Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Hotel Støtvig Vest, GNR/BNR 34/116, 191 og 346 samt del av 34/82, Rygge kommune. Plan datert: 20.05.2011 Kommunestyrets vedtak: 15.12.2011 Sist revidert: 11.11.2011 1. Planens hensikt Planområdet inngår som en del av tidligere reguleringsplan for Larkollveien Støtvig, godkjent i kommunestyret 14.12.2000. Disse planbestemmelser med reguleringsplan erstatter tidligere plan med bestemmelser for angjeldende områder. Hensikten med reguleringsplanen er: å regulere deler av området til næring med tilhørende anlegg. å planlegge områdets trafikale forhold, slik som adkomst, parkering og gangforbindelser. å legge til rette for, og forbedre, allmennhetens bruk og tilgjengelighet til sjøen. å ivareta formålet bevaring. å sikre tilgjengelighet for alle både ute og inne. å sikre at ny bebyggelse får en god form og materialbruk ( både i seg selv og i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse.) å sikre en god og funksjonell arkitektur. 2. Reguleringsformål Bestemmelsene gjelder for det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet reguleres til: 1. Bebyggelse og anlegg Næring med tilhørende anlegg N1-2 Uteopphold U 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gangveg G1-2 Parkeringsplasser P 3. Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm Gr1-2 4. Landbruks-, natur, og friluftsområder Friluftsformål Fr1-3 5. Hensynssoner Vern av kulturminner/kulturmiljø I tillegg til bestemmelsene for de enkelte områdene kommer fellesbestemmelser som gjelder hele planområdet. Side 1
3. Fellesbestemmelser 3.1 Ved utbygging skal det tas spesielt hensyn til fjernvisuell virkning fra sjøen. Bebyggelse og anlegg skal ikke eksponeres unødig. 3.2 Støy: Grenseverdier for støy i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 skal ikke overskrides. Kap. 4 skal legges til grunn når det gjelder støynivåer og varslingsrutiner for bygge- og anleggsarbeider. Svært støyende aktiviteter bør kun foregå innenfor normal arbeidstid av hensyn til naboer. 3.3 Ved søknad om byggetillatelse skal planløsning og estetikk dokumenteres og godkjennes, både i forhold til tomt og bebyggelse. Tema som særlig vektlegges er tilpasning til eksisterende bebyggelse, farge og materialbruk, tilgjengelighet for alle samt hensyn til barn og unge. Dokumentasjon skal i tillegg til å være skriftlig, vises med fotomontasje/perspektiv/modell eller lignende. 3.4 Ved søknad om byggetillatelse for tiltak innenfor planområdet skal det legges ved en utomhusplan til godkjenning. Denne skal minimum vise eksisterende og fremtidig terreng, vegetasjonsbruk, terrengbehandling, og renovasjonshåndtering. 3.5 På plankartet sammenfaller byggegrenser med formålsgrenser hvor ikke annet er angitt. 3.6 Angitte parkeringskrav for hvert enkelt område, N1-2, skal samlet løses innenfor planens begrensning, dvs. enten på eget område, i parkeringskjeller eller på felles parkeringsplass, P. 3.7 Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge vedr. utforming av det fysiske miljø skal følges. 1. Bebyggelse og anlegg 4.1 Næring med tilhørende anlegg, N 1-2 4.1.1 Innenfor områdene N 1-2 kan det oppføres bebyggelse for næring. Næring omfatter hotelldrift med overnatting og bevertning. Det kan anlegges parkeringskjeller under områdene. Nedkjøringsramper til p-kjeller kan også anlegges innenfor områdene. BYA skal ikke overstige 45% samlet for N 1-2. I dette skal det beregnes 18m2 pr parkeringsplass på terreng innenfor N 1-2. 4.1.2 Området er på plankartet påført areal i m2, tillatt utnyttelsesgrad BYA i % og maks gesimshøyde Gh og mønehøyde Mh angitt som høyde i meter over gjennomsnittlig terreng. Bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 30 og 40 grader, mindre takflater kan ha en annen vinkel. 4.1.3 Møne- og gesimshøyde regnes fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen, og skal ikke overstige 5,5m for gesims og 8,0m for møne. Side 2
4.1.4 Trapp og heishus kan overskride angitt maksimal høyde med 1,0 m. Takopplett/arker tillates innenfor delområder hvor Gh 5,5 og Mh 8,0 uten at det regnes som overskridelse av maks gesimshøyde. Dette gjelder hvis fasadelengde på ark/takopplett er maks 1/3 av samlet fasadelengde for bygningsdelen. 4.1.5 Bygningskropper skal tilstrebes en volummessig tilpasning til omkringliggende bebyggelse, for å unngå store sammenhengende fasader og takflater. 4.1.6 Ytterkledning skal i hovedsak være tremateriale, vegger skal ha lyse farger. På tak skal det benyttes takstein med ikke reflekterende flater, skifer eller annet materiale med naturlig overflate. Takmaterialet skal være tilpasset bygningen og stedets karakter. 4.1.7 Parkering er i hovedsak avsatt i formål parkering, P. Se 5. Parkering innenfor byggeområde kan i hovedsak skje i parkeringskjeller. Det tillates inntil 8 parkeringsplasser på område N1 og N2. 4.2 Uteopphold - U 4.2.1 Leke- og oppholdsarealer skal opparbeides slik at de egner seg til bruk for flere aldersgrupper og hele året. 4.2.2 Innenfor område uteopphold, U, kan eksisterende toalett utvides til HCtoalett/skifterom som skal være tilgjengelig for besøkende til stranden. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Parkering - P 5.1.1 Området skal benyttes til parkering for næringsformålene N1-2 samt betjene gangadkomst, G1-2, til nærliggende småbåthavn og strandarealer. 5.1.2 Området P skal disponeres til parkering for bolig og næringsformålene N1-2. For hotell skal det etableres 0,75 parkeringsplasser for hvert rom, inkludert parkering for ansatte. Deler av parkering kan legges under terreng. 5.1.3 Under område P tillates det bygget kjeller for næring på områdene N1-2. 5.2 Gangvei G 1-2 5.2.1 Område G1 og G2 skal benyttes til gangveg fra Larkollveien til småbåthavn og strand. Minste bredde for ferdsel på områdene er 1,8m for G1 og 3 m for G2. G1-2 skal opparbeides med fast dekke og skal være åpen for alminnelig ferdsel. Det kan beplantes og møbleres innenfor områdene såfremt det ikke kommer i konflikt med ferdsel, og/eller siktlinjer. 5.2.2 Det tillates kjøring til båthavn på gangvei, G2; kjøringen begrenses med bomsperring. Bom etableres syd for parkeringsformål, P. Side 3
5.2.3 Områdets utforming skal fastsettes ved utarbeidelse av utomhusplan, denne skal være 3. Grønnstruktur 6 Vegetasjonsskjerm Gr 1-2 6.1 Områdene Gr1-2 skal brukes som avskillende grøntbelter mot trafikkområder og naboeiendommer. Områdene skal beplantes. 6.2 Områdets utforming skal fastsettes ved utarbeidelse av utomhusplan, denne skal være 4. Landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift 7 Friluftsformål Fr 1-3 7.1 Områdene Fr1-3 avsettes til friluftsområde på land. 7.2 Hensikten med reguleringsformålet er å sikre eksisterende friluftsaktiviteter og allmennhetens rett til friluftsliv innenfor området. 7.3 Innenfor området tillates ikke oppført bebyggelse. 7.4 Områdets utforming skal fastsettes ved utarbeidelse av utomhusplan, denne skal være 5. Hensynssoner 8 Vern kulturminner/kulturmiljø Det er i område Fr2 avsatt hensynssone for Vern av kulturminner/kulturmiljø, og skal nyttes til bevaring av skyttergrav som kulturhistorisk verdi. Se plankart. Det tillates ikke aktiviteter eller tiltak som kan ødelegge eller forringe anlegget. 8. Universell utforming 8.1 Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av alle publikumsrettede bygninger, fellesarealer, trafikkanlegg m.v. Universell utforming innebærer at utforming av både det offentlige rom og bebyggelse skal være slik at den kan brukes av alle, uten spesialtilpasninger for enkeltgrupper. Side 4
8.2 Det skal sikres god tilgjengelighet i uteområdene for alle, herunder bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. HC-toalett etableres ved stranden. 8.3 Ved nyplanting skal det unngås vekster med allergifremkallende pollenutslipp. 9. Rekkefølgebestemmelser 9.1 Før det gis rammetillatelse til tiltak innenfor planområdet forutsettes det gitt påkravsgaranti i forbindelse med fremtidig gjennomføringsplan for fortau/gang- og sykkelvei Støtvig Hotel - Billmannsbakken mellom tiltakshaver og Statens vegvesen. 9.2 Før det gis rammetillatelse til tiltak innenfor planområdet forutsettes det gitt påkravsgaranti i forbindelse med fremtidig utbyggingsavtale for fortau/gang- og sykkelvei Støtvig Hotel - Billmannsbakken mellom tiltakshaver og kommunen. 9.3 Utbygging kan ikke igangsettes før mulighet for utnyttelse av alternative energikilder er utredet. 9.4 Ved søknad om igangsettingstillatelse for tiltak innenfor N1-2 må det dokumenteres at trafikksikkerheten for gående/syklende langs Larkollveien blir ivaretatt under bygg- og anleggsperioden. 9.5 Før brukstillatelse kan gis til nye funksjoner på område N1-2 må parkeringsplass (P) og ute- og oppholdsarealer være ferdig opparbeidet. 9.6 Utvidelse av eksisterende toalettbygg til HC-toalett innenfor Uteopphold-formålet skal omsøkes før det gis ferdigattest for bebyggelse på N1-2. 10. Kulturvern 12.1 Skulle det under arbeid i marken eller ved utfyllingsarbeider komme frem gjenstander, strukturer eller andre levninger av kulturhistorisk betydning som viser eldre aktivitet i området (herunder rester etter skips- eller båtvrak), må arbeidet stanses og melding sendes kulturvenmyndighetene omgående, jf. Lov av 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner, 8. Dette pålegget må formidles av tiltakshaver til den som utfører arbeidet i marken. Side 5