Nasjonal planid: 0105 22071 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Gaupefaret 20 Reguleringsbestemmelsener vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: 1 9.4. 18 Revidert: BAS Arkitekter AS
Innholdsfortegnelse Innhold SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF... 3 2 REGULERINGSFORMÅL... 3 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1:... 3 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2:... 3 2.3 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6.... 3 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER... 3 3.1 Lekeplass... 3 3.2 Vei... 3 3.3 Frisiktsone... 3 3.4 Gjerde mot høydebasseng... 4 4 FELLESBESTEMMELSER... 4 4.1 Kulturminner... 4 4.2 Universell utforming... 4 4.3 Stedstilpassing av tiltak... 4 4.4 Geotekniske forhold... 4 4.5 Støy... 4 4.6 Overvann... 5 4.7 Forurensing i grunnen... 5 4.8 Vegetasjon... 5 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG... 5 5.1 Utomhusplan... 5 5.2 Boligbebyggelse (BB1 og BB2)... 6 5.3 Felles uteoppholdsareal (f_but)... 6 5.4 Parkering... 7 5.5 Lekeplasser (f_blk)... 7 5.6 Minste uteoppholsareal (MUA)... 7 5.7 Energianlegg... 7 5.8 Renovasjonsanlegg (f_bre)... 7 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR... 7 6.1 Kjørevei (f_sv)... 7 6.2 Annen veigrunn (f_svg)... 8 7 HENSYNSSONE... 8 7.1 Frisiktsone... 8 _ Side 2 av 8
1 FORMÅLSPARAGRAF Formålet med planen er å fortette området med bolig. Det legges vekt på å bygge konsentrert for å bevare så mye som mulig av det uberørte skogområdet og vegetasjonsskjermen mot vest. 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB) - Lekeplass (f_blk) - Uteoppholdsareal (f_but) - Renovasjon (f_bre) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Veg (f_sv) - Annen veigrunn - grøntareal (f_sgv) 2.3 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6. - Frisiktsone mot veg (HF) - Hensynssone grønnstruktur (HG) 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Lekeplass Lekeplassen (f_blk) skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye bygninger gis 1. 3.2 Vei Hele veisystemet (f_sv og f_sgv) skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis 2. 3.3 Frisiktsone Frisiktsonene (HF) skal etableres samtidig med veianlegget 3 og overholde krav i vegvesenets normal N100. 1 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 10. 2 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr 10. 3 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 10 _ Side 3 av 8
3.4 Gjerde mot høydebasseng Det skal være etablert et gjerde mellom planområdet og høydebassenget før brukstillatelse for nye bygninger gis. Gjerde skal være minimum 2 meter høyt med overheng og trekkes tilbake mot høydebasseng. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, 8 4. 4.2 Universell utforming Ved utbygging og gjennomføring skal utforming av bebyggelse, trafikkarealer og uteområder utformes etter prinsippene om universell utforming, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet 5. 4.3 Stedstilpassing av tiltak Ved oppføring av ny bebyggelse skal det legges spesiell vekt på god og stedstilpasset arkitektur, terrengtilpassing og størst mulig grad av bevaring av eksisterende vegetasjon og terreng. Ved fargesetting skal det legges vekt på tilpasning til naturgitte omgivelser med dempet fargebruk. 4.4 Geotekniske forhold Alle inngrep i grunnen skal gjøres på en skånsom måte av hensyn til høydebassenget på eiendom 2066/13. Det er fjell i området og dersom terreng skal senkes skal skjæring i fjell skje ved sømboring. Nedsprengning/flåsprengning skal skje skånsomt med små salver og tett boring. Utbygger må påse at rystelser blir dokumentert. Registrering og dokumentasjon skal gjøres av tredjepart. Maks grenser for rystelser bestemmes i samråd med det samme firma. 4.5 Støy Støynivå skal ikke overstige anbefalte grenseverdier i tabell 3 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandlinga v støy i arealplanlegging T1442/2016 6 4 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6. 5 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. 6 Jf. Pbl 12-7, 1 ledd nr. 3 _ Side 4 av 8
Støynivået ved bygge og anleggsvirksomhet skal ikke overstige anbefalte grenseverdier i tabell 4 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2016. Dersom arbeidene varer utover seks uker skal tabell 5 benyttes. 4.6 Overvann Overvann og vann fra tak og tette flater forutsettes ivaretatt på egen eiendom. Flomvann skal ikke tilføres kommunens rør, men fortrinnsvis fordrøyes ved bruk av åpne overvannsløsninger på egen grunn så fremt mulig, eventuelt ledes til egnet sted. Håndtering av overvann skal framgå av utomhusplan. 4.7 Forurensing i grunnen Før lekeplass opparbeides skal forurensning i grunnen undersøkes. Dersom noen av prøvene overskrider normalverdiene i forurensningsforskriften kap. 2, vedlegg 1, skal saken behandles etter forskriftens kap. 2. Vedrørende jorden som skal gjenbrukes på tomten, prøveuttak, analyser og tiltak, skal kvalitetskriteriene i Miljødirektoratets veileder TA-2261 og TA-2553 (eller til en hver tid gjeldende veiledere) og forurensningsforskriftens kap. 2 følges. For ny jord som tilføres lekeplasser skal det foreligge dokumentasjon som viser at jorden tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som leveres til barnehager og lekeplasser», tabell 3 i Miljødirektoratets veileder TA-2261. Sammen med søknad om rammetillatelse for nye anlegg skal det redegjøres for håndtering av masser. Fare for forurensning skal vurderes, og nødvendige avbøtende tiltak skal dokumenteres. Eventuelle undersøkelser ved mistanke om forurenset grunn skal utføres etter gjeldende regelverk og med tilhørende veiledere. 4.8 Vegetasjon Trær skal bevares ihht vedlagt illustrasjon, vedlegg 3, datert 19.4.18. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Utomhusplan a) Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Denne bør blant annet vise: - Avgrensninger for planen med omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag. - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. - Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, plasser og parkering. Hovedadkomst for gående og kjørende, vegbredder, nødvendig snuplass, _ Side 5 av 8
fremkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel. - Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. - Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares - Plassering av belysning - Soldiagram som viser solforholdene innen byggeområdet samt tiltakets konsekvenser for omkringliggende bebyggelse b) Utomhusplaner som ikke oppfyller intensjonene i reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte, kan avslås av kommunen. Jf. Pkt. 1, Formålsparagrafen. c) Lekeplasser skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. 5.2 Boligbebyggelse (BB1 og BB2) a) Innenfor felt BB1 kan det oppføres lavblokk i inntil 3 etasjer. Minst halvparten av bygningskroppens lengde skal trappes ned til 2 etg mot syd. Sokkel tillates der det faller naturlig i terreng. Maks gesimshøyde 98,5 moh. I tillegg tillates heis/ tekniske installasjoner inntil kote 100. Det tillates også rekkverk på takterrasse på nedtrappet del mot syd. Rekkverket skal være minst en meter inntrukket fra alle kanter og ikke overstige 1,2 meter høyde. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. b) Innenfor felt BB2 kan det oppføres bygningsvolum i 2 etg + sokkel. Maks gesimshøyde 92 moh. Tekniske installasjoner tillates opp til en meter over maks gesimshøyde Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 c) Innenfor felt satt av til boligbebyggelse er maksimal total BYA 45 %. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. d) Bebyggelsen skal gis en variert utforming ved bruk av virkemidler som oppdeling av bygningskroppene, sprang i fasaden og variert materialbruk slik at bebyggelsen framstår som en sammensetning av flere volumer. e) Innenfor hensynssone grønnstruktur (HG) mot vest skal den naturlige vegetasjonen bevares. Alminnelig skjøtsel og vedlikehold tillates. f) Det tillates etablert trapper og støttemurer i terreng utenfor byggegrenser. 5.3 Felles uteoppholdsareal (f_but) a) Innenfor felt f_but skal maks høyde på overkant bearbeidet dekke over tak være maks 88 moh. Rekkverk tillates over maks høyde, inntil 1 meter høyde. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. f_but er felles for BBB1 og BBB2 b) Det tillates etablert mindre private felt med uteoppholdsareal innenfor formålet for boliger på nivå 1 i BBB1. Feltene skal ligge innenfor hver enkelt balkongs bredde og maks 2 meter ut fra fasade. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 _ Side 6 av 8
5.4 Parkering a) Det skal opparbeides minimum 1 og maksimum 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Parkering skal fortrinnsvis dekkes i parkeringsetasje under BUT og BB1. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr 7. b) Så fremt det er mulig ihht. brannkrav skal det være 50 % dekning for lading av elbil. Det tillates noe parkering på bakkeplan. Plassering av disse skal framgå av utomhusplan. c) Det skal opparbeides minimum 2 sykkelplasser pr. boenhet. Minst 50% av plassene skal ha overbygg eller ligge i parkeringsplan/bod. Det skal være mulighet for lading av el-sykkel. Jf. 12-7, 1 ledd nr 7 5.5 Lekeplasser (f_blk) Innenfor lekeareal (BLK) opparbeides felles lekeplass tilgjengelig for bruk av nærområdet Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr 14. Lekearealet skal opparbeides med minst 4 lekeapparater. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot vei. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. f_blk er felles for BBB1 og BBB2. 5.6 Minste uteoppholsareal (MUA) Det skal opparbeides minimum 50 kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Arealer brattere enn 1:3, eller arealer som kan benyttes til parkering kan ikke inngå i minste uteoppholdsareal. Følgende areal kan beregnes som uteoppholdsareal; Felles uteoppholdsarealer, private hager, balkonger og takterrasser. Inntrukne balkonger regnes med, men tillates ikke innglasset eller på annen måte dekket til i front. 5.7 Energianlegg Ved behov oppgraderes eksisterende transformatorstasjon på eiendom 2066/456 Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. 5.8 Renovasjonsanlegg (f_bre) Det etableres eget bygg for renovasjon ved Gaupefaret. F_BRE er felles for BBB1 og BBB2. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei (f_sv) a) Det tillates en avkjørsel fra Gaupefaret til eiendommen. Jf. 12-7, 1 ledd nr 14. b) Kjørevei f_sv skal være felles adkomst for BBB1, BBB2 og Gnr.2066 bnr. 345. Jf. 12-7, 1 ledd nr 14. _ Side 7 av 8
6.2 Annen veigrunn (f_svg) a) På hver side av adkomstvei etableres et sideareal til veien som kan benyttes som grøfter ved snøbrøyting. Jf. 12-7, 2 b) Det tillates etablert to lommer for møteplass innenfor dette formålet. Jf. 12-7, 2 c) det tillates etablert støttemurer og skjæringer i terreng innenfor formålet Jf. 12-7, 2 7 Hensynssone 7.1 Frisiktsone a) Ved kryss og avkjørsler skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m. over tilstøtende vegers planum mellom frisiktlinje og veiformål. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 4. _ Side 8 av 8