PLANBESKRIVELSE FOR KLEMMETSMOGJERDET, GNR/BNR 13/4, ORKDAL KOMMUNE

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE FOR KLEMMETSMOGJERDET, GNR/BNR 13/4, ORKDAL KOMMUNE Reguleringsplanen fremmes av VIBO Prosjektutvikling AS på vegne av grunneier Anngrim Asphjell. Planområdet er foreslått regulert til boligformål, med tilhørende fellesanlegg. Rindal/Orkdal Svein Olav Semundset / Yngve Bakken Revidert Side 1

2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Planområdet er begrenset av Emmaveien i nord, Orkdalsveien i vest og Thamshavnbanen i øst. Planområdet er på totalt 7032 m 2. Området ligger hovedsakelig på gnr/bnr 13/4, men 198 m 2 ligger på gnr/bnr 14/18 ved eksisterende trafo-kiosk i sør. Det er samme hjemmelshaver til disse to parsellene. I nord er det et eksisterende eldre gårdstun med et våningshus, fjøs/uthus som nå delvis er ominnredet til bolig, samt et nyere garasjebygg. Eksisterende bebyggelsen er tradisjonell, i 2½ etasjer med saltak. Våningshuset er i dag oppdelt i flere boenheter av mindre utleieleiligheter og hybler. Utleievirksomheten er tenkt å opphøre i 2013, og det er allerede gitt aksept fra Hovedutvalg forvaltning for riving av denne bygningen. (Vedtak sak 60/12 dat ) Søndre del av fjøsbygningen er i dag ominnredet til bolig. Nordre del av bygningen benyttes i dag som redskapslager/garasjer. Søndre del av planområdet er i dag et parkmessig opparbeidet grøntområde med enkeltvise plantede lauvtrær. GRUNNFORHOLD Grunnforholdene antas å være gode. Ut fra erfaringer fra tilliggende områder regner man med at grunnen består av kvabb som øverste lag, med underliggende grusholdig kvabb og finsand. NVE mener i uttalelse datert at det bør sørges for geoteknisk fagkyndig vurdering av eventuelle lommer med kvikkleire. TILLIGGENDE BEBYGGELSE På tilliggende områder i vest og sørvest (vest for Orkdalsveien) ligger et småbruk, et gjestgiveri og et tidligere verkstedbygg som nå delvis benyttes til forretningsformål. Bebyggelse er av relativt eldre årgang, oppført i inntil 3 etasjer. På tilliggende arealer i nord, nord for Emmaveien, er et eldre forretnings/boligbygg i 2 ½ etasjer, samt område for Evjen barnehage, med dennes parkeringsplass som nærmeste nabo. I øst, (øst for Thamshavnbanen), er det et nyere boligområde. De nærmeste tomtene er eneboligtomter med boliger i inntil to etasjer. I samme området befinner seg også rekke- og kjedehus i to etasjer. Revidert Side 2

3 Nordøst for planområdet er det oppført en mindre boligblokk i to etasjer. Det er kort vei til barnehage, barneskole og videregående skole. Det er opparbeidet god infrastruktur i området. Langs planområdets vestre side (langs Orkdalsveien) er det gang og sykkelvei. Det er knappe 100 meter til nærmeste bussholdeplass. Det er gode tilkoblingsmuligheter for vann- og avløpsledninger inne på planområdet. Det er avsatt avgreining for fjernvarme for planområdet ved Damekra, øst for Thamshavnbanen og planområdet. Veier og VA-anlegg inne i reguleringsområdet blir felles private, og utbyggingsavtale med kommunen blir derfor ikke nødvendig. Vei: Atkomst er planlagt fra tilliggende kommunal vei Emmaveien, nord for planområdet. Dette er en opparbeidet og asfaltert vei med fortau. En ny felles atkomst er tenkt benyttet for alle deler av planområde. Vann, avløp- og spillvann: Prosjektet vil bli tilknyttet eksisterende VAanlegg øst i planområdet. VL110PE, OV200PVC og SP160PVC. Overvann fra området kan også kobles til OV160PVC som går fra sluk i sør. Sluk fra parkeringskjeller skal kobles via oljeutskiller til spillvannet. Kommunen vil kreve VA-plan med ledninger, sandfang, kummer, bakkekraner og planlagte tilkoblingspunkt i forbindelse med byggesaken. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Tomta ligger innenfor kommunedelplan for Orkanger, Fannrem og Gjølme som del av arbeidet Orkdal Effektiv arealutnyttelse skal ivaretas gjennom høy tetthet tilpasset omgivelsene. Iht kommunedelplanen kan det kreves regulert minimum 4 boenheter pr daa for arealer over 3 daa. Høy tetthet skal dog være tilpasset omgivelsene. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er tenkt brukt til oppføring av boliger med tilhørende atkomster, lekearealer og andre tilhørende anlegg. Søndre del av området ligger innenfor areal for 200-års-flom som her ligger på 6,4 moh. Iht. flomvannskart skal det legges til 0,5 m sikkerhetsmargin, dvs. flomrelaterte hensyn må tas for tiltak under 6,9 moh. Revidert Side 3

4 Iht. NVE s retningslinje Flaum og skredfare i arealplanar og gjeldende flomvannkart er nivået under 200-års-flom pluss 0,5 m sikkerhetsmargin skravert som omsynssone. Planområdet er delt opp i tre hovedområder: 1. Nordøstre del omfatter eksisterende tidligere fjøsbygning (nå delvis bolig) og et garasjebygg. Innenfor dette området er pr i dag ikke planlagt byggetiltak. Dette området flatereguleres til bolig med relativt høy utnyttingsgrad. 2. På nørdvestre del er det gitt rivingstillatelse for eksisterende våningshus. Det planlegges oppført en mindre boligblokk på to etasjer med parkeringskjeller. Gulv i parkeringskjeller er tenkt bygd på 200-års flomnivå 6,4 moh, med tekniske anlegg minst 0,5 meter over dette (min 6,9 moh). 3. Innenfor søndre del, langs Thamshavnbanen, er det tenkt oppført eneboliger i kjede eller rekke, med tilhørende garasjering mellom boenhetene. Her er det planlagt benyttet støpt plate på mark, med gulvnivå på min. 6,9 moh, som er 0,5 m over 200-års-flom. Atkomst vil komme mellom nordøstre og nordvestre del. Lekearealene vil i hovedsak bli plassert mellom nordre og søndre deler av planområdet. Plass for gjeste- og sykkelparkeringer, samt plass for plassering av søppeldunker osv. vil bli nærmere beskrevet i en mer detaljert utomhusplan i forbindelse med byggesøknadene. Universell utforming: Boligene vil bli planlagt iht. pbl s krav til universell utforming. Boligblokken vil bli planlagt med heis fra parkeringskjeller, og med universell utforming på alle plan. Arkitektur: Ved utformingen av den nye bebyggelsen vil det bli tatt hensyn til eksisterende bebyggelse på tunet, samt tilliggende bebyggelse. Lekeareal: Det er avsatt lekeareal iht kommuneplanens bestemmelser. Parkering: Det er avsatt en garasjeplass pr boenhet iht kommuneplanens bestemmelser. Videre vil det bli avsatt HCP-plasser og sykkelparkering iht kommuneplanens bestemmelser. For oppvarming av boligene er det tenkt tilknytting av fjernvarme og, og bruk av vannbåren gulvvarme. Revidert Side 4

5 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Planen vil medføre en tettere utnytting av allerede regulert boligtomt. Dette er i tråd med intensjonene i gjeldende kommuneplan. Planen vil trolig medføre flere antall skolebarn innenfor Evjen skolekrets. Det vises til innkommet merknad nedenfor. PLANPROSESS/MERKNADER Oppstartsmøte for reguleringsarbeidet ble avhold ved kommunesenteret Igangsatt arbeid med reguleringsplan for området ble varslet med annonse i Sør-Trøndelag , med frist for merknader satt til Brev med kunngjøring om oppstart ble sendt til grunneier, naboer og berørte offentlige instanser den Det er innkommet følgende merknader: Sør-Trøndelag Fylkeskommune (FK). Brev datert : o FK minner om den generelle aktsomhetsplikten i kulturminneloven. o FK gir som faglig råd at eksisterende gårdsanlegg bevares, med dette er ikke et vilkår. o Det forutsettes at planen ikke kommer i konflikt med evt. fredning av Thamshavnbanen. Orkdal Industrimuseum bør høres i denne saken. Vår kommentar: o Det er allerede gitt aksept for riving av våningshuset. Øvrig bebyggelse består av et eldre fjøs som delvis er ombygd til bolig, samt en nyere garasje. Disse er det ikke planlagt noen endringer på nå, men det legges ikke opp til bevaring av dette. Gårdsanlegget er heller ikke vernet eller fredet. o Orkla ASA er som nabo varslet om oppstart av planarbeidet. Reguleringsforslaget er justert mht avstand fra bane, samt frisiktsone i sør, iht. kommentarer fra Orkla Industrimuseum i Fylkesmannen i Sør-Trøndelag (FM): Brev datert : o Det anmodes om høy utnytting for å redusere presset på omkringliggende natur- og landbruksområder. Utnyttingsgrad må fremgå enten av plankart eller planbestemmelser. Revidert Side 5

6 o Det bør redegjøres for eventuell støy og vibrasjoner fra Thamshavnbanen og om det er planer for utvidet bruk av banen i fremtiden. o Ber om at pbl s krav til universell utforming blir tilstrekkelig ivaretatt, gjerne gjennom bestemmelsene. o Det må fremgå hvordan kommunen vil sikre seg mot skade ved en eventuell flomhendelse. FM vurderer å fremme innsigelse dersom dette ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Vår kommentar: o Planforslaget er etter vår mening i samsvar med fylkesmannens uttalelse vedr. høy utnyttelse. Utnyttingsgrad fremgår av plankart. o Orkla Industrimuseum (OI) skriver i at det ikke er foretatt målinger av støy og vibrasjoner. Vi har snakket med naboer som sier det ikke er noe problemer med dette. OI sier i samme at det kan bli minst 5 ankomster pr dag i de travleste ukene, men ikke kan forskuttere framtidig bruk av banen. Vi kan ikke se at banen vil få en så stor trafikkøkning at støy og vibrasjoner vil bli noe problem. o Universell utforming ivaretas gjennom bestemmelsene. o Vedr. hvordan kommunen vil sikre seg mot skade ved en eventuell flomhendelse antar vi kommunen selv evt. vil bemerke i planprosessen. Vi viser ellers til NVE s og Rambølls uttalelse under som konkluderer med at hensynet til flom- og skredfare er hensyntatt. NVE. Brev datert : o Nye boliger må bygges slik at de ikke er utsatt for flomskader ved en vannstand på kote 6,9 i hovedelva, og det må legges fram en sakkyndig vurdering av om det planlagte tiltaket vil få tilstrekkelig sikkerhet mot flom, isgang og erosjon i Follobekken. o Tiltakshaver må sørge for geoteknisk fagkyndig vurdering av eventuelle lommer med kvikkleire. Vår kommentar: o Hensynet til sikkerhet mot flom, isgang og erosjon er vurdert i Rambølls flomvurdering datert Se nedenfor. o Geoteknisk vurdering vil bli foretatt i forbindelse med byggesøknadene. Dette innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Rambøll Norge AS. Notat flomvurdering datert o Det konkluderes med at hensynet til flom- og skredfare er hensyntatt i foreliggende plankart. Orkdal kommunes brannvesen, v/ramsøskar: o Evjen barnehage og skole angis som brannobjekter i området, jfr. ROS sjekkliste. Det vil komme krav til angrepsveier for brannvesenet, Revidert Side 6

7 parkeringskjeller og vannforsyning i henhold til VTEK Det påminnes om at dersom det er krav om heis i byggverk er det også krav om slokkeanlegg. Vannforsyning må da prosjekteres i henhold til dette. Vår kommentar: Det vil trolig bli heis i bygg i nordre del av planområdet. Tekniske krav vil bli ivaretatt i planleggingen av bebyggelsen. Orkdal kommune, skole, v/kristin Broholm: Evjen skole og barnehage ønsker å peke på to punkter: o Trafikk forhold; På grunn av stor trafikk til barnehage/skole må trafikk løsningen planlegges godt. Dette gjelder dagens gjeldende kryss, samt innkjørsel til nytt boligområde som også medfører økt trafikk. o Kapasitetsutfordringer; Utbyggingen vil gi et økt press på både barnehage og skole. Skolen vil allerede i 2014 få utfordringer i forhold til store klassetrinn. Det er ikke planlagt skole og barnehageutbygging i Evjen krets i forslag til økonomiplan for de neste fire årene. Vår kommentar: o Kommunal vei ligger utenfor planområdet. Eksisterende atkomstvei til planområdet, Emmaveien, består av asfaltert kjørevei, med fortau, av relativt god kvalitet. Det er lagt opp til enveiskjøring som tiltak for bedre flyt og trafikksikkerhet fra Emmaveien til barnehage-/skoleområdet. Eventuelle øvrige behov for bedring av trafikksikkerheten her anser vi å være relatert til barnehage/skole, og ikke utløst av dette planforslaget. o All utbygging av boliger vil normalt medføre kapasitetsutfordringer i skolen, av større eller mindre grad. Vi anser ikke at dette medfører behov for endringer i vårt planforslag med bestemmelser. Det er også utsendt varsel om oppstart Naturvernforbundet i Sør-Trøndelag og Orkdal Energi. Det er ikke kommer merknader fra disse. Revidert Side 7

8 SJEKKLISTE FOR VURDERING AV RISIKO OG SÅRBARHEIT I SAMFUNNSPLANLEGGINGA Emne Er det knytt uakseptabel risiko til følgjande forhold? Nei Ja A Er området utsett for snø-, jord-, steinskred eller større fjellskred? B Er det fare for flodbølgjer som følgje av fjellskred i vatn/sjø? C Er det fare for utgliding av området (ustabile grunnforhold)? Er området utsett for flaum eller flaumskred, også når ein tek omsyn til D auka nedbør som følgje moglege av klimaendringar? Naturgitte E Vil skogbrann/lyngbrann i området vere ein fare for bustader/hus? forhold Er området sårbart for ekstremvêr/stormflo medrekna ei ev. F havnivåstigning som følgje av endring i klima? G Er faren for radon vurdert i området? H Er det tatt omsyn til ein potensiell fare for radon (radonsperre)? I Anna (Spesifiser)? A Er det regulerte vassmagasin med spesiell fare for usikker is i nærleiken? B Er det terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup etc.)? Omgivnad Vil tiltaket (utbygging/drenering) kunne føre til oversymjing i lågareliggande C område? D Anna(spesifiser)? Verksemdsrisiko Brann/ulykkesberedskap Infrastruktur Kraftforsyning Vassforsyning Sårbare objekt Er området påverka/ forureina frå tidligare bruk A Omfattar tiltaket spesielt farlege anlegg? B Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar i nærliggande verksemder (industriføretak etc.), utgjere ein risiko? A Har området tilstrekkelig sløkkjevassforsyning (mengde og trykk)? B Har området gode tilkomstruter for utrykkingskjøretøy? A Er det kjende ulykkespunkt på transportnettet i området? B Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe på nærliggande transportårer inkl. sjø- og luftfart utgjere ein risiko for området: C Er det transport av farleg gods til/gjennom området? A Er området påverka av magnetfelt frå høgspentliner? B Er det spesiell klatrefare i høgspentmaster? C Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningstryggleiken i området? A Er det tilstrekkeleg vassforsyning i området? B Ligg tiltaket i eller nær nedslagsfeltet for drikkevatn, og kan dette utgjere ein risiko for vassforsyninga? Medfører bortfall av følgjande tenester spesielle ulemper for området: - elektrisitet? A - teletenester? - vassforsyning? - renovasjon/spillvatn? Er det spesielle brannobjekt i området? Evjen barnehage og skole. Uttalelse fra brannvesenet : Det vil komme krav til B angrepsveier for brannvesenet, parkeringskjeller og vannforsyning i henhold til VTEK Det påminnes om at dersom det er krav om heis i byggverk er det også krav om slokkeanlegg. Vannforsyning må da prosjekteres i henhold til dette. C Er det omsorgs- og oppvekstinstitusjonar i området? Evjen barnehage og skole, Orkdal vidaregåande skole A Gruver: opne sjakter, steintippar etc.? B Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringar etc.? C Industriverksemd som t.d. avfallsdeponering? Revidert Side 8

9 Ulovleg A Er tiltaket i seg sjølv et sabotasje-/terrormål? verksemd B Finst det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? Sjekklista er gjennomgått den Revidert Side 9

10 FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KLEMMETSMOGJERDET G.NR 13, B.NR 4 I ORKDAL KOMMUNE Planen datert: , revidert Bestemmelsene datert: , revidert AVGRENSNING 1.1 Det regulerte området er vist med planens begrensning på plankart, revidert AREALFORMÅL 2.1. Området reguleres til: 1. Bebyggelse og anlegg a. Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse b. Boligbebyggelse blokkbebyggelse c. Energianlegg d. Lekeplass 2. Samferdselsanlegg og infrastruktur a. Veg b. Annen veggrunn 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Utnytting: BB: Maksimal BYA: 55%. Minimum antall boliger: 12 BKS_1: Maksimal BYA: 50%. Minimum antall boliger: 4 BKS_2: Maksimal BYA: 50%. Minimum antall boliger: Plassering: Planområdet kan bebygges innenfor byggegrenser som er vist på plankartet. 3.3 Høyder: BB: Reguleres til lavblokkbebyggelse med maksimalt 2,5 etasjer over parkeringskjeller. Maksimal gesimshøyde reguleres til 7,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 10 m over planert terreng. Ok gulv på grunn i parkeringskjeller skal ligge på minimum kote 6,4. BKS_1: Reguleres til konsentrert småhusbebyggelse med maksimalt 2 etasjer. Maksimal gesimshøyde reguleres til 6,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 8,5m over planert terreng. Ok gulv på grunn i 1.etg. skal ligge på minimum kote 6,9. BKS2: Reguleres til konsentrert småhusbebyggelse med maksimalt 2,5 etasjer. Maksimal gesimshøyde reguleres til 6,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 9m over planert terreng. Ok gulv på grunn i 1.etg. skal ligge på minimum kote 6, Utforming: Bebyggelsen skal utformes på en måte som gir en funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning for både bebyggelsen innenfor planområdet og omgivelsene. Opplett og arker tillates. Revidert Side 10

11 3.5 Universell utforming: Bestemmelser i PBL og TEK 10 legges til grunn for universell utforming 3.6 Lekeplass: f_lek skal være felles for alle beboerne innenfor planområdet. Den må være opparbeidet før det kan gis ferdigatteset for boligene. 3.7 Situasjonssplan: Sammen med søknad tillatelse til tiltak skal det utarbeides situasjonssplan som viser plassering av tiltak og disponering av uteareal. 3.8 Energianlegg: Det reguleres plass for energianlegg, trafo, iht plankart. 4.1 Kjøreveg: Kjøreveg f_veg er vist på plankartet. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG INFRASTRUKTUR 4.3 Parkering: Det skal avsettes minimum 1,5 plasser for parkering for hver boenhet, hvorav minimum én skal være i garasje. Det skal avsettes minimum 2 plasser for sykkelparkering for hver boenhet. Plass for parkering og garasje skal gå fram av situasjonsplan som følger søknad om tillatelse til tiltak for hvert enkelt tiltak innenfor planområdet. 4.4 Håndtering av vann og avløp: Det skal redegjøres for håndtering av vann og avløp gjennom egen VA-plan ved søknad om tillatelse til tiltak. 5 MILJØ 5.1 Fjernvarme Boligene har tilknytningsplikt til Orkdal Fjernvarme (OFAS). 5.2 Forurensede masser: Såfremt det oppdages forurensede masser ved grunnarbeider for boligene skal tiltakshaver varsle Orkdal kommune, og forurensede masser skal håndteres forskriftsmessig iht avfallsplan. 5.3 Radon: Radonsikring skal dokumenteres ved søknad om tillatelse til tiltak. 5.4 Grunnforhold: Grunnforholda skal dokumenteres gjennom geoteknisk vurdering ved søknad om tillatelse til tiltak. 5.5 Byggeperioden: Det skal gjennomføres tiltak som sikrer trygg og god framkommelighet for gående og syklende, samt for naboer i byggeperioden. 5.6 Støyskjerm Støyskjerm må bygges samtidig med boligbebyggelsen og være på plass før ferdigattest kan gis. Revidert Side 11