Sivil etterbruk for samfunnet Inntekter og reduserte kostnader for Forsvaret. Rapport om avhending av forsvarseiendommer 2001 2009

Sivil etterbruk for samfunnet Inntekter og reduserte kostnader for Forsvaret Rapport om avhending av forsvarseiendommer 2001 2009

www.skifte.no Verdiskaping: Salg av forsvarseiendommer har gitt 2 568 millioner kroner i netto inntekter til forsvarsbudsjettene. s. 4 Naturperler: 20 000 dekar, tilsvarende 2 857 fotballbaner, er sikret som friluftsområder for allmennheten. s. 12 Miljøsanering: 100 000 tonn forurenset grunn og over 30 000 tonn forurensede sedimenter er fjernet og leveres godkjent deponi. Solgt, revet eller sikret: Siden 2001 er forsvarssektorens bygningsmasse redusert med 2,2 millioner kvadratmeter. s. 8 s. 16 Innhold Forord... s. 3 Verdiskaping... s. 4 Inntekter fra salg: Et innbringende utviklingsprosjekt... s. 6 Kostnader til rydding og sikring: Rakke fort omgjort... s. 7 Miljøopprydding... s. 8 Stort miljøprosjekt: Å trylle bort et tankanlegg... s. 10 Friluftseiendommer... s. 12 Miljømanøver på Midtsand: Fra båtslipp til strandidyll... s. 14 Utfaset bygningsmasse... s. 16 Tidenes største for Skifte: Fra overkommando til «bydelskommando»... s. 19 Bakgrunn... s. 20 Rammebetingelser...s. 22 Veien videre... s. 23 2

En vellykket vei fra militært til sivilt Den storstilte avhendingen av forsvarseiendommer har sitt utspring i omstillingen av Forsvaret som startet ved inngangen til dette årtusenet. Hovedmålsetting var å frigjøre midler til Forsvarets spisse ende. Å redusere kostnadene til eiendo m, bygg og anlegg ble derfor et viktig delmål for sektoren. For å gjøre avhendingsjobben ble Skifte Eiendom etablert som en del av Forsvarsbygg. Først noen tall som setter denne eiendomsreformen litt i perspektiv: Ved inngangen til 2000-tallet forvaltet forsvarssektoren om lag seks millioner kvadratmeter bygningsmasse. I 2001 bestemte Stortinget at forsvarssektoren skulle fase ut og i størst mulig grad avhende to millioner kvadratmeter i perioden frem til 2005. I 2004 ble det satt et mål om ytterligere nedtrekk på en halv millioner kvadratmeter i løpet av perioden 2005 2008. Det vil si en total utrangering av 2,5 millioner kvadratmeter bygningsmasse. Korrigert for den nybyggingen som foregår kontinuerlig, gir dette et enda større brutto avhendingsbehov. Dette er uten sidestykke den mest omfattende eiendomsreformen i norsk historie. Til sammenligning forvalter Statsbygg i dag 2,6 millioner kvadratmeter bygningsmasse. Dette er imidlertid bare tall. For berørte lokalsamfunn fører nedleggelse eller flytting av Forsvarets virksomhet i blant til uro, men byr også på nye muligheter. I alle tilfelle jobber Skifte Eiendom målrettet med tilrettelegging for ny sivil virksomhet. Dette arbeidet har resultert i et mangfold av sivile aktiviteter på tidligere forsvarseiendommer. På skifte.no kan du se og lese om et stort utvalg av eksempler på etterbruk som har gitt nytt liv på tidligere militær grunn. Mens Skifte Eiendoms rive-, rydde-, og miljøsaneringskostnader på enkelte prosjekter overstiger den endelige salgssummen, avhendes andre eiendommer med stor økonomisk gevinst. For forsvarssektoren er tidligere bundet kapital blitt frigjort til andre viktige oppgaver. I gjennomsnitt har forsvarssektoren årlig blitt tilført 286 millioner kroner netto fra salg av eiendommer. I tillegg har Forsvaret kunnet omdisponere frigjorte forvaltningskostnader. Sammenlignet med en situasjon uten utrangering og avhending av eiendommer sparer Forsvaret i dag om lag 570 millioner kroner i årlig husleie. Rasjonalisering av eiendomsmassen har således vært en stor økonomisk suksess for Forsvaret. Siden 2001 har Skifte Eiendom jobbet systematisk med å utvikle mest mulig effektive metoder for avhending, samtidig som vi ivaretar samfunnsansvaret som påligger oss som offentlig aktør. Vi ser at også andre aktører innenfor det offentlige har betydelig potensial til å effektivisere sin eiendomsmasse. Skifte Eiendom tilbyr derfor sin kompetanse til offentlige eiendomsaktører utenfor forsvarssektoren. I denne rapporten presenterer Forsvarsbygg Skifte Eiendom både statistikk og eksempler fra avhendingsjobben som er gjort i perioden 2001 2009. Oslo, april 2010 Roger Jenssen direktør i Skifte Eiendom 3

www.skifte.no Verdiskaping Frigjort kapital Skifte Eiendom har levert sterke nettoresultat hvert år siden etableringen i 2001. Dette kommer Forsvaret direkte til gode ved at nettoresultatet føres i inntektskapitlet i de årlige forsvarsbudsjettene. Slik frigjør Skifte Eiendoms virksomhet kapital ved at nettoresultatet går direkte tilbake til drift og modernisering av Forsvaret samt andre aktiviteter i forsvarssektoren. Siden etableringen av Skifte Eiendom i 2001 til og med 2009 har Skifte Eiendoms avhending av militær eiendom tilført forsvarsbudsjettene 2 568 millioner kroner. Stortinget setter i Statsbudsjettet krav til inntekter fra avhending av forsvarseiendommer. Skifte Eiendom har alle år siden etableringen levert nettoresultat i henhold til disse budsjettkravene. Omsetning Skifte Eiendom omsatte i perioden 2001 til og med 2009 for 4 468 4 Skifte Eiendom har ført 2,5 mrd. kroner i netto tilbake til Forsvaret: Realiseringen av disse verdiene har vært avgjørende for den omfattende forsvarsomstillingen både utgiftene forsvarssektorene har spart ved å bli kvitt overflødig eiendomsmasse og de nevnte salgsinntektene har vært sentrale finansieringskilder for omstillingen. FRIDTHJOF SØGAARD, EKSPEDISJONSSJEF I FORSVARSDEPARTEMENTET millioner kroner. I toppåret 2004 omsatte virksomheten for 903 millioner kroner. I all hovedsak er avhendingen av forsvarseiendommer nettofinansiert ved at inntekter fra salg av eiendommer finansierer salgskostnader, samt kostnader knyttet til riving, sikring og miljøprosjekter. Et forsvarsetablissement som skal avhendes består gjerne av både inntektsgivende og kostnadsdrivende enkeltprosjekter: Noen bygg må rives, mens andre må sikres og eller settes i stand før de kan selges. Andre igjen kan selges som de er, men har kanskje en søppelfylling, et oljedeponi eller en skytebane som må miljøsaneres før eiendommen er klar for ny sivil bruk. I mange tilfeller må tomten som skal avhendes både reguleres og reseksjoneres. Totalen gir et komplekst avhendingsbilde, der de salgsforberedende arbeidene i enkelte tilfeller overstiger endelig salgsverdi. Videre finnes det eiendommer som utelukkende har en kostnadsside, for eksempel fordi bygg ligger på leid tomt med avtalefestede klausuler som hindrer bruk til annet enn forsvarsformål. Til tross for dette er godt over halvparten av inntektene fra eiendomssalget tilbakeført til forsvarssektoren som netto inntekter. Kostnadsbilde For årene 2005 til 2009 foreligger det sammenlignbare tall for fordeling og kategorisering av virksomhetens kostnader. For årene før 2005 hefter det betydelig usikkerhet til sammenlignbarheten av kostnadskategoriseringen, og en sammenligning av regnskapstallene må derfor gjøres med forbehold om dette. Miljø-, rive- og ryddekostnader Tilrettelegging for etterbruk av utrangert forsvarseiendom medfører ofte store kostnader til miljø- og ryddearbeider. En betydelig andel av inntektene fra salg av forsvarseiendommer brukes til riving, rydding, sikring og miljø-, grunn- og sedimentsanering knyttet til bygningsmasse, skytefelt og stillingsanlegg. Generelt vil Skifte Eiendom rydde opp til et nivå som i minste fall tilfredsstiller de krav forurensningsmyndighetene anbefaler for den aktuelle fremtidige arealbruk. I brukte kroner per år har kostnaden til miljøsanering og sikring økt jevnt fra 2003, da det ble brukt om lag 8,7 millioner kroner, til 2009 da det ble brukt 119,4 millioner kroner. Markedsaktiviteter Skifte Eiendom selger både i egen regi og gjennom meglerkontorer. Andelen av totale kostnader som har gått til markedsaktiviteter og meglerhonorarer har ligget relativt stabilt i årsregnskapene i perioden. I kroner var denne utgiftsposten eksempelvis på om lag ni millioner kroner i år 2002 og 32,4 millioner kroner i 2004. Drifts-, foredlingsog administrasjonskostnader Driftskostnadene omfatter forvaltning av eiendommene i Skifte Eiendoms portefølje. Det vil si forvaltning av en eiendom fra den overføres til Skifte Eiendom frem til den er avhendet. Denne utgiften har derfor variert avhengig av utrangeringstakten i Forsvaret og avhendingstakten (omløps hastigheten) i Skifte Eiendom. Foredlingskostnader omfatter blant annet utgifter knyttet til tilrettelegging av en eiendom for avhending og utbedringer knyttet til krav som følger av bestemmelser om vern. Frem til sommeren 2004 var forvaltningen av nasjonale

masse pr EBA-kategori (prosent) BA og ngsg legg g egg ningsmasse pr Lønnskostnadene EBA-kategori (prosent) i Skifte Eiendom fremkommer ikke i brutto omsetning, Andre EBA 13 % Administrasjonsog fremkommer og stabsanlegg derfor ikke i kostnadsbildet på lik linje 3 % Velferds- med og øvrige kostnader. fritidsanlegg Dette kommer av at lønnskostnadene refunderes av Forsvarsdepartementet. 17,7 % Forlegninger og I 2009 var lønnsutgiftene i Skifte messer Basisanlegg Eiendom på 29 millioner kroner. % Strids- og rsanlegg Utdanningsingsanlegg Lager- og eholdanlegg,7 % Basisanlegg 9 % Lager- og edlikeholdanlegg 13 % Administrasjonsog stabsanlegg 3 % Velferds- og fritidsanlegg 17,7 % Forlegninger og messer 8,5 % Boliger festningsverk en del av Skifte Eiendoms virksomhet. Etter at Nasjonale Festningsverk ble etablert som et eget forretningsområde i Forsvarsbygg falt drifts- og administrasjonskostnader knyttet til festningsverkene ut av Skifte Eiendoms virksomhet. 8,5 % Boliger Reduserte leieutgifter for Forsvaret Forsvaret betaler en husleie til Forsvarsbygg som er fastsatt i henhold til utleid areal, og kostnader for det enkelte inventar. Når Forsvaret utrangerer en eiendom, det vil si at de ygningsmasse pr EBA-kategori (prosent) sier opp leieavtalen av et inventar, vil,4 % Andre EBA inventaret flyttes 13 % Administrasjons- over fra Forsvarsbygg Utleies til Forsvarsbygg Skifte og stabsanlegg 9,1 % Strids- og rsvarsanlegg 3 % Velferds- og Eiendoms portefølje fritidsanlegg for påfølgende,6 % Utdannings- avhending. Forsvaret vil følgelig ha g øvingsanlegg økonomisk nytte av avhendingen på 17,7 % Forlegninger og to måter. For det første messer ved at netto inntekter fra all avhending 8,5 % Boliger tilbakeføres til forsvarsbudsjettet, og for det andre ved at leiekostnaden på de aktuelle inventar faller bort. Beregninger tilsier at bygningsmassen Skifte Eiendom har avhendet ville i 2010 gitt Forsvaret en leiekostnad på om lag 570 millioner kroner. Dette innebærer en betydelig årlig besparelse for Forsvaret sett opp mot en situasjon uten utrangering og avhending av denne eiendomsmassen. Graftittel 650 Nøkkeltall 2005 2009 i mill. kroner 630 2005 2006 2007 2008 2009 610 Tilbakeført inntekter til forsvarsbudsjettet 405,9 433,4 436,6 182,4 106,3 Miljø-, Rive- og ryddekostnader 34,4 58,3 84,7 97,4 119,4 590 Foredlingskostnader 35,4 16,6 15,3 13,5 13,2 Bygningsmasse pr EBA-kategori (prosent) Graftittel 570 Driftskostnader (forvaltning av eiendommer) 45,9 47,0 44,0 30,9 33,0 650 3,4 Markedsaktiviteter % Andre EBA 13 % Administrasjons- 17,5 13,6 11,3 7,7 9,0 550 Administrasjon 2006 og annet 2007 2008 og stabsanlegg 2009 108,8 66,4 53,3 49,630 33,8 19,1 % Strids- og forsvarsanlegg 3 % Velferds- og fritidsanlegg 610 4,6 % Utdanningsog øvingsanlegg 1,7 % Basisanlegg 600 29 % Lager- og vedlikeholdanlegg 500 400 300 200 100 82 650 60 167 Graftittel 0 2001 630 2002 2003 610 Omsetning 590 2001 2009 i prosent per hovedaktivitet 570 12,8 % Administrasjon og annet 2,9 % Markedsaktiviteter 550 2006 2007 2008 2009 1000 6,8 % Foredlingskostnader 8,8 800% Driftskostnader (forvaltning av 600eiendommer) 8,6 % Miljø-, Riveog 400ryddekostnader 200 0 650 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 630 139 305 484 914 648 635 642 382 315 100 % 610 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 2001 600 000 000 500 000 000 400 000 000 81 2002 237 220 Graftittel 590 570 550 2003 518 470 2004 2004 406 403 433 411 437 430 2005 2005 2006 2006 2007 2007 8,5 % Boliger 182 180 2008 60 % Tilbakeført inntekter til forsvarsbudsjettet 2008 106 100 2009 2006 2007 2008 2009 2009 17,7 % Forlegninger og messer Netto kontantresultat og Stortingets budsjettkrav i mill. kroner Netto kontantresultat Stortingets årskrav Brutto inntekter Årlig omsetning i mill kroner 2001 2009 i prosent per hovedaktivitet Beregnet årlig husleiebesparelse for Forsvaret Administrasjon og annet Markedsaktiviteter Foredlingskostnader Driftskostnader (forvaltning av eiendommer) Miljø-, Rive- og ryddekostnader 590 570 550 Tilbakeført inntekter til forsvarsbudsjettet Beregnet besparelse i husleie Akkumulert besparelse 2006 59 prosent av omsetningen er tilbakeført som inntekter til forsvars sektoren. 300 000 000 200 000 000 100 000 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 5

Inntekter fra salg: Et innbringende utviklingsprosjekt Den tidligere militærleiren Persaunet i Trondheim sentrum er et eksempel på et svært innbringende salgsprosjekt. Her lyktes det Skifte Eiendom å nær tredoble prosjektets salgsverdi, fra rundt 90 til rundt 240 250 millioner kroner, ved å utvikle eiendommen før salg. Persaunet-området var i over 80 år avstengt til offentlige og militære formål blant annet sykehus i mellomkrigstiden, forlegnings- og administrasjonsleir for tysk ubåtpersonell under 2. verdenskrig og base for norsk marine, hær og heimvern i etterkrigstiden. I 2003 vedtok Forsvaret og Trondheim kommune at de ikke lenger ønsket å disponere det 150 dekar store Persaunetområdet. Salgsverdi for eiendommen «slik den var» ble anslått til om lag 90 millioner kroner for den delen Forsvaret eide, som alene var på 105 dekar. Fra unik leir Leirens oppbygning og arkitekturen på bygningene er unik i europeisk sammenheng. Derfor er cirka 80 dekar omfattet av vern som militærhistorisk landskap, og om lag halvparten av de 41 bygningene som tyskerne satt opp under krigen er vernet, forteller seniorrådgiver Jan Pedersen hos Skifte Eiendom. På grunn av eiendommens særegne karakter ønsket vi å få området omregulert før et salg. For Skifte Eiendom handlet det både om å ivareta verneinteressene så vel som å synliggjøre de verdiene vi mente lå i eiendommen, sier Pedersen. I en av de mest omfattende omreguleringsprosessene i Trondheim kommunes historie ble Persaunet i perioden 2003 til 2005 omregulert til bolig- og næringsformål. Prosessen ble gjennomført i nært samarbeid mellom Skifte Eiendom, Trondheim kommune og Riksantikvaren. til unik bydel Etter omreguleringen var det klart for salg av et område bestående av 27 000 kvadratmeter bygningsmasse og et utbyggingspotensial på 48 000 kvadratmeter. Omreguleringen var starten på en helt ny bydel bestående av gamle verneverdige hus og nye moderne bygg. Vi delte Peraunet i syv deler som ble solgt i perioden 2005 til 2007, forteller Pedersen, som er fornøyd med avhendingsprosessen så langt: Da vi bestemte oss for å selge området ble det laget en visjon for arbeidet med omreguleringsplanen. Trondheim Kommune og Skifte Eiendom ønsket at Persaunet skulle bli et positivt og annerledes tilskudd til byens utvikling, sier Pedersen. Tone Valmot i Trondheim Eiendom var med i styringskomiteen for reguleringsarbeidet og fulgte prosessen nøye: Vi ser nå at de visjoner og forestillinger vi gjorde i oppstarten av arbeidet blir realisert til vår store tilfredshet, sier hun. Persaunet fremstår i dag som en levende bydel med stor aktivitet både i nærings- og boligdelen. Unik fortjeneste Også forsvarssektoren har grunn til å være fornøyd: Når de siste delene av leiren blir solgt det gjenstår fem bygg vil prosjektet totalt ha brakt inn 240 250 millioner kroner. Nettoresultatet tilføres forsvarsbudsjettet. 6

Kostnader til rydding og sikring: Rakke fort omgjort Etter å ha vært i militær tjeneste i nesten 70 år først for tyskerne, siden for det norske forsvaret ble naturperlen Rakke fort i 2007 igjen gjort tilgjengelig for folkelig ferdsel. Da var det 80 dekar store området ryddet og sikret slik at Direktoratet for naturforvaltning og Larvik kommune kunne overta. Ni prosent av Skifte Eiendoms inntekter går til riving, rydding og sikring av gamle forsvarseiendommer, herunder eks-tyske fortifikasjoner langs hele norskekysten. Rakke er ett av cirka 280 slike fort og batterier som i tiden fra 1940 til 1945 ble befestet av okkupasjonsmakten med den hensikt å forsvare landet mot en alliert invasjon og beskytte de tyske konvoiene. Mange av disse eiendommene må sikres nøye før Forsvaret og Skifte Eiendom kan overlate dem til ny eier eller tilbakeføre dem til grunneier. Hvorfor må det sikres? Mange av eiendommene skal, som Rakke, åpnes for allmennheten i frilufts- og rekreasjonsøyemål. Ettersom disse fortifikasjonene ikke var bygget for å tåle tidens tann er sikring nødvendig for å fjerne de farer som restene fra militær virksomhet medfører. Prosjektmedarbeider Per Jakob Berg hos Skifte Eiendom forteller at sikring innebærer fjerning av gammel piggtråd, lukking av åpne kummer og sjakter, samt fjerning av snublehinder og andre installasjoner som utgjør en fare for folk og fe. Bunkere som er i ferd med å rase sammen, ofte fordi armeringsjern- og plater eroderes av rust, blir revet, sier han. Naturhistorie Det søkes alltid å bevare historien i naturen ved å gjøre sikringsarbeidet slik at sporene fra fortifikasjonene er godt lesbare i terrenget. Eksempelvis kan dette innebære at løpegraver fylles igjen på en måte som gjør at man tydelig kan se hvor løpegraven har gått. På Rakke kan gjenfylte løpegra ver benyttes som stier, sier Berg. Videre skal alle åpninger i bunkere kunne «leses» ved at man enten senker støpen inn, eller ved at den legges utenpå, slik at skyteskår, døråpninger og lignende kan tydes i ettertid. Sikringsmetodene er utviklet i samarbeid med Riksantikvaren, og Skifte Eiendom har etter hvert opparbeidet seg bred erfaring med slike oppgaver. Antikvarisk vurdering De fleste av Forsvarets eiendommer er vurdert av Riksan tikvaren i forbindelse med utarbeidelse av Landsverneplanen for Forsvaret. I denne forbindelse har enkelte spesielt godt ivaretatte fortifikasjonsverk fått vernestatus. Oddane fort er plukket ut som eksempel på et eks-tysk fort, og skal tas vare på i fremtiden. Fortet fremstår i dag som intakt og godt vedlikeholdt. Sikkerhet koster Sluttsummen for rydde- og sikrejobben på Rakke fort kom på om lag 3,3 millioner kroner, mens inntektene fra salget av den delen av eiendommen som Forsvarsbygg eide var 1,5 millioner kroner. Dette er et eksempel på hvordan forsvarssektoren tar regningen for å rydde opp etter egen virksomhet og samtidig er med på å tilrettelegge for en sivil etterbruk som er positiv for lokalsamfunnet, sier Berg. Vi vil utvikle området i tråd med allmennhetens interesser. Dette er et flott kystlandskap på kulturhistorisk område, og vi vil forvalte og utvikle det med forsiktig hånd, sa ordfører Øyvind Riise Jensen da avtalen mellom Larvik kommune og Skifte Eiendom ble undertegnet. Bildene viser en løpegrav før og etter sikring. Sikringen av Rakke kystfort utenfor Larvik i Vestfold er et godt eksempel på sikring av en eks-tysk fortifikasjon som ikke er fredet. Sikringsarbeidet har vært omfattende, både på land og i vann: Farlige bunkere er revet, dype løpegraver fylt igjen og piggtrådsperringer og rustent skrot er fjernet. I tillegg har Forsvaret fjernet blindgjengere i strandkanten. Foto: Skifte Eiendom 7

www.skifte.no Miljøopprydding Forsvarets virksomhet etterlater spor som kan være skadelige for miljøet og menneskers helse. Når en eiendom ikke lengre skal brukes av Forsvaret kartlegger og dokumenterer Skifte Eiendom eiendommens forurensingssituasjon. Alt opprydningsarbeid som gjøres er sporbart og av høy kvalitet. Skifte Eiendom arbeider i dag først og fremst på to områder der det er behov for å rydde opp i miljø- og helseskadelige stoffer: Forurensning i grunn og sediment, og forurenset bygningsmasse som skal rives og ryddes. Grunn og sediment På eldre forsvarseiendommer har forurensning av grunn og sediment eksempelvis oppstått i tilknytning til skytebaner, øvingsfelt, avfallsdeponi, olje- og drivstoffdepot og verkstedsog verftsvirksomhet. I tillegg er krigsetterlatenskaper i form av dumpet ammunisjon og annet materiell fra krigen en vanlig forurensningskilde. I tilknytning til skytebaner kommer forurensningen først og fremst fra ammunisjon (bly, kobber, sink og antimon fra håndvåpen, og diverse metaller og eksplosiver fra større kaliber). Ryddeomfang Totalt har Skifte Eiendom i perioden 2001 2009 fjernet ca 100 000 tonn forurenset grunn og over 30 000 BIOLOGISK RENSING tonn forurensede sedimenter. Når det gjelder forurenset grunn, er det særlig tungmetall- og oljeforurensning fra skytebaner og olje- og drivstoffanlegg som dominerer. Avfallsfyllinger og deponier har gjerne en sammensetning av mange miljøgifter, deriblant det svært giftige stoffet PCB. Pålegg fra KLIF Forsvarsbygg mottok i 2006 pålegg fra Klima og forurensningsdirektoratet (KLIF, tidligere SFT)) om tiltak, dokumentasjon eller overvåkning av 79 forurensede lokaliteter, der Skifte Eiendom har stått eller står ansvarlig for 45 av disse. Per 31. desember 2009 har Skifte Eiendom avsluttet eller er i ferd med å anbefale 41 av disse lokalitetene avsluttet. Samfunnsnytte Den opprydningen Skifte Eiendom gjennomfører har betydelig positiv miljømessig virkning, men prosessene medfører også ringvirkninger i form av økte CO 2 -utslipp ved for eksempel bortkjøring av forurenset masse. Skifte Eiendom jobber derfor aktivt for å utvikle alternative løsninger som i enda større grad vil bidra til at opprydningsprosessen gir et positivt miljøog samfunnsmessig regnestykke. Skifte Eiendom initierer og iverksetter derfor kontinuerlig nye forsknings- og pilotprosjekter som i større grad skal Ved Bodø Lufthavn har Skifte Eiendom i 2009 oppnådd svært gode resultater ved biologisk rensing av oljeforurenset jord på stedet. Ved å skylle den forurensede massen med vann og lufte og vende på den jevnlig over noen måneder ble naturlige bakteriekulturer stimulert til å bryte ned oljefraksjonene i massen. Behandlingen gjorde at nedbrytingen gikk raskere enn den ville gjort om massen fikk ligge i ro. I pilotprosjektet renset man 4-500 tonn masse på stedet. Resten av den oljeforurensede grunnen ved Bodø Lufthavn skal renses på tilsvarende vis i 2010. Metoden vil også bli videreført i andre prosjekter. muliggjøre rensing av avfall på stedet. Det dreier seg blant annet om: Vasking av tungmetallforurenset jord Lufting og forsøk med mikroorganisk nedbryting av hydrokarboner Forsøk på (tørr)separering og forbrenning av myrmasser med tungmetallforurensning. Rivningsavfall Siden 1. januar 2008 har Skifte Eiendom gjennomført avfallskartlegging og rapportert på sortering av byggavfall i henhold til avfallsforskriftens kap. 15. Hensikten med kapitlet er å «fremme en miljømessig og samfunnsøkonomisk forsvarlig håndtering av avfall fra bygge- og rivingsvirksomhet, samt forebygge ulovlig disponering av slikt avfall». I riveprosjekter dukker gjerne de typiske stoffene opp: asbest, trykkog kreosotimpregnert trevirke og EE-avfall. Ftalater og PCB er også Skifte Eiendom har fjernet ca 100 000 tonn forurenset masse: Klima og forurensningsdirektoratet har hatt et langvarig samarbeid med Forsvarsbygg og Skifte Eiendom om opprydning av forurenset grunn. Vår erfaring er at de pålegg og tillatelser vi har gitt er gjennomført med høy faglig dyktighet og gode resultater. Hans Jørund Hansen, seniorrådgiver Klima og forurensningsdirektoratet 8

blitt en gjenganger i analysene, og det gjøres stadig oftere funn av brommerte flammehemmere, PAH og oljer, klorparafiner og materialer som inneholder klimagasser. SLIK PÅVIRKES MILJØ OG HELSE Denne tabellen viser en oversikt over en rekke stoffer som forekommer i grunn eller bygningsmasse der Forsvaret har hatt sin virksomhet. Tabellen viser hvilken anvendelse de ulike stoffene har i forsvarssektoren, samt stoffenes påvirkning på menneskers helse og miljø. Sorteringsgrad Skifte Eiendom oppnådde i 2009 en sorteringsgrad på 95,4 prosent, mot 97,0 prosent i 2008. Det vil si at 95,4 prosent av det totale avfallet er sortert (i motsetning til å bli levert som blandet avfall, eller «restavfall»). Skifte Eiendom oppfyller dermed forskriftens krav om sorteringsgrad på minst 60 prosent med god margin. Hovedmålet er videre å fokusere enda mer på det viktige arbeidet med å samle inn og håndtere alt farlig avfall. Ryddeomfang Samlet ble det rapportert inn 18 800 tonn byggavfall i 2009. I tillegg viser Skifte Eiendoms avfallsrapportering fra 2008 og 2009 at mengden avfall som ble håndtert økte med 93 prosent (fra 9 748,6 til 18 831,2 tonn); mengden farlig byggrelatert avfall som ble håndtert økte med 606 prosent (fra 78,8 til 558 tonn); og antall rapporterte prosjekter økte med 73 prosent (fra 22 til 38), fra det ene året til det andre. Stoff Anvendelse i forsvarssektoren Påvirkning på menneskers helse Bly (Pb) Kobber (Cu) Antimon (Sb) Ammunisjon og kjøretøybatterier. Tidligere fargestoff i maling. Ammunisjon, kobberledninger for elektrisitet; rørledninger for gass eller væsker; i elektronikk, elektromagnetiske motorer og generatorer. Ammunisjon, bilbatterier. I flammehemmende stoff, glass og maling. Bygningsmasse pr EBA-kategori (prosent) Kan forårsake nerve- og hjerneskader. Store nok mengder kan forårsake død Kan forårsake leverskader Olje All type forbrenning (kjøretøy, oppvarming, % Andre m.m); EBAsmøring av maskineri. 3,4 13 % Administrasjons- og stabsanlegg PCB 19,1 Elektronikk; % Strids- og kondensatorer og Kan forårsake svekket forsvarsanlegg transformatorer; bygningsmaterialer 3 % immunforsvar, Velferds- og skader fritidsanlegg som mørteltilsetning, isolerglasslim, på nervesystem, 4,6 % Utdanningsog fugemasse øvingsanleggog maling, mm. Nå forbudt. forplantningsevne, leverkreft, 17,7 % Forlegninger svekket læringsevne og og utvikling. messer 1,7 % Basisanlegg Asbest I plater eller matter til byggindustrien. Er 8,5 kreftfremkallende % Boliger ved 29 % Lager- og vedlikeholdanlegg innånding. Type avfall som er sortert årlig i tilknytning til rivning av bygningsmasse, i prosent Påvirkning på miljø Giftig for vannlevende organismer Giftig for vannlevende organismer Mange av stoffets kjemiske forbindelser er giftige. Graftittel Lang nedbrytningstid 650 i naturen. Akutt giftig for marine organismer. Ikke skadelig for miljøet En 7,62 mm geværpatron inneholder: 5,65 g bly, 0,71 g antimon, 2,75 g kobber og 0,31 g sink. 630 610 590 570 550 2 2008 Mer enn 95 prosent av alt rivningsavfall blir sortert før det leveres godkjent deponi. 0,8 % Farlig avfall 80 % Uorganisk materiale 3,5 % Blandet avfall 7,8 % Forurenset jord 3,2 % Organisk materiale 4,4 % Metaller 0,4 % EE-produkter 2009 3 % Farlig avfall 72,2 % Uorganisk materiale 4,5 % Blandet avfall 12,7 % Forurenset jord 3,9 % Organisk materiale 3,6 % Metaller 0,1 % EE-produkter 9

Stort miljøprosjekt: Å trylle bort et tankanlegg I november 2009 ble det gamle tankanlegget mellom Langesund og Stathelle solgt av Skifte Eiendom. I prospektet het det at ny reguleringsplan for området var under behandling. Skifte Eiendoms «miljøpatrulje» var ferdig med oppryddingsjobben, og området hvor Forsvarets gamle tankanlegg hadde ligget i snart 60 år var rent nok til å kunne omreguleres til næringsog boligformål med tenkt småbåthavn, og rom for fritidsaktiviteter. Historien Tidlig på 50-tallet trengte Forsvaret et anlegg som kunne ta imot drivstoff fra tankskip og brukes til tanking av fartøyer på vei inn og ut Oslofjorden. Seks tanker på til sammen 25 000 kubikkmeter ble plassert 240 meter inne i fjellet. Rørledninger, løpende gjennom en 200 meter lang fjelltunell, fraktet marin diesel og tungolje mellom fjellanlegget og fartøyene som la til ved den 70 meter lange dypvannskaia. Den om lag ti måls store tomta inneholdt i tillegg blant annet én pumpestasjon, én underjordisk lagerhall på størrelse med en håndballbane, én utvendig lagerhall til oppbevaring av ulike oljeprodukter, så vel som ett utvendig tankanlegg og fylleplass tilknyttet dette. Ulike oljeselskaper driftet anlegget for Forsvaret frem til nedleggelsen i 2007. Historie er viktig når vi skal miljøkartlegge og rydde et område. For eksempel kjente vi til at det siden 1970 hadde vært to tungolje- og dieseloljelekkasjer fra anlegget. Det måtte vi ta hensyn til i ryddearbeidet, sier miljørådgiver hos Skifte Eiendom, Pål Skovli Henriksen. I dette prosjektet måtte vi ta i bruk de fleste av ressursene i verktøykassa, inkludert mange små maskiner og mye rå muskelkraft, ettersom de trange tunellgangene inni fjellet gjorde det vanskelig å komme til med den typen anleggsmaskiner som vanligvis brukes, forklarer Henriksen. Ryddesjauen I desember 2008 var opprydningen ferdig. Ryddesjauen hadde kostet fire millioner kroner. Tankanlegget i fjellet var revet, og mellom 80 og 100 tonn med rør demontert og fraktet bort. Den oljeforurensede fjelltunellen var blitt sanert og eventuelle rester av frifase olje vil bli samlet opp i en oljeutskiller. Da hele fjellanlegget var vasket og tømt ble inngangen forseglet. En låst dør i fjellsiden ville før eller siden blitt forsøkt brutt opp, derfor støpte vi igjen hele inngangen. De eneste som kan komme og fly som de vil nå er flaggermusene, som har fått sitt eget inngangsparti i en liten luke, forteller Henriksen. I tillegg er flere av byggene som var oppført på tomta revet, sammen med de utvendige oljetankene og andre tekniske Hvilken skade er gjort? Henriksen var en sentral ressurs da Skifte Eiendom i januar 2008 startet jobben med å «rydde og vaske» etter Forsvarets tilstedeværelse. Målet var å tilbakeføre tomten til sin opprinnelige stand og gjøre området egnet til sivil bruk boliger, butikker og lekeplasser. En miljøkartlegging av hvor stor skade som var gjort var første steg på vei. Da den omfattende kartleggingen var gjort ble det utarbeidet en omfattende tiltaksplan. Behovene var mange: Fjellanlegg og utvendige områder måtte saneres, tekniske installasjoner og en del bygg måtte rives, og forurenset masse og avfall måtte sorteres og leveres godkjente deponier eller omdisponeres på eiendommen. Fjelltunellen med rørledninger er 200 meter lang. Alle rør er nå demontert og fjernet. Foto: C360/Matti Bernitz 10

Langesund tankanlegg lå vakkert til langs vannet ved innseilingen til Langesund. Foto: Skifte Eiendom installasjoner. 3 500 kvadratmeter utvendig areal er endevendt, sortert, renset og eller deponert. Totalt fjernet vi 1 120 tonn forurenset masse og over 400 tonn avfall. Hele arealet ble snudd og vendt til vi var sikre på at den øverste meteren av masse var helt trygg og i henhold til tillatelse til tiltak, sier Henriksen. Nye muligheter Høsten 2009 ble området hvor det gamle tankanlegget lå lagt ut for salg. Det var da lite ved tomten som minnet om et nedlagt forsvarsanlegg. Dette prospektet fra Skifte Eiendom viser ikke primært et gammelt tankanlegg, men en ti mål stor tomt med 160 meter strandlinje, bryggekant og sjøutsikt. Her finnes ikke forurensingsnivåer i grunnen som overstiger beregnede akseptkriterier for den planlagte arealbruken, noe som tilsier stort potensial for fremtidig verdifull sivil utnyttelse, konstaterer Henriksen. I november 2009 ble tomten solgt for åtte millioner kroner. Slik ser området ut fra kaia etter at tankanlegget er revet. Foto: Skifte Eiendom og slik så det ut før. Foto: C360/Matti Bernitz 11

www.skifte.no Friluftseiendommer Frigjøringen av forsvarseiendommer har bidratt til at friluftsarealet i Norge er utvidet med over 20 millioner kvadratmeter. Dette er store arealer som, frem til de ble solgt av Skifte Eiendom, har hatt begrenset tilgjengelighet for allmennheten. Bakgrunn Under Stortingets behandling av salget av Østre Bolærne i 2004 ba Stortinget om en oversikt over de forsvarseiendommer som skulle avhendes der allmennhetens muligheter for friluftsliv og kulturhistorie ble berørt. På bakgrunn av dette samarbeider Skifte Eiendom med Direktoratet for naturforvaltning (DN) og Statskog om å identifisere hvilke friluftseiendommer som bør sikres i fortsatt offentlig eie, dels gjennom salg til DN, og dels gjennom salg til kommunene. 20 000 dekar sikret for allmennheten Totalt er om lag 20 000 dekar, tilsvarende ca. 2 857 fotballbaner, fordelt på 68 eiendommer over hele landet sikret som friluftsområder for allmennheten. Dette er eiendommer som tidligere har vært i Forsvarets bruk, med ingen eller begrenset adgang for allmennheten. Unike naturperler, strandsoner og utkikkspunkt sikres slik for bruk av folket i overskuelig fremtid. Enkelte av disse eiendommene har alt vært åpne for allmenn ferdsel en god stund. Andre eiendommer er nylig ryddet for piggtråd og adgang forbudtskilt. På denne måten bidrar Skifte Eiendom og DN, sammen med en rekke kommuner, til å gjøre disse naturperlene tilgjengelig for allmennheten. DN har overtatt nær 60 friluftseiendommer fra Skifte Eiendom: DN er særs godt fornøyd med det sektoransvaret som praktiseres av Skifte Eiendom, som etter vår mening er et eksempel til etterfølgelse. Leina Elton Håøya Kinnertangen Nesset Stjernås Pål Theodorsen, seniorrådgiver Friluftsseksjonen i DN Fylke Ant. etablissement Ca. areal i daa Østfold 9 2236 Akershus 2 1336 Oslo 1 22 Buskerud 4 382 Vestfold 15 1494 Telemark 3 223 Aust-Agder 4 99,8 Vest-Agder 8 4134 Rogaland 4 1091 Hordaland 3 953 Møre og Romsdal 1 364 Sør- Trøndelag 4 765 Nord- Trøndelag 4 1473 Nordland 4 948 Troms 2 4012 12 Tjønndalsheia Gumøyknuten Jomfruland DECCA Tangen fort Signalhøyden Rakke/ Grevle Nevlunghavn Skibmannsheia Karljohansvern (Hortenskogen) Håøyaholmen Sundås Torgauten Fredrikstad ekserserplass Årøy Søndre Søndre Missingen Kallera Staupeskjærene Tangen Kjøkøy Kjøkøy Flaugtangen Langeby Torås Tjønneberget Skjelsbuvetan Skåefjell Vikertangen Kirkøy nord Kirkøy sør Hetta Rauerholmene Skjernøy Vardåsen i Arendal Skardhaugen Sandvikodden Hisøy Kvernes prestegårdsskog Julneset Kvevika Gråheia Sjøbuholmen Høyfjell Berge/Nesodden Beltevika Vedeheia Justøy Tjønndalsheia Smellingen Utvorda Brettingen Hysnes Midtsandan Stei Fos Tøn Kon

Bestemorenga Grøtsund Årøya Tverrøya Elvenes Forholten Ramstad Elvegårdsmoen Utvorda Korshamn Bestemorenga Skardhaugen Kvernes prestegårdsskog Smellingen Brettingen Hysnes Midtsandan Steinvik lager Fosslia Tønsåsen Kongshammeren Julneset Tverrøya Herdla Kvarven Gravdal nvik lager slia såsen gshammeren Odne Randabergfjellet Ølbergskogen Vigdel Skibmannsheia Håøya Leina Kinnertangen Elton Nesset Karljohansvern (Hortenskogen) Stjernås Håøyaholmen Fredrikstad ekserserplass Sundås Årøy Søndre Torgauten Staupeskjærene Søndre Missingen Flaugtangen Kallera Tangen fort Langeby Tangen Kjøkøy Nevlunghavn Torås Kjøkøy Gumøyknuten Tjønneberget Skjelsbuvetan Jomfruland DECCA Skåefjell Vikertangen Tjønndalsheia Signalhøyden Kirkøy nord Vardåsen i Arendal Rakke/ Grevle Rauerholmene Kirkøy sør Sandvikodden Hisøy Hetta Skjernøy Kvevika Møvik Vedeheia Justøy Gråheia Sjøbuholmen Høyfjell Berge/Nesodden Beltevika Holmenkollen 13

Miljømanøver på Midtsand: Fra båtslipp til strandidyll I tiår har Forsvaret lagt beslag på naturskjønne tomter og forhindret folk flest fra å ta i bruk attraktive deler av sitt nærmiljø. Når disse eiendommer avhendes kan det i mange tilfeller bety at eksisterende nabolag berikes, eller i noen tilfeller nye skapes. Ett eksempel på dette er Midtsandtangen i Sør-Trøndelag, et område på cirka 100 dekar som har vært brukt av Forsvaret til lager, verksted og oppsetningsplass for Trøndelag Ingeniørbataljon. Der var også båtslipp og smøregrav i området. I 2005 overtok Direktoratet for naturforvaltning dette området fra Forsvarsbygg Skifte Eiendom, og har lagt store planer for etterbruken. Etter å ha gjennomført en landskapsarkitektkonkurranse er man nå i gang med planlegging og gjennomføring av det som kommer til å bli et helt unikt friluftsområde i strandkanten utenfor Trondheim, sier Pål Theodorsen hos Direktoratet for naturforvaltning. Stort brukerpotensial Direktoratet for naturforvaltning regner med at det ferdige området vil bli brukt av folk som kommer fra hele aksen mellom Trondheim og Stjørdal. I tillegg er barnehager og skoler i området rundt ventet å bruke området flittig. Det er til og med planlagt nye boligområder i nærheten av denne friluftseiendommen, så her vil et helt nytt nærmiljø få utfolde seg, sier Theodorsen. Direktoratet for naturforvaltning har fått bevilgninger over statsbudsjettet til å lage et friluftsområde utenom det vanlige. Theodorsen ramser opp: Her vil bli både sandstrand og steinstrand med badebrygger; opparbeidede områder med plen, frukttrær og bærbusker; ballspillområder på både sand og gress samt utendørs amfi, skøytebane og akebakke, for å nevne noe. I tillegg vil hele området bli bundet sammen av turstier, og det vil bli grillplasser, lebygg og servicebygg med alle fasiliteter. Alt vil bli tilrettelagt slik at det kan brukes av alle, vektlegger han. Et eksempel utenom det vanlige Han medgir at Midtsand er et eksempel utenom det vanlige når det gjelder utvikling til friluftsareal på avhendet forsvarseiendom. Vanligvis er tilretteleggingen langt mindre omfangsrik. Våre friluftseiendommer forvaltes lokalt av kommuner og interkommunale friluftsråd, og graden av tilrettelegging bestemmes lokalt, sier Theodorsen. Han forteller videre at det mest typiske er å sikre atkomstmuligheter og parkering, opprustning av infrastrukturen på området i form av stier og veier, samt renovasjon og toalettløsninger ved behov. I tillegg får vi gjerne på plass informasjonsskilting, benker og bord på fine oppholdsplasser og kanskje en grillplass eller to. Av og til opparbeider vi også strand og anlegger gress, forteller han. Hva kvalifiserer som friluftseiendom? Direktoratet for naturforvaltning spiller en viktig rolle når 150 meter strandsone ble gravd opp og renset for å gi fremtidige badegjester ren strand. Foto: Skifte Eiendom Det ble fjernet mye skrot fra den gamle forsvarstomta. Foto: Skifte Eiendom 14

rullesteinsfjæra brygge 1:2000 N eksisterende vegetasjon bevares ripsrunden molo brygge for kajakk og småbåter Midtsandtangen sjøbad blomstereng båtslipp for vedlikehold av småbåter pirèvipp pusteromp blomstereng vilnissvegen pusteromp Illustrasjonen viser arkitekt- tripp-trapp kontoret Agraff AS vinnerutkast fra arkitektkonkurransen. fruktrær kajakklubben Tegningen er ikke representativ for den endelige utformingen av friluftsområdet. Illustrasjon: Agraff AS arkitekter baderampe bålplass aktivitetshus fruktrær eplestien tutti-frutti skogen' med tusseløype påkobling tursti østover sandlek/ volleyball pusterom messapiren strandbar baderampe eplestien aktivitetsområde ballek/ skøytebane driftsbygg pusterom påkobling tursti vestover messa restaurant/ cafe/ selskapslokale. p-plass utløp Midtsandbekken bekk åpnes pusterom fruktrær gressarmering eplestien gress landevegen dyrkingsfelt/ blomstereng pusterom gressarmering p-skog 1 fruktrær portvegen gressarmering servicebygg wc/dusj/garderobe gress p-skog 2 ballek dyrkingsfelt/ blomstereng portvegen pære konveks p-skog 3 jordbærkolonien blåskjell konkav dyrkingsfelt/ blomstereng portvegen p-plass p-skog 4 eplehagen blåbærkolonien Midtsandvegen jernbanelinje fruktrær 9 det gjelder å peke ut hvilke områder i Skifte Eiendoms portefølje som egner seg til friluftseiendom. I følge Pål Theodorsen tar direktoratet utgangspunkt i et sett med faktorer når de vurderer en eiendoms potensial for å bli en verdifull friluftseiendom: Eiendommen må selvsagt være egnet i seg selv, og beliggenheten er viktig. Når en eiendom har strandlinje, er vi for eksempel nesten alltid interessert, sier han. I tillegg ser vi på hvor mange mennesker som bor i området og regionen rundt, og hvordan eiendommen ligger i forhold til andre friluftsområder. Eiendommer som er del av grønnstrukturen eller grenser til markaområder er også attraktive for oss. Til slutt vil vi gjerne at grønne områder midt i byer skal sikres i statlig eller kommunalt eie. Fjernet 1 900 tonn forurenset masse Det settes strenge krav for grunnforurensing på områder som skal tas i bruk som friluftsområder. Før Direktoratet for naturforvaltning kunne overta Midtsandtangen gjennomførte derfor Skifte Eiendom miljøtekniske undersøkelser av grunnen, og fant at enkelte områder var betydelig forurenset av tungmetaller og andre miljøgifter. Høsten 2009 miljøsanerte Skifte Eiendom området, i henhold til en tiltaksplan godkjent av forurensningsmyndighetene. I et område på 1 750 m 2 ble det øverste laget med forurensede jordmasser fjernet og erstattet med rene masser. Videre ble ca 150 meter med strandsone gravd opp, og avfallsfyllingen med søppel ble sortert og forurensede og rene masser skilt fra hverandre. Totalt ble ca 1 900 tonn med forurenset jordmasse fjernet fra Midtsand og levert til godkjent deponi. I tillegg til opprydningsarbeidet på land ble det også gjennomført en sedimentkartlegging av havnebassenget på begge sider av odden. Resultatene viste at sjøområdet er trykt for fremtidens badegjester. Målsettingen for arbeidet var å sikre at det ikke forekommer spredning av miljøfarlige stoffer til nærliggende områder og fjorden, samt at fremtidig bruk av området ikke skal medføre fare for helseskader på grunn av forurensning, sier miljørådgiver Arne Eriksen i Skifte Eiendom. Slik sikrer man at folk flest skal få glede av eiendommen som fritidstumleplass langt inn i fremtiden. 15

www.skifte.no Utfaset bygningsmasse Avhendet bygningsmasse I tillegg til netto kontantresultat har antall kvadratmeter bygningsmasse som avhendes årlig vært et viktig styringsparameter for Skifte Eiendoms virksomhet. Forsvaret har hatt krav på seg om utrangering av kvadratmeter, mens Skifte Eiendom har hatt krav på seg om å føre kvadratmeter ut av forsvarssektoren ved enten å selge, avslutte leie- og festeforhold, forvaltningsoverføre eller rive. I perioden 2001 til og med 2009 ble bygningsmasse på totalt 2,2 millioner kvadratmeter avhendet. Ved utgangen av 2009 utgjorde Skifte Eiendoms resterende portefølje (bygningsmasse under avhending) 457 000 kvadratmeter. Målt i kvadratmeter var 2004 og 2005 toppår, med henholdsvis 388 000 og 475 000 kvadratmeter avhendet. I denne perioden ble større hele etablissement avhendet gjennom salg, noe som krevde forholdsvis lav ressursinnsats per kvadratmeter som ble ført ut av porteføljen. De siste årene har, i likhet med resterende portefølje, i større grad vært preget av flere og i kvadratmeter mindre avhendingsprosjekter. Et annet utviklingspreg i porteføljen er at andelen prosjekter som også omfatter riving, sikring og miljøsanering er økende. Dette medfører at det i dag ligger flere timer bak hver avhendede kvadratmeter enn hva det gjorde i de årene det ble avhendet mest. Grunnareal Kravet til eiendomsrasjonalisering i forsvarssektoren har vært knyttet til 16 Eiendomsmassen som er avhendet ville i 2010 kostet Forsvaret om lag 570 millioner kroner i årlig leie. kvadratmeter bygningsmasse. Dette kommer av at det er her sektoren søkte å frigjøre forvaltningskostnader. Forsvarsdepartementet har heller ikke stilt krav til rapportering av avhendet grunnareal. Salg av tomter uten bygningsmasse har likevel vært en betydelig del av Skifte Eiendoms virksomhet, da inntektspotensialet i blant er stort. Salg av tomter utgjør en vesentlig del av inntektene som aggregeres for forsvarssektoren. Det foreligger imidlertid ingen nøyaktig statistikk for avhendet grunnareal, ettersom ett og samme grunnareal kan ha bestått av både rive-, sikre- og flere salgsprosjekt. Geografisk spredning Forsvarssektoren har avhendet bygningsmasse i alle landets fylker (samt på Jan Mayen) og i 351 av landets 430 kommuner. Fordelt på kommuner er det avhendet flest kvadratmeter i Evje og Hornnes (96 915 kvm), Oslo (96 304 kvm) og Ringerike (95 647 kvm). I antall bygg er det avhendet flest i Kristiansand (525 bygg), Porsanger (375 bygg) og Ringerike (322 bygg). Bygningskategori Lager- og vedlikeholdsanlegg utgjorde den desidert største EBA-kategorien avhendet i perioden, med totalt i Skifte Eiendom har avhendet 68 587 kvm bygningsmasse i Bardu kommune: Gjennom blant annet et aktivt samarbeid med kommunen har Skifte Eiendom bidratt til ny aktivitet og verdiskaping på tidligere forsvarseiendommer i Bardu. Oddvar Bjørnsen, ordfører i Bardu kommune overkant av én million kvadratmeter, fordelt på 2 936 bygg. Av dette utgjorde 614 914 kvadratmeter kaldlager og kaldgarasjer. Det største enkeltbygget som er avhendet er imidlertid et kontorbygg: «FO-bygget» på Huseby i Oslo ble solgt i 2004 og utgjorde 26 568 kvadratmeter. Boliger utgjorde hele ti prosent av avhendet bygningsmasse med totalt 227 011 kvadratmeter fordelt på 1 440 enheter, hvilket ga en snittstørrelse på 158 kvadratmeter, eller gjennomsnittlig 127 enheter avhendet per år. Snitt-størrelsen per bolig var imidlertid en del mindre, da én enhet i noen tilfeller bestod av flere boenheter. Strids- og forsvarsanlegg utgjorde også en betydelig andel av avhendede kvadratmeter, med 221 292 kvadratmeter. De største underkategoriene her var ammunisjonslager (96 661 kvm), kommandoplasser (38 073 kvm) og stillings- og sperreanlegg (38 237 kvm). Salg Totalt har Skifte Eiendom solgt over en og en halv million kvadratmeter bygningsmasse (1 539 702 kvm). Solgte arealer spente i bygningskategori fra strids- og forsvarsanlegg til boliger, og følgelig var det stor forskjell på salgenes kompleksitet og omløpshastighet. Målt i kvadratmeter er 71 prosent av all bygningsmasse som ble avhendet solgt. Av alle salg ble om lag åtte av ti gjennomført i det åpne markedet. Av disse åtte ble syv gjennomført ved hjelp av tilknyttede meglere, mens ett ble gjort i egen regi. Ved avhending gjennom eiendomsmegler kan den fremgangsmåten som er vanlig i bransjen følges. Skifte Eiendom påser imidlertid alltid at hovedhensynene i statens avhendingsinstruks ivaretas av eiendoms-megler. Ved salg i egenregi skjer oppgjør likevel via meglerkontor. I henhold til statens avhendingsinstruks skal slik

Bygningsmasse pr EBA-kategori (prosent) Graftittel 3,4 % Andre EBA 19,1 % Strids- og forsvarsanlegg 13 % Administrasjonsog stabsanlegg 3 % Velferds- og fritidsanlegg 650 630 610 4,6 % Utdanningsog øvingsanlegg 1,7 % Basisanlegg 29 % Lager- og vedlikeholdanlegg 17,7 % Forlegninger og messer 8,5 % Boliger 590 570 550 2006 2007 2008 2009 Bygningsmasse avhending pr EBA-kategori som hovedregel (prosent) skje etter offentlig kunngjøring og på grunnlag 3,4 % Andre EBA av skriftlige bud. 19,1 % Strids- og forsvarsanlegg 4,6 % Utdanningsog øvingsanlegg 1,7 % Basisanlegg 29 % Lager- og vedlikeholdanlegg 29 % Lager- og vedlikeholdanlegg 13 % Administrasjonsog stabsanlegg 3 % Velferds- og fritidsanlegg De resterende to av ti salgene ble gjennomført som direktesalg i egenregi. 17,7 % Dette gjaldt blant annet Forlegninger salg og til messer kommuner og forsvarsansatte som benyttet forkjøpsrett 8,5 til % Boliger boliger. Når eiendommen har liten verdi eller bare et mindre antall kjøpere er aktuelle, kan avhending i henhold til statens avhendingsinstruks skje ved direkte salg. Dette innebærer salg på grunnlag Bygningsmasse av pr bud EBA-kategori som er innkommet (prosent) etter henvendelse til et begrenset antall 3,4 % Andre EBA 13 % Administrasjonsinteressenter. Avhending og stabsanlegg ved direkte 19,1 % Strids- og forsvarsanlegg salg kan også skje 3 % når Velferds- det og bare er én fritidsanlegg aktuell kjøper. Dersom eiendommen 4,6 % Utdanningsog øvingsanlegg avhendes uten at det holdes budrunder, 17,7 % Forlegninger og eller etter bud fra et begrenset antall messer 1,7 % Basisanlegg interessenter, må ikke prisen være 8,5 % Boliger lavere enn taksten. Taksten baseres på markedspris innhentet fra uavhengig takstmann og taksten skal avholdes nær opptil tidspunktet for avhending. Forvaltningsoverføring gningsmasse pr EBA-kategori (prosent) I henhold til statens avhendingsinstruks forespør 13 % Administrasjons- Skifte Eiendom % Andre EBA og stabsanlegg andre statlige etater, via deres eierdepartement, om det er behov for en % Strids- og varsanlegg 3 % Velferds- og fritidsanlegg % Utdannings- eiendom til andre statlige formål før vingsanlegg videre salgsprosess 17,7 initieres. % Når en Forlegninger og eiendom forvaltningsoverføres messer mellom % Basisanlegg stats-etater fastsettes 8,5 % Boliger prisen gjennom % Lager- og en uavhengig fastsatt verditakst. Fire likeholdanlegg prosent (94 021 kvm) av bygningsmassen er avhendet ved forvaltningsoverføring til andre statsetater, eller annen overføring til annen offentlig instans. Opphør av innleie Åtte prosent (166 613 kvm) av bygningsmassen er avhendet ved opphør av leieforhold. Leieforholdene har omfattet alle bygningskategoriene, men ved sortering helt ned på byggtype utgjør kaldlager (eksempelvis plasthaller) 27 prosent av dette. Graftittel Totalt kvadratmeter bygningsmasse avhendet per år Kvadratmeter 650 bygningsmasse avhendet 500 000 630 400 000 610 300 000 590 200 000 570 129 100 000 550 300 000 250650 000 200 000 630 150 000 610 100 000 50 590 000 5700 Graftittel 650 80 000 630 60 000 610 40 000 590 20 000 570 550 600 500 400 300 200 100 0 0 Graftittel 550 100 000 0 Kristiansand Østfold Akershus Oslo Hedmark Evje og Hornnes Porsanger Oslo 177 2006 2007 2008 2009 Totalt kvadratmeter bygningsmasse avhendet per fylke Oppland Buskerud Vestfold Telemark Aust-Agder Vest-Agder Rogaland Hordaland Sogn og fjordane Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Nordland Troms Finnmark Jan Mayen 2006 2007 2008 2009 De 10 kommunene hvor det er avhendet mest kvadratmeter 2006 2007 2008 2009 Ringerike Ringerike 246 Evje og Hornnes Målselv 388 Ullensaker Trondheim 475 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tall i 1000 m 2 De 10 kommunene hvor det er avhendet flest bygg Målselv Bardu Lødingen 295 285 Kristiansand Bergen Narvik Harstad 84 Våler Kongsberg 102 Kongsberg 17

www.skifte.no Riving og sikring det blitt revet 316 653 kvadratmeter «salg på rot» i økende grad. Slike En del bydningsmasse vil av ulike bygningsmasse, hvilket betyr at denne prosjekter er ført som salgsprosjekt, årsaker være Bygningsmasse mest hensiktsmessig pr EBA-kategori å (prosent) avhendingsmetoden stod for 15 Graftittel med en inntekt eller kostnad for Skifte rive og eller sikre, heller enn å selge. prosent av avhendet bygningsareal. Eiendom, der kjøper forplikter seg til 650 Dette kan 3,4 eksempelvis % Andre EBA være fordi 13 % Administrasjons- Om lag halvparten av revet riving og sanering med gitte kriterier og stabsanlegg 630 bygget ikke 19,1 % har Strids- noen og salgsverdi, bygningsmasse var i kategorien lager- for blant annet avfallshåndtering. Salg forsvarsanlegg 3 % Velferds- og eller fordi plasseringen gjør at sivil fritidsanlegg og vedlikeholdsanlegg. I tillegg ble om 610 på rot er eksempelvis aktuelt hvis det bruk vil være 4,6 % Utdannings- i konflikt med militær lag én prosent avhendet ved sikring. skal avhendes bygningsmasse i eller og øvingsanlegg 590 aktivitet i området. I noen tilfeller, når Dette 17,7 % gjelder i all hovedsak for enkelte i tilknytning til en aktiv militærleir, Forlegninger og bygget ligger på leid grunn, ligger det strids- messerog forsvarsanlegg, for eksempel 570 der bygningsmassen i seg selv har 1,7 % Basisanlegg kontraktfestet krav om riving etter 8,5 bunkere % Boliger som er blitt gjenstøpt. 550 etterbruksverdi men ikke kan nyttes til 2006 2007 2008 2009 endt militært behov. I andre tilfeller sivile formål når den står i leiren. 29 % Lager- og vedlikeholdanlegg er riving og sikring nødvendig for å tilrettelegge et område for trygg ferdsel for allmennheten. Totalt er Bygningsmasse pr EBA-kategori (prosent) 3,4 % Andre EBA 19,1 % Strids- og forsvarsanlegg 4,6 2 %% Velferds- Utdannings- og fritidsanlegg og øvingsanlegg 3 % Andre EBA 31,7 %% Utdannings- Basisanlegg og øvingsanlegg 10 29 % Strids- Lager- og og forsvarsanlegg vedlikeholdanlegg 10 % Boliger 11 % Administrasjons- og stabsanlegg 650 1 % Overført til grunneier 630 4 % Overført til annen 610 off. etat/enhet 8 % Opphør av 590innleie 15 570% Revet 13 % Administrasjonsog stabsanlegg Kategori EBA avhendet i andel av totalt 2001 2009 3 % Velferds- og fritidsanlegg 17,7 % 1 Forlegninger % Basisanlegg og messer 8,5 % Boliger 47 % Lager- og vedlikeholdsanlegg 13 % Forlegninger og messer Graftittel Avhendingsmetode i andel av totalt 2001 2009 550 300 250 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 Antall salg per år fordelt på kundegrupper 2006 2007 2008 Skifte Eiendom søker i størst mulig grad å unngå å rive bygg som kan ha en sivil etterbruksverdi. Derfor benyttes 1 % Sikret 71 % Solgt 2009 Privatmarkedet Organisasjon u/profittformål Offentlig sektor Næringsmarkedet Kunder Skifte Eiendom har delt inn kjøpere i Graftittel kategoriene privatmarkedet, næringsmarkedet, organisasjoner uten profitt- 650 formål og offentlig sektor. Fyldig kundedata for Skifte Eiendom finnes fra og 630 610 med 2005. Det følger imidlertid noe usikkerhet med datakvaliteten for 2005 590 og 2006. 570 550 I perioden fra og med 2005 til og med 2006 2007 2008 2009 2009 gjennomførte Skifte Eiendom 1 084 små og store salg. 63 prosent av kundene var privatkunder, som i all hovedsak kjøpte boliger og tomter. 17 prosent av boligene ble solgt til forsvarsansatte med forkjøpsrett. Av dette ble seks av ti boliger ervervet av boligens beboer til takst. Resten gikk til forsvarsansatte som gikk inn på høyeste bud. Næringskunder sto for 13 prosent av kjøpene, mens offentlig sektor var kunde ved 21 prosent av salgene. I offentlig sektor utgjorde spesielt kommunene et viktig kundesegment, som kjøper ved 14 prosent av salgene. Kommunene stod for kjøp innen alle eiendomstyper, men med en overvekt av næringseiendommer. Dette reflekteres også i antall kvadratmeter bygningsmasse; kommuner kjøpte 42 prosent av bygningsmassen som ble solgt i perioden 2005 til 2009. I om lag syv av ti kjøp er den kommunale forkjøpsretten benyttet. I øvrige kjøp har kommunene konkurrert om eiendommen i det åpne markedet. 18

FO-bygget sett fra sørsiden. Foto: Matti Bernitz/C360 Tidenes største for Skifte: Fra overkommando til «bydelskommando» I 2004 ble Forsvarets Overkommando erstattet av Forsvarsstaben og flyttet fra Huseby til Akershus Festning. Dermed fikk Skifte Eiendom jobben med å selge det om lag 26 000 kvadratmeter store kontorbygget i Sørkedalsveien 148. Salget av dette bygget er Skifte Eiendoms største gjennom tidene, både når det gjelder areal, men også salgssum på ett enkelt bygg, sier prosjektleder hos Skifte Eiendom, Trond Nordby. Bygget ble solgt for 240 millioner kroner. «Pent brukt» Det såkalte FO-bygget, tegnet av arkitekt Frithjof Stoud Platou, stod ferdig i 1972. Da flyttet Forsvarets Overkommando inn sammen med Forsvarsdepartementet, som også holdt til her frem til 1987. På det meste var bygget arbeidssted for opp til 1 100 ansatte. Bygget ble pent brukt av Forsvarssjefens stab, og var i god stand da det skulle selges i 2004. Det var derfor ikke behov for oppgradering fra Skifte Eiendoms side i forbindelse med salget. Det at bygget kunne selges som det var og likevel være til stor verdi som kontorbygg for nye eiere, gjorde at dette ble et prosjekt som frigjorde en stor netto kontantsum for forsvarssektoren, sier Nordby. Mange muligheter Før bygget ble lagt ut for salg i det åpne markedet var det blitt avklart at ingen offentlig instans var interessert i å eie bygget. Med sine 26 000 kvadratmeter var nok bygget noe i overkant av hva en statlig eller kommunal instans ønsker å eie, tror Nordby. Likevel var mulighetene mange for nye eiere til å gjøre seg nytte av bygget. Blant annet er bygget disponert på en måte som gjør at det egner seg godt for utleie til flere store leietakere. FO-bygget var unikt med sin størrelse og planløsning, og mulighetene for etterbruk var mange. Disse dokumenterte vi i en såkalt mulighetsstudie som ble lagt frem for interesserte kjøpere, forteller Nordby. Bygget er utformet som fire kuber bygget rundt hvert sitt atrium, bundet sammen med et mellombygg. 400 barn og bydelsadministrasjon Det var eiendomsinvesteringsselskapet Høegh Invest Eiendom AS som til slutt la inn det høyeste budet og kjøpte overkommando-bygget. I dag har de fire atriene fått nytt liv blant annet som bydelsadministrasjon for Vestre Aker bydel og flere store barnehager som huser så mye som 400 barn på dagtid. FO-bygget sett ovenifra. Foto: Matti Bernitz/C360 19

www.skifte.no Bakgrunn Denne rapporten gir en oversikt over forsvarseiendommer avhendet av Skifte Eiendom siden etableringen i 2001 og frem til og med 2009. Virksomhet Skifte Eiendom er et forretningsområde i Forsvarsbygg som avhender militære eiendommer i samsvar med Stortingets mål og retningslinjer. Ansvaret omfatter miljøopprydding, tilrettelegging for ny sivil bruk og hele prosessen fram til nye eiere overtar. Skifte Eiendom samarbeider med lokale interesser i dette arbeidet. Virksomheten sikrer inntekter til forsvarssektoren. Politisk forankring Når eiendom utrangeres fra Forsvarets bruk, det vil si at Forsvaret sier opp sitt leieforhold med Forsvarsbygg Utleie, overføres eiendommen til Forsvarsbygg Skifte Eiendom som forestår avhendingen. Utrangering og avhending av overflødig forsvarseiendom er politisk forankret. I 2001 beskrev Forsvarsdepartementet forsvarssektorens bygningsmasse slik: Forsvaret er i dag Norges klart største eiendomsforvalter med ansvar for omkring seks millioner m 2 bygningsmasse og om lag 1,4 millioner dekar grunnareal hvorav 2/3 er leid grunn. Bygningsmassen er spredt på over 400 av landets kommuner. Det er et mål å avhende mellom en og to millioner m 2 bygningsmasse i løpet av, eller som følge av omstillingsprosessen. Samtidig vil det oppføres 20 ca 300.000 m 2 ny bygningsmasse. En vellykket strategi for avhending, kassasjon og innfasing av eiendommer, bygg og anlegg (EBA) er derfor viktig for at omleggingen av Forsvaret skal kunne gjennomføres. Endringene vil berøre mange kommuner over hele landet. [ ] Omfanget av bygningsmassen skal reduseres i størrelsesorden 2 mill. m 2. Eiendommer, bygg og anlegg, samt materiell som ikke skal benyttes i den nye strukturen, skal være utfaset og i størst mulig grad avhendet. (St.prp. nr. 45 (2000 2001) Omleggingen av Forsvaret i perioden 2002 2005). I 2003 ble situasjonen beskrevet slik: Store mengder EBA vil bli utrangert og avhendet til markedspris iht. avhendingsinstruksen. Fellesfinansiert NATO-infrastruktur, som ikke benyttes i dag eller er planlagt brukt, vil bli søkt slettet fra NATOs inventarlister, samtidig som annen bruk innenfor Forsvaret blir vurdert. Der hvor ingen har bruk for infrastrukturen, vil den bli søkt avhendet. NATO-infrastruktur som ikke er lagt inn i noen av NATOs planer som en ressurs, men fortsatt ønskes benyttet innenfor Forsvaret til annet enn det som det primært ble bygd for, vil bli søkt slettet fra NATOs inventarlister. Forslagene til nedleggelser medfører ikke grunnlag for å forvente en netto inntekt på forsvarsbudsjettet når også utgifter i tilknytning til avhending tas i betraktning. [ ] Forsvarets eiendommer, bygg og anlegg reduseres til maksimalt 3,5 mill. m 2 (målet med pågående omlegging er en reduksjon fra 6 mill. til 4 mill. m 2 ). [ ] Målene skal oppnås snarest mulig og senest innen utgangen av 2008. (St.prp. nr. 42 (2003 2004) Den videre moderniseringen av Forsvaret i perioden 2005 2008). Avhending av militær eiendom Skifte Eiendom avhender ikke bare A4-eiendommer, men også krevende eiendommer i marginale markeder. Derfor kreves det et betydelig tilretteleggingsarbeid før eiendommer kan avhendes. Dette innebærer for eksempel: Miljøkartlegging og -opprydding Sikring av skytegraver og -stillinger Kartlegging av potensial gjennom mulighetsstudier Idédugnader og folkemøter i lokalmiljøet Reguleringsarbeid Fradeling av tomter for bedre etterbruksmuligheter Kjøp av tilstøtende eiendom for å skape én avhendbar helhet I enkelte tilfeller, riving av bygg som ikke er avhendbare Samtidig må prosessen følge Stortingets retningslinjer for salg av statlig eiendom generelt, og tidligere forsvarseiendommer spesielt. Salg Den viktigste avhendingsformen for forsvarseiendommer er salg til det sivile markedet. Skifte Eiendom har