Erverve Utvikle Eie. Innhold

Innhold Kort om Olav Thon Eiendomsselskap 2 Olav Thon Eiendomsselskap i 2008 2 Nøkkeltall 3 Styrets årsberetning 4 Årsregnskap konsern 10 Årsregnskap morselskap 30 Erklæring i henhold til verdipapirhandellovens 5-5 40 Revisors beretning 41 Aksjonærinformasjon 44 Finansiell informasjon 50 Eiendomsvirksomheten 53 English summary 60 Erverve Utvikle Eie Olav Thon Eiendomsselskap Årsrapport 2008

Kort om Olav Thon Eiendomsselskap Olav Thon Eiendomsselskap i 2008 Olav Thon Eiendomsselskap i 2008 Side 2 Historikk Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens eiendommer ble overført til selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble notert på Oslo Børs i 1983, og har siden børsnoteringen gjennomgått en betydelig vekst. Årlig leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra 27 millioner kroner i 1983 til 1.700 millioner kroner pr. 01.01.09. Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som omfatter virksomheter og selskaper direkte eller indirekte eiet av Olav Thon. Hovedstrategi Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskaping på lang sikt ved å fokusere på effektiv drift og videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av høy løpende driftsavkastning på eiendommene og verdiskapning som følge av aktiv videreutvikling av eiendomsporteføljen, forventes å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Forretningsmessig mål Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i egenkapital pr. aksje. Over tid skal aksjonærene oppnå en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare investeringsalternativer. Drift- og verdiinntekter Konsernets leieinntekter økte i 2008 til 1.530 millioner kroner (1.346), mens netto rentekostnader økte til 635 millioner kroner (466). Forvaltningsresultatet, dvs. resultat før verdiendringer og skatt, var omtrent uendret fra fjoråret, 730 millioner kroner (732). Verdien av konsernets investeringseiendommer og finansielle instrumenter ble nedjustert med 1.061 millioner kroner (oppjustering 2.291) og bidro sterkt til at resultat før skatt reduseres til -331 millioner kroner (+3.022). Investeringer Netto investeringer ble redusert til 2.005 millioner kroner (3.192). De største investeringene var aksjekjøp i Amfi Eiendom AS, utvidelse av Storo Storsenter (under oppføring) og Amfi Steinkjer (under oppføring), kjøp av Vitaminveien 6 i Oslo og Moldegård Storsenter (under oppføring) samt utvikling av Rådhusgata 7b i Oslo til hotell (ferdigstilt og solgt). Konsernet har inngått avtale med Vital Eiendom AS om felles videreutvikling og fusjon av naboeiendommer i Sørlandsparken med virkning fra januar 2009. Likviditet Konsernets likviditetsreserver var 2.397 millioner kroner (2.599) ved årsskiftet, mens kontantstrøm fra drift (før endringer i arbeidskapital) var 582 millioner kroner (641). Avdrag på lån er neste 12 måneder 308 millioner kroner (170). Soliditet Konsernets egenkapital ble redusert til 8.208 millioner kroner (9.083) pr. 31.12.08 og egenkapitalandelen ble 32 % (37). Aksjonærenes andel av egenkapitalen var 7.316 millioner kroner (7.710). Finansiering Konsernets rentebærende gjeld var 12.713 millioner kroner (11.377) ved årsskiftet og 51 % var rentesikret utover 12 måneder. Gjennomsnittlig rente (inklusiv kredittmargin) var 5,7 % (5,6). Eiendomsportefølje Årlig leieinntektsnivå økte til 1.700 millioner kroner (1.580) pr. 01.01.09, mens ledigheten var 2 % (3). 77 % (77) av leieinntektene ventes å komme fra kjøpesenter og 23 % (23) fra annen næringseiendom, primært kontoreiendommer med handelslokaler i første etasje. Geografisk fordeler leieinntektene seg med 51 % (49) i Oslo-regionen, 18 % ( 19) i øvrige storbyregioner og 31 % (33) i øvrige byregioner i Norge. Omsetningen i de 61 kjøpesentrene som eies eller forvaltes av konsernet økte med 5 % (16) til 30,8 milliarder kroner (29,4). På sammenlignbart areal vurderes veksten til 1 % (7). Eiendomsverdier Konsernets eiendomsportefølje var ved årsskiftet bokført til 24.116 millioner kroner (23.206). Ved bruk av eierkostnader på 11 % er netto avkastningskrav (netto yield) 6,9 % (6,3). Aksjekurs Aksjekursen har i 2008 blitt redusert med 41 % (-4) til 480 kroner (810) ved utgangen av året og børsverdien er dermed 5.070 millioner kroner (8.556). Det foreslås at det ikke utbetales utbytte for 2008 (8 kroner). Styre og administrasjon Olav Thon, styrets leder Stig O. Jacobsen, styremedlem Kristian Leer-Salvesen, styremedlem Signe Moland, styremedlem Kristin Normann, styremedlem Konsernstruktur pr. mars 2009 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Dag Tangevald-Jensen, administrerende direktør Selskapet har ikke egen administrasjon, men en driftsavtale med Thon Holding AS, som sikrer at selskapet til enhver tid trekker på Olav Thon Gruppens ressurser. Jessheim Storsenter AS (100 %) Gardermoen Park AS (100 %) Lagunen Eiendom AS (42 %) Lagunen DA (50 %) Lagunen AS (50%) Lisa AS (66,7%) Litor Sartor AS (100 %) Sørlandssenteret DA (50 %) Molde Bransjesenter AS (100 %) Grandgården Eiendom AS (100 %) Amfi Eiendom AS (75 %) Harald Kværner Eiendom AS (34,1 %) Am o Eiendom AS (50 %) Leieinntektene økte i 2008 til 1.530 millioner kroner. Likviditets reserven var 2.397 millioner kroner ved årsskiftet. Forvaltnings resultatet var 730 millioner kroner, på linje med året før.

Nøkkeltall Side 3 2008 2007 2006 (Millioner kroner) Drift- og verdiendringer Leieinntekter 1 530 1 346 1 223 Netto rentekostnader 635 466 342 Forvaltningsresultat * 730 732 809 Verdiendringer eiendom og derivater -1 061 2 291 1 095 Resultat før skatt -331 3 022 1 905 Nøkkeltall Investeringer Netto investeringer 2 005 3 192 1 103 Likviditet Likviditetsreserver ** 2 397 2 599 1 368 Avdrag neste 12 mnd 308 170 560 Kontantstrøm drift *** 582 641 687 Soliditet Egenkapitalandel 32 % 37 % 36 % Egenkapital 8 208 9 083 6 906 Aksjonærenes andel 7 316 7 710 5 867 Finansiering Rentebærende gjeld 12 713 11 377 9 333 Rente pr. 31.12 5,7 % 5,6 % 4,7 % Rentesikring (over 1 år) 54 % 51 % 48 % Eiendomsportefølje Leieinntektsnivå 1 700 1 580 1 331 Omsetning kjøpesenter **** 30 803 29 430 25 228 Eiendomsverdier Bokført verdi eiendomsportefølje 24 116 23 206 17 872 Netto yield 6,9 % 6,3 % 6,5 % Aksjekurs (kr) Børskurs 31.12 480 810 850 Utbetalt utbytte pr. aksje 8 8 8 Endrede regnskapsprinsipper m.m. gjør at enkelte størrelser avviker fra det som er oppgitt i tidligere årsrapporter. * Resultat før verdiendringer og skatt ** Kontanter og kontantekvivalenter + ubenyttede kommiterte lånerammer *** Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter - Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter **** Eide eller forvaltede kjøpesenter

Styrets årsberetning Side 4 Styrets årsberetning 2008 utviklet seg til et svakt år for internasjonal og norsk økonomi, og verdensøkonomien er nå inne i en nedgangskonjunktur som vi ikke har hatt på flere årtier. Olav Thon Eiendomsselskap vurderes å ha en sterk operasjonell og finansiell stilling, selv om finanskrisen også påvirker konsernet. Virkningen har i hovedsak vært nedgang i markedsverdiene på konsernets investeringseiendommer og finansielle instrumenter. Konsernets forvaltningsresultat, d.v.s. resultat før verdiendringer og skatt, er på tross av økte finanskostnader på linje med 2007. Forvaltningsresultatet gjenspeiler konsernets solide operasjonelle og finansielle posisjon. Driftsmessig var 2008 preget av vekst i leieinntektene og lav ledighetsrate, mens den finansielle stillingen kjennetegnes av en betryggende soliditet og betydelige likviditetsreserver. Hovedpunktene i regnskapet er som følger: Olav Thon Eiendomsselskaps leieinntekter i 2008 utgjorde 1.530 millioner kroner (1.346). Konsernets forvaltningsresultat (resultat eksklusiv verdiendringer og skatt) beløp seg til 730 millioner kroner (732). Verdiendring på investeringseiendommene i 2008 utgjorde 628 millioner kroner og på finansielle instrumenter -433 millioner kroner. De samlede verdiendringene var dermed -1.061 millioner kroner (+2.290). Konsernets resultat før skatt i 2008 beløp seg til 331 millioner kroner (+3.022) mens årsresultatet for 2008 ble -224 millioner kroner (+2.178). Konsernets egenkapitalandel var ved årsskiftet 32 % (37), og egenkapital pr. aksje var 693 kroner (730). Konsernets likviditetsreserve utgjorde ved årsskiftet 2.397 millioner kroner (2.599). Omsetningen i de 61 kjøpesentre som eies og forvaltes av konsernet var i 2008 på 30,8 milliarder kroner (+5 %). Resultat og balansesammmendrag Balanse pr. 31.12.08 Konsernets eiendeler hadde ved årsskiftet en samlet verdi på 25.450 millioner kroner (24.839), hvorav investeringseiendommene utgjorde 22.684 millioner kroner (22.879). Rentebærende gjeld ved årets slutt beløp seg til 12.713 millioner kroner (11.377). hvorav leietakernes andel av eiendommenes felleskostnader inngår med 523 millioner kroner (371). Salgsinntekter fra boliger produsert for videresalg, beløp seg til 124 millioner kroner (252). Andre driftskostnader utgjorde 905 millioner kroner (888), hvorav ovennevnte felleskostnader inngår med 523 millioner kroner (371). Produksjonskostnadene for solgte boliger beløp seg til 97 millioner kroner (196). For øvrig viser driftskostnadene en stabil utvikling i takt med veksten i eiendomsporteføljen. Finanskostnader Netto finanskostnader er kostnadsført med 641 millioner kroner (471), og øker som følge av ca. 0,5 prosentpoeng høyere gjennomsnittsrente og 1,7 milliarder kroner i høyere gjennomsnittlig rentebærende gjeld. Verdijustering av investeringseiendommer og finansielle instrumenter Verdien av konsernets investeringseiendommer ble i 2008 netto nedjustert med 628 millioner kroner (+2.089). Verdinedgangen fremkommer som følge av økte avkastningskrav i markedet for næringseiendom, men nedgangen er avdempet av leievekst i eiendomsporteføljen. Markedsverdien av konsernets finansielle instrumenter, d.v.s. fastrenteavtaler, ble i 2008 redusert med 433 millioner kroner (+201) som følge av et betydelig fall i det langsiktige rentenivået. Fastrenteavtalene inngås i hovedsak for å sikre konsernet langsiktig rentebinding og dermed en mer stabil kontantstrøm. Hvis den avtalte fastrenten avviker fra markedsrentene, oppstår det en mer- eller mindreverdi som bokføres som en inntekt eller kostnad i regnskapet. Kontantstrøm og likviditet Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var i 2008 på 573 millioner kroner (918). Netto kontantstrøm fra investerings aktivitetene utgjorde 1.836 millioner kroner (-2.372), mens finansieringsaktivitetene bidro med 981 millioner kroner (1.552). Årets nettoendring i likviditetsbeholdning ble dermed -283 millioner kroner (+97). Konsernets egenkapital pr. 31.12.08 var 8.208 millioner kroner (9.083) og egenkapitalandelen var 32 % (37). Egenkapital pr. aksje (aksjonærenes andel) var ved årsskiftet på 693 kroner (730). Resultat i 2008 Konsernets forvaltningsresultat (resultat eksklusiv verdiendringer og skatt) beløp seg til 730 millioner kroner (732). Vekst i leieinntektene bidrar til at forvaltningsresultatet er på linje med foregående år på tross av høyere finanskostnader. Resultat før skatt i 2008 ble -331 millioner kroner (+3.022), mens årsresultatet etter skatt ble -224 millioner kroner (2.178). Driftsinntekter og kostnader Konsernets leieinntekter i 2008 var 1.530 millioner kroner (1.346). Økningen forklares av ferdigstilte eiendomsprosjekter, nyervervede eiendommer og generell leievekst i eiendomsporteføljen. Andre driftsinntekter beløp seg til 734 millioner kroner (738), Konsernets likviditetsreserve utgjorde ved årsskiftet 2.397 millioner kroner (2.599). Likviditetsreserven besto av kortsiktige plasseringer på 223 millioner kroner (506) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 2.174 millioner kroner (2.093). Disponering av morselskapets årsresultat Som følge av økende usikkerhet rundt den makroøkonomiske utvikling, vil styret foreslå for den ordinære generalforsamlingen at det ikke utbetales utbytte for 2008. Styret foreslår således at årsresultatet i morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA i sin helhet overføres til annen egenkapital. Morselskapets frie egenkapital pr. 31.12.08 var 99 millioner kroner (38). Forutsetning om fortsatt drift Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og forvaltning av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske marked. Konsernet har en eiendomsportefølje av høy kvalitet, en sterk

finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I tråd med krav i norsk regnskapslovgiving bekrefter styret at betingelsene for å avlegge årsregnskapet under forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat pr. 31.12.08 Investeringer Konsernets samlede netto investeringer i 2008 var 2.005 millioner kroner (3.192) og omfatter både investeringer i eiendomsprosjekter under oppføring og eiendomskjøp samt eiendomssalg. Eiendomskjøp: Moldegård Storsenter. Konsernet ervervet ca. 90 % eierandel i selskaper som har et handelssenter på 28.000 kvadratmeter under oppføring i Molde. Sørlandsparken nær Kristiansand S. Konsernet har inngått avtale om felles videreutvikling og fusjon av naboeiendommer i Sørlandsparken. Fra januar 2009 har konsernet en 50 % eierandel i selskapet Sørlandssenteret DA, som nå eier både Sørlandssenteret og Thon Sørlandsparken med tilhørende tomteområder. Sørlandssenteret er i dag et regionsenter for Agderfylkene, og det foreligger planer for en videre utbygging av senteret. Amfi Eiendom AS. Konsernets eierandel i kjøpesenterselskapet er økt fra 58 % til 72 %. Pr. 31.03.09 er eierandelen økt til 75 %. Vitaminveien 6 i Oslo. Eiendommen har tomteareal på 9.000 kvm., og er bebygd med et kombinasjonsbygg på 8.800 kvm. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Storo Storsenter og vurderes å ha et betydelig utviklingspotensial. 9.800 kvm og ferdigstilles i 2009. Pilestredet 56 i Oslo. Et kontorbygg på 7.300 kvm som ferdigstilles i 2010. Amfi Vågsbygd i Kristiansand utvides med 2.400 kvm og ferdigstilles i 2009. Finansiering Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje og valg av finansiell strategi er derfor av stor betydning. Et viktig element i den finansielle strategien er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Foruten å redusere den finansielle risiko, vil en slik strategi sikre konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte eventuelle investeringsmuligheter raskt. Konsernets låneportefølje er sammensatt av langsiktig, pantesikrede kredittrammer etablert i nordiske banker, og lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet. Samlede lån og rammer var 14.887 millioner kroner (13.470) ved årsskiftet hvorav benyttet del utgjorde 12.713 millioner kroner (11.377). Ved årskiftet utgjorde banklån 91 % av konsernets låneportefølje, mens obligasjons- og sertifikatlån opptatt i kapitalmarkedet sto for resterende 9 %. Konsernet har en lang finansieringsstruktur ved at gjeldsporteføljen har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 7,4 år. Avdrag på gjeld i 2009 utgjør 2 % av porteføljen og vil finansieres ved hjelp av eksistrende kredittrammer. Konsernets egenkapital og egenkapitalandel var ved årsskiftet hhv. 8.208 millioner kroner (9.083) og 32 % (37), mens tilgjengelige likviditetsreserver ved årsskiftet beløp seg til 2.397 millioner kroner (2.599). Side 5 Styrets årsberetning Eiendomssalg: Rådhusgata 7b i Oslo som er ombygget fra kontor til hotellformål, ble solgt etter ferdigstillelsen. Norsk Bransjesenter AS. Selskapet ble etablert i 2004 med formål å investere i «bransjesentre» butikksentre med færre og større leietakere enn i ordinære kjøpesentre. Konsernets eierandel er i 2008 redusert fra 56 % til 15 %. Torggata 35 i Oslo. Eiendom på 1.400 kvm beliggende i Oslo sentrum øst Ferdigstilte eiendomsprosjekter: Kjøpesenteret Jessheim Storsenter i Ullensaker er utvidet med rundt 18.000 kvm. Utbyggingen ble gjennomført i den del av senteret hvor konsernets eierandel er 34 %. I Gardermoen Park i Ullensaker er det oppført et kombinasjonsbygg på 11.900 kvm. Siste trinn av bolig- og handelseiendommen «Lille Bislett» i Oslo bestående av 84 leiligheter. Bygget på totalt 24.000 kvm inneholder totalt 224 leiligheter og rundt 4.000 kvm næringsareal. Eiendomsprosjekter under oppføring: Storo Storsenter i Oslo utvides med 16.000 kvm og siste byggetrinn ferdigstilles i 2010. Moldegård Storsenter i Molde. Kjøpesenter på 27.900 kvm som ferdigstilles i 2009. Amfi Roseby i Molde. Kjøpesenteret utvides med 24.100 kvm og siste byggetrinn ferdigstilles i 2009. Amfi Steinkjer. Senteret utvides med 20.500 kvm og siste byggetrinn ferdigstilles i 2010. Alta Storsenter (Amfi Alta). Kjøpesenteret utvides med Transaksjoner med nærstående parter Vesentlige transaksjoner med nærstående parter i 2008 fremgår i note 24 i årsrapporten. Transaksjonene er inngått på ordinære markedsmessige betingelser som om de var gjennomført mellom uavhengige parter. Risikofaktorer Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene: Markedsmessig risiko Finansiell risiko Operasjonell risiko. Markedsmessig risiko Konsernets markedsmessige risiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Det norske eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen i Norge og den generelle etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt. Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom påvirker konsernets eiendomsverdier direkte. Endrede markedsleier og markedsledighet vil innvirke på konsernets inntekter og indirekte på eiendomsverdiene. Markedet for næringseiendom i 2008 Finanskrisen som forverret seg vesentlig gjennom 2008 har ført verden inn i en nedgangskonjunktur vi ikke har sett på flere årtier. Finanskrisen påvirker også norsk økonomi kraftig, og både investeringer og forbruk forventes å bli vesentlig

Side 6 Styrets årsberetning redusert i tiden fremover. Arbeidsledigheten er økende og også i Norge forventes den økonomiske veksten å bli negativ i 2009. På bakgrunn av svakere makroøkonomi og begrensninger i tilgangen på finansiering av næringseiendom ble 2008 et generelt svakt år for næringseiendom. Utviklingen i de ulike eiendomssegmentene var imidlertid noe ulik. For kjøpesentereiendom var 2008 et tilfredsstillende år med stabil etterspørsel og stabile leiepriser i de attraktive kjøpesentrene. De senere år har sysselsettingsveksten og etterspørselen etter kontorlokaler i Norge vært høy. Sysselsettingen viste i 2008 en fallende tendens og ledigheten i kontorleiemarkedet økte. Leieprisene på kontoreiendom viste en fallende tendens, med størst nedgang på kontorlokaler i CBD (Central Business District) i Oslo. Finanskrisen bidro videre til en betydelig prisnedgang på næringseiendom i 2008. Transaksjonsvolumet i markedet for næringseiendom ble nesten halvert i forhold til foregående år, og eiendomsprisene antas å ha falt med 15 25 %. Viktigste forklaringsfaktor er at markedets avkastningskrav (yield) for investering i næringseiendom økte med 1 2 prosentpoeng. Eiendomsporteføljen Ved årsskiftet eide konsernet ca. 110 eiendommer med et samlet utleibart areal på 1.125.000 kvm. I tillegg eier konsernet betydelige parkeringsarealer og tomteområder som muliggjør fremtidig prosjektutvikling. mellom 5,9 % og 9,0 %. I verdivurderingen er det lagt til grunn eierkostnader på gjennomsnittlig 11 % av brutto leieinntekter (som fratrekkes brutto leieinntekter før beregning av eiendomsverdiene). Avkastningskravet er i løpet av 2008 økt med 0,6 prosentpoeng fra 6,3 % til 6,9 %. Høyere avkastningskrav bidrar isolert sett til en verdinedgang på eiendomsporteføljen, men betydelige leieøkninger i porteføljen demper nedgangen. Ytterligere endringer av avkastningskravet vil påvirke eiendomsverdiene. Eksempelvis vil en økning med ytterligere 0,5 prosentpoeng til 7,4 % redusere eiendomsverdiene med ca. 1,5 milliarder kroner, egenkapitalen med 1,1 milliarder kroner og soliditeten vil reduseres til ca. 30 %. Risikoen for en vesentlig svekkelse av konsernets soliditet som følge av endrede avkastningskrav vurderes som moderat. Ved en økning av avkastningskravet med hele 1,0 prosentpoeng til 7,9 %, vil konsernets egenkapitalandel være 28 %. Leieinntektsnivå 77 % av konsernets leieinntekter kommer fra ledende kjøpesentre. En stor del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel, og leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur. Nedgangen i norsk økonomi forventes å bidra til lavere vekst i privatforbruket, men erfaringen tilsier at de varegruppene som normalt omsettes på kjøpesentrene er noe mindre konjunkturfølsomme enn det totale varekonsumet. Det antas derfor at rammebetingelsene for kjøpesentereiendom og sentrale handelseiendommer vil være tilfredsstillende også i tiden fremover. I 2008 økte leieinntektsnivået til 1.700 millioner kroner (1.580) og den økonomiske ledigheten ble redusert til 2 % (3). Målt etter leienivå fordeler eiendomsporteføljen seg på følgende eiendomssegment: 77 % Kjøpesenter 23 % Næringseiendom Målt etter leienivå fordeler eiendomsporteføljen seg geografisk som følger 51 % Osloregionen 18 % Øvrige storbyregioner i Norge 31 % Øvrige byregioner i Norge Leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur med en gjennomsnittlig restløpetid på ca. 4 år. Ved inngangen til 2009 hadde konsernet 61 kjøpesentre i eie og forvaltning, hvorav 4 er blant Norges 10 største. Omsetningen økte i 2008 med 5 % til 31 milliarder kroner og på sammenlignbare areal vurderes omsetningsveksten til rundt 1 %. Verdien av investeringseiendommene Ved årsskiftet hadde eiendomsporteføljen en bokført verdi på 24.116 millioner kroner (23.206), hvorav investeringseiendommer utgjorde 22.684 millioner kroner (22.879). Konsernets investeringseiendommer bokføres til virkelig verdi, d.v.s. vurdert markedsverdi, basert på eksterne vurderinger og anbefalinger vedrørende valg av avkastningskrav for den enkelte eiendom. Verdivurderingen var ved årsskiftet basert på et gjennomsnittlig avkastingskrav på 6,9 %, med individuelle variasjoner 23 % av leieinntektene kommer fra næringseiendom i Osloregionen, hvorav kontoreiendom utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer og leiekontraktene har også i dette segmentet en balansert forfallsstruktur. På bakgrunn av at sysselsettingen viser en fallende tendens er ledigheten i kontorleiemarkedet økende og leieprisene fallende. På tross av negative markedsutsikter for kontoreiendomssegmentet, vurderes det store antallet leietakere og den balanserte forfallsstrukturen å redusere risikoen for en betydelig økt ledighet og store inntektsfall i denne del av porteføljen.

Stortorvet 2, Oslo Side 7 Styrets årsberetning

Side 8 Styrets årsberetning Finansiell risiko Konsernets finansielle risiko kan deles i: Likviditetsrisiko Renterisiko Kredittrisiko Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene betalings- og øvrige gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Risikoen dempes ved å ha store likviditetsreserver og flere tilgjengelige finansieringskilder. Likviditetsreserven tilpasses fremtidig finansieringsbehov både i et kort og mellomlangt tidsperspektiv. Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 2.397 millioner kroner (2.599), bestående av kortsiktige plasseringer på 223 millioner kroner (506) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 2.174 millioner kroner (2.093). I tillegg vurderes konsernets portefølje av ubelånte eiendommer å representere en likviditetsreserve. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på 12.713 millioner kroner (11.377), forfaller 2 % (1) i 2009, 16 % (25) i perioden 2010 2013, mens 82 % (64) forfaller i 2014 eller senere. Låneporteføljen har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 7,4 år (8,2). Renterisiko Renterisikoen relateres til endringer i kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge av renteendringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet gjennom bruk av finansielle instrumenter som tilpasses konsernets renteforventninger og målsetninger for renterisiko. Eksempelvis reduseres kontantstrømseffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet ved å ha en andel langsiktig rentebinding. 46 % (49) av gjelden skal rentereguleres i 2009, 2 % (1) i årene 2010 2013, mens 52 % (50) av gjelden har rentebinding utover 5 år. Ved årsskiftet var vektet gjennomsnittlig rentebinding på 4,7 år (4,6) og gjennomsnittsrenten for konsernets portefølje av lån og finansielle instrumenter var 5,7 % (5,6). Konsernets finansielle instrumenter bokføres til markedsverdien på balansedagen. Finansielle instrumenter, renteswaper, benyttes i hovedsak til å sikre konsernet langsiktig rentebinding og en stabil kontantstrøm. Hvis den avtalte fastrenten avviker fra markedsrenten, oppstår det en mereller mindreverdi som bokføres som en inntekt eller kostnad i resultatregnskapet. Konsernets portefølje av langsiktige renteswaper utgjorde ved årsskiftet ca. 6.800 millioner kroner. En endring i det langsiktige rentenivået med 1 prosentpoeng antas å medføre en endring av markedsverdien med ca. 550 millioner kroner. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg i hovedsak til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler den avtalte leie. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer. Olav Thon Eiendomsselskap vurderes å ha leietakere med gjennomgående tilfredsstillende soliditet, og det er etablert gode rutiner i forbindelse med inngåelse og oppfølging av leieavtaler. Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på leiekrav. I tråd med svekkelsen i norsk økonomi vurderes kredittrisikoen på konsernets leietakere å være økt, men risikoen for at konsernet skal bli påført betydelig tap i forbindelse med eventuelle konkurser hos leietakere vurderes som moderat. Organisasjon og operasjonell risiko Olav Thon Eiendomsselskap skal være en arbeidsplass som praktiserer likestilling mellom kvinner og menn, slik at begge kjønn gis like muligheter til arbeid og faglig utvikling. Det er ikke avdekket noen forskjellsbehandling av kvinner og menn, og styret anser derfor at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Styret anser at arbeidsmiljøet er tilfredsstillende, og det er derfor verken planlagt eller iverksatt spesielle tiltak i forbindelse med likestilling mellom kjønnene eller det generelle arbeidsmiljøet. Ved utgangen av 2008 var det 272 årsverk (232) i konsernet. Tilsvarende tall for morselskapet var 51 årsverk (39). Det tilstrebes balanse mellom kvinner og menn på alle stillingsnivåer. Av konsernets ansatte er 40 % kvinner og 60 % menn. To av selskapets fem styremedlemmer er kvinner. Sykefraværet utgjorde 2,3 % (2,8) i 2008. Det har ikke oppstått skader eller ulykker av alvorlig karakter i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skulle fungere som forutsatt. Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er betydelig redusert, og konsernets forvaltningssystemer vurderes som robuste. Som en kvalitetssikring foretar også konsernets revisor systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning. Miljømessig status Konsernets virksomhet vurderes i mindre grad å forurense det ytre miljø, men det legges vekt på å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av den operative virksomheten. Konsernet arbeider med å minimalisere skadene som virksomheten påfører det ytre miljø, og det er etablert en miljøpolicy som tilsier at miljøarbeidet skal være en naturlig og integrert del av virksomheten. Det fokuseres følgelig på miljøvennlige tiltak, både for egen virksomhet og for leietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på miljøtiltak er bruk av miljøvennlige materialer i konsernets nybygg, miljøvennlig avfallshåndtering og energispareprogram for konsernets eiendommer. Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene er beliggende, og viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom gjennomføres både gjennom rehabilitering, vedlikehold og nybygging. Eierstyring og selskapsledelse Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å opprettholde høy tillit blant investorer, långivere, leietakere og samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor å praktisere god eierstyring og selskapsledelse. Styringen av konsernet bygger på prinsippene som

er gitt i den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse, og implementeringen i Olav Thon Eiendomsselskap konsernet er i hovedsak i tråd med anbefalingen. I løpet av 2008 ble det avholdt 5 styremøter i Olav Thon Eiendomsselskap. Eierstyring og selskapsledelse er beskrevet nærmere på sidene 44 og 45 i årsrapporten. Aksjonærforhold Kursen på aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap falt i 2008 med 41 % til en sluttkurs på 480 kroner ved årsslutt. Hovedindeksen ved Oslo Børs falt i samme periode med 55 %, mens eiendomsindeksen viste en nedgang på hele 70 %. For å dempe virkningene av finanskrisen har Norges Bank siden oktober 2008 kuttet styringsrenten fra 5,75 % til 2,00 %. I tillegg har myndighetene iverksatt ulike finanspolitiske tiltak for å stimulere økonomien. Bankenes risikovilje er redusert, og finansiering av næringseiendom er derfor blitt både mer kostbar og mindre tilgjengelig. En konsekvens av bankenes utlånspolitikk er at det i 2008 var en markant økning i markedets avkastningskrav for investering i næringseiendom, med fallende priser som resultat. Antall større eiendomstransaksjoner er imidlertid få og det synes å være stor forskjell i avkastningkrav ved de kjente transaksjonene. Side 9 Styrets årsberetning I løpet av den siste 5 års perioden har aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap gitt en samlet avkastning på 63 % (91 % justert for utbytte), mens hovedindeksen på Oslo Børs i samme periode steg med 30 %. I 2008 ble det omsatt 122.511 aksjer over Oslo Børs. Aksjen ble omsatt på 195 av 252 børsdager, og høyeste og laveste notering var henholdsvis 829 kroner og 450 kroner. Ved årsskiftet var det 1.508 aksjonærer i selskapet. Pr. 31.12.08 var selskapets 5 største eiere: Thon Gruppen AS (m/nærstående) 72,0 % Folketrygdfondet 10,8 % Millcom Norge AS (m/nærstående) 2,2 % MP Pensjon 1,9 % Otto Olsen Eiendom AS (m/nærstående) 1,9 % Sum 5 største eiere 88,8 % I mai 2008 ble det utbetalt ordinært aksjeutbytte for 2007 med 8 kroner pr. aksje. Som følge av økende usikkerhet rundt den makroøkonomiske utvikling, vil styret foreslå for den ordinære generalforsamlingen at det ikke utbetales utbytte for 2008. Fremtidsutsikter Finanskrisen som startet sommeren 2007 har ført verden inn i en nedgangskonjunktur vi ikke har hatt på flere årtier. Finanskrisen påvirker også norsk økonomi kraftig, og investeringene forventes å bli vesentlig redusert i tiden fremover. Arbeidsledigheten er økende og veksten i bruttonasjonalproduktet (fastlands-norge) forventes også i Norge å bli negativ i 2009. Det råder fortsatt usikkerhet rundt fremtidig utvikling i avkastningskravene og endringer vil påvirke verdien av konsernets eiendomsportefølje. Arbeidsledigheten er økende og de økonomiske utsiktene er usikre. Det forventes derfor en lavere forbruksvekst enn i de foregående år, selv med et vesentlig lavere rentenivå. Det forventes derfor at omsetningsutviklingen i kjøpesentrene vil bli noe svakere i tiden fremover. Erfaring tilsier imidlertid at kjøpesentrenes omsetning er noe mindre konjunkturfølsom, og det antas derfor at rammevilkårene for kjøpesentereiendom og sentrale handelseiendommer vil være tilfredsstillende også i tiden fremover. De senere år har sysselsettingsveksten og etterspørselen etter kontorlokaler vært høy. Sysselsettingen viser nå en fallende tendens og ledigheten i kontormarkedet er økende. Leieprisene for kontoreiendommer forventes derfor å vise en fallende utvikling i tiden fremover. På tross av økende usikkerhet knyttet til den makroøkonomiske utvikling, vurderer styret at konsernets solide markedsposisjon i eiendomsmarkedet og sterke finansielle posisjon vil bidra til en fortsatt tilfredsstillende driftssituasjon i tiden fremover. Oslo, 30. mars 2009 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon (styrets leder) Stig O. Jacobsen Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Kristin Normann Dag Tangevald-Jensen (adm. direktør)

Resultatregnskap Konsern Resultatregnskap Konsern Side 10 Note IFRS IFRS (Beløp i 1 000 kr) 2008 2007 Leieinntekter 1, 13, 24, 25 1 529 613 1 345 721 Andre driftsinntekter 1, 6 733 972 738 027 Andre driftskostnader 7, 8, 13, 15, 24, 25-905 321-887 887 Ordinære avskrivninger 12-15 809-13 319 Driftsresultat 1 342 455 1 182 542 Andel resultat i tilknyttede selskap 1, 4 28 537 20 258 Finanskostnader 1, 10-679 236-501 748 Finansinntekter 1, 9 38 232 30 722 Forvaltningsresultat 729 988 731 774 Verdiendring investeringseiendommer 13-628 388 2 089 438 Verdiendring finansielle instrumenter 1, 11-432 684 201 208 Resultat før skatter 1-331 084 3 022 420 Skattekostnader 1, 21 106 704-844 497 Årsresultat 1-224 380 2 177 923 Tilordnet: Aksjonærer -125 570 1 886 819 Minoritetsinteresser -98 810 291 104 Resultat pr. aksje 23-11,89 178,63 Resultat pr. aksje utvannet 23-11,89 178,63

Balanse Konsern Side 11 Note IFRS IFRS (Beløp i 1 000 kr) 2008 2007 EIENDELER Utsatt skattefordel 21 78 577 4 918 Immaterielle eiendeler 12 6 752 6 104 Investeringseiendommer 13 22 683 775 22 879 237 Varige driftsmidler 12 1 492 034 375 220 Investeringer i tilknyttede selskap 1, 4 159 248 171 728 Andre finansielle anleggsmidler 14, 24 66 445 78 295 Anleggsmidler 24 486 831 23 515 502 Balanse Konsern Varebeholdning 15 2 371 136 150 Kundefordringer 548 762 465 110 Andre fordringer 189 088 216 321 Kontanter og kontantekvivalenter 16 223 149 505 691 Omløpsmidler 963 370 1 323 272 Sum eiendeler 1 25 450 201 24 838 774 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 22 383 944 383 944 Opptjent egenkapital 6 931 645 7 325 622 Minoritetsinteresser 892 448 1 373 474 Sum egenkapital 8 208 037 9 083 040 Pensjonsforpliktelser 7 7 020 7 650 Utsatt skatt 21 3 098 910 3 240 609 Annen langsiktig gjeld 17, 18 12 745 205 11 555 373 Sum langsiktig gjeld 15 851 135 14 803 632 Leverandørgjeld 131 743 137 754 Betalbar skatt 21 45 002 86 340 Annen kortsiktig gjeld 19, 20, 24 1 214 284 728 007 Sum kortsiktig gjeld 1 391 029 952 102 Sum gjeld 1 17 242 164 15 755 734 Sum egenkapital og gjeld 25 450 201 24 838 774 Oslo, 30. mars 2009 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon (styrets leder) Stig O. Jacobsen Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Kristin Normann Dag Tangevald-Jensen (adm. direktør)

Egenkapitaloppstilling/Kontantstrømoppstilling Konsern Egenkapitaloppstilling/Kontantstrømoppstilling Konsern Side 12 Egenkapitaloppstilling Note Aksjekapital Overkursfond (Beløp i 1 000 kr) Opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Egenkapital pr. 31.12.06 105 628 278 316 5 483 076 1 039 437 6 906 457 Årets resultat 1 886 819 291 104 2 177 923 Utbytte -84 502 - -84 502 Minoritetsinteresser fra oppkjøp 5-22 864-22 864 Øvrige endringer 40 229 65 797 106 026 Egenkapital pr. 31.12.07 105 628 278 316 7 325 622 1 373 474 9 083 040 Årets resultat -125 571-98 810-224 381 Utbytte -84 502 - -84 502 Minoritetsinteresser fra oppkjøp 5-201 703-201 703 Øvrige endringer -183 904-180 513-364 417 Egenkapital pr. 31.12.08 105 628 278 316 6 931 645 892 448 8 208 037 Kontantstrømoppstilling IFRS IFRS (Beløp i 1 000 kr) Note 2008 2007 Resultat før skatter -331 086 3 022 420 Verdiendring investeringseiendommer 628 388-2 089 438 Verdiendring finansielle instrumenter 432 684-201 208 Resultat i tilknyttede selskaper 4-28 537-20 258 Betalte skatter -98 140-83 274 Gevinst / tap anleggsmidler 6, 8-36 171-281 Ordinære avskrivninger 12 15 809 13 319 Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner 7-630 -550 Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -9 048 276 785 Sum Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 573 269 917 515 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 13 141 030 28 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 12, 13-1 494 304-1 934 540 Innbetalinger tilknyttet andre investeringer 5 13 275 53 471 Utbetalinger tilknyttet andre investeringer 5-496 845-491 146 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -1 836 843-2 372 187 Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld 4 185 059 4 878 907 Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld -3 119 525-3 242 439 Utbetalinger av utbytte -84 502-84 502 Netto kontantstrøm fra finansierings aktiviteter 981 032 1 551 966 Netto endring i kontanter og kontant ekvivalenter -282 542 97 294 Kontanter og kontantekvivalenter pr. 01.01 16 505 691 408 397 Kontanter og kontantekvivalenter pr. 31.12 16 223 149 505 691 Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter 2 174 000 2 093 000

Noter Konsern Generelt Olav Thon Eiendomsselskap ASA er hjemmehørende i Norge. Konsernregnskapet er vedtatt av morselskapets styre 30. mars 2009. Konsernregnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med International Financial Accounting Standards (IFRS) som er fastsatt av EU. I det følgende beskrives de viktigste regnskapsprinsipper som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Ved fusjon av selskap med samme virksomhet og som har tilhørt konsernet over tid, er det lagt til grunn kontinuitet, dvs. videreføring av de balanseførte verdier i det innfusjonerte selskap. For selskaper som er både ervervet og fusjonert i regnskapsåret er konsolidering gjennomført etter oppkjøpsmetoden, dvs. betalt merpris utover selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet er tillagt balanseført verdi av underliggende eiendeler eller goodwill. Alle konsernselskaper, inkludert tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet, er regnskapsført med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og andre hendelser under like omstendigheter. Side 13 Noter Konsern Fra og med 01.01.07 er IFRS 8 (Driftssegmenter) benyttet i konsernregnskapet. IFRS 8 kan benyttes fra og med 01.01.07 men er ikke et krav før fra og med 01.01.09. Øvrige kommende IFRS-er og fortolkninger, som er publisert men ikke trådt i kraft, vurderes ikke å ville ha medført noen vesentlige effekter på konsernets resultat og balanse. Konsoliderings- og klassifiseringsprisipper: Datterselskaper/felles kontrollerte selskaper/tilknyttede selskaper Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA inkluderer morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte selskaper konsolidert etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital, er henført til respektive eiendeler og for aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. I den grad det er betalt merverdier utover det som kan henføres til identifiserbare eiendeler, er dette klassifisert som «goodwill». Negativ goodwill er i henhold til IFRS 3 inntektsført direkte. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Transaksjoner med minoritetsinteresser behandles som transaksjoner med tredjepart. Ved salg av aksjer i datterselskap til minoritetsinteresser, resultatføres konsernets gevinst eller tap. Ved kjøp av aksjer i datterselskaper fra minoritetsinteresser til mer enn bokført verdi av minoritetsinteressene oppstår goodwill. Goodwillen vil være forskjellen mellom vederlaget og andelen av regnskapsført egenkapital av datterselskapet som kjøpes. Konsernets andel i felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat, balanse og kontantstrøm linjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Gevinst eller tap ved salg av eiendeler til felles kontrollerte selskaper, resultatføres for den del som kan tilskrives andre eiere i de felles kontrollerte selskapene. Ved kjøp av eiendeler fra felles kontrollerte selskaper vil gevinst eller tap resultatføres når eiendelen selges ut av konsernet. Tap resultatføres umiddelbart dersom transaksjonen indikerer reduksjon i netto salgsverdi på omløpsmidler eller verdifall på anleggsmidler. Tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttete selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet er for de aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det tilknyttede selskapets forpliktelser. Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen. Segmentinformasjon Konsernet har 2 strategiske driftssegmenter, hhv. Kjøpesenter og Næringseiendom. De 2 driftssegmentene representerer ulike kunders behov for leie av eiendom og er derfor styrt til dels uavhengig av hverandre siden de trenger ulike markedsstrategier, servicegrad m.m. Annet omfatter øvrig virksomhet som ikke naturlig faller inn under de to driftssegmentene Kjøpesenter og Næringseiendom. Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode på tidspunkt for avtale om fraflytting. Renteinntekter resultatføres i den periode de gjelder. Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Leieavtaler Leieavtaler der en vesentlig del av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over leieperioden. Investeringseiendom Investeringseiendommer er eiendeler som eies enten for å oppnå leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig verdi. Investeringseiendommer verdsettes ved hver regnskapsavleggelse ved bruk av en beregningsmodell. Denne baseres på den enkelte eiendoms antatte fremtidige kontantstrømmer, og eiendomsverdiene fremkommer ved å neddiskontere kontantstrømmene med individuelle risikojusterte avkastningskrav. Gevinster og tap som oppstår som følge av endringer i virkelig verdi føres i resultatregnskapet. Når en enhet av eiendom, anlegg og utstyr omklassifiseres til investeringseiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for omklassifisering føres over resultatregnskapet. Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi. Senere kostnader forbundet med fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring iht. IFRS, mens løpende vedlikehold kostnadsføres. Varige driftsmidler Fast eiendom består hovedsakelig av anlegg under utførelse og regnskapsføres til anskaffelseskost. Anlegg under utførelse avskrives ikke. Finanskostnader som kan henføres til anlegg under utførelse er inkludert i aktivert verdi for den aktuelle eiendel. Øvrige varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger. Gevinst og tap ved avgang resultatføres og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi.

Side 14 Noter Konsern Boligprosjekter Konsernet er i varierende grad engasjert i utvikling og salg av boliger. Driftsinntekter og kostnader knyttet til oppføring og salg av boliger resultatføres når den vesentlige risiko og avkastning tilknyttet eierskapet er overført til kjøper. På dette tidspunkt er forvaltning og den faktiske kontroll over de solgte boligene overført til kjøper. Kundefordringer Kundefordringer måles ved første gangs balanseføring til virkelig verdi. Avsetning for tap regnskapsføres når det foreligger objektive indikatorer for at konsernet ikke vil motta oppgjør i samsvar med opprinnelige betingelser. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger ansees som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives. Egne aksjer Ved kjøp av egne aksjer føres vederlaget til reduksjon i egenkapitalen inntil aksjene blir annullert, utstedt på nytt eller solgt. Utbytte Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Utsatt skatt Det er beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld, ved bruk av gjeldsmetoden. Balanseføring foretas dog ikke dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en foretaksintegrasjon, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Pensjonsforpliktelser/pensjonsytelser: Konsernet har 2 ulike pensjonsordninger, hhv. ytelsesplan og innskuddsplan. Nåverdien av konsernets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Skatteeffekten er hensyntatt ved beregning av utsatt skatt. Endringer i pensjonsforpliktelsene kostnads-/eller inntektsføres løpende i resultatregnskapet. Den ytelsesbaserte pensjonsordningen er egenfinansiert. Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at innskuddene er betalt. Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som kortsiktig gjeld. Finansielle instrumenter / Derivater Konsernet bruker finansielle instrumenter til å tilpasse konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventninger og til målsetninger for renterisiko. Finansielle instrumenter regnskapsføres første gang til virkelig verdi (som normalt tilsvarer kostpris), og i etterfølgende perioder til virkelig verdi. Gevinst eller tap ved revurdering til virkelig verdi regnskapsføres i resultatregnskapet. Virkelig verdi av en renteswap er det estimerte beløp som konsernet ville motta eller betale for å innfri avtalen på balansedagen. Dette beløpet vil avhenge av rentenivået, og gjenværende løpetid på avtalen. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Finansiell risikostyring Finansielle risikofaktorer Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko (virkelig verdi), kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko. Styret fastsetter målsettinger og rammer for finansiell risiko, og den løpende styring av finansielle risiki er tillagt konsernets finansavdeling. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg hovedsakelig til leietakernes betalingsevne. Konsernets eiendommer er leid til et stort antall leietakere, hvorav landsdekkende handelskjeder utgjør en betydelig andel. Konsernet vurderes å ha solide leietakere i tillegg til at både betalings- og sikkerhetsprosedyrer vurderes som tilfredsstillende. Konsernet har gjennomgående hatt lave tap på leiekrav. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen styres ved til en hver tid å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Likviditetsreserven består både av likvide omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner i tillegg til at konsernets portefølje av ubelånte eiendommer representerer en betydelig likviditetsreserve. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å redusere den finansielle risiko vesentlig. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Renterisiko Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til renteforventninger og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer. Styret og konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderinger vil forutsetningsvis sjelden være fullt ut i samsvar med det endelige utfall. Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer og finansielle instrumenter. Verdsettelsen av investeringseiendom foretas av konsernets egne ansatte som har lang erfaring med vurdering av eiendom og anses å inneha nødvendig kompetanse til å kunne foreta en riktig verdsettelse av den enkelte eiendom. Avkastningskravet for hver enkelt eiendom fastsettes som langsiktig risikofri rente tillagt et eiendomsspesifikt risikotillegg. Sistnevnte fastsettes med utgangspunkt i hvilket eiendomssegment eiendommen tilhører, eiendommens beliggenhet, standard, utleiegrad, leietakernes soliditet og gjenværende leietid. Det tas videre hensyn til kjente markedstransaksjoner med liknende eiendommer i det samme geografiske området. Eiendomsverdiene er videre fremkommet etter drøftelser med uavhengige kompetansemiljøer, og for enkelte av eiendommene er det dessuten utarbeidet fullstendige eksterne verdivurderinger. I verdsettelsen av konsernets investeringseiendommer vil en økning av gjennomsnittlig avkastningskrav på 0,5 prosentpoeng medføre en verdireduksjon på 1,6 mrd., mens en tilsvarende reduksjon i avkastningskravet vil medføre en verdiøkning på 1,9 mrd. En stigning i det langsiktige rentenivået med 1 prosentpoeng vil øke markedsverdien av konsernets renteswapavtaler med 0,5 mrd., mens et tilsvarende fall i rentenivået vil gi et verdifall på 0,5 mrd.

Side 15 Note 1 Segmentinformasjon Primært rapporteringsformat - driftssegmenter Pr. 31.12.08 har konsernet aktiviteter innenfor 2 strategiske driftssegmenter: Kjøpesenter Næringseiendom Annen aktivitet består av forvaltning av kjøpesentre og utvikling og salg av boliger. Segmentresultatene for 2008: Kjøpesenter Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Driftsinntekter 1 656 108 470 113 137 364 2 263 585 Salg mellom segmenter Driftsinntekter 1 656 108 470 113 137 364 0 2 263 585 Noter Konsern Driftsresultat 428 442 306 522-20 897 714 067 Finansposter -1 073 688-1 073 688 Andel av resultat i tilknyttede selskaper 28 537 28 537 Resultat før skattekostnad 456 979 306 522-20 897-1 073 688-331 084 Skattekostnad 106 704 106 704 Årsresultat -224 380 Segmentresultatene for 2007: Kjøpesenter Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Driftsinntekter 1 404 006 600 279 79 463 2 083 748 Salg mellom segmenter Driftsinntekter 1 404 006 600 279 79 463 0 2 083 748 Driftsresultat 1 691 540 1 397 803 182 637 0 3 271 980 Finansposter -269 818-269 818 Andel av resultat i tilknyttede selskaper 20 258 20 258 Resultat før skattekostnad 1 711 798 1 397 803 182 637-269 818 3 022 420 Skattekostnad -844 497-844 497 Årsresultat 2 177 923 Transaksjoner og overføringer mellom forskjellige segmenter skjer til ordinære betingelser, og som ville ha vært de samme for uavhengige parter. Segmentgjeld og -eiendeler pr. 31.12.08 og investeringsutgifter for året er: Kjøpesenter Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Eiendeler 18 379 541 6 830 330 81 082 25 290 953 Tilknyttede selskaper 159 248 159 248 Sum eiendeler 18 538 789 6 830 330 81 082 0 25 450 201 Gjeld 13 558 690 3 332 672 350 802 0 17 242 164 Investeringsutgifter (note 12 og 13) 1 733 509 271 970 2 005 479 Segmentgjeld og -eiendeler pr. 31.12.07 og investeringsutgifter for året er: Kjøpesenter Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Eiendeler 17 471 492 7 112 880 84 111 24 668 483 Tilknyttede selskaper 171 728 171 728 Sum eiendeler 17 643 220 7 112 880 84 111 0 24 840 211 Gjeld 11 838 247 3 332 672 586 252 0 15 757 171 Investeringsutgifter (note 12 og 13) 3 192 492 0 3 192 492 Segmenteiendeler består i all hovedsak av investeringseiendommer, øvrige eiendeler ekskl. investering i tilknyttede selskaper er ikke allokert. Segmentgjeld er i stor grad allokert og består av hovedsakelig langsiktig gjeld. Investeringsutgifter består av tilgang av varige driftsmidler, investeringseiendommer og oppkjøp av virksomhet.

Side 16 Note 2 Datterselskap (DS) Noter Konsern Ervervsår Forretningskontor Eierandel/stemmerett Eierandel/stemmerett 2008 2007 Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100,0 % 100,0 % Gardemoen Park AS 2001 Oslo 100,0 % 100,0 % Thon Storo ANS 1994 Oslo 100,0 % 100,0 % Bergen Storsenter ANS 1996 Oslo 100,0 % 100,0 % Info-Rama ANS 1998 Oslo 100,0 % 100,0 % KS Lagunen 1994 Oslo 100,0 % 100,0 % Thon Sørlandsparken AS 2007 Oslo 100,0 % 100,0 % Abildgaard & Løite ANS 2007 Oslo 100,0 % 100,0 % Time Park Service AS 2007 Oslo 100,0 % 100,0 % Lisa AS 2004 Fjell 66,5 % 66,5 % Litor Sartor AS 2004 Fjell 100,0 % 100,0 % Litor KS 2004 Fjell 100,0 % 100,0 % Grandgården Eiendom AS 2) 2008 Molde 90,7 % 0,0 % Molde Bransjesenter AS 2) 2008 Molde 90,7 % 0,0 % Amfi Eiendom ASA 1) 1996 Surnadal 71,6 % 58,1 % Amfi Aktivitet AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Finnsnes AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Mandal AS 2007 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Moa AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Moss AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Nord AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Roseby AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Steinkjer AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Sunndal AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Øst AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Drift AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Kreativ AS Surnadal 100,0 % 100,0 % ANS Vågen 33 Surnadal 100,0 % 100,0 % Bysenteret Narvik AS 2007 Surnadal 100,0 % 100,0 % Drøbak City AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Forretningsbygg AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Verdal AS 3) 2008 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Namsos AS 3) 2008 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Florø AS 3) 2008 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Vormsund AS 3) 2008 Surnadal 100,0 % 100,0 % Godssentralen BA Surnadal 100,0 % 100,0 % Kirkenes Senter AS 2007 Surnadal 100,0 % 100,0 % Komsa Eiendom AS 2007 Surnadal 100,0 % 100,0 % L.A.Meyer Eiendom AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Madlakrossen Eiendomsselskap AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Futura AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Storkaia Brygge AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Vestre Havn Eiendom AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Vossasenteret AS 2006 Surnadal 100,0 % 100,0 % Vågsbygd Sentrum AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Moa Vest AS Surnadal 69,3 % 69,3 % Roseby Eiendom AS Surnadal 100,0 % 100,0 % Futura Eiendomsselskap ANS Surnadal 100,0 % 100,0 % Roseby KS Surnadal 100,0 % 100,0 % Komsa Parkering AS 2007 Surnadal 51,0 % 51,0 % Amfi Media AS 2) 2008 Ålesund 100,0 % 0,0 % TV Sunnmøre AS 2) 2008 Ålesund 100,0 % 0,0 % 1) Amfi Eiendom ASA ble fra 01.07.05 omklassifisert fra å være tilknyttet selskap i konsernet til datterselskap. Amfi Eiendom ASA er et konsern med underliggende datterselskaper. 2) Anskaffet i 2008. 3) Utfisjonert fra Forretningsbygg AS i 2008.

Side 17 Note 3 Felleskontrollerte selskaper (FKS) Ervervsår Forretningskontor Eierandel/stemmerett Eierandel/stemmerett 2008 2007 Lagunen AS 1994 Bergen 50,0 % 50,0 % Lagunen Eiendom AS 1995 Bergen 42,0 % 42,0 % Lagunen DA 2001 Bergen 50,0 % 50,0 % Sartor Senterforvaltning AS 2004 Fjell 50,0 % 50,0 % Noter Konsern Moldetorget Eiendom AS Molde 50,0 % 50,0 % Utbyggern AS Surnadal 50,0 % 50,0 % Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS 1) 2006 Larvik 50,0 % 50,0 % Eiendomsselskapet Triade AS 1) 2006 Larvik 50,0 % 50,0 % Kubera Utvikling AS 2) 2008 Narvik 50,0 % 0,0 % Amco Eiendom AS Konsern 2007 Surnadal 50,0 % 50,0 % Datterselskaper i Amco Eiendom AS Amfi Bygg Fauske AS 2007 Surnadal 50,0 % 50,0 % Amfi Bygg Svolvær AS 2007 Surnadal 33,3 % 33,3 % BB-Senteret Årnes AS 2007 Surnadal 50,0 % 50,0 % Elverum Senterdrift Eiendom AS 2007 Surnadal 50,0 % 50,0 % Havnegården Fauske AS 2007 Surnadal 50,0 % 50,0 % Råholtsenteret AS 2007 Surnadal 50,0 % 50,0 % Sogningen Storsenter AS 3) 2007 Surnadal 50,0 % 50,0 % Ørsta Kjøpesenter AS 2007 Surnadal 40,0 % 40,0 % Amco Bygg Nærbø AS 2) 2008 Surnadal 25,0 % 0 % Amfi Bygg Nærbø AS 2) 2008 Surnadal 25,0 % 0 % 1) Amfi Eiendom ASA eier 50% i Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS. Eiendomsselskapet Triade AS er heleide datterselskaper i Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS. 2) Anskaffet i 2008. 3) Sogndal Eigedom AS er fra 01.01.08 innfusjonert i Sogningen Storsenter AS.

Noter Konsern Side 18 Konsernets totale andel av eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader relatert til investeringer i felleskontrollert virksomhet er som følger: 2008 Anl.midler Oml.midler Langs. gjeld Korts. gjeld Egenkapital Driftsinnt. Kostnader Årsresultat Lagunen AS 151 10 804 7 10 818 130 50 856 50 854 2 Lagunen Eiendom AS 57 872 1 346 21 758 2 875 34 584 2 752-3 417 6 169 Lagunen DA 232 608 3 387 44 471 9 363 182 161 15 097-12 262 27 359 Sartor Senterforvaltning AS 2 124 3 765 644 4 616 629 14 477 14 144 333 Moldetorget Eiendom AS 1) 66 018 3 219 57 031 3 430 8 776 8 370 11 836-3 466 Utbyggern AS 1) 1 383 169 10 145 1 398 37 73-36 Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS 94 918 8 166 34 795 18 855 49 433 4 224 7 185-2 961 Eiendomsselskapet Triade AS 6 066 1 082 4 547 524 2 077 1 116 872 244 Kubera Utvikling AS 2 350 216 782 128 1 657 880 942-61 Amco Eiendom AS konsern 333 891 21 888 210 500 10 278 135 001 0 464-464 Datterselskaper i Amco Eiendom AS Amfi Bygg Fauske AS 51 317 5 014 49 065 2 276 4 991 2 989-12 618 15 607 Amfi Bygg Svolvær AS 59 002 8 512 45 348 2 942 19 224 4 380 4 152 228 BB-Senteret Årnes AS 47 351 5 330 42 897 1 186 8 598 3 475 2 427 1 048 Elverum Senterdrift Eiendom AS 66 359 6 831 48 355 2 859 21 977 5 840 8 517-2 677 Havnegården Fauske AS 4 962 338 4 505 197 598 443 554-111 Råholtsenteret AS 26 308 2 007 17 981 1 732 8 603 2 418 1 058 1 360 Sogningen Storsenter AS 106 605 4 237 93 626 3 099 14 118 9 114 17 633-8 519 Ørsta Kjøpesenter AS 55 849 3 264 47 463 2 278 9 371 4 581 10 096-5 516 AmCo Bygg Nærbø AS 26 360 15 068 25 557 3 413 12 459 903-437 1 340 Amfi Bygg Nærbø AS 11 732 649 10 628 727 1 026 1 248 3 080-1 833 Sum 797 379 54 041 374 543 61 031 415 846 97 809 70 691 27 118 2007 Anl.midler Oml.midler Langs. gjeld Korts. gjeld Egenkapital Driftsinnt. Kostnader Årsresultat Lagunen AS 196 9 230 4 9 294 128 49 095 49 093 2 Lagunen Eiendom AS 46 310 3 390 19 359 1 925 28 416 5 503 4 143 1 360 Lagunen DA 214 006 4 619 52 540 11 282 154 802 14 471 2 173 12 298 Sartor Senterforvaltning AS 1 532 3 038 283 3 932 354 12 283 12 282 1 Moldetorget Eiendom AS 1) 71 890 3 592 59 463 3 776 12 242 9 538 2 006 7 532 Utbyggern AS 1) 1 474 143 33 151 1 433 37-154 191 Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS 63 088 1 665 37 685 2 194 24 875 4 755 10 024-5 269 Eiendomsselskapet Triade AS 6 134 1 076 4 784 593 1 833 1 143 774 369 Amco Eiendom AS konsern 109 854 15 151 500 240 100 466 0-466 466 Datterselskaper i Amco Eiendom AS Amfi Bygg Fauske AS 21 298 2 996 34 463 446-10 616 387 14 833-14 446 Amfi Bygg Svolvær AS 58 404 7 292 44 955 1 745 18 996 995-2 339 3 334 BB-Senteret Årnes S 46 449 3 193 40 966 1 126 7 550 779-3 285 4 064 Elverum Senterdrift Eiendom AS 55 100 3 550 39 380 5 634 13 635 945-2 578 3 523 Havnegården Fauske AS 4 901 380 4 539 32 709 69 110-41 Råholtsenteret AS 22 540 1 349 12 975 3 066 7 848 372 1 994-1 622 Sogndal Eigedom AS 7 729 334 6 336 39 1 688 78 59 19 Sogningen Storsenter AS 110 727 2 644 88 615 3 417 21 338 1 560 52 1 508 Ørsta Kjøpesenter AS 62 625 4 088 49 509 2 317 14 887 816-4 229 5 045 Sum 514 484 41 904 174 651 33 387 324 549 96 825 79 875 16 950

Side 19 Note 4 Tilknyttede selskaper (TS) Konsernets andel av resultat, eiendeler og gjeld i de tilknyttede selskapene er følgende: 2008 Forretningskontor Eierandel % Eiendeler Forpliktelser Balanseført verdi Driftsinntekter Årsresultat Harald Kværner Eiendom AS Jessheim 34 % 349 463 268 784 80 679 11 053 28 248 Møre-Sentrene Moa Syd AS Molde 39,7 % 127 300 57 380 69 920 8 294-2 377 Rådhusplassen 1 Kirkenes AS Surnadal 25,0 % 193 38 155 0-72 HMV Voss Eigedom AS Voss 20,0 % 14 491 6 029 8 462 670 2 098 Arctic Arena AS Sør-Varanger 23,3 % 834 4 983 32 0 640 Sum 492 281 337 213 159 249 20 017 28 537 Noter Konsern 2007 Forretningskontor Eierandel % Eiendeler Forpliktelser Balanseført verdi Driftsinntekter Årsresultat Harald Kværner Eiendom AS Jessheim 34 % 162 932 110 500 52 432 9 355 2 707 Møre-Sentrene Moa Syd AS Molde 40 % 137 193 64 896 72 297 8 462 12 014 Hvedingkvartalet AS Surnadal 25 % 7 047 5 838 1 209 572-271 HMV Voss Eigedom AS Voss 20 % 14 927 5 240 9 687 1 173 3 992 Arctic Arena AS Sør-Varanger 23 % 2 561 2 537 21 0-0 Kilen Handelspark AS Kristiansund 40 % 78 932 85 564-6 632 0-7 539 Rosenlund Bydelssenter AS Kristiansund 20 % 24 590 13 255 11 335 2 403 5 335 Stoa Holding AS Kristiansund 50 % 16 632 5 066 11 566 0 1 599 Namsos H.park III Kristiansund 25 % 0 498 0 0 Hangaren Lade Kristiansund 50 % 25 129 13 234 11 895 1 604 2 872 Mo Handelspark AS Kristiansund 30 % 3 637 677 2 960 0 13 Hadelandsparken AS Kristiansund 22 % 4 957 680 4 276 5-14 Rådhusplassen Kirkenes AS Surnadal 25 % 215 31 184 275 62 Bergsenteret AS Oslo 25 % 0 0 0 0-512 Sum 478 751 307 518 171 728 23 850 20 258 Note 5 Oppkjøp Bokførte verdier i selskapene Merverdi ved oppkjøp Balanseførte verdier Anleggsmidler 93 464 39 473 132 937 Finansielle anleggsmidler 2 274 2 274 Omløpsmidler 3 800 3 800 Kontanter, bankinnskudd 3 588 3 588 Minoritetsinteresser - Utsatt skatt (10 488) (10 488) Rentebærende lån og kreditter 110 731 110 731 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 6 813 6 813 Netto identifiserbare eiendeler og gjeld (3 930) 39 473 35 543 Merverdier ved overtakelse 39 473 Minoritetsinteresser Totalt vederlag 35 543 Betalt kontantvederlag 35 543 Kontanter overdratt 3 588 Netto utgående kontantstrømmer (cash outflow) 31 955

Side 20 Noter Konsern Følgende vesentlige oppkjøp er foretatt i 2008: Navn Andel Kommune Dato for overtagelse Anskaffelseskost Grandgården Eiendom AS 91 % Molde 01.07.08 11 796 Molde Bransjesenter AS 91 % Molde 01.07.08 15 337 Kubera Utvikling AS 50 % Narvik 01.01.08 2 243 Olan Eiendom AS 1) 100 % Stavanger 01.07.08 6 167 Sum oppkjøp 35 543 Balanseførte verdier før overtagelsen var basert på regnskapsprinsipper i henhold til GRS. Ved overtagelsen ble eiendeler, forpliktelser og og betingede forpliktelser vurdert til virkelig verdi. Selskapene utvikler og driver investeringseiendommer. 1) Selskapet ble innfusjonert i Madlakrossen Eiendomsselskap AS i 2008. Note 6 Andre driftsinntekter 2008 2007 Felleskostnader, viderebelastet leietaker 522 705 371 453 Salg leiligheter 124 298 251 540 Andre salgsinntekter 10 905 5 375 Forvaltningsinntekter 13 714 11 598 Gevinst ved avgang av anleggsmidler 36 213 20 Øvrige driftsinntekter 26 137 98 041 Sum 733 972 738 027 Note 7 Lønnskostnader 2008 2007 Lønninger 103 638 85 277 Arbeidsgiveravgift 12 679 10 243 Pensjonskostnader ytelsesbaserte pensjonsordninger 1) 604 626 Pensjonskostnader innskuddsbaserte pensjonsordninger 2) 4 882 3 224 Andre ytelser 785 330 Viderefakturert -11 001-8 589 Sum 111 587 91 111 Antall årsverk 272 232 1) Ytelsesbasert pensjonsordning - pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser: 2008 2007 Utbetalte pensjoner 1 234 1 176 Endring i pensjonsforpliktelser -630-550 Netto pensjonskostnader 604 626 Pensjonsforpliktelse 01.01 7 650 8 200 Endring -630-550 Pensjonsforpliktelse 31.12 7 020 7 650 Konsernet har usikrede ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser for 7 personer pr. 31.12.08 (7 pr. 31.12.07). Samtlige pensjonsavtaler er effektive og har følgelig løpende årlige utbetalinger. Nåverdiberegningen av pensjonsforpliktelsene er basert på 3,8 % diskonteringsrente og 2,0 % reguleringssats for pensjonsavtaler med avtalt årlig regulering.