FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE
INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon 3 1.2.3 Offentlig, sosial infrastruktur 3 1.2.4 Eksisterende bebyggelse 3 1.2.5 Atkomst og kommunaltekniske anlegg 3 1.2.6 Landbruk/grunnforhold 3 1.2.7 Verneinteresser 4 2.0 PLANPROSESS 4 2.1 Oppstart 4 2.2 Forhåndsvarsling 4 2.3 Innspill til planvarslingen 4 3.0 PLANFORSLAGET 5 3.1 Planforslagets innhold 5 3.2 Avgrensning 5 3.3 Hensikten med planen 5 3.4 Atkomst 6 3.5 Planformål 6 3.5.1 Bolinger med tilhørende anlegg 6 3.5.2 Kjøreveg 6 3.5.3 Felles avkjørsel 6 3.5.4 Grønnstruktur 7 3.6 Risiko og sårbarhet 7 3.6.1 Flomfare 7 Planbeskrivelse for en del av Glomen side 2 av 7
1 PLANBESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Unikus AS, har på oppdrag for Eiendomsutvikling Nor AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for gnr. 45, bnr. 225, 227, 228, 238, 239, 240, 241, 242 og 243, som er en del av Glomen, Meløy kommune. Hensikten med planarbeidet er å legge tilrette for en bedre utnyttelse av område i forhold til gjeldende reguleringsplan. Planarbeidet vil legge til rette for at det kan oppføres boliger i inntil 3 etasjer og øke utnyttelsen til en BYA = 25 % i området vest for Bernt Lunds veg. I Åkroken ønskes det å legge til rette for boliger i inntil 3 etasjer med underetasje og øke utnyttelsen til en BYA = 35 %. 1.2 Eksisterende forhold 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er Glomen vedtatt i 1983. 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon Planområdet er en liten del av gjeldende reguleringsplan. Området er avsatt til boligformål. I forhold til gjeldende reguleringsplan skal utnyttelsen beregnes som følgende ''utnyttelsesgraden definert som bebygd grunnareal (inkl. garasje, boder o.l.) dividert på netto tomteareal skal ikke overstige 0,20 for 1-etasjers bebyggelse og 0,15 for 2-etasjes bebyggelse)''. 1.2.3 Offentlig, sosial infrastruktur Avstand til barneskole ca 2 km og nærmeste barnehage er ca 0,5 km. Tilgrensende områder er i gjeldende reguleringsplan avsatt til friluftsområde og lekeplass. Avstand til kollektivtransport er ca 0,5 km 1.2.4 Eksisterende bebyggelse Innenfor planområdet er det oppført en bolig med tilhørende anlegg på gnr. 45 bnr. 239. For øvrig er det er ingen bebyggelse innenfor området. 1.2.5 Atkomst og kommunaltekniske anlegg Atkomst til planområdet går via Bernt Lunds veg. Det er opparbeidet kommunaltekniske anlegg i vegen. 1.2.6 Landskap/grunnforhold Området er i dag bevokst med busker og trær. Området heller noe mot sør øst. Området har normale solforhold. Det er ikke registrert radonforekomster i planområdet. Planbeskrivelse for en del av Glomen side 3 av 7
1.2.7 Verneinteresser. Det er ikke registrert noen automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. 2 PLANPROSESS 2.1 Oppstart Det er gjennomført oppstartsmøte med Meløy kommune den 23.04.09. Notat fra møtet er vedlagt. 2.2 Forhåndsvarsling Planprosessen ble varslet med brev datert 07.05.09 til berørte parter med svarfrist 08.06.09, samt annonsering i Avisa Nordland og Meløyavisa i uke 16. 2.3 Innspill til planvarslingen I tillegg til innspill fra kommunale uttalelsespartnere er det kommet seks innspill. Kopi av innkomne innspill til planforslaget er vedlagt. Meløy Energi dato 11.05.09: Har en jordkabel innenfor planområdet. Gjør oppmerksom på at det i dag er en begrenset strømforsyning inn i området. Reindriftsforvaltningen Nordland dato 12.05.09: Ingen merknader til saken. Sametinget dato 18.05.09: Ingen automatisk fredete kulturminner registrert i området. Fylkesmannen i Nordland dato 05.06.2009: Anbefaler planstandard Nordland. Utføre forenklet ROS-analyse. Krav til bygg og uteoppholdsarealer for barn og unge. Nordland fylkeskommune dato 11.06.2009: Universell utforming, estetikk og medvirkning i planprosessen. Ingen verneverdige kulturminner. Norges vassdrags- og energidirektorat dato 22.06.09: Skredfare i bratt terreng må vurderes. Kantsone langs elv bør bevares. Planbeskrivelse for en del av Glomen side 4 av 7
3 PLANFORSLAGET 3.1 Planforslagets innhold Planforslaget består av: 1. Plankart i A3, M 1:1000 2. Plan vist på ortofoto i A3, M 1:1000 3. Bestemmelser. 4. Kopi av notat forhåndskonferanse, oppstartsmelding, annonse og innkomne forhåndsmerknader. 5. ROS-sjekkliste. 3.2 Avgrensning Planområdet er avgrenset til følgende eiendommer: Gnr. 45, bnr. 225, 227, 228, 238, 239, 240, 241, 242 og 243. I tillegg en del av Bernt Lunds veg. Planområdet er på ca 13,2 daa 3.3 Hensikten med planen Planarbeidet har til hensikt å legge tilrette for en bedre utnyttelse en hva dagens bestemmelser legger til rette for. I forhold til reguleringsbestemmelsenes 2 kan det oppføres bolighus i inntil 2 etasje med største tillatte mønehøyde over planert terreng 9 m og gesimshøyde på inntil 6 m. Tomtene heller noe og ved å benytte boliger med underetasje vil en 3 etasjes bolig tilfredsstille møne- og gesimshøyde i forhold til gjeldende bestemmelser. Det blir derfor foreslått at området B1 kan bebygges med boliger på inntil 2 etasjer pluss underetasjer. Det legges opp til en planløsning med mulighet for to utleieenheter der den ene kan føyes sammen med hovedbolig om det er ønskelig. Mulighet for to utleieenheter vil gjøre det lettere for enkelte å finansiere boligen samt gjøre at flere grupper får mulighet til å eie egen bolig. Det er tidligere gitt tillatelse til oppføring av blokkbebyggelse på 3 etasjer innenfor gjeldende bestemmelser. Dette gjelder tilgrensende eiendommer gnr.45 bnr.247 og gnr.45 bnr.214 (Åkroken). Det er foreslått at det skal settes av minimum 1,5 biloppstillingsplass per boenhet. Garasjeplasser kan medregnes i beregningen av antall biloppstillingsplasser. Det stilles også krav til at det skal avsettes plass for garasje til minimum 2 biler. I følge gjeldende bestemmelser skal utnyttelsesgraden bestemmes ut fra følgende ''Utnyttelsesgraden definert som bebygd grunnareal (inkl. garasje, boder o.l. dividert på netto tomteareal skal ikke overstige 0,20 for 1-etasjes bebyggelse og 0,15 for 2- etasjes bebyggelse). Ut fra dagens regler kan tomteutnyttelse beregnes som prosent bebygd areal (%-BYA). Planbeskrivelse for en del av Glomen side 5 av 7
Ved bruk av %-BYA skal også parkering medtas. I følge gjeldende bestemmelser skal ikke parkeringsareal medtas. Ved å bruke %-BYA hvor parkering skal medregnes er det behov for å ha en større prosentsats enn tidligere. Det forslås at utnyttelsen skal beregnes ut fra %-BYA=25% for B1 og B2 samt en %-BYA=35% for B3. 3.4 Atkomst Atkomsten via Bernt Lunds veg og Åkroken. 3.5 Planformål 3.5.1 Boliger med tilhørende anlegg Planområdet er inndelt i 3 delfelt B1 B3. Før området kan bebygges skal det utarbeides en detaljert situasjonsplan som viser bebyggelsens plassering. B1 Tomteinndelingen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan og kan bebygges med inntil 7 boliger. Det tillates å oppføre boliger på inntil 3 etasjer inkl. underetasje. Boligene kan ha inntil 2 bileiligheter/hybler, totalt inntil 3 boenheter. Boligenes plassering er vist som veiledende plassering på plankartet. Det tillates en tomteutnyttelse på inntil 25%-BYA. Mønehøyden skal ikke overstige 9 m og gesimshøyden ikke over 6 m. Det skal avsette plass til garasje/carporter for minimum 2 biler. Garasjen/carporten kan plasseres inntil nabogrense og inntil 0,5 m fra grense mot veg når inn- og utkjøring er parallelt med vegen. Det kan bygges uteboder i tilknytting til garasjene/carportene. Det skal avsettes plass for inntil 1,5 oppstillingsplass per boenhet. B2 Området består av eksisterende bebyggelse B3 Området er avsatt til lavblokkbebyggelse på inntil 4 etasjer inkl. underetasje, totalt inntil 11 boenheter. Det tillates en tomteutnyttelse på inntil 35%-BYA. Mønehøyden og gesimshøyden settes lik slik at det kan være mulig å bebygge området med en bebyggelse som har flatt eller pulttak. Møne- og gesimshøyden skal ikke overstige 12 m. Det skal avsettes plass for inntil 1,5 biloppstillingsplass per boenhet. Det avsettes parkeringsplasser i underetasje. Det kan etableres boder i underetasjen. Det tillates å plassere garasje/carport i området mellom atkomstvegene Åkrogen, som vist i plankart. 3.5.2 Kjøreveg Gate og fortau Planbeskrivelse for en del av Glomen side 6 av 7
Området er i henhold til gjeldende reguleringsplan. 3.5.3 Felles avkjørsler Det er avsatt 3 områder til felles avkjørsel. FA1-FA3 FA1 Området er i henhold til gjeldende reguleringsplan. Området er felles for beboerne til T1 og T2. Området skal vedlikeholdes av disse. FA2 Området er i gjeldende reguleringsplan regulert som friluftsområde. Det er i forbindelse med byggetillatelse til Åkrogen gitt tillatelse til opparbeidelse av adkomst til boligene. Det er i dette planforslaget foreslått at eksisterende veg over friluftsområdet blir regulert som felles adkomstveg for beboerne i Åkrogen og til beboere innenfor B3. Området skal vedlikeholdes av brukerne av adkomstvegen. FA3 Området er i henhold til gjeldende reguleringsplan. Området er felles for beboerne til T3, T4 og B2. Området skal vedlikeholdes av disse. 3.5.4 Grønnstruktur Barn og unge er ivaretatt ved at det er satt av et lekeareal, LEK1, like ved B3, som dekker krav om 25 m 2 pr boenhet. Området sikres med gjerde mot svingen. Det går fortau langs B1 og B2 og det legges opp til kryssing av Bernt Lunds veg nærmest B3. Tilgrensende eiendommer gnr.45 bnr.247 og gnr.45 bnr.214 (Åkroken) vil også nyte godt av at det opparbeides lekeareal i nærområdet og det vil være naturlig at de bidrar til denne opparbeidelsen. 3.6 Risiko og sårbarhet Sjekkliste utarbeidet av Fylkesmannen er utfylt og følger vedlagt. Nedenfor er et tema om flomfare utdypet. 3.6.1 Flomfare Ut fra opplysninger fra kommunen har det vært et tilfelle hvor det har forekommet en liten flom under snøsmelting. Kommunen har gjort tiltak for å hindre fremtidig flom. I følge kommunen er det ikke registrert flom etter at tiltaket er gjort. Det stilles krav i bestemmelsene om at det i forbindelse med byggesøknaden at skal det gjøres nærmere undersøkelser om det må gjøres ytterligere tiltak. Et av tiltakene kan være å bruke tilgrensende friområde til utbedring av elvekanten og samtidig legge tilrette for en gangveg videre til friluftsområdet. Planbeskrivelse for en del av Glomen side 7 av 7