Utfordringer ved forvaltning av boligstiftelser NBBLs kurs i boligjus 6. og 7. februar 2018 Gro Pleym Iversen, seniorrådgiver Stiftelsestilsynet
Tema Stiftelse som organisasjonsform Vanlige risikofaktorer og problemstillinger i boligstiftelser Organisering, forholdet til oppretter Stiftelsestilsynets rolle
Stiftelse som organisasjonsform
Hva er en stiftelse? En stiftelse er et selvstendig og selveiende rettssubjekt Stiftelsesloven 2 (første setning) «Med stiftelse forstås en formuesverdi som ved testament, gave eller annen rettslig disposisjon selvstendig er stilt til rådighet for et bestemt formål av ideell, humanitær, kulturell, sosial, utdanningsmessig, økonomisk eller annen art.» + ulovfestet krav til varighet
Styret er stiftelsens øverste organ Stiftelsesloven 30 «Styret er stiftelsens øverste organ. Forvaltningen av stiftelsen hører under styret.» «Boligstiftelse» - ikke legaldefinert. Samlebetegnelse på stiftelser som har bolig som (hoveddel av) sitt formål. Eks:
Særtrekk ved boligstiftelser Formålet realiseres gjerne ved forvaltning av boligeiendom for utleie til bestemte grupper Utdeling/formålsrealisering skjer ofte ved at leietakerne på en eller flere måter har bedre leievilkår enn rent markedsmessige vilkår, men dette beror på stiftelsens formål. Utdelinger skjer vanligvis ved at leietakere i stiftelsens målgruppe betaler en husleie som er lavere enn leie på markedsmessige vilkår «kommunale boligstiftelser» Opprettet av en eller flere kommuner og/eller har kommunen direkte eller indirekte som vesentlig leietaker
Forvaltning og styring av boligstiftelser Temakontroll i 2014 der et utvalg på 208 stiftelser deltok De fleste stiftelsene i undersøkelsen hadde utarbeidet vedlikeholdsplaner for hele eiendomsmassen Over 70% av de spurte bygger opp økonomiske reserver for å møte fremtidige kostnader Gjorde en del funn med hensyn til manglende bevissthet rundt sentrale problemstillinger. www.lottstift.no/stiftelsar/publikasjonsarkiv-stiftelsestilsynet/
Anbefalinger basert på funn fra temakontroll 2014 Styret må ha nødvendig kompetanse. Styret må være bevisst at formålet skal realiseres på kort og lang sikt (vedlikehold, riktig boligmasse, kapitalreserve) Vedlikehold skal følge systematiske og rullerende vedlikeholdsplaner Prosedyrer for jevnlig å fastsette utleieenhetenes markedsmessige utleieverdi (bevisst ev. utdeling)
Stiftelser med relasjon til boligbyggelag Minimumsantall Temaundersøkelse 2014, antall boenheter: 15.905 8 21% 103 79% bbl er registrert forretningsfører for stiftelse adresse til stiftelse er lik adresse til bbl minimustall boenheter med relasjon til bbl rest Statistikk Stiftelsestilsynet 9
Vanlige risikofaktorer og problemstillinger
Vanlige risikofaktorer i styrearbeidet Manglende planlegging av vedlikehold merkostnader og kvalitetssvikt Svikt i vedlikehold/fornyelse forringelse av realverdi, reduserte leieinntekter Manglende styringsinstrumenter beslutninger fattes på feil grunnlag Manglende avklaring av kapitalbehov for høyt eller vilkårlig utdelingsnivå Manglende sikring av ev. krav mot leietaker økonomisk tap Uklare retningslinjer for tildeling av leietakere uro og støy, kostnadsdrivende
Vedlikehold / fornyelse Har stiftelsen vedlikeholdsplan? Hvilket siktemål har vedlikeholdsplanen? Skjer vedlikehold og fornyelse i samsvar med vedlikeholdsplanen? Bygges det opp økonomiske reserver som er tilstrekkelige til å møte påregnelige kostnader til fremtidig nødvendig fornyelse og vedlikehold? Forsvarlig kapitalforvaltning Vedlikehold skal følge systematiske og rullerende planer.
Vedlikehold / fornyelse - lovforslag Sitat fra NOU 2016: 21, fra merknaden til utkastet 55 om plan for gjennomføringen av formålet: «( ) for stiftelser som har til formål å forvalte en fast eiendom eller andre realverdier ( ) [vil planen] gi uttrykk for forvaltningen av eiendelen, så som vedlikehold og påkostninger samt eventuell utleie eller gjøre eiendommen tilgjengelig for allmennheten. Også her bør et budsjett for virksomheten være en naturlig del av planen. I stiftelser som selv driver næringsvirksomhet, vil planen ha karakter av en virksomhetsplan for næringsvirksomheten. Dersom stiftelsen i slik sammenheng skal tilgodese særlige formål, for eksempel leie ut bolig til eldre eller til andre særlige grupper til rabattert pris vil det være naturlig å angi dette i planen. I mange stiftelser er stiftelsens formål skjønnsmessig angitt i vedtektene slik at styret må foreta en nærmere prioritering av hva det ønsker å prioritere innenfor rammen av vedtektenes formålsbestemmelse. Det vil da være naturlig at denne prioriteringen kommer til uttrykk i planen, og legges til grunn for formålsrealiseringen i planperioden.»
Utdeling/formålsrealisering Utdeling fra stiftelser er regulert i stiftelsesloven 19 Utdelingen må vedtas av styret Kan ikke dele ut til oppretter eller nærstående Utdelingsbegrepet enhver overføring av økonomiske goder omfattes av begrepet «utdeling». Ikke bare ensidige overføringer rammes, men også tilfeller hvor det ytes vederlag, men hvor det foreligger et visst misforhold mellom vederlaget og overføringen fra stiftelsen (Beskrevet i Ot.prp.nr. 15 (2000-2001) side 98) Styret må være bevisst utdelingsbegrepet etter 19, og at det er styret som skal vedta husleienivået.
Kjøp og salg av eiendom Er kjøp/salg i henhold til stiftelsens formål? Hva sier vedtektene? Eksplisitt? Implisitt? Andre tolkningskilder? Salg til markedspris (differanse vil utgjøre utdeling) Takst Annonsert salg budrunde Må vedtas av styret habilitet? kompetanse? Kjøp og salg av fast eiendom i norske stiftelser tilsynsrapport 2010 www.lottstift.no/stiftelsar/publikasjonsarkiv-stiftelsestilsynet/
Styrets kunnskap og kompetanse Hvem er styremedlemmer i boligstiftelsen? Styrets arbeidsoppgaver i en boligstiftelse Hva skal styret ha kunnskap om? Styret må ha (ev. innhente bistand) nødvendig kompetanse til å sikre forsvarlig forvaltning av eiendomsmassen slik at stiftelsens formål kan realiseres både i et kortsiktig og langsiktig perspektiv. Styremedlem oppnevnt av beboerne
Styremedlemmers lojalitetsplikt Hvilke hensyn/interesser skal styremedlemmene ivareta? Stiftelsens? Oppretters? Egne? Andre? Illojalt betingede styrebeslutninger/søknader Ta utgangspunkt i om omdanning vil være til stiftelsens beste/ formålet Habilitet, stiftelsesloven 37 utslag av lojalitetsplikten Fremme stiftelsens interesser og formålsrealisering på en slik måte at enhver handling er i stiftelsens interesse. Styremedlemmene skal ha sin lojalitet hos stiftelsen og ikke hos seg selv eller hos de som har oppnevnt dem.
Styrehonorar og annen godtgjørelse Stiftelsesloven 40 «Godtgjørelse til styremedlem, daglig leder eller annen ledende ansatt i en stiftelse skal stå i rimelig forhold til det arbeid og ansvar som følger med vervet eller stillingen. Stiftelsestilsynet kan sette ned godtgjørelse som er urimelig høy.» Flere pågående saker Hensynet bak bestemmelsen sikre stiftelsens kapital (evne til formålsrealisering) Moment; arbeid, ansvar, kapital, formålsrealisering mv. Temaundersøkelse 2016 Rapport https://lottstift.no/stiftelsar/publikasjonsarkivstiftelsestilsynet/
Organisering, forholdet til oppretter
Organisering av boligstiftelser Ikke særregulert. Som andre stiftelser. Mange opprettet av eller i tilknytning til en eller flere kommuner
Oppretters begrensede rettigheter Oppretter har begrensede rettigheter i en stiftelse Ikke lenger råderett etter opprettelse Kan sitte i styret, men ikke alene ( 27) Kan utgjøre valgorgan ( 36 (2) bokstav a) Uttalerett ved omdanning ( 49) (kan ikke motta utdeling ( 19)) Valgorgan Ofte en kime til misforståelser/konflikt i stiftelser hvor valgorganet er ett eller flere kommunale råd. Kjernen: Styremedlemmer skal fatte beslutninger ut i fra lojalitet og omsyn til stiftelsen og ikke til det organ som har valgt dem.
Stiftelsestilsynets rolle
Stiftelsestilsynets rolle/hovedoppgaver Stiftelsesloven 7 første ledd Føre tilsyn og kontroll med stiftelsene Treffe vedtak med hjemmel i stiftelsesloven -> legalitetskontroll/lovlighetskontroll Føre et Stiftelsesregister Veilede (ikke tvisteløsningsorgan)
Tre-trinns kontrollen med stiftelser ST Revisor Styret
Problemstillinger fra FAQ på nettsiden Relevante eksempler: Hvordan kan beboere få informasjon om- og involvere seg i driften av stiftelsen? Kan stiftelsen be om å få se kopi av selvangivelse i forbindelse med tildeling av bolig? Hva med personsensitiv informasjon i selvangivelsen? Hvordan skal vi sørge for at verdien på boligmassen opprettholdes når inntektssiden begrenser mulighetene?
Spørsmål?
Takk for oppmerksomheten! www.stiftelsestilsynet.no https://www.facebook.com/stiftelsestilsynet/ https://lottstift.no/om-oss/fagblogg/ Postadresse Kontoradresse Telefon Organisasjonsnummer Lotteri- og stiftelsestilsynet Storehagen 1 B 57 82 80 00 982 391 490 Postboks 800 6800 Førde Telefaks E-post 6805 Førde 57 82 80 80 postmottak@lottstift.no