REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE REVIDERT PLANBESKRIVELSE OG REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER REVIDERT FORSLAG Reguleringsplanen for boligområdet på Homlegardsheia, Herefoss, Birkenes kommune ble stadfestet 26.08.2009. Det sendes nå inn et revidert forslag som legges fram for behandling. Revidert plandokument er utarbeidet av Amtedal & Hansen Arkitektkontor as v/ sivilarkitekt Gunnar Amtedal. ENDRINGER Endringene består i: - Felt B2 i gjeldende plan endres fra boligformål til barnehageformål. - I felt B3 gjøres 2 stk eneboligtomter om til 2 stk tomannsboliger. - Balløkka endrer noe form og størrelse. - Bestemmelsenes krav til møneretning tas ut. - Planen kodes i samsvar med gjeldende plan- og bygningslov PLANOMRÅDET Planområdet ligger mellom Herefossfjorden og tidligere riksvei 41, på heia like sør for veien til Nes. Det omfatter den delen av eiendommen gnr. 92, bnr. 5 som ligger på Homlegardsheia. FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN I kommuneplanens arealdel er området i hovedsak avsatt til LNF-område. Planutvalget har imidlertid tidligere enstemmig uttalt seg positivt til en utbygging med boliger på dette stedet. I foreliggende revisjon legges til grunn at en endring av B1 til barnehage ikke endrer dette. AREALDISPONERING Boliger Revidert planforslag omfatter 8 eneboliger og 4 tomannsboliger. Planen viser tomtegrenser og byggegrenser til boliger og barnehage, samt forslag til plassering av bygningene. Barnehage Det legges opp til en barnehage med 40 barn. I tillegg til barnehagens eget uteareal vil tilstøtende grønne arealer være et supplement (ballplass, friluftsområde, friområde ved vannet). Ballplass På ballplassen kan etableres ballbinge med størrelse inntil 13 x 21 meter.
Lekeplass Lekeplassen skal bygges i samsvar med kommunens normer. Adkomst I revidert plan er kjøreadkomsten til boligområdet, og til barnehagen, som før lagt fra Nesveien helt nord i planområdet. Trafikkmengden på adkomstveien vurderes fortsatt å være beskjeden. Barnehagens kotehøyde tilpasses høyden på snuplassen, og skal være universelt tilgjengelig fra denne. Også varetransporten skjer fra snuplassen. Parkering Faste parkeringsplasser for barnehagens ansatte, 8 stk, er lagt parallellt med adkomstveien. Parkeringensplassene ligger etter hverandre i en avstand av 1,5 m, og følger veiens kurve og fall. Adkomstveien avsluttes med den regulerte snuplassen innerst i boligfeltet. Denne er tilstrekkelig stor til at den kan nyttes til korttidsparkering for barnehagens brukere. TILGJENGELIGHET Endres ikke fra stadfestet plan. BARN OG UNGES INTERESSER I PLANOMRÅDET Innenfor området er som før både lekeplass for mindre barn ved den høyeste kollen, og en ballplass i søkket i den sørligste delen av området, som begge tilfredsstiller kommunens krav til slike anlegg. Barnehagens utelekeområde blir et supplerende tilskudd til de to lekeplassene. RISIKO OG SÅRBARHET Tilsvarende betraktning som i stadfestet plan. Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS Dato: 25.05.2011
REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HOMLEGARDSHEIA, HEREFOSS, BIRKENES KOMMUNE. REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER Plankartets dato: 08.05.2009. Vedtatt av Birkenes kommunestyre: 26.08.2009. Revisjon: 24.05.2011 Saksbehandling Dato Sak Melding om endring av planarbeid: Behandlet i det faste utvalg for plansaker: Utlagt til offentlig ettersyn: Behandlet i det faste utvalg for plansaker 2. gang: 1. GENERELT 1.1 Disse bestemmelsene gjelder for det området som er vist med justert reguleringsgrense på plankartet. Innenfor planområdet skal bebyggelsen plasseres innenfor de viste byggegrensene. Det er tegnet inn veiledende plassering av boliger, garasjer og barnehage på tomtene. 1.2 Arealene innenfor planområdet er satt av til følgende formål: - Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5,1) - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse - Offentlig eller privat tjenesteyting Barnehage - Nærmiljøanlegg - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12-5,2) - Kjørevei - Gang/sykkelvei - Parkeringsplasser - Annen veigrunn teknisk anlegg - Grønnstruktur (pbl. 12-5,3) - Friområder - Landbruks-, natur- og friluftsformål (pbl. 12-5,5) - Friluftsformål - Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (pbl. 12-5,6) - Friluftsområde i sjø og vassdrag - Badeområde - Hensynssone (pbl. 12-6) - Frisiktsoner ved vei 2. FELLESBESTEMMELSER
2.1. Ved siden av disse reguleringsbestemmelsene gjelder bestemmelsene i plan- og bygningsloven og bygningsvedtektene i Birkenes kommune. 2.2. Det er ikke tillatt ved private avtaler å etablere forhold som strider mot disse reguleringsbestemmelsene. 2.3. Unntak fra disse reguleringsbestemmelsene kan, når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av plan- og bygningsloven og bygningsvedtektene for Birkenes kommune. 2.4 Den ubebygde delen av området skal holdes fri for skjemmende opplag. Utendørs lager, avfallscontainere mv, må plasseres slik at dette ikke er til sjenanse for omgivelsene og omkringliggende bebyggelse. 3. BOLIGOMRÅDER 3.1 Områdene skal benyttes til frittliggende eneboliger eller tomannsboliger med nødvendige boder og uthus, som vist på planen. 3.2 Bebygget areal, BYA, skal for den enkelte tomt ikke være større enn 30 % av tomtearealet for eneboliger og 35 % av tomtearealet for tomannsboliger. 3.3 Mønehøyden for boligene skal ikke være mer enn 8 m over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen og ikke mer enn 7,5 m over topp grunnmur. 3.4 Det skal avsettes minst 1 garasjeplass og 1 biloppstillingsplass pr. bolig på egen grunn. Der det er tilstrekkelig plass, kan dobbeltgarasje tillates. 3.5 Avstanden fra garasje til veiens asfaltkant skal være minst 1,5 m dersom avkjørselen til garasjen ligger parallelt med veien og minst 5 m der den ligger vinkelrett på veien. 3.6 I avkjørsler skal det etableres frisiktsoner på 4 m x 30 m. 3.7 Sammen med søknad om tiltak for det enkelte prosjekt skal det vedlegges målsatt situasjonsplan som viser bebyggelsen og disponering av den ubebygde delen av tomta. 3.8 Skjæringer og fyllinger som oppstår ved planering av byggetomter, skal i sin helhet ligge innenfor arealet som er regulert til byggeformål. 3.9 Endelig utforming og plassering av bygninger og anlegg, herunder takform og gesims- og sokkelhøyde, skal godkjennes av kommunen. 3.10 Det skal tilstrebes en mest mulig enhetlig utforming av bebyggelsen med hensyn til fasader, takform og materialbruk. Boligene skal harmonere med hensyn til utforming, høyde og takvinkel. 4. BARNEHAGE (Pbl. 12-5, nr.1 Bebyggelse og anlegg) 4.1 Området skal benyttes til barnehage.
Tillatt bruksareal for hovedbygg: BRA = 500 m2. Tillatt bruksareal for åpent overbygget areal: BRA = 100 m2. Høyde hovedbygg skal ikke være mer enn 8 m over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen og ikke mer enn 7,5 m over topp grunnmur. I tillegg kommer boder med samlet BYA på 30 m2, maks høyde 3,0 meter. Plassering og størrelse skal vises i rammesøknad. 5. NÆRMILJØANLEGG 5.1 Området skal benyttes som ballplass. Det kan bygges ballbinge. 6. LEKEPLASS 6.1 Lekeplassen skal bygges i henhold til kommunens normer. 5. FRIOMRÅDE 5.1 Friområdet skal benyttes til badeplass som vist på planen. Hogst av skog og rydding av vegetasjon er ikke tillatt uten godkjennelse av kommunen. Spesielle hensyn skal tas i området nede ved vannet. Det skal opprettholdes et naturlig vegetasjonsbelte langs vannet i en bredde av 10 m, jf. vannressurslovens 11. 6. FRILUFTSOMRÅDER 6.1 I friluftsområdene skal det kunne opparbeides enkle gangstier og turveger. Eksisterende vegetasjon skal beholdes. Tynningshogst kan bare utføres i samråd med kommunen. 7. REKKEFØLGEBESTEMMELSER (Pbl. 12-7, nr.10) 7.1 Adkomstvei, snuplass og parkeringsarealer skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan og teknisk plan, før byggeområdene kan tas i bruk. 7.2 Barnehagen kan ikke tas i bruk før barnehagens utearealer er opparbeidet. 7.3 Områdene som er avsatt til lek og ballplass, skal være ferdig opparbeidet før første bolig tas i bruk. Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS Dato: 25.05.2011