REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN 0532, Områdeplan for Universitetsområdet

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN 0532, Områdeplan for Universitetsområdet I medhold av 12-7 og i plan- og bygningsloven av nr. 71 har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser i møte XX.XX.XXX som sak XXXX/XX. Dato: Ole Ueland ordfører 1 FORMÅL MED PLANEN Planen skal sikre gode rammer for utbygging av et godt boligtilbud for studenter tilknyttet universitetsområdet. 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 Krav om detaljregulering Før utbygging skal det foreligge godkjent detaljregulering for hvert enkelt felt. Planen skal vise disponering av arealer til ulike formål, interne gatenett og utearealer/grønnstruktur, parkeringsløsning, omriss av planlagt bebyggelse samt eventuelle utvidelsesmuligheter, høyder, behov for nye nettstasjoner, renovasjonsløsning iht. kommunalteknisk avfallsnorm m.m. Tilpasning til terreng og eksisterende bygninger skal belyses med snitt, oppriss og i 3Dmodell. Det skal redegjøres for overvannshåndtering på egen grunn og hvordan dette knyttes opp mot overordnet vannhåndtering for hele planområdet. 2.2 Mobilitetsplan Ved detaljregulering skal det utarbeides en mobilitetsplan. Det skal gjennomføres tiltak for å redusere bilbruken. Ved utarbeidelse av mobilitetsplanen skal det vurderes om det er noe relevant i transportutredningen som følger denne planen (områdereguleringen). 2.3 Rammeplan for vann og avløp Før igangsettingstillatelse skal det foreligge detaljert rammeplan for vann- og avløp som tar hensyn til en framtidig avrenning for hele planområdet. Flomveier og overordnet overvannshåndtering, herunder fordrøyningsbassenger for hele planområdet skal inngå i denne planen. Flomvei frem til resipient (Hafrsfjord) må utredes. Rammeplanen skal godkjennes av kommunalteknikk. Side 1 av 9

2 Overordnet VA-plan datert Norconsult skal legges til grunn for planleggingen. Denne planen har imidlertid overvurdert kapasiteten i eksisterende overvannsanlegg. VA planen strider mot punkt 3.1 i kommuneplanen og punkt 3.1 i disse bestemmelser med tanke på avrenning før og etter utbygging. Dette må oppdateres i detaljert VA-plan. Det forutsettes at kommunal VA norm og gjeldende kommuneplan følges i utarbeidelsen av VAplan. Ved prosjektering av grønnstruktur og overvannssystem kreves landskapsarkitekt og kompetanse på overvannshåndtering. Detaljplaner skal godkjennes av kommunen. 2.4 Overvann Før igangsettingstillatelse må eksisterende overvannssystem og fordrøyningsanlegg oppgraderes der det er behov. Det må ved detaljregulering leveres en konkret beskrivelse av påkoblingspunkt og påslupne mengder. Før igangsettingstillatelse gis skal nedre del av kanal/overvannsrør ved Hafrsfjorden ha blitt tilstrekkelig oppgradert og utbedret. Denne delen av kanalen ligger i et naturreservat, og dette må tydelig opplyses om ved utarbeidelse av detaljplaner. 2.5 Samferdselsanlegg Veganlegg (kjøreveg, gang- sykkelveg, kollektivanlegg m.m.) skal opparbeides etter detaljplaner utarbeidet i samsvar med vegnorm for Sør-Rogaland og skal godkjennes av vegmyndigheten i kommunen før tiltaket kan iverksettes. Sammen med de tekniske planene skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. Tekniske planer som berører fv. 390 eller fv. 395 skal godkjennes av Statens vegvesen. Før brukstillatelse gis skal nødvendig infrastruktur være opparbeidet eller sikret opparbeidet med angivelse av en plan for gjennomføring. Tilstøtende friområder, uteoppholdsarealer og samferdselsformål skal ferdigstilles i takt med utbyggingen av det enkelte felt. Før brukstillatelse på felt BOP4 gis, skal også opparbeidelse av kollektivtraseen gjennom universtitetsområdet i Stavanger, med tilhørende sykkelfelt og gangarealer sikres gjennomført. Før felt BOP 1, 2 og 3 tas i bruk, skal følgende være gjennomført: Ny undergang (Stavanger kommune), evt. annen ny krysningsmulighet, for gående over Kristine Bonnevies vei skal være opparbeidet. Adkomstveg fra Kristine Bonnevies veg skal være opparbeidet. Sykkelparkeringsplasser innenfor delfeltet skal være opparbeidet Parkeringsplasser for bil innenfor delfeltet skal være opparbeidet Andre nødvendige oppgraderinger av Kristine Bonnevies veg skal være opparbeidet Før felt BOP4 kan tas i bruk, skal følgende være gjennomført: Parkeringshus i sørlige del av planområdet i Stavanger kommune skal være bygget og klart for bruk Ny adkomstvei fra Kristine Bonnevies veg til sykehustomta og til felt BOP4, med nytt kryss i Kristine Bonnevies vei, med svingefelt dimensjonert for utbyggingen skal være opparbeidet. Når ny hovedadkomst fra Kristine Bonnevies veg er etablert skal eksisterende adkomst fra Kristine Bonnevies veg stenges. Side 2 av 9

3 Undergang under Kristine Bonnevies vei ved Madlaveien skal være opparbeidet Sykkelfortau på østsiden av Kristine Bonnevies veg oppgradert etter gjeldende standard Sykkelparkeringsplasser innenfor delfeltet skal være opparbeidet Parkeringsplasser for bil innenfor delfeltet skal være opparbeidet Andre nødvendige oppgraderinger av Kristine Bonnevies veg skal være opparbeidet Før utbygging av felt SH i Stavanger kommune med mer enn m 2 BRA (sykehus byggetrinn 2), skal det vurderes om det er nødvendig å utvide krysskapasiteten for krysset med Kristine Bonnevies vei med forlengende venstresvingefelt, alternativt nytt kryss ved Madlaveien. 2.6 Støy Alle bygg og uteoppholdsarealer skal ha dokumentert tilfredsstillende støyforhold i henhold til T-1442 før det kan gis igangsettingstillatelse. Nødvendig støyskjerming for hvert byggeområde skal ferdigstilles før de første boligene i et byggeområde kan gis brukstillatelse. Det skal utarbeides støyrapport ved detaljregulering. 2.7 Barnehagekapasitet Før brukstillatelse gis til familieleilighetene skal det dokumenteres tilfredsstillende barnehagedekning i nærområdet (Stavanger eller Sola kommune). 2.8 Utbyggingsrekkefølge Ved en gradvis utbygging skal minst en forholdsmessig del av fellesarealene opparbeides. Utbyggingsområdet langs med Madlaveien kan ikke bygges ut før fordrøyning av overvann fra området oppstrøms er løst på hensiktsmessig måte. 2.9 ROS-analyse Før en detaljregulering kan tas til 1. gangsbehandling skal det foreligge ROS-analyse for alle relevante tema Radon Sammen med søknad om rammetillatelse skal det gjøres rede for tiltak knyttet til radon i grunnen. Eventuelle avbøtende tiltak skal være utført før brukstillatelse gis. 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Håndtering av overvann til kommunaltekniske anlegg Overvann fra et planområde med mer enn tre boenheter skal filtreres/fordrøyes via sedimenteringsbasseng/fordrøyningsmagasin før utslipp til resipient/kommunalt overvannsanlegg. Plassering og utforming av utløp og påslipp fra planområdene/anleggene skal tilpasses eksisterende vassdrag/resipient og kommunaltekniske anlegg. Side 3 av 9

4 Terrengendringer/utbygginger må ivareta overvannshåndtering. I anleggs og driftsfasen skal vann gå gjennom sedimentering før det føres videre til resipient. Minimumshøyde må tilpasses eksisterende ledningsanlegg/vassdrag eller resipient. Eksisterende vannskiller skal som hovedregel ikke endres uten fordrøyning. Planområdet skal ikke gi økt (korttids) avrenning i forhold til faktisk avrenning før utbygging. Grønne tak, regnbed og frodig vegetasjon er eksempler på virkemidler. Utforming/volum avgjøres av beregnet maksimal tilrenning i forhold til beregnet/faktisk avrenning før utbygging. Ved beregning av avrenning skal det tas utgangspunkt i IVF-kurven for Madla. Kommunen kan fastsette maks avrenning fra feltet uavhengig av beregnet avrenning. Flomveger/overløp opptil 200-års nedbør skal utredes fram til resipient eller håndteres i planområdet/anlegget, for eksempel ved å tillate lokal oversvømmelse av parkeringsplasser/forsenkninger i terreng. Bygg som ligger plassert i flomvegen må være en del av utredningen. Overløp tillates ikke til kommunalt overvannsanlegg uten spesiell tillatelse fra kommunen. Det skal ved regulering settes av areal til sedimenteringsbasseng og fordrøyningsmagasin, gjerne i forbindelse med friområder. Eierskap, drift og vedlikehold av anleggene er vanligvis eiers ansvar. Dersom kommunens kal eie anlegget, må det avtales særskilt. 3.2 Krav om tilknytning til offentlig vann og avløp I alle områder hvor offentlig vann- og avløp er eller blir gjort tilgjengelig, er det tilknytningsplikt. Ved tilknytning til offentlig vann og avløp stilles det krav om definerte løsninger i henhold til Standard abbonementsvilkår, tekniske og administrative bestemmelser for Sola kommune. Ved unormalt store eller støtvise vannuttak eller unormalt store eller støtvise påslipp av avløpsvann, må det innhentes særskilt tillatelse fra kommunens vannog avløpsverk. I områder som reguleres til virksomheter hvor sprinkling er aktuelt, må det utredes og dokumenteres behovet for sprinklervannmengde. For bygg som er tiltenkt med sprinkleranlegg skal kommunens vannverk alltid kontaktes i forkant av planleggingsarbeidet for å avklare restriksjoner i forhold til vannuttak fra vannverkets ledningsnett. Vanntrykk innenfor planområdet må alltid vurderes. Dersom det er behov for ekstra trykkøkning i planområdet må det avsettes areal til trykkøkningsstasjon. 3.3 Energinett og energiløsninger Alle bygg skal planlegges og bygges ut som lavenergibygg (energiklasse B) eller bedre og kunne benytte fornybare energikilder, vannbåren varme eller spillvarme. Side 4 av 9

5 Det stilles krav om energieffektive bygg. Energibesparende og fleksible løsninger, fortrinnsvis kollektive, og løsninger som minsker utslipp til luft og vann, vektlegges. Samlet energibehov for det enkelte byggeområdet skal kartlegges og alternativer for energiforsyning skal utredes, herunder også løsninger med fornybar energi (jfr. kdp for energi og klima). Energiløsninger skal være fremtidsrettede og robuste for å imøtekomme ny teknologi og markedsutvikling. 3.4 Nettstasjoner Det skal anlegges egne nettstasjoner innenfor hvert delfelt etter behov. Dette skal avklares med Lyse ved oppstart av detaljregulering. Nettstasjonene må etableres på bakkenivå, ha direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Nettstasjonene må gis en god arkitektonisk utforming. Behovet for energisentraler skal vurderes ved oppstart av ny detaljregulering. 3.5 Universell utforming Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp. Uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Nærmere enn 300 meter fra kollektivakse skal gangveger til bussholdeplasser tilstrebes universell utforming. 3.6 Arkitektur Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming, utbygging og bruk av områdene, legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger, samt klimaeffektive byggematerialer. Alle bygg skal ha grønne tak og/eller vegetasjon på fasade. Det kan gjøres unntak fra kravet, men terskelen er høy og det skal foretas en streng vurdering hvor ulempen klart må overgå fordelen. For alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på å få en god landskapstilpasning. Bebyggelsen skal ha en helhetlig form- og volumoppbygning og fremme gode gate- og uterom og møteplasser. Bebyggelsen skal ikke sperre for viktige siktlinjer. Fjernvirkninger sett fra sentrale standpunkt på land skal dokumenteres. 3.7 Uteområder Uteområder knyttet til det enkelte byggeområdet skal i størst mulig grad være offentlig tilgjengelig og integreres med tilstøtende offentlige grøntområder. Den ubebygde del av tomten skal opparbeides med grønt. Mest mulig naturlig vegetasjon søkes bevart, også i friområdene, og angis på detaljplanen. Side 5 av 9

6 3.8 Renovasjonsløsning Nedgravde søppelcontainere skal benyttes. Plass for håndtering av avfall, containere, komprimatorer og lignende skal bygges inn i bygninger eller avskjermes med innhegning tilpasset bygningenes øvrige fasader. Utelager er ikke tillatt. Renovasjonsforskriften for Sola kommune skal følges. 3.9 Parkering Plassering og fordeling mellom plasser for biler og sykler skal vises på egen parkeringsplan som skal følge planforslag. Bil Parkering for felt BOP4 skal i hovedsak dekkes i parkeringsanlegg i Stavanger kommune. Parkering i felt BOP1, 2 og 3 kan løses på egen tomt og/eller i parkeringsanlegg i Stavanger kommune. Parkering for studentboliger skal dimensjoneres for minimum 0,5 p-plass per 100 m 2 BRA. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for el-biler. 5 % av parkeringsbehovet skal reserveres for parkering for bevegelseshemmede. Disse plassene skal plasseres nær hoved- og eventuelt personalinngang. Dersom det er behov for administrasjon (kontor) i forbindelse med studentboligene skal det dimensjoneres for maksimalt 0,7 parkeringsplasser pr. 100 m2 BRA for dette formålet. Når parkering på bakken ville dekket mer enn 30 % av tomten, skal det bygges parkeringsanlegg under bakken, på skjermet tak eller i p-hus. Gjesteparkering, eventuell varelevering, bilpool og parkering for bevegelseshemmede for alle delfelt kan løses som bakkeparkering innenfor eget felt. Det må dokumenteres at nødvendig varelevering etter bebyggelsens behov kan gjennomføres uten å være til hinder eller fare for andre trafikanter. Sykkel For sykkel skal det avsettes minimum 1 parkeringsplass per boenhet. Sykkelparkering skal løses overdekket og plasseres nær innganger. Parkering skal være innelåst der dette er mulig Støy Innendørs støynivå skal være iht. byggeforskriftene. Dette skal dokumenteres ved byggesøknad. Gjeldende retningslinjer i T-1442 skal også opprettholdes i bygge- og anleggsperioden. Side 6 av 9

7 3.11 Restriksjonsplanen for Stavanger lufthavn Sola Det må ikke etableres bygninger/tilbygg, anlegg eller konstruksjoner i strid med høyderestriksjonsflatene i gjeldende restriksjonsplan for Stavanger lufthavn Sola Folkehelse Det skal sikres at momentene i sjekklister for folkehelse (IS dokument 0333) legges til grunn for detaljplanleggingen av utbyggingsområder Kriminalitetsforebyggende tiltak Ved planlegging av både boligområder og friområder skal det legges vekt på kriminalitetsforebyggende utforming. Det skal sikres oversiktlige og godt belyste adkomstforhold, møteplasser, uteoppholdsarealer og gårdsrom. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Utnyttelse - beregning av BRA og høyder Tillatt maksimalt %-BRA bruksareal er angitt på plankartet for hvert delfelt. I bruksarealet BRA skal ikke regnes med følgende: sykkelparkering over eller under bakken, boder i underetasje og parkering under bakken. Maksimal tillatt høyde er 4 etasjer som angitt på plankartet. 4 etasjer tilsvarer maksimal gesimshøyde lik 14 m. Høyder er angitt i m beregnet i forhold til gjennomsnittlig terreng. Enkeltelementer som rekkverk, piper, sjakter, trapperom og tekniske rom kan etableres over de angitte maksimale gesimshøyder etter konkrete vurderinger i detaljreguleringen. Byggegrenser skal angis ved detaljregulering. 4.2 Offentlig tjenesteyting, studentboliger, felt BOP1, 2, 3 og 4 Innenfor områdene tillates etablert studentboliger. Trapperom, heisrom og balkonger tillates å overskride regulert omriss av planlagt bebyggelse med inntil 1,5 meter. Takoppbygg (trappetårn og heis) skal ikke utgjøre mer enn ¼ av samlet takareal. De skal være inntrukne og ikke høyere enn 2 m over maks gesimshøyde som gjelder innenfor formålgrensen for arealet. Alle boligene skal tilrettelegges med universell utforming. Det skal være tilgang på innendørs fellesareal i hver etasje. Alle boliger skal ha trinnfri adkomst ved hovedinngang. Minimum 25 % av boenhetene skal være tilgjengelige. Innenfor felt BOP 3 skal fem av boenhetene på bakkeplan bygges som familieleiligheter for studenter. Disse skal ligge samlet og ha minimum 12 m2 privat uteoppholdsareal på bakkeplan per leilighet. Uteoppholdsarealet må være skjermet for trafikk, forurensning og støy. Solforholdene på det private uteoppholdsarealene må være minimum like bra som på det felles uteoppholdsarealet ( 4.3). 4.3 Felles uteoppholdsareal Detaljplaner må vise felles uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal skal ha trafikksikker adkomst fra boligene, være skjermet for trafikk, forurensning, støy og være tilfredsstillende belyst. Side 7 av 9

8 Minimum 50 % av uteoppholdsareal skal ha sol ved vårjevndøgn kl 1500 og kl 1800 ved sommersolverv og andre tidspunkt etter behov. Tilliggende bygninger mot felles uteareal skal ikke være høyere enn at forholdet mellom gjennomsnittlig høyde og avstand mellom bygninger skal være 1:1,5. Minimum avstand mellom blokker skal være 18 meter. Felles uteoppholdsareal skal være mest mulig sammenhengende. For å sikre mulighet for busker og trær å vokse, skal minst 1/3 av felles uteoppholdsareal ikke være underbygget. Størrelse på minste felles uteoppholdsareal på terreng skal være 20 m2 pr. boenhet. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Alle samferdselsanlegg innenfor planområdet angitt med o anses som offentlige anlegg. Areal avsatt til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, langs Madlaveien, o_s, skal gi rom for fremtidig kollektivfelt, kollektivholdeplass, sykkelbaner/-veier, fortau og rabatter, eventuelt fremtidig kryss med adkomstveg til universitetsområde, samt veiutvidelse som følge av behov for ekstra kjørefelt for vanlig biltrafikk. Arealet kan tas i bruk til disse formål, etter detaljert teknisk plan godkjent av Statens vegvesen og Sola kommune. Gangveier og adkomster skal ha kjørebredder som ivaretar adkomst og nødvendige svingradier for brannbil. 5.2 Fortau, o_sf1, 2, 3 og 4 Offentlig fortau er angitt med o. Fortau skal anlegges i 2,5 m bredde for gangtrafikk. Mot sykkelvei skal det anlegges ikke avvisende delvis nedsenket kantstein. 5.3 Gang- og sykkelvei o_sgs1, 2, 3, 4 og 5 Gang- og sykkevei skal anlegges i 4 m bredde for blandet gang- og sykkeltrafikk. 5.4 Sykkelveg, o_ss1, 2, 3 og 4 Sykkelveger skal anlegges i 3 m bredde for sykkeltrafikk. Mot fortau skal det anlegges ikke avvisende delvis nedsenket kantstein. 5.5 Annen veigrunn tekniske anlegg o_svt1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 og 8 Areal vist som annen veigrunn tekniske anlegg skal beplantes med gress og lave busker slik at frisikten ikke hindres. 7.1 angir høyder i frisiktsoner. 5.6 Annen veigrunn grøntareal o_svg1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 og 11 Areal vist som annen veigrunn - grøntareal skal beplantes med gress, lave busker og høytstammede trær, slik at frisikten ikke hindres. 7.1 angir høyder i frisiktsoner. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Generelt Grønnstrukturen skal prosjekteres og opparbeides i henhold til norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland. Detaljprosjektering skal godkjennes av kommunen (park og gravlund). Side 8 av 9

9 All opparbeidelse og skjøtsel skal skje på måter som ivaretar landskapets karakter og egenart. Vegetasjon skal være naturlig forekommende og stedegen. Det skal legges stor vekt på å sikre grunnlag for biologisk mangfold. Innenfor areal vist som friområde skal eksisterende større trær og eventuell annen bevaringsverdig vegetasjon beholdes og angis på plankartet. Grønnstruktur angitt med o anses som offentlige anlegg. 6.2 Friområde, o_gf3 Innenfor felt o_gf3 tillates etablering av sitteplasser og treningsapparater. Solforholdene på dette feltet må være minimum like bra som på det felles uteoppholdsarealet ( 4.3) Friområde, o_gf7 Skogen innenfor friområde o_gf7 skal bevares. 6.4 Turvei, o_gt1 og 2 Turveiene o_gt1 og 2 skal opparbeides med vis flate (synlig overflate) 2-2,5 meter og reguleringsbredde minimum 3 meter, og skal opparbeides med grusdekke. Grusdekket skal ha riktig kvalitet som sikrer god framkommelighet for bevegelseshemmede. Alle turveier skal tilfredsstille prinsippet om universell utforming. Stigningsforhold skal imidlertid være tilpasset det eksisterende terrenget. Informasjon om stigningsforhold må skiltes. Det skal tilrettelegges for rasting. Turvegene skal opparbeides med god og jevn belysning. Lavt plasserte lamper som bare belyser gangarealer er ikke tilstrekkelig. Sterke kontraster mellom lys og skygge skal unngås. Sterk belysning over svingete veier stier bør være plassert slik at det ikke blir skygger ved enden av svingen. 7 HENSYNSSONER 7.1 Frisikt I områdene skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende vegbaner. 7.2 Kulturminne #1 ID Tiltak i tråd med planen er tillatt. Kulturminnet ID er allerede undersøkt og det er ikke stilt ytterligere vilkår forbundet med dispensasjonen. Side 9 av 9