INNHOLDSFORTEGNELSE. Norehammeren Område A Hammeren Krødsherad kommune i Buskerud 2009

Transkript

1 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning Forslagstiller og planleggere Prosess og avklaringer Områdeavgrensing Bakgrunn og formål med planarbeidet Planforutsetninger og forholdet til overordnede planer Planområdet - eksisterende forhold og vurderinger Arealdisponering Beliggenhet, adkomst, framtidig parkering og veiløsninger Naturgrunnlag og landskap Vegetasjon Landskapshensyn Friluftsliv og rekreasjon Kulturminner Landbruk Støy Renovasjon Strømforsyning, vann og avløp Deponi for overskuddsmasse, område for lager m.m...7 BESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NOREHAMMEREN...8 VEDLEGG Vedlegg 1 til reguleringsbestemmelser Oversikt over tomter Vedlegg 2 Merknader til planarbeidet og våre kommentarer Vedlegg 3 Annonse med planvarsel Vedlegg 4 Bilder fra området 2

2 PLANBESKRIVELSE 1. Innledning 1.1 Forslagstiller og planleggere Reguleringsarbeidet startet sommeren Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Ola Nore Sen. Reguleringsplanarbeidet er ledet av v/arealplanlegger/seniorrådgiver Knut Sterud. MjøsPlan v/daglig leder Even Sjøli og landskapsarkitekt/arealplanlegger Åse Gudrun Bryhni har bistått med oppmåling, framstilling av digitale plankart og andre planoppgaver. Grunneier Ola Nore Sen. og tidligere jordskiftedommer Torkell Bjøre har bistått med vurdering av skylddelingsforretninger, påvisning og merking av tomtehjørner. Advokat Elisabeth Bjøre har også bidratt aktivt i planarbeidet med avklaringer av eiendomsgrenser, avtaler om tilleggsareal, oppsplitting av tomter, avklaring av nye adkomster m.m. 1.2 Prosess og avklaringer Det har vært et nært samarbeid med Krødsherad kommune. Premissene for planarbeidet og planløsninger er drøftet i egne møter 29.august 2008, 16. september 2008, 30. oktober 2008, 9. januar 2009 og 25. februar Det ble gjennomført et større informasjonsmøte i Drammen 4. september 2008 hvor arbeidet med vann-og avløpsløsning og oppstart av planarbeidet ble presentert og drøftet. Ca. 130 hytteeiere deltok på møtet. I tillegg er det sendt ut informasjonsbrev og foreløpig plankart til samtlige hytteeiere. Det er etablert en nær kontakt med Norefjell hytteeierforening. De har kommet med verdifult innspill til framtidig løypenett på hele Norehammeren, parkering, utbyggingsmønster og planarbeidet for øvrig. Det er i løpet av prosessen avdekket et stort behov for oppgradering av infrastruktur i form av vei, skiløyper, vann-og avløpsløsning m.m. Det har i løpet av planprosessen kommet et stort antall merknader og spørsmål til planarbeidet. Disse er innarbeidet i planforslag og følger som eget vedlegg. Se vedlegg Områdeavgrensing Det er varslet planstart av større planarbeide for hele Norehammeren, som omfatter det eksisterende reguleringsområdet og et nytt området nord for dette. Totalt er hele planområdet på bortimot 1000 daa. 3

3 Underveis i planprosessen har en kommet fram til at det skal deles inn i fem planområder på Norehammeren: - Område A Hammeren - Område B Brennkollen - Område C Damtjernhaugen - Område D Damtjern - Område E Damtjernlia I tillegg er det aktuelt med et nytt planområde nord for tidligere reguleringsplanområde på Norehammeren. Dette planområdet vil berøre deler godkjent reguleringsplan for infrastruktur for S2 Snekkermyra på Norefjell. Planområdene er så langt inndelt i forhold til eksisterende og planlagt infrastruktur og naturlige landskapsmessige avgresninger. Denne reguleringsplanen omfatter Området A Hammeren på totalt ca. 227 daa. Planområdet er avgrenset av Bomvei 1 mot nord og vest, adkomstvei mot Norefjell mot øst og naboeiendommen, Nore 207/1 mot vest. 1.4 Bakgrunn og formål med planarbeidet Planområdet er det første av flere planområder hvor avklaring og oppmåling av eksisterende tomter, oppgradering av infrastruktur, fortetting med nye tomter og sikring av friluftsliv og grønnstruktur vil bli tillagt stor vekt. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av private hytter, nye veianlegg, vannog avløpsløsninger, turstier/skiløyper, friluftsliv og nedfartstraseer. Framtidig utbyggingen er basert på høg sanitærteknisk standard og vil bli knyttet til framtidig godkjent vann- og avløpsløsning. Det vil også bli vurdert egnede områder for masseuttak, deponi for overskuddmasse, lagerplass for bygningsmaterialer og oppstillingsplass for maskiner. Det legges stor vekt på god naturtilpasning av tomter og bebyggelse, grønnstruktur, skånsom behandling av eksisterende vegetasjon og tilrettelegging av turstier, skiløyper og enkle friluftsaktiviteter. Det legges opp til betydelig tynning av vegetasjon innen planområdet, men at større, eldre furutrær i størst mulig grad skal tas vare på. 1.5 Planforutsetninger og forholdet til overordnede planer Det aktuelle planområdet er basert på følgende plandokumenter: - Flatereguleringsplan for eiendommen Nore Gnr/Bnr 208/1 fra august Stadfestet

4 - Reguleringsbestemmelser for frittstående fritidsbebyggelse på Norefjell 16 Vedtatt Kommunedelplanen for Norefjell. Vedtatt 24. juni Reguleringsplan for infrastruktur i området S2 på Norefjell. Vedtatt Prinsippavklaring vedr. grad av utnyttelse i plansaker. Vedtatt I planområdet er det 39 tomter, hvorav kun en tomt er ubebygd. To eksisterende tomter er foreslått inndelt i selvstendige tomter. 2. Planområdet - eksisterende forhold og vurderinger 2.1 Arealdisponering Arealdisponeringen framgår av plankartet. Planområdet omfatter ca. 227 dekar. Arealfordeling: - Eksisterende fritidsboliger, 39 stk 75,0 daa - Nye fritidsboliger, 27 stk 34,4 daa - Tursti/Skiløype 6,3 daa - Friluftsområde utsiktspunkt 2,9 daa - Friluftsområde 77,9 daa - Privat vei 30,2 daa 2.2 Beliggenhet, adkomst, framtidig parkering og veiløsninger Planområdet er lokalisert til den søndre delen av Norehammeren på Norefjell i Krødsherad kommune. I området er det foreslått 27 nye tomter for høgstandard fritidsboliger. Framtidig adkomst vil bli via Nedre bomvei. Det er tidligere opparbeidet enkle parkeringsplasser langs denne veien. Disse vil bli opprettholdt inntil nye adkomstveier er anlagt og det er etablert tilslutning fra dagens hytteeiere. Ny adkomstveier vil bli anlagt med sikte private veier. Tilknytning og vedlikehold av disse veiene vil bli løst gjennom bruk av Veglovens Naturgrunnlag og landskap Norehammeren Delområde A Hammeren består hovedsakelig av en sørøstlig li. Deler av området har storslagen utsikt mot Krøderen, Noresund og dalen. Området er dominert av lavbonitets skogsmark med blandingsskog. Den østre delen av planområdet er bratt ned mot Norefjellvegen. Området for øvrig er småkupert med noen mindre, markerte platåer og noen mindre koller hvor det er berg så å si i dagen. I tillegg er det 5

5 myrdrag/forsumpet mark i deler av det midtre området. Noen mindre bekker krysser også gjennom planområdet. 2.4 Vegetasjon Deler av planområdet, spesielt langs den første delen av nedre bomvei, består av tett vegetasjon dominert av gran. Denne vegetasjonen hindrer utsikt og god lystilgang til en rekke tomter. I deler av området er det en god del, eldre furubestand som bør tynnes forsiktig. Men større furutrær bør tas vare på i størst mulig utstrekning. 2.5 Landskapshensyn Det er lagt stor vekt på å ta hensyn til viktige landskapselementer som myrområder, mindre høgdedrag, platåer, bekkedaler og lignende. Det er sikret en sammenhengende grønnkorridor sentralt i byggeområdene som framtidig skiløypetrase. Flere lokale områder er unntatt for utbygging av hensyn til landskapsform, myrområde, bekkefar, utsiktspunkt og manglende tilgjengelighet for adkomstvei. Et utsiktspunkt med panoramautsikt utover dalen er sikret som friluftsområde. En har tilstrebet å legge nye veitraseer mest mulig skjermet i landskapet, med god kurvatur og med tilfredsstillende stigningsforhold så langt det har vært mulig. Gjennom valg av veitraseer er det også i stor grad tatt hensyn til en del eldre, monumentale furuer. Hovedvei er planlagt med 10 m reguleringsbredde mens interne samleveier er regulert med 6 m bredde. Det bør legges vekt på avrundede veiskjæringer, helst på 1:2 ( maks 1:1,5) og at det raskt blir påført markdekke og humus. 2.6 Friluftsliv og rekreasjon Gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon for brukere av området har vært en rød tråd i planarbeidet. Det er derfor lagt inn en gjennomgående skiløype som kan knyttes opp mot resten av løypenettet på Norehammeren. De fleste eksisterende tomtene er store (ca. 2 daa), noe som også sikrer brukere en stor grad av rekreasjon på egen tomt. Enkel tursti ut til utsiktspunkt vil bli tilgjengelig for alle brukere i området. Det er ikke aktuelt å planlegge utfartstrase mot Norefjell Alpinanlegg fra dette området, da dette ikke er mulig på grunn av beliggenhet, nærhet til vei m.m. Men det er planlagt en parkeringsplass inntil bomvei lengst i nord i planområdet, slik at en kan sikre en framtidig tilgjengelighet for en ny tilførselsløype/nedfartstrase nedenfor Norefjellvegen. 2.7 Kulturminner Det er ikke kjente kulturminner i planområdet. 6

6 2.8 Landbruk Planområdet har marginal betydning som skogbruksområde da mesteparten av dette består av lav bonitets skogsmark. Området er dessuten tidligere regulert som utbyggingsområde. 2.9 Støy Deler av planområdet ligger i nærområdet til Norefjellveien. Tungtransport i forbindelse med tyngre utbygging på Bøsetra og Norefjell for øvrig virker inn på tomtene som ligger nærmest veien. En antar at denne transporten vil bli redusert når tunge utbyggingslokaliteter som Bøsetra blir ferdigstilt. Det bør være et mål at mest mulig av stedegen masse kan benyttes til utbyggingsformål i fremtiden Renovasjon Dagens renovasjon i form av containere ligger rett nord for adkomst til området. I framtida er det planlagt ny miljøstasjon i lia øst for området Strømforsyning, vann og avløp Området har i dag strømforsyning og to trafostasjoner rett nord for nedre bomvei. Framtidig strømforsyning, vann, avløp og evt. fiberoptikk for bredband bør samkjøres i grøft i veitraseene så sant dette er mulig. Det er ikke godkjente utslippstillatelser for gråvann og/eller sortvann i planområdet. Men det finnes en rekke, mindre avløpsløsninger av høyst variabel kvalitet i området. Dagens vannforsyning skjer via privat vannverk nord på Norehammeren. Anlegget har begrenset kapasitet og deler av ledningsnettet er stadig preget av brudd og/eller lekkasjer. Dagens vann-og avløpssituasjon er bakgrunnen for at en i framtida ønsker at alle enheter knyttes opp mot godkjent vann-og avløpsanlegg. Avløpsledninger vil bli prosjektert i form av trykkavløpløsning Deponi for overskuddsmasse, område for lager m.m. Det legges opp til egne områder for deponi for overskuddsmasse i nærområdet for å redusere transportbehov. Det vil også bli vurdert område for lagerplass for både materialer, rør, anleggsmaskiner, containere m.m. Disse områdene bør plasseres skjermet for utbyggings- og rekreasjonsområder og samtidig ikke ligge for langt unna aktuelle byggeområder. 7

7 BESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NOREHAMMEREN OMRÅDE A HAMMEREN I KRØDSHERAD KOMMUNE. Bestemmelsene erstatter følgende: Flatereguleringsplan for eiendommen Nore Gnr/Bnr 208/1 Stadfestet Reguleringsbestemmelser for frittstående fritidsbebyggelse på Norefjell 16. Vedtatt Bestemmelsene gjelder for: Reguleringsplan for Norehammeren Område A Hammeren datert PLANENS FORMÅL: Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av private hytter, nye veianlegg, skiløype og friluftsområder. 1 GENERELLE BESTEMMELSER 1.1 Planområdet Det regulerte området er vist på plankartet datert med planavgrensning. Det regulerte arealet er på ca. 227 daa. 1.2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål: Byggeområder (PBL 25, 1. ledd nr 1): Område for fritidsbebyggelse Spesialområder (PBL 25, 1. ledd nr. 6): Privat veg: Hovedveg (HV) Samleveg (SV) Adkomstveg Parkeringslommer for besøkende (P) Friluftsområde Skiløype, tursti og utsiktspunkt Område for renovasjon miljøstasjon Fareområder (PBL 25, 1. ledd nr. 5) Trafostasjon 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Fellesbestemmelser for området 8

8 Planområdet skal opparbeides med høy sanitærteknisk standard. Alle bygninger med sanitæropplegg skal knytte seg til godkjent vann-og avløpsnett i området. Det kan ikke innlegges vann i hytta før denne er knyttet til framtidig godkjent avløpsledning. Avløp skal føres til felles ledningsnett via interne samleledninger i feltet. 2.2 Søknad om delingstillatelse Søknad om delingstillatelse skal sendes Krødsherad kommune for hver tomt. Det vil ikke bli gitt tillatelse til ytterligere fradelinger fra den enkelte tomt (både eksisterende og nye tomter). 2.3 Søknad om byggetillatelse - Situasjonsplan for den enkelte tomt Søknad skal oppfylle kravene i henhold til PBL med forskrifter samt den dokumentasjon som kommunen forlanger. Situasjonsplan som viser aktuelle byggetrinn skal følge søknad om byggetillatelse. Kartet skal være i målestokk M 1:500 eller større. Planen skal vise utnyttelsesgrad, lokalisering av bebyggelsen, parkeringsareal, uteplass, terrasser og badestamp/boblebad/basseng. Det skal også følge snitt/tverrprofiler innmålt i terrenget (ikke tatt fra kart) som viser hovedbyggets og anneksets/uthusets/garasjes plassering i forhold til eksisterende terreng og nytt terreng etter utbygging, samt eventuelle forstøtningstiltak. 2.4 Fellesbestemmelser for utforming av bebyggelse. Ved utforming og plassering av bygninger skal bebyggelsens karakter, stiluttrykk, vindussetting, fargebruk m.m. utformes i samsvar med kommunens retningslinjer for stedlig byggeskikk. Bebyggelsen skal oppføres i tømmer, stavverk eller bindingsverk med stående kledning med brede overliggere, hjørnemarkeringer og kraftige vindskibord. Det kan benyttes naturstein som utvendig kledning på deler av bygget. Det skal benyttes oppdelte vinduer. 2.5 Tillatt takform og taktekkingsmaterialer Alle bygninger skal ha saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader (27 grader for garasjer). Hovedmøneretning tilpasses nærliggende bygninger og skal som hvoeregl være på tvers av fallretningen i terrenget. Taket skal være tekt med torv, spon, bord eller matt farget takstein. 2.6 Farger Fasadene skal være av tjærede eller jordfargede trematerialer i mørke nyanser. Vindskier og belistning/gerekter rundt vinduer skal også være i jordfargede, mørke fargenyanser. Ved plassering av bygninger skal det i størst mulig grad tas hensyn til terrenget slik at en unngår skjemmende skjæringer og fyllinger. Mest mulig av eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares. 2.7 Behandling av ubebygde arealer 9

9 Eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. All tynning og skjøtsel av vegetasjon skal kun skje etter utbygging dersom det fremmer kvaliteten for den enkelte tomt etter tillatelse av grunneier. Sår i terrenget som følge av anleggsvirksomhet skal begrenses til et minimum. Det skal gjennomføres fortløpende rehabilitering/oppussing av terrenget med påføring av humusdekke og stedegen vegetasjon. Mellomlagring av masser skal kun skje på steder som er godkjent til formålet. Mellomlagring av masser kan skje på den enkelte tomt inntil grunnmur er ferdigstilt. 2.8 Ledninger og kabler Kabler og ledninger for vann, avløp, el-forsyning, telekommunikasjon og lignende skal i hovedsak legges langs vegtraseene. Rørgatene må graves ned i vegens skulder, for å sikre fremkommelighet langs denne under vedlikehold. Kummer og andre tilhørende innretninger skal plasseres utenfor vegens kjørefelt, slik at de ikke er til hinder ved vegvedlikehold. Der det må graves egne trasèer for framføring av ledninger og kabler skal disse snarest mulig ferdigstilles med tildekking av humusdekke og rehabiliteres med opprinnelig vegetasjon. 2.9 Utebelysning i planområdet Det skal kun benyttes indirekte (skjermet) belysning på utvendig hyttevegg Skilting langs veier og i terrenget Skilting av parkeringsplasser, skiløyper, turstier, utsiktspunkt og andre tiltak skal skje etter en helhetlig plan. 3 BYGGEOMRÅDER Generelt for byggeområder Bebyggelsen skal legges lavt i terrenget. Byggegrense er minimum 10 m fra senterlinje fra privat vei HV1 Nedre bomvei. Det er ikke tillatt å sette opp flaggstenger. 3.1 Størrelse på bygg og utnyttelse av tomter Hver tomt er vurdert med hensyn til utnyttelse og antall bygg. Tabellen, vedlegg 1, angir blant annet tomtestørrelse, tillatt BYA i % av tomteareal, maksimal mønehøgde, maksimal tillatt bebygd areal og maksimal antall bygg. Beregning av bebygd areal (BYA) utføres i henhold til NS 3940 og skal omfatte alle bygninger, slik som hovedhytte, hytte nr. 2/anneks, overbygd terrasse, uthus, garasje og biloppstillingsplass. Maks tillatt mønehøgder skal fastsettes etter følgende krav: 1. For tomter med lite eller moderat fall (inntil 20 %) skal maksimal mønehøgde måles fra gjennomsnittlig terrenghøgde. 10

10 2. For sterkt skrånende tomter (fall over 20 %) skal maksimal høyde måles fra opprinnelig terreng. 3. Ved tilbygg til eksisterende bygning må det beregnes et gjennomsnittlig horisontalt nivå rundt hele bygningen, inklusiv tilbygget Maksimum tillatt mønehøgde for hovedhytte uten underetasje er 6,5 m. På de tomtene der det blir gitt tillatelse til underetasje skal maksimal mønehøgde være 7,5 m. Hyttene skal bygges med grunnmur minimum på byggets langside. Maksimal høyde på grunnmur for hytter uten underetasje, skal ikke overstige 1,30 m over ferdig planert terreng målt fra topp innvendig gulv i 1. etasje. Ved bygging av underetasje, skal yttervegg forblendes med naturstein eller kles med panel til maks 0,3 m over ferdig planert terreng. Maks høyde på fyllinger settes til 1,0 m over opprinnelig terreng. Tomtene nr. 10 og nr. 32 deles i selvstendige tomter. 3.2 Plassering og utforming av bebyggelse Bebyggelsen kan deles opp i flere bygninger. Dette gjelder hovedhytte, anneks/hytte nr. 2, uthus og garasje. Bygningsvolumene skal tilpasses terreng og omgivelser slik at unødig eksponering til omgivelsene unngås. Åpninger under bebyggelse skal tettes. Uthus og garasje skal ikke ha større mønehøgde enn 4,5 m over 1. etasje gulv. Hytte nr. 2/Anneks eller uthuset må plasseres nær hovedhytte og tilpasses denne mht materialvalg, form og farge. 3.3 Tuntomter På tuntomter kan det oppføres inntil 4 bygg. Flere bygg på samme tomt skal anlegges som tun. På hver tomt kan det oppføres en fritidsbolig på inntil 150 m 2, hytte nr. 2/anneks på inntil 80 m2, uthus på inntil 50 m2 og/eller garasje inntil 40 m2. Fritidsbolig nr. 2 kan ha maks mønehøgde på 5 m. I tillegg kommer opparbeidet biloppstillingsplass for minimum tre biler på 60 m Enkelttomter På hver tomt kan det oppføres inntil tre bygg. På hver tomt kan det oppføres en fritidsbolig på inntil 150 m 2, et anneks/uthus på inntil 50 m2 og et uthus eller garasje på inntil 40 m2. I tillegg kommer opparbeidet biloppstillingsplass for minimum to biler på 40 m 2. 4 SPESIALOMRÅDER 11

11 4.1 Privat vei Reguleringsbredde for hovedvei (HV) er 10 m. Hovedvei kan opparbeides med inntil 5 m bredde, inkludert skulder. Reguleringsbredden for interne samleveier (SV) er 8 m og kan opparbeides med inntil 4 m bredde, inkl. skulder. Reguleringsbredden for adkomstvei (AV) er 6 m og kan opparbeides med inntil 3 m bredde, inkl. skulder. Skuldre, grøfter, fyllinger og skjæringer skal tilføres humusdekke og tilsåes for grasetablering senest til første vekstsesong. Det tillates ikke parkering langs samleveier og adkomstveier. 4.2 Parkering Eksisterende parkeringslommer kan brukes av den enkelte hytte inntil det er etablert adkomstvei til den respektive hytte. Parkeringslommer skal deretter avvikles. 4.3 Friluftsområder Friluftsområdene skal i størst mulig grad opprettholdes i nåværende stand. Friluftsområdene kan opparbeides på en enkel måte med informasjonstavle, bord og benker og merking av skiløyper og turstier. 4.4 Skiløype og tursti Traseer for skiløyper og turstier kan opparbeides i inntil 5 meter bredde i tillegg til grøft, skjæring og fylling. Turstier som ikke skal nyttes til løypetraseer på vintertid kan opparbeides med en bredde på inntil 2,0 meter. Hogst og tynning av vegetasjon skal utføres av grunneier eller etter samarbeid med ham. 4.5 Drikkevann Drikkevannsforsyning skal skje via framtidig godkjent vannforsyning. 4.6 Avløpsløsning Avløp skal skje via framtidig godkjent avløpsanlegg. 4.7 Bevaringsområde for kulturminner. Før tiltaket kan iverksettes, og så snart som mulig, skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte, automatiske, fredete kulturminnene i planområdet. Det skal tas kontakt med Buskerud fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget og kostnader for de pålagte undersøkelser kan fastsettes, Utgravningene bekostes av tiltakshaver, jfr. Kulturminneloven 10. Dersom det ved anleggsarbeidet eller annen virksomhet framkommer flere automatiske fredete kulturminner i planområdet, må arbeidet straks stanses og fylkeskommunen varsles, J.fr. Kulturminneloven 8, Renovasjon og miljøstasjon Det er planlagt eget område for miljøstasjon og renovasjon innenfor bommen. Området skal avgrensens med et tregjerde i mørke og matte farger mot nord, vest og sør. 12

12 5 FAREOMRÅDER 5.1 Transformatorstasjoner Eksisterende trafokiosker i nærområdet skal benyttes. 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Ny miljøstasjon renovasjon Det vil ikke bli gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på bygg i området før plass for renovasjon/miljøstasjon er opparbeidet og godkjent av Krødsherad kommune. 6.2 Ny adkomstvei til tomtene 9 og 10 Adkomstvei til tomtene 9 og 10 skal opprettholdes inntil nye adkomstveier er etablert fra nedre bomvei. Brandbu/Moelv 2. mars 2009 MjøsPlan Knut Sterud Prosjektleder/Arealplanlegger Åse Gudrun Bryhni Arealplanlegger/Landskapsarkitekt 13