Årsrapport 2010 Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond
Innholdsfortegnelse Nye krav til sikringsordninger 3 Norske Boligbyggelag 4 Nøkkeltall 5 Årsberetning 6 Årsregnskap 8 Balanse 9 Kontantstrømoppstilling 10 Noter til regnskapet 11 Revisjonsberetning 13 Boligbyggelagsoversikt 15 Illustrasjonsfoto: Anne Elisabeth Næss Portretter: Nyebilder.no Design/grafisk gjennomføring: Cathrines cmykeri Trykkproduksjon og gjennomføring: Datarekvisita Norge as, grafisk avdeling Mer informasjon om Sikringsfondet samt link til vedtekter, retningslinjer og søknadsskjema finner du på www.nbbl.no/sikringsfondet. 2 Borettslagenes Sikringsfond
Nye krav til sikringsordninger Problemene enkelte borettslag fikk som følge av prisfallet under finanskrisen i 2007 og 2008, førte til at Stortinget endret borettslagsloven på flere steder for å komme useriøse aktører og forhold i byggebransjen til livs. Blant annet er det nå fastsatt at ingen nye borettslag skal ha mer enn 75 % fellesgjeld. Det har også kommet forbud mot skjevdeling av fellesgjelden blant andelseierne og det er innført en rekke nye bestemmelser som skal sikre at kjøper skal få god og tilstrekkelig informasjon om de økonomiske forholdene ved kjøp av en borettslagsbolig. Som en videreføring av dette, har Stortinget vedtatt nye regler som gir bestemmelser om hvordan sikringsordninger for borettslag skal organiseres og hvilke minimumskrav til dekning av tap som skal gjelde. De nye reglene trer i kraft fra og med 2013. Sikringsfondet tilpasser seg Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond er Norges største fond i sitt slag. Stiftelsen er nå i en prosess med å tilpasse seg de nye reglene. Blant annet må enhver sikringsordning ha konsesjon fra Finanstilsynet. Tilsynet vil også føre kontroll med virksomheten og påse at sikringsordningen drives forsvarlig og har evne til å dekke tap som kan oppstå i framtiden. Konkurs i borettslag Hvis andelseierne ikke betaler de månedlige felleskostnadene og hvis det ikke er noen som vil kjøpe boligene i borettslaget kan det oppstå svært vanskelige situasjoner. Et borettslag er et selskap og det kan gå konkurs. I 2008 gikk det første borettslaget i Norge konkurs og i ettertid har ca 10 borettslag fulgt på. Alle disse borettslagene var nye prosjekter og samtlige prosjekter var oppført av andre aktører enn Norske Boligbyggelag. Borettslagenes Sikringsfond er Norges største fond i sitt slag. En av hovedårsakene til konkursene var at det var svært lave innskudd og desto høyere fellesgjeld. I tillegg ble boligene i mange tilfeller solgt til andelseiere med begrenset evne til å betale så vel renter og avdrag som de månedlige felleskostnadene. Flere av prosjektene var i tillegg rehabiliteringsprosjekter hvor det i etterkant oppsto store feil og mangler. Useriøse utbyggere tjente penger mens kjøperne tapte. Det er dette myndighetene vil komme til livs med de nye kravene til utbyggere og sikringsordninger. Thor Eek Adm. direktør Borettslagenes Sikringsfond 3
Norske Boligbyggelag Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har som formål å samle boligbyggelagene i Norge og arbeide for deres felles interesser. Et hovedmål er å påvirke myndighetene slik at det føres en bolig- og bygningspolitikk som fører til at boligbyggelagenes medlemmer og folk flest kan sikres en god bolig i et godt bomiljø. Boligbyggelagene er den største gruppen av profesjonelle aktører i det norske boligmarkedet. De 64 boligbyggelagene som er med i NBBL har 812 000 medlemmer. Samlet sett er Norske Boligbyggelag landets fjerde største medlemsorganisasjon. Boligbyggelagene forvalter 407 000 boliger i over 9 100 boligselskap. I 2010 igangsatte boligbyggelagene bygging av 1454 boliger. NBBL har i snart 20 år arbeidet målbevisst med etablering og drift av trygghetsskapende tiltak for borettslag og boligbyggelag. Gjennom selskapet NBBL Fulltegningsforsikring AS sikres boligbyggelagene mot tap som følge av eventuelle usolgte boliger når nye byggeprosjekter er ferdigstilt. Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond tilbyr borettslagene sikkerhet for at ikke andelseiere som ikke greier å betale felleskostnadene påfører borettslaget og de øvrige andelseierne økonomisk tap. NBBL har i snart 20 år arbeidet målbevisst med etablering og drift av trygghetsskapende tiltak for borettslag og boligbyggelag. 4 Borettslagenes Sikringsfond
Nøkkeltall Antall boliger i fondet Totalt er 166 625 boliger sikret mot tap på innbetalte felleskostnader. 160 000 150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Antall borettslag i fondet Antall borettslag i fondet er 4408 ved utgangen av 2010. 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Egenkapital i fondet Fondets strategi er langsiktig kapitaloppbygning. Egenkapitalen er på kr 50 758 356. 55 000 000 50 000 000 45 000 000 40 000 000 35 000 000 30 000 000 25 000 000 20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Borettslagenes Sikringsfond 5
Styrets årsberetning 2010 Virksomhetens art I henhold til vedtektene har Borettslagenes Sikringsfond til formål å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved andelseieres mangelfulle betaling av felleskostnader. I tillegg skal fondet bygge opp under borettslagsmodellen som boform. Virksomheten ble startet i 1993 og kom i operativ drift fra 1994. Stiftelsen er lokalisert i Oslo. Mange boligbyggelag bruker fondet i sin markedsføring. For boligbyggelagene inngår sikringen som et element i det totale tilbudet til borettslagene. Fondet har styrket omdømmet til borettslagsformen generelt, og borettslag tilknyttet Norske Boligbyggelag spesielt. Stiftelsens styre i 2010 Jan Morten Røkaas Styreleder Torild Seljelid Styremedlem Johnny Brevik Styremedlem Sverre Bugge Varamedlem Elisabeth Leonhardsen Varamedlem Grethe Grøvdal Varamedlem Det har vært avholdt åtte styremøter. Rammebetingelser i 2010 Økonomi De fleste land i verden har de siste årene vært gjennom en finanskrise som har gitt store økonomiske utfordringer. I 2010 har situasjonen blitt bedre, men mange land sliter fremdeles med ettervirkningen etter krisen og det råder en viss usikkerhet. Det har vært mye fokus på enkelte europeiske land med mye gjeld og hvordan betalingsproblemer i disse landene vil påvirke Norge. Mange mener det verste er over og at de tiltak som er satt i gang er tilstrekkelig for å motvirke den økonomiske nedgangen. Krisen rammet også boligmarkedet i Norge der etterspørsel og omsetning sank. Den vanskelige økonomiske situasjonen, og private utbyggeres etablering av borettslag de senere år med svært høy fellesgjeld, uten sikringsordning, har hatt negativ innflytelse på borettslagsformens omdømme. I tillegg ser man tegn på nedbygging av sekundær industri i enkelte lokalsamfunn der gamle hjørnesteinsbedrifter nedlegges og nye arbeidsplasser ikke etableres. Alt dette har påvirket stiftelsen i året som har gått. Man må nok regne med at tap fra krisen vil påvirke stiftelsens resultat også i 2011. Ny lovgivning Stortinget vedtok i september 2010 nye regler for sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Endringene omfatter så vel hvordan sikringsordinger kan organiseres som hvilket nærmere innhold og dekningsomfang disse som minimum skal ha. Kommunal- og regionaldepartementet fastsatte i desember 2010 forskrifter med detaljerte regler med krav til sikringsproduktet. Lovendringene og forskriften om sikringsordningene trer først i kraft fra 1. januar 2013. Det produkt Stiftelsen Borettslagenes Sikringsordning tilbyr i dag tilfredsstiller i hovedsak de minimumskrav som loven og forskriften fastsetter. Organiseringen av virksomheten må derimot legges vesentlig om. Fra og med 2013 må sikringsordninger som skal dekke tap av felleskostnader i borettslag organiseres enten som forsikrings- eller finansieringsvirksomhet. Stiftelsen vil i løpet av første halvår 2011 konkludere med hensyn til hvilken organisasjonsform man vil søke konsesjon innenfor. Utvikling i 2010 Borettslagenes Sikringsfond hadde pr 31.12.2010 tilslutning fra 4.408 borettslag med 166.625 boliger. Oppslutningen har i de siste årene vært stigende, og i 2010 var det en økning på 2.878 boliger. 128 borettslag kom inn i fondet. Flesteparten var tilknyttede borettslag. Premieinntektene utgjorde kr 12,6 millioner. Fondet har i løpet av året utbetalt erstatning i 27 skadesaker. Erstatningskostnadene utgjorde kr 1,8 millioner. I tillegg er endringene i konjunkturavsetningene kr 1,4 million.
Sikringsfondet utreder ved inngangen til 2011 alternative driftsmodeller og vil jobbe aktivt for å tilpasse seg nye lovpålagte krav til frivillige sikringsordninger. Fondet har i 2010 hatt en gjennomsnittlig forvaltningskapital på ca kr 73 millioner som forvaltes etter en forsiktig investeringsstrategi der eiendelene fordeles i aksje-, rentemarkedet og bank. Selskapets premiesatser er basert på løpende risikovurdering og langsiktig kapitaloppbygging for å møte et større fremtidig tilbakeslag i norsk økonomi, samt et ønske om en bred oppslutning. Virksomheten er etter styrets oppfatning i stor grad avhengig av utviklingen i de generelle økonomiske konjunkturer. Det forventes fremdeles høye erstatningsutbetalinger i årene fremover uten at disse, slik utsikten ved inngangen til 2011 er, forventes å bli truende for selskapets soliditet. På dette grunnlaget er premiene holdt uendret i 2011. Arbeidsmiljø, personale og ytre miljø Stiftelsen er en selveiende institusjon uten eget økonomisk formål. Borettslagenes Sikringsfond har forretningsføreravtale med NBBL som etter avtale har overlatt daglig drift til datterselskapet NBBL Partner AS. Administrerende direktør ble i sin helhet lønnet av NBBL som også var ansvarlig for alle pensjonsforpliktelser. Av stiftelsens tre styremedlemmer er det to menn og en kvinne. Blant varamedlemmene er det en mann og to kvinner. Opplysninger om godtgjørelse til tillitsmenn, ansatte m.v. er gitt i noter til regnskapet. Det er ikke blitt drevet virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø. Årsresultat og disponeringer Årets overskudd på kr 4.703.547 foreslås overført til annen egenkapital. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse et riktig bilde av drift og stilling pr 31.12.2010. Det har ikke inntrådt spesielle forhold etter årets utgang som kan antas å få særlig betydning for vurderingen av stiftelsen. Annen egenkapital utgjør pr 31.12.10 kr 42.558.356. Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond har etter skatteloven fritak for inntekts- og formuesskatt Fortsatt drift Årsregnskap er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn ligger mål for virksomheten, strategi og budsjett for 2011. Fondet vurderer utsiktene i norsk og internasjonal økonomi som usikker Dette kan føre til betydelige tapsutbetalinger i årene som kommer. Sikringsfondet utreder ved inngangen til 2011 alternative driftsmodeller og vil jobbe aktivt for å tilpasse seg nye lovpålagte krav til frivillige sikringsordninger. Oslo, den 1. mars 2011 Jan Morten Røkaas Styreleder Johnny Brevik Styremedlem Torild Seljelid Styremedlem Thor Eek Adm. direktør Borettslagenes Sikringsfond 7
Årsregnskap Note 2010 2009 Premieinntekter Forfalt brutto premie 1 12 669 728 14 662 841 Sum premieinntekter 12 669 728 14 662 841 Erstatningskostnader Betalte brutto erstatninger 5-1 829 705-2 164 564 Endring brutto erstatningsavsetning 5-3 650 666-4 380 601 Sum erstatningskostnader -5 480 371-6 545 165 Konjunkturavsetning Konjunkturavsetning 5-1 460 266-1 752 241 Sum endring konjunkturavsetning - 1 460 266-1 752 241 Driftskostnader Administrasjonshonorar -3 075 000-2 893 751 Andre honorarer 4-1 148 169-328 333 Kontorkostnader -18 683-16 551 Markedsføring -119 104-73 156 Reise og møtekostnader -20 873-23 035 Forsikringer -37 629-75 258 Sum driftskostnader -4 419 457-3 410 084 Driftsresultat 1 309 634 2 955 351 Inntekter og kostnader fra finansielle eiendeler Inntekter fra finansielle eiendeler 1 687 115 1 430 534 Verdiregulering 1 706 798 4 478 184 Gevinst/tap ved realisasjon av finansielle eiendeler - -70 685 Sum inntekter og kostnader fra finansielle eiendeler 3 393 913 5 838 033 Årsoverskudd 4 703 547 8 793 384 Overføringer og disponeringer Overført til annen egenkapital 6 4 703 547 8 793 384 Sum overføringer og disponeringer 4 703 547 8 793 384 8 Borettslagenes Sikringsfond
Balanse Note 2010 2009 Eiendeler Omløpsmidler Fordringer Fordringer direkte forretninger 9 658 2 701 Andre fordringer 144 972 47 587 Investeringer Aksjer og andeler 3 9 980 329 8 690 779 Obligasjoner 2 32 206 636 13 240 813 Bank 36 360 172 46 730 965 Sum omløpsmidler 78 701 767 68 712 845 Sum eiendeler 78 701 767 68 712 845 Egenkapital og gjeld Egenkapital Innskutt egenkapital Grunnkapital 6 200 000 200 000 Grunnkapitalfond 6 8 000 000 8 000 000 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 6 42 558 356 37 854 809 Sum egenkapital 6 50 758 356 46 054 809 Avsetninger Erstatningsavsetning 5 19 750 053 16 099 387 Konjunkturavsetning 5 7 900 021 6 439 755 Sum avsetninger 27 650 074 22 539 142 Gjeld Annen gjeld 293 337 118 894 Sum gjeld 293 337 118 894 Sum egenkapital og gjeld 78 701 767 68 712 845 Jan Morten Røkaas Styreleder Johnny Brevik Styremedlem Torild Seljelid Styremedlem Thor Eek Adm. direktør Borettslagenes Sikringsfond 9
Kontantstrømoppstilling 2010 2009 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 4 703 547 8 793 384 Ordinære avskrivninger - - Avsetninger 5 110 932 6 132 842 Endring i kundefordringer -104 342 180 098 Endring i leverandørgjeld 174 443-164 036 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 9 884 580 14 942 287 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler i andre foretak -1 289 550-3 180 497 Innbetalinger ved salg av andre investeringer -18 965 823 8 222 999 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -20 255 373 5 042 502 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -10 370 793 19 984 789 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter pr 01.01. 46 730 965 26 746 176 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter pr 31.12. 36 360 172 46 730 965 10 Borettslagenes Sikringsfond
Noter til regnskapet 1. Regnskapsprinsipper Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond følger regnskapslovens regler for små foretak. Stiftelsen er i henhold til skattelovens 2-30 første ledd punkt j nr 4 fritatt for skatt. Premieinntektene opptjenes lineært over dekningsperioden. Prinsipper for avsetninger fremgår av note 5. Obligasjoner og aksjefond inngår i en handelsportefølje og regnskapsføres til virkelig verdi etter regnskapslovens 5-8. Endringer i kursreserver er resultatført. For tilordning av anskaffelseskost for finansielle omløpsmidler benyttes FIFO prinsippet. 2. Obligasjoner Obligasjon Pålydende Kostpris Markedsverdi Kurs- 31.12.2010 reserve ABG Sunndal Collier ASA 06/11 2 500 000 2 500 000 2 451 000-49 000 Agder Energi AS 10/13 2 500 000 2 486 750 2 486 250-500 DnB NOR Bank ASA 09/14 5 000 000 5 132 500 5 125 500-7 000 Eitzen Chemicals 06/11 1 000 000 1 016 000 600 000-416 000 Fjellinjen AS 10/15 2 000 000 2 000 000 1 996 000-4 000 KLP Kommunekreditt AS 10/15 2 500 000 2 500 000 2 494 750-5 250 Nordea Bank Norge ASA 09/14 2 500 000 2 473 625 2 464 250-9 375 Sparebank 1 SMN 09/14 1 000 000 1 005 700 1 001 000-4 700 Sparebanken Vest 10/15 2 500 000 2 455 250 2 458 500 3 250 Sparebank 1 SR-Bank 10/15 2 500 000 2 494 750 2 498 000 3 250 Statkraft 04/14 2 500 000 2 506 500 2 475 750-30 750 Storebrand Livsforsikring AS 08/14 Ansv. 2 000 000 2 000 000 2 000 000 0 Umoe Industri 06/11 2 000 000 2 006 400 1 990 000-16 400 Sum 30 500 000 30 577 475 30 041 000-536 475 Sum pålydende verdi av obligasjonsporteføljen var pr 31.12.2009 kr 12.000.000. Rentefond Pålydende Kostpris Markedsverdi Kurs- 31.12.2010 reserve Storebrand rente + 2 062 656 2 112 932 2 165 636 52 704 3. Aksjer og andeler Aksjer og andeler Totalt antall Kurs Kostpris Markedsverdi Kurs andeler 31.12.2010 reserve Holberg Norge 8 122 341,00 2 500 000 2 769 700 269 700 Pluss OBX-Indeks (Norge) 858 5 759,80 1 800 000 4 941 764 3 414 764 Skagen Global 2 796 811,48 2 000 000 2 268 865 268 865 Sum 6 300 000 9 980 329 3 680 329 4. Kostnadsførte honorarer til styre, revisor og adm. direktør Andre honorarer utgjør kr 1.148.169. Av dette utgjør honorar til: Styre: 102 000 Revisor (revisjon) inklusiv mva: 29 875 Arbeidsgiveravgift 14 389 Andre honorarer: 1 001 905 Sum honorarer 1 148 169 Administrerende direktør blir i sin helhet lønnet av A/L NBBL som også er ansvarlig for alle pensjonsforpliktelser. Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond har i 2010 betalt kr 60.000 til A/L NBBL for leie av administrerende direktør. Borettslagenes Sikringsfond 11
Noter til regnskapet 5. Avsetninger Erstatningsavsetning: Erstatningsavsetning avsettes lineært over forsikringsperioden. Krav som ikke er innkommet innen tre år etter at tap kan anses konstatert, er å anse som foreldet. Betalte brutto erstatninger 31.12.2010 Betalte brutto erstatninger 1 829 705 Sum betalte brutto erstatninger 1 829 705 Endring brutto erstatningsavsetning 31.12.2010 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2004-1 532 875 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2005 0 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2006-1 510 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2007-238 258 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2008-1 589 937 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2009 0 Endring brutto erstatningsavsetning. Avsatt i 2010 7 013 246 Sum endring brutto erstatningsavsetning 3 650 666 Brutto erstatnings- Endring brutto Brutto erstatnings- Betalte brutto Balansekontoer avsetning erstatningsavsetning avsetning erstatninger Avsetningsårgang pr 31.12.2009 i 2010 pr 31.12.2010 i 2010 2004-1 532 875 1 532 875 0 0 2005-1 435 794 0-1 435 794 0 2006-1 108 776 1 510-1 107 266 1 510 2007-1 705 857 238 258-1 467 599 238 258 2008-2 421 438 1 589 937-831 501 1 589 937 2009-7 894 647 0-7 894 647 0 2010 0-7 013 246-7 013 246 0 Sum -16 099 387-3 650 666-19 750 053 1 829 705 Konjunkturavsetning: Avsetning for å dekke unormale skadeår. Denne utgjør 40 % av summen av erstatningsavsetning. 6. Endring i egenkapital Egenkapitalbevegelse 2010: Grunnkapital Grunnkapitalfond Annen EK Sum EK Egenkapital 31.12.2009 200 000 8 000 000 37 854 809 46 054 809 Årsoverskudd 4 703 547 4 703 547 Egenkapital 31.12.2010 200 000 8 000 000 42 558 356 50 758 356 12 Borettslagenes Sikringsfond
Revisjonsberetning Borettslagenes Sikringsfond 13
Revisjonsberetning 14 Borettslagenes Sikringsfond
Boligbyggelag med borettslag i Sikringsfondet Alta Boligbyggelag Arendal Boligbyggelag BOB Bodø Boligbyggelag BOiVEST Boligbyggelaget Usbl Bori Elverum og Omegn Boligbyggelag Follo Boligbyggelag Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag Gjøvik og Omegn Boligbyggelag Halden Boligbyggelag Hamar og Omegn Boligbyggelag Hammerfest og Omegn Boligbyggelag Harstad Boligbyggelag Haugesund Boligbyggelag Indre Salten Boligbyggelag Indre Østfold Boligbyggelag Innherred Boligbyggelag Jæren Boligbyggelag Sandefjord Boligbyggelag Sandnes Boligbyggelag Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag Skien Boligbyggelag Stor-Bergen Boligbyggelag Stord Boligbyggelag Sunndal Boligbyggelag Sørlandet Boligbyggelag Sør-Varanger Boligbyggelag TOBB Tromsø Boligbyggelag Ullensaker Boligbyggelag Vansjø Boligbyggelag Vestlandske Boligbyggelag Ålesund Boligbyggelag Se www.nbbl.no for kontaktinformasjon til boligbyggelagene Kongsberg Boligbyggelag Kongsvinger og Omegns Boligbyggelag Kragerø Bolig- og Byggelag Kristiansund Boligbyggelag Lillehammer og Omegns Boligbyggelag Mo og Omegn Boligbyggelag Mosjøen og Omegn Boligbyggelag Møre og Romsdal Boligbyggelag Namsos Boligbyggelag Namsskogan Boligbyggelag Nannestad Boligbyggelag Narvik Boligbyggelag Nedre Buskerud Boligbyggelag Nordkapp Boligbyggelag Notodden Boligbyggelag OBOS Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag Ringbo Risør Boligbyggelag Rjukan og Tinn Boligbyggelag Borettslagenes Sikringsfond 15
Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond Øvre Vollgate 11 Pb. 452 Sentrum, 0104 Oslo Tlf: 22 40 38 50 Faks: 22 40 39 20 e-post: nbbl@nbbl.no Org. nr: 866 806 632 www.nbbl.no www.nbbl.no/sikringsfondet