VEDTEKTER FOR SAMEIET KJØRBOKOLLEN GARASJEANLEGG I BÆRUM KOMMUNE

Transkript

1 VEDTEKTER FOR SAMEIET KJØRBOKOLLEN GARASJEANLEGG I BÆRUM KOMMUNE 1 SAMEIEGJENSTAND OG VEDTEKTENES FORMÅL Sameiet Kjørbokollen Garasjeanlegg ( garasjeanlegget ) gjelder garasjevolumet beliggende på Kjørbokollen på gnr 352 bnr 1 i Bærum kommune. Rettighetshavere til garasjevolumet er seksjonseiere innen felt A og felt B i henhold til tinglyst erklæring på eiendommen (Erklæring , tinglyst 29 november 2002 vedlegges), bilag 1. Sameiet omfatter: parkeringsplasser sportsboder - Div. rom for sykkelparkering og andre p.plasser for sykkel - Diverse boder og fellesarealer/fellesrom For udisponerte rom, areai, boder og parkeringsplasser tilligger bruksretten ensidig til Kjørbokollen Utbygging AS inntil disse er solgt eller disponert på annen måte. Sameiet er fordelt på tre plan (øvre plan (U1), midtre plan (U2) og nedre plan (U3)). De aktuelle plan, arealer og grenser mot øvrige eiendommer fremgår av tegning nummer A-0.-08, A-0.09, A-0.10 utarbeidet av Link Arkitekter. Sameiets formål er å ivareta sameiernes fellesinteresser og å administrere garasjeanlegget. Vedtektenes formål er å gi retningslinjer for sameiernes bruk, ansvar og ivaretakelse av garasjeanlegget. 1

2 2 SAMEIERE Sameiet Kjørbokollen Garasjeanlegg er et tingsrettslig sameie mellom rettighetshavere med sameierandel i garasjeanlegget. Sameierne i garasjeanlegget kan inndeles i følgende grupper: a) b) De av rettighetshaverne i felt A, Sameiet Kjørbokollen (SK 31-49) beliggende på gnr. 52 bnr. 144 i Bærum kommune som har ervervet rett til parkeringsplass og bod i garasjeanlegget. Sameiet består av 169 boligseksjoner og 4 næringsseksjoner. De av rettighetshaverne i felt B, Sameiet Kjørbokollen (SK19-29) beliggende på gnr. 52 bnr. 147 i Bærum kommune som har ervervet rett til parkeringsplass og bod i garasjeanlegget. Sameiet består av 116 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner. c) Kjørbokollen Utbygging AS, utbygger av Kjørbokollen. Kjørbokollen AS vil være sameier inntil samtlige p-plasser som selskapet per i dag disponerer er avhendet. Disse plassene kan kun avhendes til rettighetshavere i felt A og felt B. 3 SAMEIEBRØK De enkelte sameierne har eiendomsrett til en forholdsmessig andel av sameiet basert på at hver parkeringsplass utgjør 5/2200 av sameiet og at hver bod utgjør 1/2200 andel. I tillegg kommer arealer knyttet til sykkelparkering m.m. En oversikt over den enkelte sameier og den enkeltes sameieandel følger av oversikt vedlagt som bilag 2. 4 BRUKSRETT Sameierne har rett til bruk av garasjeanlegget i det omfanget de har ervervet slik rett, samt i medhold av bestemmelsene i disse vedtekter med vedlegg. Det er ikke tillatt å drive næringsvirksomhet i eller fra garasjeanlegget. Forretningsfører skal føre en oversikt over hvem som til enhver tid har rett til bruk av de ulike arealene. Areal for sykkelparkering og øvrige åpne atkomster og fellesarealer disponeres av eierne i fellesskap. 2

3 5 INNKALLING TIL SAMEIERMØTE Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal senest 1 måned før møtet varsle sameierne om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Styret innkaller deretter skriftlig til årsmøte med varsel på minst 7 og høyst 14 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet samt dagsorden. Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt saken i god tid før fristen etter tredje ledd, dvs senest innen 10 dager før frist for utsendelse av innkalling. Sameierne har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Oppdatert oversikt over hvem som har bruksrett til de ulike arealene skal fremlegges på sameiermøtet. 6 INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆRT SAMEIERMØTE Ekstraordinært sameiermøte avholdes når styret finner det nødvendig, eller når sameiere som representerer minst 1/10 av stemmene i sameiet skriftlig krever det, og det samtidig oppgis hvilke saker som ønskes behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært sameiermøte med minst 7 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. 6 fjerde ledd gjelder tilsvarende. 3

4 7 DAGSORDEN OG MØTELEDELSE Det ordinære sameiermøtet skal behandle følgende saker: 1. Styrets årsberetning 2. Årsregnskapet 3. Valg av styre 4. andre saker nevnt i innkallingen, og som oppfyller kravene i 6. Alle beslutninger treffes med alminnelig flertall av de avgitte stemmene, med mindre annet følger av bestemmelsene her. Hver av sameierne kan i sameiermøter avgi stemme i henhold til eierbrøk for garasjeplasser. Styret stemmer for gjesteparkeringsplassene. Flertall regnes blant de fremmøtte på sameiermøtet, forutsatt at sameiermøtet er lovlig innkalt. Sameier kan stemme med fullmektig. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres stemmingen ved loddtrekning. For vedtektsendringer og vedtak om endringer av bebyggelsen ut over vanlig forvaltning og vedlikehold kreves 2/3 flertall. Ingen sameiere kan delta i avstemningen i saker hvor sameieren er inhabil etter reglene i Sameieloven 7, 2. ledd. Ingen kan som sameier eller som fullmektig delta i noen avstemning på sameiermøte om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. 4

5 8 STYRET Sameiet skal ha et styre. Styrets oppgaver er å sørge for vedlikehold og drift av garasjeanlegget og ellers sørge for forvaltning av sameiets anliggender i samsvar med sameieloven, disse vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Det hører også under styret å ansette, si opp og avskjedige forretningsfører, vaktmester, m.v. Styret skal bestå av 5 medlemmer, hvorav 2 velges av sameiermøtet. Styret i SK (felt A) og styret i SK (felt B) utpeker en representant hver. I tillegg velger Kjørbokollen Utbygging AS en representant. Når Kjørbokollen Utbygging AS har avhendet samtlige p-plasser mister de sin styrerepresentasjon og styret skal reduseres til 4 medlemmer. Dersom sameiemøtet ønsker det kan det velges inntil 2 varamedlemmer. Styret har fullmakt til å representere sameierne i de forhold som ligger innenfor styrets oppgaver å utføre. I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan en forretningsfører representere sameierne på samme måte som styret. Styret konstituerer seg selv, og utpeker selv en av styrets medlemmer til styrets leder. Dersom det ikke oppnås enighet om valg av leder, går dette på omgang mellom sameierne. Styret kan utpeke en nestleder, og for øvrig fordele oppgaver mellom styrets medlemmer. Styremedlemmer tjenestegjør i to år. Første gang det utpekes styre, settes tjenestetiden for to av styremedlemmene til ett år, deretter gjelder to års tjenestetid også for disse, slik at hvert år velges to nye styremedlemmer, mens to blir sittende til neste år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper. Styreleder og de øvrige styremedlemmene kan gis en rimelig godtgjørelse for sitt arbeid. Denne fastsettes av sameiermøtet, og tas inn i beregningen av fellesutgifter. 5

6 9 INNKALLING TIL STYREMØTER Styrets leder har ansvar for at det innkalles til styremøter så ofte som det trengs, eller når ett styremedlem forlanger det. Det skal normalt holdes minst fire styremøter i perioden mellom sameiermøtene. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, og de saker som vil bli behandlet. I nødvendig utstrekning, særlig ved omfattende og/eller kompliserte saker, skal det utarbeides saksforberedelse, og eventuelt forslag til vedtak. Styremøtet ledes av styrets leder. Dersom vedkommende har forfall og det ikke er valgt noen nestleder, velger styret en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine møter. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede, og styremøtet er lovlig innkalt. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet avgjøres avstemmingen ved loddtrekning, såfremt ikke samtlige tilstedeværende er enig om å avgjøre stemmelikheten på annen måte. Styremedlem og eventuelt forretningsfører må ikke delta i behandling av eller avgjørelse av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. 10 REGNSKAP OG REVISJON Styret har ansvar for at regnskapet føres og årsregnskap og årsberetning utarbeides i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Sameiermøtet kan med vanlig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha revisor. 6

7 11 FORRETNINGSFØRER Sameiermøtet kan med alminnelig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha en forretningsfører. Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, hører det inn under styret å ansette forretningsfører, gi instruks for ham, fastsette hans lønn, føre tilsyn med at han oppfyller sine plikter, samt å si ham opp eller gi ham avskjed. Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år. 12 VAKTMESTERTJENESTER Styret kan i sameiermøte bestemme at man skal ha ordning for vaktmestertjenester som skal ivareta sameiernes forpliktelser til drift, vedlikehold og stell av sameiergjenstanden samt forefallende arbeid innenfor sameiernes ansvarsområde. Styret har ansvaret for organisering av vaktmestertjenesten. 13 DISPOSISJONSRETT - SALG Eiendomsrett i sameiet med tilhørende bruksrettigheter kan kun selges eller leies ut til rettighetshavere innen felt A eller felt B. Dersom en sameier ønsker å selge eller fremleie bruksrett til parkeringsplass(er), skal Sameiet ved styrets leder varsles skriftlig. Styret skal godkjenne overdragelser, men kan ikke nekte uten at det foreligger saklig grunn. Ved omsetning av boligseksjon med ervervet parkeringsrett skal parkeringsretten(e) følge med i salget. For boligseksjoner med mer enn en parkeringsrett kan selgeren tilby overskytende parkeringsrett(er) til de øvrige rettighetshavere eller til sameiet til markedspris. Parkeringsretter kan ikke selges til beboere eller næringsdrivende utenfor felt A og felt B. Dersom salg skjer til en rettighetshaver som ikke er sameier i garasjeanlegget, må kjøper tre inn som sameier i sameieavtalen. 7

8 Sameier som selger eller fremleier plikter å melde fra til forretningsfører med kopi til styret i Sameiet etter at eventuell godkjenning fra styret foreligger slik at forretningsfører kan ajourføre oversikten. Selger dekker kostnader til forretningsfører. Styret kan utarbeide retningslinjer for fordeling av parkeringsplasser ved overdragelse og fremleie, samt standard kjøpekontrakt og fremleieavtale. 14 BENYTTELSE OG ORDENSREGLER Ingen sameier kan utnytte sameiegjenstanden i større omfang enn det som svarer til hans part, eller slik at det er til urimelig ulempe, sjenanse eller plage for noen medeier eller bruksrettshavere i sameiegjenstanden. Sameiermøtet kan fastsette ordensregler som gir nærmere bestemmelser om bruken. Enhver sameier og bruksrettshaver plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldene husordensregler og plikter ved bortleie å gjøre leietaker kjent med disse. Sameier plikter å påse at den bruk som finner sted av sameiegjenstanden ligger innenfor rammen av formålet med sameiegjenstanden. Sameier er videre ansvarlig for at andre han lar bruke sameiegjenstanden opptrer i samsvar med disse vedtekter og eventuelle ordensregler fastsatt av sameiet. Sameierne skal holde sameiegjenstanden forsvarlig ved like, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. I det omfang styret beslutter det, er alle sameiere forpliktet til å delta på dugnader som omfatter sameiegjenstanden. 15 FELLESUTGIFTER Fellesutgifter relatert til sameierforholdet og sameiergjenstanden skal fordeles på de enkelte sameiere i henhold til sameierbrøken for garasjeplasser. I tillegg skal øvrige bruksrettshavere i Garasjeanlegget dekke en forholdsmessig andel av fellesutgifter i henhold til separat avtale. Hver sameier plikter å innbetale til sameiet den forholdsmessige del av utgifter som faller på ham, i samsvar med det som til enhver tid er fastsatt om dette av styret. De samlede årlige utgifter beregnes i henhold til budsjett, fordeles på sameieren i henhold til sameierbrøken og deles i slike rater som styret fastsetter. Sameiet fakturerer hver enkelt sameier for andel av fellesutgifter. Utgifter faktureres forskuddsvis for hele året i henhold til budsjett, med endelig avregning innen april året etter. Som følge av at deler av Sameiet eies og disponeres av næringsseksjoner, 8

9 skal merverdiavgift spesifiseres på fakturaene som underlag for fradrag på inngående merverdiavgift. 16 ANSVAR Hver sameier svarer pro rata i forhold til sin sameierbrøk for sameiets forpliktelser. En sameier som har betalt mer enn sin andel, har rett til å søke regress hos sameiet og de øvrige sameiere, jfr. Sameieloven 8. Dersom tap eller meromkostninger påføres sameiet eller en sameier som følge av erstatningsbetingende forhold fra en annen sameier, har sameiet eller den enkelte sameier som har lidt tap rett til å kreve regress hos den som har forårsaket dette. 17 MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan heller ikke treffe beslutning på tvers av tinglyst heftelse eller Bærum kommunes bestemmelser gitt i OPPLØSNING En sameier kan ikke kreve sameiet oppløst. En eventuell sameier som ønsker sameiet oppløst, kan istedenfor kreve seg utløst. Utløsningssummen fastsettes ved rettslig skjønn hvis ikke partene blir enige. 19 FORHOLDET TIL SAMEIELOVEN Bestemmelsene i lov om sameie av 18. juni 1965 nr 6 kommer til anvendelse så langt det ikke er uttrykkelig fraveket i disse vedtekter. Dersom det skulle være motstrid mellom ufravikelige bestemmelser i loven og bestemmelser i vedtektene, skal vedtektsbestemmelsene settes til side i det omfang som er nødvendig for å bringe bestemmelsen i samsvar med loven. 9