NEDRE EIKER KOMMUNE Saksnummer: 2014/1281 Løpenummer: 28829/2015 Planbestemmelser til detaljregulering for: BEKKEBO Dato: 18.09.2015 Plan ID: 200140004 Reguleringsplan vedtatt: dd.mm.2015 Mindre endring vedtatt : dd.mm.åååå I medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven av 2008 har Nedre Eiker kommunestyre vedtatt detaljregulering med disse planbestemmelser datert dd.mm.2015 og plankart datert dd.mm.2015 ---------------------------------- Stadfesting ved Ordfører 1 PLANENS HENSIKT Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for sentrumsutvikling med blandet bebyggelse og sikre grønnstruktur og avgrensing mot flomsoner 2 AREALFORMÅL I PLANEN I planområdet angis følgende arealformål (jfr. PBL 12-5): Arealformål: Innhold: (underformål) Forkortelse: Sosi-kode: Bebyggelse og anlegg Sentrumsformål BS 1-5 1130 Grønnstruktur Friområde Kombinerte grønnstrukturformål - flomvoll GF 1-2 GKG 3040 3800 Bruk og vern av Sjø og vassdrag Friluftsområde i sjø og vassdrag VFV 6710 3 HENSYNSSONER I PLANEN I planområdet angis følgende hensynssoner (PBL 12-6): Sone: Innhold: Sosi-kode: Sikring Støy Fare Frisikt Støy Flom 140 220 320
4 FELLESBESTEMMELSER (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-7) 4.1 Allmenne plankrav (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-7) 4.1.1 Utforming ( 12-7 nr. 1) - Fasader og materialbruk: Ny bebyggelse skal bidra til en variert bygningsstruktur. Dette skal søkes gjennomført ved sprang i lange fasader, innhakk, tilbaketrekninger i bygningsvolum og ved oppdeling av fasader ved hjelp av materialbruk. 4.1.2 Grenseverdier ( 12-7 nr. 3) - Støy, allment: Støynivå i ny arealbruk (inkl. vifter/ ventilasjonsanlegg og lignende) skal tilfredsstille grenseverdier gitt i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (MD T-1442/12). 4.1.3 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Universell utforming: Universell utforming skal legges til grunn ved utforming av fellesarealer i bygningen, samt gangadkomster til hovedinnganger. Øvrige deler av bygget skal følge krav til tilgjengelighet i teknisk forskrift. 4.1.4 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Tekniske anlegg: a) Alle kabler føres inn i planområdet skal føres fram som jordkabler. b) Åpne tekniske anlegg på tak tillates ikke. De skal være del av bygningskroppen, og ikke overskride tillatt byggehøyde. Unntak gjelder for BS1 4.1.5 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Den ubebygde del av tomta a) Parkeringsarealer skal utformes slik at parkering ikke skjer ut over annet formål eller annet tilstøtende trafikkareal. Dette gjøres ved at areal til biloppstilling skilles fysisk fra øvrig trafikkareal ved bruk av rabatter, kantstein, beplantning, gjerde e.l.). b) For parkeringsareal med over 30 biloppstillingsplasser skal det opparbeides egne atskilte gangareal. d) Overflateparkering og grøntareal mot offentlig veg- eller gate skal gis en parkmessig opparbeidelse, iht. godkjent utomhusplan. d) Utelagring tillates ikke ut mot tilgrensede gater og boligområder. 4.1.6 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Avkjørsler Plassering av avkjørsler er veiledende, men antallet og fra hvilken vei/gate tomta skal ha atkomst er bindende. Ved justering av plasseringen, må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel er 5 m. 4.1.7 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Renovasjon Innen området skal det avsettes tilstrekkelig plass til renovasjonsbeholdere og manøvreringsareal til renovasjonsbil i tråd med gjeldende veileder. Løsninger skal vises i utomhusplan. Ordførers initialer : side 2 av 6
4.2 Særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak ( 12-7 nr. 10) - Rekkefølgekrav 4.2.1 Krav til opparbeidelse: Før det kan gis brukstillatelse for ny bebyggelse skal følgende være ferdig opparbeidet: a) All bebyggelse: - Tilkopling til kommunalt vann- og avløpsnett - Tilhørende parkering, jf. 5.1.10 b) Boliger : - Tilhørende uteoppholdsareal, jf. 5.1.6 - Tilhørende lekeplass, jf. 5.1.7 c) BS2: - Sikring av grunnforhold, jf. 5.1.5 - Sammenhengende gangsti/fiskesti i GF 2 langs BS 1-2, jf. 5.1.8 - Trafikkregulerende skilting av atkomst til BS1 via felt BS2a, jf. 5.1.9 Rådmannens alternative tilleggsforslag avgjøres i politisk 1.gangsbehandling - Gangbru fra GF2 (tilstøtende BS2) til GF1. Dersom avtale om bruk av GF1 ikke foreligger kan kommunen samtykke til utsettelse av bygging av gangbru mot at gjennomføring sikres innen 3 år. 4.2.2 Krav til utomhusplan: Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det være utarbeidet utomhusplan for det enkelte delfelt. Utomhusplanen skal leveres til kommunal godkjenning i SOSI-format, hvor formålsgrenser og andre juridiske flater, linjer og punkter er identiske med vedtatt plankart. Innenfor disse grensene skal utomhusplanen i nødvendig detaljeringsgrad redegjøre for krav til utforming av uterommene i disse planbestemmelser. Den skal i minimum også omfatte: - uteoppholds- og lekeareal, - materialbruk/belegging, opparbeidelse av gangsti/fiskesti - adkomst, varelevering og parkering (sykkel-, beboer- og kundeparkering, og nedkjøring til evt. p-kjeller m.m.) - areal til snøopplag, - renovasjonsløsning og lager for avfall - tverrsnitt o.l. for å vise universell utforming 4.2.3 Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det foreligge dokumentasjon om ivaretakelse av krav til: - grunnforhold og eventuelle avbøtende sikringstiltak - flomsikring og eventuelle avbøtende sikringstiltak - støynivå og eventuelle avbøtende støytiltak - tilfredsstillende utforming og lysforhold på lekeareal - universell utforming - fasader og materialbruk - håndtering av vannforsyning, spillvann og overvann (VA-plan) Ordførers initialer : side 3 av 6
5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-5, nr. 1) 5.1 Sentrumsformål felt BS1-5 5.1.1 Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Arealbruk: a) Området kan bebygges med boliger (unntatt BS1), forretninger, kontor og tjenesteyting. b) Det tillates kun næringsvirksomhet som ikke medfører vesentlig sjenanse i form av lukt, støy og støv eller fare for omgivelsene. 5.1.2 Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Bebygget areal: Minimum tillatt prosent bebygget areal (%BYA) er 40 %. Unntak gjelder for små utbedringer/utvidelser av forefinnende bebyggelse i BS 4 og 5. 5.1.3 Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Byggegrense: Der annet ikke er angitt er byggegrense lik formålsgrense. I felt BS 4 og 5 må byggegrense mot Krokstadbekken avklares med kommunen. Det må da dokumenteres trygg byggeavstand og avbøtende tiltak mot ras/utglidning. 5.1.4 Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Byggehøyder: Innenfor feltene BS1-5 er det tillatt med følgende mønehøyder: Felt Min. kotehøyde Maks. kotehøyde BS 1 + 9 +13 BS 2 (felt a - c) a) + 18 b) + 15 a) +21 b) +18 c) +13 c) + 10 BS 3 +15 +18 BS 4 +15 +18 BS 5 +15 +18 5.1.5 Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Grunnforhold: Grunnforhold skal sikres i tråd med Geoteknisk vurdering av 20.01.15 5.1.6 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Uteoppholdsareal : Minstekrav til utoppholdsareal (MUA) er 20 m 2 pr. boenhet. Alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal på minst 10 m 2. Krav til privat uteoppholds-areal kan løses i form av balkong. Maksimalt 50% av felles uteoppholdsareal tillates etablert på tak. 5.1.7 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Lekeplass: a) Ved bygging av 4 eller flere nye boenheter skal det avsettes areal til lekeplass (småbarns-/sandlekeplass) for boligene på minst 50 m 2. Deretter ytterligere 50 m 2 for hver 50. boenhet. Videre skal areal avsettes til en nærlekeplass for hver 100. bolig og grendelekeplass for hver 200. bolig i eller i nærheten av boligområdet. b) Småbarnslekeplass skal anlegges i BS2,GF1, eller GF2 og være i tillegg til felles uteoppholdsareal. Det skal tilstrebes at lekeplassen utformes slik at forholdet mellom bredde og lengde ikke overstiger 1:2. Ordførers initialer : side 4 av 6
c) Lekeplass skal ha tilfredsstillende støy- og solforhold og skal ha skjerming/gjerde mot eventuelt tilstøtende trafikkareal. Atkomst til lekeplassen skal være trafikksikker. 5.1.8 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Gangsti (fiskesti) : Innenfor GF2, mellom bebyggelse (BS) og Krokstadbekken (VFV) skal det opparbeides en gangsti (fiskesti) som følger bekkeløpet. Denne skal være opparbeidet i en bredde på minst 1,5m, ha fast overflate og være gruset. Overflate skal være komprimert for å kunne tåle brøyting/snørydding. Grus på overflate bør være singel/subbus for ikke å vanskeliggjøre framkommelighet på hjul (eg. rullestol/rullator, barnevogn, sykkel). 5.1.9 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Adkomst til BS1: Adkomst til BS1 skjer via felt BS2a som angitt på plankart. Atkomst til BS1 om BS2a fra syd (Trelleborg) skal kun benyttes til varelevering/tjenestebil. Denne skal skiltes med forbud for annet enn nyttetrafikk. 5.1.10 Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser ( 12-7 nr. 7) - Parkeringsdekning a) Kravet til parkeringsdekning er som følger: Sykkel Bil Enhet Bolig under 55 m 2 1,0 1,0 pr. boenhet Bolig mellom 55-100 m 2 2,0 1,25 pr. boenhet Bolig over 100 m 2 3,0 1,5 pr. boenhet Kontor 3,0* 1,5 pr. 100 m 2 BRA Forretning 3,0* 1,5* pr. 100 m 2 BRA Offentlig og privat tjenesteyting 3,0* 1,5* pr. 100 m 2 BRA For arealbruk merket med * kan kravet til parkeringsdekning minskes, dersom det dokumenteres at omsøkt arealbruk gir redusert behov. b) Minimum 5 % av biloppstillingsplasser, og ikke færre enn en, skal utformes for funksjonshemmede. Utendørs sykkelparkering skal plasseres så nær hovedinnganger som mulig og det skal muliggjøre for låsing av ramme. c) Boligparkering skal i hovedsak løses i parkeringsanlegg under terreng. Unntak gjelder for små utbedringer/utvidelser av forefinnende bebyggelse i BS 4 og 5. 5.1.11 Offentlig formål eller fellesareal ( 12-7 nr. 14) - Boligparkering Biloppstillingsplasser (p-kjeller) for boliger i BS 2 skal være fellesareal. I fellesarealet skal den enkelte boenhet sikres minst 1,0 biloppstillingsplass. 6 GRØNNSTRUKTUR (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-5, nr. 3) 6.1 Friområder, GF 1-2 6.1.2 Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Arealbruk a) Utelagring tillates ikke. b) Fysiske skiller eller bebyggelse tillates ikke. Ordførers initialer : side 5 av 6
6.1.2 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Opparbeidelse Det tillates mindre arrondering av terreng, samt oppføring av mindre installasjoner tilrettelagt for lek og opphold, i tråd med tiltenkt bruk av området. 6.1.3 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Gangforbindelse i GF1 Det tillates opprettelse av gangforbindelse i FO2 fra Bruveien til ny gangbru/brukar, samt videre gjennom FO1. 6.1.4 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Gangbru/brukar Endelig plassering av brukar (gangbru) tillates justert. Slik justering skal vises i godkjent utomhusplan. 6.1.5 Særlige drifts- og skjøtselstiltak ( 12-7 nr. 9) - Skjøtsel Det tillates skjøtsel av kantvegetasjon til Krokstadbekken langs/i formål VFV og GF2. Det tillates offentlig skjøtsel av friområdene. 6.1.6 Offentlig formål eller fellesareal ( 12-7 nr. 14) - Tilgang til friområder Friområdene skal være offentlige formål, dvs. være allment tilgjengelige. 7 HENSYNSSONER (Jfr. Plan- og bygningslovens 12-6) 7.1 Sikrings-, støy- og faresoner 7.1.1 Grenseverdier ( 12-7 nr. 3) - Støy (støysone 220) a) Støynivå for ny bebyggelse skal ikke overskride Lden 55 db på leke- og uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal kan være utformet som vinterhage som må kunne åpnes. Vinterhagen skal ha tilfredsstillende ventilasjon i lukket tilstand. b) Minst halvparten av rom med støyfølsom bruk, men alle soverom, skal i hver boenhet ha vindu i fasade med støybelastning Lden=55dB eller lavere. Rom med støyfølsom bruk som har støybelastning over Lden=55dB ved støybelastet vindu, skal ha tilstrekkelig beskyttelse (med solbeskyttelse, kjøling, balansert ventilasjon, mv.) til at innetemperaturen er behagelig ved alle temperatur- og solforhold uten at vinduene åpnes. Rom for følsom bruk som har støybelastning over Lden = 65dB ved støybelastet vindu tillates ikke. 7.1.2 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Flom (faresone 320): All ny bygningsmasse, samt tekniske anlegg (sikringsskap o.l.) som sikrer drift av installasjoner, skal sikres mot flom opp til sikkerhetskote for 200-års flom + 10 cm. 7.1.3 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Frisikt (sikringssone H 140): I frisiktsonen skal det være fri sikt over 0,5 meter høyde over kjørebane. I frisiktsonen kan det stå nødvendige skiltstolper samt høytstammede trær. Ordførers initialer : side 6 av 6