TILSTANDSRAPPORT BOLIG Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst SERTIFISERT TAKSTMANN Martin Ingar Sælid Telefon: 911 23 253 E-post: martin@valdrestakst.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: 919 176 555 Dato befaring: 04.06.2018 Utskriftsdato: 13.06.2018 Oppdrag nr: 2018211
Forutsetninger TILSTANDSRAPPORT BOLIG OG DENS AVGRENSNINGER Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Eventuelt angitt låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Tilstandsrapporter bolig. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en felles klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Tilstandsrapport bolig med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Tilstandsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 13
LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger v/martin Ingar Sælid er rekvirert til og ta en byggteknisk gjennomgang med arealmåling og teknisk verdi av eiendommen på gnr 85 bnr 80 i Sør Aurdal.kommune. Rapporten er utarbeidet på grunnlag av befaring og oppmåling på stedet, opplysninger gitt av tilstedeværende og gjennomgang av dokumentasjon. Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Side: 3 av 13
Konklusjon tilstand Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symtomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det er viktig og påpeke at bygningen er oppført i henholdt til de forskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Beregning av markedsverdien er basert på de forhold som nevnt i dokumentet når det gjelder beliggenhet og teknisk tilstand. Satt markedsverdi er taktmannens oppfatning av hva eiendommen kan omsettes for, en må være klar over at ved salg vil det til enhver tid være markedets etterspørsel som avgjør prisen på eiendommen. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til Tilstandsrapport bolig Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 200 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): 1 800 000 RØN, 13.06.2018 Martin Ingar Sælid Telefon: 911 23 253 Side: 4 av 13
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Frode A. Dahl, Takstmann: Martin Ingar Sælid Befaring/tilstede:. - Kjetil Sudgarden. - Martin Ingar Sælid. Tlf. 911 23 253 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Eiendommen har adresse Fleddavegen 52, 3528 Hedalen og ligger i Fledda hytteområdet i Hedalen. Hytta ligger helt for seg selv åpent, solvent og fint til med utsikt mot Fledda, Hedalsfjella og området rundt. Fint turterreng i området både på sommer og vinterstid, om vinteren går det oppkjørt høystandard skiløype forbi 30-40 meter fra hytta. Bebyggelsen: Bebyggelsen består av hytte samt et eldre tømret to etasjes stabbur (anneks) og en liten tømret vedbod. De gamle bygningene er satt opp igjen på tomta og danner et fint hyttetun. Om tomten: Tomta er opparbeidet med vei og parkeringsplass, ellers er det naturtomt bevokst med gress og einer. Bebyggelsen ligger på 870 m.o.h. Regulering: Hytteområdet. Adkomstvei: Felles adkomst på Fleddaveien, privat vei ned til hytta. Tilknytning vann: Drikkevann hentes i felles vannhus ca 200 meter fra hytta. På sommeren samler en vann i en tank fra taket, om vinteren smelter en snø som benyttes som vaskevann. Tilknytning avløp: Enkelt gråvannavløp fra servant på vaskerom og kjøkken. Matrikkeldata 0540 SØR-AURDAL Gnr: 85 Bnr: 80 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 636,6 m² Arealkilde: Eiendomsverdi Hjemmelshaver: Inger-Anne Sudgarden Dahl, 1/2 del. Dagfinn Hasselgård, 1/2 del. Fleddavegen 52, 3528 Hedalen. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Situasjonskart 04.06.2018 Tidligere eier 04.06.2018 Kommentar Status Sider Vedlagt Til stede. Egenerklæring Eiendomsdata.no 04.06.2018 Kommentar egenerklæring Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger vedlagt og utgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger. Egenerklæring er ikke lagt frem, men Byggmester Kjetil Sudgarden som har bygd hytta var til stede og ga alle relevante opplysninger. Side: 5 av 13
Andre forhold Forsikring: Selskap: Sparebank 1 Skadeforsikring. Type: Fullverdi. Årlig premie: 4 000. Forsikringsavtalen er ikke lagt frem. Stipulert premiebeløp. Bygninger på eiendommen Hytte Hytte Byggeår: 1985 Anvendelse: Hytta ble påbegynt i 1980, ferdig i 1985. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 79 74 64 10 Svalgang i forbindelse med inngangsparti, dør ut fra stue til terrasse på ca 27 m2 hvor ca 7 m2 er overbygget. Sum bygning: 79 74 64 10 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Vindfang, entré/gang, stue, åpen kjøkkenløsning, tre soverom, vaskerom Bod på terrassen, vedbod, wc - utedo. Anneks (stabbur) Anneks (stabbur) Byggeår: 1750 Anvendelse: Annekset er gammelt, usikkert byggeår, satt opp igjen på tomta i 1990. Side: 6 av 13
Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM 1. etasje 20 16 2. etasje 20 15 15 Sum bygning: 40 31 15 Kommentar 16 Benyttes som ekstra soveplass å sommertid, lav takhøyde innvendig, egentlig under målbar høyde. Svalgang og utvendig trapp. 16 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje 2. etasje Lagerrom Oppholdsrom/soverom Uthus Uthus Byggeår: 1994 Anvendelse: Uthuset er gammelt ca 1900, satt opp igjen på tomta i 1994. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje 7 6 Sum bygning: 7 6 Sekundær S-ROM Kommentar 6 0 6 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) 1. etasje Sekundærareal (S-ROM) Vedbod, utedo Side: 7 av 13
Konstruksjoner Utendørs Terrengforhold - Utendørs Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Lett skrånede tomt, opparbeidet med vei ned fra Fleddavegen og parkering ved hytta, ellers naturtomt med steiner, lyng, mose, brisk og småbjerk. Hytte Grunn og fundamenter - Hytte Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert på tre stk støpte stripemurer på naturterreng med grus og morenegrunn. Godt ventilert krypkjeller da det er åpent i enden under terrasse og bra med ventiler. Fundamentet står oppå bakken, det er stabilt men kan være utsatt for setninger og telehiv. Det er registrert noe mindre helningsavvik i stuedel som følge av direkte fundamenterting på terreng. Ikke påvist skade på murene, men pga type konstruksjon settes TG-1. Drenering - Hytte Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Naturlig drenering. Grunnforholdene består av en del stein, grus og morene med naturlig god infiltrasjon. I følge tilstedeværende har det aldri vert noe problem med drenering og overvann. Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Hytte Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Utskifting/vedlikehold: Vegger oppført i bindingsverk, isolert med 10 cm isolasjon og panelt utvendig med villmarkspanel. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40-80 år. Vanlig bra veggkonstruksjon, ikke spesielle feil eller mangler, bra vedlikeholdt. Tilstandsgrad settes ut fra byggeår - alder. Side: 8 av 13
Vinduer og dører - Hytte Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Utskifting/vedlikehold: Doble vinduer med småruter i yttre ramme. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Ikke registrert skader på vinduene, kun litt fuktmerker som følge av naturlig kondensering. Vinduene er litt tune og bruke. TG-2 settes pga funksjonalitet og alder. Ytterdører og porter Utskifting/vedlikehold: Ytterdører = hovedinngangsdør panelt utvendig med villmarkspanel, store smijernsbeslag. Enklere panelt dør ut fra soverom til bod og do samt terrassedør ut fra stue, alle fra byggeår. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Ikke registrert skade på dørene. Fra byggeår. Innvendige dører Heltre fyllingsdører innvendig. Alder. Takkonstruksjon - Hytte Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Saltakkonstruksjon bygd opp med selvbærende sperrekonstruksjon over soveromsavdeling og bærende tømmeråser i stue/kjøkken. I følge tilstedeværende er loft og konstruksjon isolert med 20 cm isolasjon. Det er ikke registrert fuktighet eller lekkasjer. Konstruksjonen er ikke besiktiget eller beregnet, men denne type konstruksjon er å anse som gjennomprøvd og solid gitt at dimensjonene er gode nok for ytre påkjenninger, snølaster etc, som det ser ut til å være etter over 30 års bruk. Taktekking - Hytte Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Utskifting/vedlikehold: Taket er tekket med pappshingel. Plast takrenner med nedløp. Normal tid før omlegging av asfalttakshingel er 20-30 år. Pappshingelen er fra byggeår og over 30 år gammel. Garantitiden er ute, og en må regne med at en må legge om tekkingen og rennene om ikke alt for lenge. Side: 9 av 13
Terrasse, balkonger, trapper ol - Hytte Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Overflater på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Terrasse oppført i trykkimpregnerte materialer. Alder. Piper og ildsteder - Hytte Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. To stk elementpiper. Forblendet det meste innvendig og over tak med limtegel. Store pipeheller på toppen. Pipe i stue/kjøkken. Murt stor åpen peis i naturstein i stue. Vedovn ved siden av. Pipen som står i soveromsavdlingen er tilkoblet en vedovn på soverom 3 og på vaskerom. Pipene er kun visuelt besiktiget og ser bra ut. Det er plater under ovnene og jeg har ikke registrert at ovnene står for nære treverk. Ovnene er fra byggeår og ikke rentbrennende. Etasjeskillere - Hytte Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Utskifting/vedlikehold: Trebjelkelag mellom krypkjeller og første etasje, bygd opp som bærende trebjelkelag isolert med 20 cm mineralull. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er 40-80 år. Ikke registrert for lange spenn eller heng mellom opplegg. Kjøkken - Hytte Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Heltre furu kjøkkeninnredning, skrog og fronter. Smijernsbeslag på dører og skuffer. Oppvaskkum med avløp, kran for sisternevann på sommertid. Gass komfyr og gass kjøleskap og ventilator. Enkel innredning. Innvendige overflater - Hytte Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Side: 10 av 13
Overflater på innvendige gulv Utskifting/vedlikehold: Behandlet furugulv i samtlige rom i hytta. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4-6 år. Overflater på innvendige vegger Høvlet og pusset villmarkspanel på vegger i stue og kjøkken, vanlig ubehandlet furupanel på vegger i øvrige rom. Bodrommene er ikke panelt innvendig, kun åpent bindingsverk. Overflater på innvendig himling Ubehandlet furupanel i himlinger. Mønet himling i stue og kjøkken med tre stk tømmeråser. Ikke registrert skade i himling. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Hytte Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS-installasjoner, generelt Vann hentes i felles vannpost for området ca 200 meter fra hytta. På sommeren samler en regnvann fra taket og på vinteren smelter en snø til vaskevann. Enkelt avløpsanlegg til terreng fra kjøkken og vaskerom. Kun et rør ut fra servant på vaskerom og fra oppvaskkum på kjøkken. Det er fullt mulig og bore etter vann og lage et enkelt infiltrasjonsanlegg for gråvann. Sanitærinstallasjoner, generelt Ingen sanitærinstallasjoner. Servant på vaskerom med avløp. Utedo i boden og utedo i uthuset. Elektriske anlegg - Hytte Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Ikke strøm i området. Montert solcellepanel for strøm til lys og tv. Det er mye nytt med solcelle opplegg i dag, det er ingen umulighet til og få vanlig strømopplegg med solcelleanlegg kombinert med aggregat. Diverse utstyr - Hytte Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Side: 11 av 13
Fast inventar, generelt Hylle og benk i vindfang. Fast køye 1+1 med skuffer under og garderobeskap på soverom 1. Fast køye 2+1 + skap på soverom 2. Fast dobbeltseng/himmelseng på soverom 3. Anneks (stabbur) Bygning generelt - Anneks (stabbur) Bygning, generelt Tilstandsvurdering: Anneks. Dette er et gammelt stabbur som sto til nedfalls på Ringen i Ådal som ble tatt ned og satt opp igjen her. Noen av stokkene utvendig bærer preg av at de er gamle og råteskadet, men de er nå tørre og vil holde. Fundamentert på stabbursfot med en tømret grime og trestabber på steinheller. Trebjelkelag. mellom første etasje er det kun halvkløyvninger og ingen isolering. Mellom første og andre etasje er det isolert bjelkelag. Vegger i gammelt håndlaftet tømmer. Uisolerte glisne vegger i første etasje, i andre etasje er veggene lektet inn, isolert og panelt innvendig. Saltakkonstruksjon bygd opp på fem stk gjennomgående tømmeråser. Isolert himling med 15 cm isolasjon. Taket er tekket med torv. Enkle lave dører. Koblede vinduer i andre etasje. Adkomt til andre etasje via utvendig smal - bratt trapp. Innvendig. 1-etasje her er det et lagerrom med lav takhøyde. Rommet har vert benyttet som ekstra soverom på sommertid men er meste egnet som lager. Andre etasje er isolert og innredet som et oppholdsrom/soverom med behandlet furugulv, furu villmarkspanel på vegger og furupanel i himling himling. God takhøyde innvendig. Oppfyring. Det er elementpipe og montert vedkomfyr. Enkel kjøkkenbenk. Et spesielt hus med oppholdsrom og grei soveplass i andre etasje. Uthus Bygning generelt - Uthus Bygning, generelt Opprinnelig et gammelt grisehus som stod på et lite bruk like ved Kvarmebutikken i Sør Hedalen. Det ble tatt ned og satt opp igjen på tomta. Fundamentert på steinmur på terreng. Trebjelkelag og tregulv. Vegger i 4" håndlaftet tømmer. Saltak bygd op på gjennomgående tømmeråser. Taket er tekket med torv. Enkel dør. Innredet med vedbod og utedo. Side: 12 av 13
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader, veivedlikehold, brøyting, løypekjøring etc. (pr. mnd. 417) 5 000 Forsikring (pr. mnd. 333) 4 000 Kommunale avgifter (pr. mnd. 250) 3 000 Vedlikeholdskostnader (pr. mnd. 417) Sum årlige kostnader 5 000 17 000 Teknisk verdi bygninger Hytte Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Faste innredninger, terrasse etc. Beregnet. 1 380 000 85 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Hytte - 250 000 1 215 000 310 000 40 000 1 565 000 Anneks (stabbur) Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 440 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Anneks (stabbur) - 130 000 Uthus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 70 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Uthus - 30 000 Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Sum tomteverdi: 650 000 650 000 2 215 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Side: 13 av 13