sider på www.bntakst.no for utfyllende opplysninger om faguttrykk, arealbegreper m.m. som benyttes i takstdokumentet. Sammenfattet beskrivelse 2 eierseksjoner som ligger i underetasje og 1. etasje i bygård fra 1897 på Bolteløkka/Adamstuen. Adkomst fra Sofies gate - som er uten gjennomgangstrafikk - via felles inngang. Kort vei til skoler, off. kommunikasjon og forretninger i Theresesgate og til Idioten friluftsområde og nye Bislet Stadion. Parkering i offentlig gate. Tomten har gruset bakgård, hellebelagte områder og noe beplantning. Gården fikk nytt tak i ca 1984 og fasadepuss er reparert i senere år. Seksjon nr. 3, som ligger i 1. et. er pent pusset opp og har innlemmet noe areal i u.et/kjeller i boenheten. 2 hybelleiligheter i u.et. har en alminnelig god standard og er begge noe preget av elde og utidsmessighet. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20064231 17.07.2006 2 av 8
Seksjonene er ikke reseksjonert etter at noen rom i seksjon 1 er innlemmet i seksjon 3. Denne endringen er ikke søkt godkjent i kommunen. Endringen er godkjent av sameiets styre. De to leilighetene i seksjon 1 har vært benyttet som bolig fra bygget var nytt. Iflg. Statens Kartverk er seksjonen registrert som næringslokale. Plan- og bygningsetaten sier i et svarbrev til en av beboerne (dat. 17.04.96) om seksjon 1: "Allerede når bygningen ble oppført ble denne delen innredet som bolig. Lokal hvor næringsvirksomheten utøves er derimot et ulovlig forhold. Når det ulovlige etablerte forholdet avvikles vil dette rommet igjen bli tillagt boligdelen." Dette bør, etter takstmannens oppfatning, bety at brevskriver/kommunens representant regner seksjonen som bolig. Det er derfor grunn til å forvente en positiv holdning fra kommunens side til en søknad om bruksendring til bolig for seksjonen. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 5 800 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 4 950 000 Oslo, 30.08.2006..................................... Jan Åge Reigem Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20064231 17.07.2006 3 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 17.07.2006 Advokatfirmaet Furre DA v/erik Furre Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59/fak Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Reguleringsplaner Tidligere takst EDR Forretningsfører Dato 17.11.2005 avholdt av takstmann MNAL Jon Ola Jacobsen MNTF Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Eiendomsdata Sameiets navn: Sameiet Sofies gate 86 Forretn.fører: Gunnar Ådne Midtsund Fellesutg. pr. mnd.: Kr 2 400 inkl. vaktmestertjenester. Hjemmelshaver: Gunnar Ådne Midtsund Tomt: Eiet tomt. Areal 488 m² Andel fellesareal: 88 m² Formue: Andel formue 25 369 Konsesjonsplikt: Ikke konsesjonspliktig. Adkomst: Offentlig Vann: Kommunal tiknytning. Avløp: Kommunal tiknytning. Regulering: Regulert Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: 7338968 Forsikringstype: Fullverdi-forsikret. Kommentar: Felles bygningsforsikring i sameiet. Bygninger på eiendommen Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft Byggeår: Arealer og anvendelse 1897. iflg. Norges Eiendommer. Boligarealet er angitt i henhold til målereglene i NS 3940 og Retningslinjer for arealmåling utarbeidet av NTF og NEF, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse Underetasje 113 102 96 Hybelleilighet med inngang på hjørnet: Innredet rom, kjøkken, toiletrom med dusjavdeling. Hybelleilighet nærmest hovedinngangen: Innredet rom, entre/kjøkken, dusjrom, forgang, gang, Wc Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20064231 17.07.2006 4 av 8
og bod. Del som er innlemmet i S. 3 (i etasjen over): Trappegang, alkove og 2 innredede rom. Det er en kjellerbod og en bod i trappegangen til S. 3 og en utebod i bakgården til s.1. 1. etasje 115 105 105 S. 3: Stue, entre, kjøkken, soverom, gang, trapperom, Wc, bad og vaskerom. Arealet er omtrentlig og er oppmålt på stedet. Sum bygning 228 207 201 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft Lokalisering Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft Underetasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Gården fikk nytt tak i ca 1984 og fasadepuss er reparert i senere år. 210 Grunn og fundamenter Peler på antatt fjell. 230 Yttervegger Grunnmur i tegl/naturstein. Yttervegger i teglstein, hulmur - utvendig pusset og malt. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduer fra byggeåret med doble glass og karm og ramme i tre, utvendig og innvendig malt i 1. et. Isolerglassvinduer i u.et. 250 Dekker Trebjelkelag med undergulv av gulvbord, antatt isolert med stubbloftsleire. 260 Yttertak Saltak i trekonstruksjon antatt tekket med korrugerte plater i metall. Taket er ikke inspisert av takstmannen. 200 Bygning generelt 2 hybelleiligheter i u.et. har en alminnelig god standard. 245 Kledning/overflater innervegger Veggene er med miljøstrie, trepanel, panelplater, malt tapet, malte plater og baderomsplater. 254 Gulv og overflate Gulvene er med parkett, laminatparkett, vinylbelegg og fliser. 255 Himling og overflate Himlingene er med malte plater, trepanel og takess. 271 Kjøkkeninnredning Nordre leilighet: Minikjøkken med kjøleskap, kokeplater og oppvaskkum. Søndre leilighet (med inngang på hjørnet av bygget): Eldre kjøkkeninnredning med malt front. Kullfilterventilator. 315 Sanitærutstyr Søndre leilighet: Nedfelt servant i plassbygd hjørneskap og veggmontert dusj og klosett i dusjavdeling. Nytt opplegg for vaskemaskin. Nordre leilighet: Dusjkabinett, el. håndkletørker (uten fast el. tilkobling) og opplegg for vaskemaskin i dusjrom. Klosett, servant og overskap i Wc. Avløpsrør fra kjøkkenbenken gjennom dusjrommet har muligens Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20064231 17.07.2006 5 av 8
1. etasje utilfredsstillende fall. Felles 150 ltr. v.v.tank for begge hybelleilighetene. 400 Elkraft Sikringsskap med skrusikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Noe av det elektriske anlegget i den ene hybelleiligheten virker å være utført av ikke-fagmann. Dette anbefales kontrollert av aut. el.fagmann. 450 Elvarme Oppvarming med panelovner i begge leilighetene. 200 Bygning generelt Leiligheten er pent pusset opp i senere år og har en god standard. 240 Innervegger 254 Dekker - Gulv og overflate 255 Dekker - himling og overflate 1. etasje: Rom Gulv Vegger Himling Stue parkett tapet malt puss Entre marmorfliser tapet malte plater Kjøkken fliser trepanel malt puss Soverom laminatparkett malt miljøstrie trepanel Gang laminatparkett tapet malte plater Trapperom laminatparkett trepanel trepanel Wc fliser malt glassfiberstrie malte plater Bad marmorfliser marmorfliser malt puss Vaskerom vinylbelegg baderomsplater malt puss U.et/kjeller: Trapperom laminatparkett malt glassfiberstrie trepanel Innr. rom laminatparkett trepanel malte plater Innr. rom laminatparkett malt glassfiberstrie trepanel Alkove laminatparkett malt puss takess Det er brysningspanel i stue og entre. Stavparkett i bjørk i stua - lagt i rutemønster. Påkostninger: Det er rosett og stukkaturer i stue, kjøkken og baderom. Stuegulvet er nylig slipt og lakket. 243 Vinduer, dører i innervegg Entredør fra byggeåret - døren er ikke brann-/lydklassifisert. Malte, profilerte innerdører. 271 Kjøkkeninnredning Tidsmessig kjøkkeninnredning med profilert heltre front, laminat benkeplate med trelister, rustfri oppvaskkum, opplegg for oppvaskmaskin, integrert stekeovn/komfyrtopp, kjøkkenhette med ventilator og kjøkkenøy. 272 Garderobe 2 plassbygde garderobeskap og et grunt skap med speildører i entreen. 2 garderobeskap i trapperommet. 281 Trapper En bratt stigetrapp mellom etasjene. Trappen fyller ikke byggeforskriftenes krav til interntrapp. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20064231 17.07.2006 6 av 8
315 Sanitærutstyr Klosett i WC. Innmurt boblebadekar (med jetdyser), dusjarmatur-seksjon med flere dyser, stålservant nedfelt i svart granittplate over tidsriktig innredning, div skap, innfelt speil i flisevegg, klosett og bidèt i badet. Skyllekum, 2 sammenkoblede v.v.beredere, sentralstøvsuger og opplegg for vaskemaskin i vaskerommet. Påkostninger: I innredet rom i kjelleren, mot syd, er det vann (både varmt og kaldt) stoppekraner og avløp bak luke i skråveggen på venstre side - iflg eier. 360 Luftbehandling Naturlig avtrekkssystem i gården. Fuktstyrt el. vifte på badet. 400 Elkraft Sikringsskap med skrusikringer og automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 442 Belysningsutstyr Det er Down-lights i himlingen i entre, gang, og Wc. 450 Elvarme Oppvarming med panelovner supplert med varmekabler i bad, stue, entre og kjøkken. 540 Alarm- og signalanlegg Seriekoblet brannvarslingsanlegg i gården. 660 Piper, ildsteder og fyranlegg Pen innmurt kjøkkenpeis, innfelt i granittplate. 900 Annet Dørtelefon- og røykvarsleranlegg. VERDIBEREGNING Utleievurdering Areal Totalt Faktisk Faktisk Årsleie Ansatt Bygg/etasje BTA utleibart utleid Årsleie pr. m² Årsleie Anmerkning Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft Underetasje 113 138 000 138 000 1. etasje 115 170 000 Totalt 228 138 000 308 000 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 25 667 pr. mnd. Årlige utgifter Årlige utgifter Andel fellesutgifter: 28 800 Ansatte vedlikeholdskostn.: 13 000 Sum fradrag Kr: 41 800 Ansatt årsleie: Netto ansatt årsleie Kr: 266 200 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20064231 17.07.2006 7 av 8
Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Valgt kapitaliseringsrente: 7,5 % Kapitalisert verdi: Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: 3 550 000 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft 4 100 000 Fradrag for gjenst. arbeider, alder, utidsmessighet el.l. 800 000 Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 3 300 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 2 500 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 5 800 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 5 800 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 4 950 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20064231 17.07.2006 8 av 8