OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Selveierleilighet i rekke Jakslandveien 69 3440 RØYKEN Gnr. 14 Bnr. 320 Seksj.nr. 32 Eierbrøk: 76/3350 SERTIFISERT TAKSTMANN Bef.dato 18.08.2014
Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. 2 av 14
- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Boligen ble befart med takstmann og rekverent tilstede som viste og gav opplysninger. På forespørsel har eier opplyst at de ikke er kjent med at bebyggelsen er beheftet med skjulte feil/ mangler eller offentlige pålegg som ikke er utført. Tinglyste servitutter er ikke kontrollert. Møbler og inventar er ikke flyttet av takstmannen under befaringen. Dette kan medføre at skader som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke svare for slike forhold. Grunnforhold/ setningskader er ikke kontrollert. Takstøkonomen er ikke autorisert på el-anlegg og rør opplegg, kommentarer vedrørende disse punkter i taksten er basert på generell kunnskap. Det er ikke observert eller gjort til kjenne skader eller andre forhold som takstøkonomen har tatt i betraktning på takseringstidspunktet. Det må alltid beregnes noe overflatebehandling ved et evt salg. Arealene er målt opp på stedet eller fra plantegninger i hht. NS-3940, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen, kun enkel fuktmåling/ søk på bad med fuktmåler indikator av type Protymeter SM. Det er ikke befart på fellesarealer og boder. Varme og lydisolering er ikke konstatert i konstruksjoner, men antas å være utført i hht byggeårets normer og krav. Det gjøres oppmerksom på at når taksten sendes elektronisk vil den kunne bli eksponert for andre enn mottaker. De reguleringsmessige forhold, samt panteattest for eiendommen vil bli undersøkt av megler, og derfor ikke sjekket av takstmannen. Når taksten sendes som e-post er den elektronisk signert. Om en er i tvil om taksten rettslig, ta kontakt med takstmann for 3 av 14
dokumentbekreftelse. Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Eiendommen ligger i et meget attraktivt og barnevennlig boligområde i Røyken. Solrikt og rolig strøk med få minutters gange ned til sentrum med Røyken togstasjon. I tillegg finner finnes det et kjøpesenter med flere div. forretninger, Kiwi-butikk, cafe, frisør med mer. Kort vei til barnehager, skoler, Kjekstad golfbane (18-hullsbane) og flott turterreng. Regulert boligområde med store landbruksarealer i nærmiljøet. Få min gange til bussholdeplass med bussforbindelse retn. Drammen og Oslo (sistnevnte fra Midtbygda). Ekspressbussforbindelse fra Røyken til Oslo. Kort vei til marka med flott ski- og turterreng. Aktivt idrettsmiljø i ROS IL. Få min kjøring til Kjekstad golfbane. Tomten er pent opparbeidet med gressplen. Pent opparbeidede fellesarealer. Asfaltert innkjørsel og gårdsplass. Bebyggelsen. Boligen ligger i ett etablert boligfelt. Lyst og pent rekkehus malt opp i lyse farger. Ny kjøkkeninnredning 2012 med opplegg for oppvaskmaskin. Nytt utvedig tak, takrenner og beslag. I tillegg er det stor flott terrasse samt meget gode solforhold. Varmekabler på bad, wc og i vindfang. Ellers elektrisk med panelovn. Det gjøres oppmerksom på at dersom noen av rommene mangler oppvarmingskilde, overtas boligen slik den fremstår på visning. Boligen består i dag av gang, bad, wc, stue med åpen kjøkkenløsning, vaskerom, kontor og 3 soverom. Soverom 3 har ikke godkjent areal men benyttes i dag som sov. Utvendig bod på ca 5 kvm. Biloppstillingsplass i garasje i rekke samt fellesparkering. Takstøkonomen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstøkonomen ble gjort kjent med på befaringen Konklusjon tilstand Boligens tilstand anses god men har et moderniseringsbehov når det gjelder overflater. Når det gjelder tilstanden for øvrig henvises det til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler. Det er kun eventuelle lett synlige og åpenbare feil og / eller skader som er påpekt, og det er ikke flyttet på inventar, løsøre m.m. Eventuelt skader i konstruksjonen kan ikke avdekkes uten bygningsmessige inngrep. Boligen er bygget iht. tidligere byggeforskrifter og det kan avvike noe fra dagens krav, standard innemiljø, energiøkonomisering etc. Konsekvens av tilst. grad 2 er at det stort sett er påkrevet med noe mer enn normalt vedlikehold og at det bør prioriteres. Husets alder og vedlikeholdsmessige tilstand tilsier at det ved oppussing og ombygging vil kunne avdekkes ytterligere feil og mangler. Selv om det visuelt og eventuelt med bruk av enklere former for fuktsøkerinstrumenter / fuktindikasjonsinstrumenter, ikke er synlige skader kan konstruksjonen eller omkringliggende områder likevel være påført skade. Årsaken er at marginene er små for at skader oppstår. 4 av 14
Generelt omfattes denne rapporten ikke kontroll av teknisk utstyr. Det vil være forskjellige typer teoretisk spisskompetanse og utstyr som trengs til dette. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 250 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 800 000 20.08.2014..................................... 5 av 14
Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Rita Mailen Westrum Besiktigelse, tilstede Dato: 18.08.2014 - Takstmann - Geir Emil Westrum Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Målebrev EDR Eiers egenerklæring Eier Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Egenerklæringen er ikke lest. Matrikkeldata: Gnr. 14 Bnr. 320 Seksj.nr. 32 Sameiets navn: Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Heggumlia boligsameie Kr 2 254 felles forsikring, brøyting, strøing og vedlikehold. Nedbetaling av fellesgjeld. Rita Mailen Westrum Tomt: Eiet tomt. Areal 12 061 m² Andel fellesareal: 274 m² Fellesgjeld: - Andel fellesgjeld: 150 378 Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Nei Offentlig Offentlig Offentlig Er regulert Ja Forsikringsforhold Forsikringstype: Ligningstakst Ligningstakst: Fullverdi. Ikke oppgitt 6 av 14
Bygninger på eiendommen Selveierleilighet Byggeår: 1990. EDR Garasje Byggeår: Bod Byggeår: 1990. EDR Ikke oppgitt Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Selveierleilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 85 78 78 Gang, bad, vaskerom, wc, stue med åpen kjøkkenløsning., 3 stk soverom, kontor Sum bygning 85 78 78 Selveierleilighet - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Gang, bad, vaskerom, wc, stue med åpen kjøkkenløsning., 3 stk soverom, kontor 7 av 14
Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 16 Biloppstillingsplass for 1 bil Sum bygning 16 Bod - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 5 Lagring Sum bygning 5 Beskrivelser - Selveierleilighet Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Levetider: Det er ikke nøyaktig kjennskap til hvilken type byggegrunn det er på denne eiendommen. På inspiserte steder ble det ikke påvist vesentlige svekkelser. Det tyder på at byggegrunn er stabil. Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noe som helst geotekniske undersøkelser og derved er det kun svært begrensede muligheter for nøyaktige kunnskap om byggegrunn og stabilitet som kan gjøres. Grunnmasser av faste masser, sprengsteinsfylling og pukk. Støpt betong fundament/gulv som er glattpusset. Antas å være isolert og fuktsikret mot terreng. Bygget etter angitte forskrifter og lover som var gitt på byggetidspunkt. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. TG: 1 Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Singlet fundament, drensrør, takvannrør ledet til grunn. Bygget etter de gitte forskrifter og regler som var når bygget ble bygget. TG: 1 8 av 14
Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Yttervegger over grunnmur består av bindingsverk som er panelkledd. Påkostninger: Panelkledningen ble malt sommeren 2014 Vinduer og dører Det kunne ved befaringen ikke påvises spesielle problemer med den synlige delen av konstruksjonen. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer 2 lags isolerglass fra byggeår Terrassedør samt ytterdører med glass. TG: 1 TG: 1 Innvendige dører Takkonstruksjon Formpresset innedører i trekarm. Det må alltid tas høyde for kostnadder med oppgradering av overflater ved kjøp av leilighet. Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Saltak med undertak av bord og papp. Taket er tekket med plater Påkostninger: Taket ble byttet i 2013 Renner, nedløp og beslag TG. er basert på alder-/levetidsbetrakning. Det er ikke mulig å kontrollere om takkonstruksjonen er tilfredsstillende luftet og ventilert. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner og nedløp av stål. Takrenner og nedløp ser ut til å fungere bra, fallretning er ikke sjekket. Utvendig beslag må jevnlig kontrolleres og ettersees for lekkasjer TG: 1 TG: 1 9 av 14
Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Terrasse oppført i trekonstruksjon med adkomst fra stue og andkomst. Trappenedkomst ned til boligen. Etasjeskillere Det ble ikke påvist eller observert noen skader på konstruksjonen eller trapp. TG: 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Betongkonstruksjon mellom etasjene. Det kunne ikke påvises unormal svikt, noe mindre skjevheter anses som normalt. TG1 Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. IKEA kjøkken med meget praktisk og oversiktelig innredning med god skapplass. Laminert benkeplate med nedsenket kum, ett greps blandebatteri. TG1 Eier opplyser at nye kjøkkenfronter ligger i boden. Det ble levert fronter med skader fra IKEA. Innredningen ble byttet i sin helhet i 2012. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. 1. etasje Himlinger inklusive taklister Malte slette betongflater. Det ble ikke registrert noe skader på overflatene. TG: 1 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser i gang, bad og wc. Parkett i gang og stue/kjøkken Laminat på soverom. Vedlikehold ol: Det ble observert sprekk i flis ved inngangsdør. Noe slitte gulvoverflater. Det er satt opp delevegg i stuen som kun satt direkte på gulv. 10 av 14
Overflater på innvendige vegger Det må alltid tas høyde for kostnadder med oppgradering av overflater ved kjøp av leilighet. Bindingsverk innvendige delevegger. Utforet vegger på yttervegger mot terreng. Overflater med gips, malt strie, tapet og fliser. Det må alltid tas høyde for kostnadder med oppgradering av overflater ved kjøp av leilighet. Det ble gjennomført fukttest med hammerelektrode i bakvegg mot terreng, bakvegg inn til bad fra soverom og fra wc. Det ble ikke registrert noe unormal fuktprosent. TG: 2 TG: 2 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Utstyr for sanitærinstallasjoner Skjult og åpent anlegg i plast og kobber. Sluk i plast. Her vurderes vannrør, avløpsrør, Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner. Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at dette krever spesielt utstyr og kompetanse. Videre bemerkes at bunnledninger av den årsak følgelig heller ikke er kontrollert. Alder er normalt i seg selv en vurderingskriterie hva angår slitasjegrad. Bad med separat wc. Bad består av dusj og servantinnredning. wc består av toalett og liten servant. Vaskerom med opplegg for maskiner. Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at dette krever spesielt utstyr og kompetanse. Videre bemerkes at bunnledninger av den årsak følgelig heller ikke er kontrollert Merknad: 200 liter Oso varmtvannsbereder fra 2003. Varme, generelt Varmepumpe. Varmekabler i fliselagt gang, wc og bad. Ellers panelovner. TG: 1 TG: 1 Ikke observert noen skader. TG: 1 Brannslokking, generelt Brannmeller i himling. 6kg brannslukker montert i boligen. 11 av 14
TG: 1 Luftbehandling, generelt Flexivent med avtrekk fra bad, wc, vaskerom og kjøkken. TG: 1 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Sikringsskap med vippebryter og jordfeilbryter. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar, generelt Garderobeskap med slette fronter. TG: 1 Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Boligen ligger på slett flate og har støpt plate på mark. Det er var ingen tegn til avvik på drenering. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende hellningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra husets grunnmur. Beskrivelser - Garasje Bygning generelt Garasje oppført på leca ringmur og støpt betonggulv, uisolerte yttervegger av bindingsverk med utvendig kledning. Vippeport. Saltak med undertak av bord, tekket med Papp. Renner og nedløp i stål. Innlagt strøm. TG2 12 av 14
Bygning generelt Det er ikke nøyaktig kjennskap til hvilken type byggegrunn det er på denne eiendommen. På inspiserte steder ble det ikke påvist vesentlige svekkelser. Det tyder på at byggegrunn er stabil. Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noe som helst geotekniske undersøkelser og derved er det kun svært begrensede muligheter for nøyaktige kunnskap om byggegrunn og stabilitet som kan gjøres. Betong fundament, støpt dekke på grunn. Trekonstruksjon, utvendig panel. Flatt tak tekket med papp. Vippeport. TG: 1 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Himlinger inklusive taklister Synlig takstoler TG: 1 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Glattpusset betong gulv Overflater på innvendige vegger Bindingsverk. TG: 1 Beskrivelser - Bod Bygning generelt Bod på 5 kvm som benyttes til lagring av redskap og hagemøbler Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 27 048 Ansatte vedlikeholdskostn.: 10 000 Offentlig avgift 10 000 Sum kostnader Kr: 47 048 13 av 14
Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Selveierleilighet 1 700 000 Garasje 130 000 Bod 40 000 Sum normale byggekostnader: 1 870 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 350 000 Teknisk verdi bygninger: 1 520 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 250 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 800 000 14 av 14