Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boligbygging på deler av eiendommen gbn. 112/17 på Rødsåsen.

Transkript

1 FORSLAG BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR RØDSÅSEN Dato: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Bystyrets vedtak: 1. GENERELT Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert , revidert Området er regulert til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Bolig, frittliggende småhusbebyggelse Bolig, konsentrert småhusbebyggelse Bolig, blokkbebyggelse Bolig, felles uteoppholdsareal Bolig, felles annet uteoppholdsareal Energianlegg BF1 BF9 BK1 BK4 BB1 BB2 f_bu1 f_bu3 f_au1 EL1 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Offentlig vei o_v1 o_v6 Annen offentlig veigrunn o_av1 o_av6 Felles vei f_v1 f_v4 Offentlig fortau o_f1 o_f2 GRØNNSTRUKTUR Vegetasjonsskjerm LANDBRUKS- NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL LNF areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag HENSYNSSONER Frisiktsone Ras- og skredfare Fareområde under høyspent Magnetfelt langs høyspent Hensyn friluftsliv VS1 LNF1 LNF2 H140_1 H140_2 H310_1 H310_5 H370_1 H390_1 H530_1 - H530_2 Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boligbygging på deler av eiendommen gbn. 112/17 på Rødsåsen. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 1 av 9

2 2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Skole Boligbygging kan ikke settes i gang før det etter kommunens vurdering er tilstrekkelig skolekapasitet Adkomstveier a) Ny adkomstvei til område som bygges ut skal ferdigstilles som vist på plankart, før første bolig i dette byggeområdet kan tas i bruk. For områder BK1-BK4 gjelder dette veiløsning i forlengelse av Tjærildveien - frem til området som bygges ut. b) For områder BK1-BK4 skal alternativ veiforbindelse o_v4 og o_v5 frem til kryss med Fagerstadveien utbedres som vist på plankart, før mer enn til sammen 20 boliger innenfor disse områdene kan tas i bruk. c) Før mer enn til sammen 20 boliger innenfor områder BK1-BK4 kan tas i bruk skal følgende tiltak være utført i samsvar med pkt. 6 foreliggende trafikkanalyse, datert april 2016: Flytting av fotgjengerovergang og etablering av fortau i / inntil kryss Vesterøyveien Fjellvikbakken Opparbeiding til veistandard klasse 3, med nødvendige tilpasninger, Øvre Huvikvei mellom Fjellvikbakken og Kirkeveien Opparbeiding til veistandard klasse 3, Kirkeveien mellom Øvre Huvikvei og Tjærildveien Opparbeiding av eksisterende del av Tjærildveien til veistandard klasse 3, med nødvendige tilpasninger Utbedring av regulert kryssområde ved Huvikeika Etablering av enveiskjøring og fartsdempere, Fjellvikbakken mellom Øvre Huvikvei og Huvikveien Etablering av stiforbindelser som danner mulig snarvei/skolevei mellom veiene Rødsåsen og Rødslia d) Før ny bolig i område BB2 kan tas i bruk skal o_v5 utbedres som vist på plankart på strekningen mellom kryss mot Fagerstadveien og kryss mot Vollveien Lek og opphold Oppholdsareal skal være opparbeidet til fullverdig standard før oppføring av boliger tillates igangsatt. Etter søknad kan kommunen godkjenne at det i stedet stilles nødvendig garanti for opparbeidelse Tekniske planer Før det blir gitt igangsettingstillatelse, skal de tekniske planene være gjennomført. Kommunen kan likevel gi igangsettingstillatelse, dersom det stilles nødvendig garanti for gjennomføring Sprengnings- og rassikringsplan Før det tillates igangsetting av bygge-/anleggsvirksomhet skal nødvendige forebyggende tiltak være ivaretatt, i samsvar med sprengnings- og rassikringsplan. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 2 av 9

3 2.1.6 Anleggstrafikk Tiltak for bedret sikkerhet i forbindelse med anleggstrafikk skal gjennomføres i samsvar med foreliggende redegjørelse, jf. bestemmelse 2.2.6, før det tillates igangsetting av annen bygge- og anleggsvirksomhet. 2.2 DOKUMENTASJONSKRAV Tekniske planer, overvannshåndtering og flomveier Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge nødvendig dokumentasjon, bl.a. tekniske planer, jfr. SAK 5-5. Plan for helhetlig overvannsdisponering og flomveier skal utarbeides for hele planområdet. Lokal håndtering av overvann skal vurderes i samarbeid med kommunen Utomhusplan Før det tillates igangsetting av bygge-/anleggsarbeid skal det foreligge godkjent plan som viser opparbeidelse av ubebygd areal i omsøkt byggeområde, samt opparbeiding av evt. tilhørende areal for lek og opphold. Planen skal fastlegge følgende: - bebyggelsens plassering, med byggehøyde og terrengnivå angitt ved inngang - utvendige boder og løsninger for renovasjon - gjerder eller andre sikringstiltak mot skrenter og skjæringer - areal for opphold / lek / fellesarealer - kjøre-, gang- og parkeringsareal, inkl. sykkelparkering og plass for garasje/carport - eksisterende og ny vegetasjon - eksisterende og framtidige koter - terrassering, forstøtningsmurer og lignende - med angitt høyde - tomteinndeling og eksisterende eiendomsgrenser Illustrasjoner Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge: - Snitt/oppriss som viser forhold til terreng - Snitt/oppriss som viser forhold til eksisterende bebyggelse Kraftforsyning I forbindelse med søknad om tiltak skal det utarbeides en felles energiplan for området. Det skal vurderes tiltak for energiøkonomisering og muligheter for å utnytte flere energisystemer. Det påhviler utbygger å ta kontakt med nettselskapet for å avklare videre utforming av nettløsning innenfor planområdet i samsvar med føringer gitt i bestemmelsenes pkt Sprengnings- og rassikringsplan I forbindelse med søknad om igangsetting av tiltak skal det utarbeides sprengnings- og rassikringsplan som er tilpasset foreliggende geoteknisk vurdering, og som er samordnet med prosjektert utbygging. Hensyn til eksisterende boligeiendommer i nabolaget skal vektlegges. Geoteknisk ekspertise skal ha ansvar for utarbeidelse av planen Anleggstrafikk I forbindelse med søknad om igangsetting av bygge- og anleggstiltak skal det foreligge redegjørelse for tiltak som bidrar til at anleggstrafikk kan gå på en trafikksikker måte. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 3 av 9

4 2.3 MILJØFORHOLD, TERRENG OG VEGETASJON Tiltak skal planlegges med vekt på skånsom tilpasning til eksisterende terrengform. Terrengbearbeiding skal planlegges og gjennomføres slik at tiltak gis en harmonisk tilpasning til terrenget i omgivelsene. Eksisterende trevegetasjon i og inntil byggeområder og inntil veianlegg skal søkes bevart. Evt. utbedring av krysset Ferjeveien / Kirkeveien skal gjennomføres på en måte som ikke medfører skade på «Huvikeika». 2.4 KULTURMINNER Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller framkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. 2.5 ESTETIKK Bebyggelse innenfor det enkelte byggeområde skal gis samordnet utforming og struktur, slik at bebyggelse og anlegg framstår på en harmonisk og tiltalende måte i seg selv og i forhold til omgivelsene. 2.6 UTENDØRS LEKE- OG OPPHOLDSAREAL Naturgitte kvaliteter Naturgitte kvaliteter i disse områdene skal ivaretas og utnyttes. Eksisterende terreng og trevegetasjon skal bevares i størst mulig grad Arealkrav I hvert av områdene BU1, BU2, BU3 og BB1 skal min. 200m2 tilrettelegges som lekeareal for barn i aldersgruppe 1-7 år. For leilighetsbygg / blokker skal det avsettes uteoppholdsareal på terreng / lokk tilsvarende min. 50% av BRA bolig. For boliger i frittliggende / konsentrert småhusbebyggelse skal det avsettes uteoppholdsareal på terreng tilsvarende min. 80% av BRA bolig, begrenset oppad til 100m2 / boenhet. Inntil 50% av leke- og oppholdsareal for boligene kan være på privat del av tomt. 2.7 PARKERING Følgende minimumskrav settes til opparbeiding av parkeringsplasser: boligtype personbil sykkel blokkbebyggelse 1 1 småhusbebyggelse 2 0 Blokkbebyggelse skal gis innendørs/overdekket bilparkering med min. 1 plass/boenhet i fellesanlegg, der min. 5% av plassene skal være dimensjonert for HC-parkering. Resterende plasser / gjesteparkering kan etableres utendørs. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 4 av 9

5 Min. 50% av sykkelparkering for blokkbebyggelse skal være i felles, overdekket anlegg som er lett tilgjengelig fra inngangsparti. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 BOLIGBEBYGGELSE Arealutnyttelse Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser og i samsvar med tillatt arealutnyttelse (BYA) vist på plankart. Garasjer og boder kan tillates oppført utenfor regulerte byggegrenser. Der byggegrense ikke er vist gjelder regulert formålsgrense som byggegrense. Balkong kan tillates å krage inntil 2m ut over byggegrense. Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i bebygd areal. Parkeringsanlegg eller annet kjellerareal under terreng/lokk skal ikke medregnes i bebygd areal. Bebygd areal skal for øvrig beregnes i samsvar med gjeldende forskrift Frittliggende småhusbebyggelse, område BF1 Området skal nyttes til oppføring av frittliggende småhusbebyggelse, som vist på plankart. Boliger tillates oppført med byggehøyde inntil 11.0m. Byggehøyde måles mellom høyeste bygningsdel og laveste terrengnivå inntil bygg Konsentrert småhusbebyggelse, områder BK1 BK4 Områdene skal nyttes til oppføring av konsentrert småhusbebyggelse, som vist på plankart. Boliger tillates oppført med byggehøyde inntil 11.0m. Byggehøyde måles mellom høyeste bygningsdel og laveste terrengnivå inntil bygg Boliger i blokkbebyggelse, områder BB1 Området skal nyttes til oppføring av boliger i blokkbebyggelse. Veiledende prinsipp for plassering av bebyggelsen er vist på plankart. Nybygg skal ha oppbrutt volumoppbygging og samordnet utforming, samt varierte byggehøyder. Nybygg skal også gis material- og fargebruk som bidrar til at bygningsmassen framstår på en dempet måte. Internvei skal anlegges i forlengelse av f_v3, slik at uterom mellom nybygg kan nås med nødtrafikk. Internveien skal også være allment tilgjengelig som del av gang- /stiforbindelse mellom LNF1 og LNF2. Følgende føringer gjelder for byggehøyder i område BB1: a) Parkeringskjeller skal anlegges med gulvnivå på ca. cote b) Nederste boligplan skal anlegges på ca. cote c) Inntil 50% av hvert bygg kan reises med gesimshøyde 14,0m over nederste boligplan. Resterende del av bygg kan reises med gesimshøyde 10,0m over nederste boligplan. d) For tekniske føringer, heishus, etc. kan det tillates slake takformer og avvik fra høydebestemmelser e) Takterrasse med tilhørende brystning/rekkverk tillates etablert oppå bygningsvolum med gesimshøyde max. 10,0m over nederste boligplan. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 5 av 9

6 3.1.5 Boliger i blokkbebyggelse, område BB2 Området skal nyttes til oppføring av boliger fordelt i 2 hovedvolum. Veiledende prinsipp for plassering av bebyggelsen er vist på plankart. Nybygg skal ha oppbrutt volumoppbygging og samordnet utforming. Nybygg skal også gis material- og fargebruk som bidrar til at bygningsmassen framstår på en dempet måte. Boliger skal gis parkering i fellesanlegg som etableres i sokkeletasje med kjøreadkomst fra Rødslia. Følgende føringer gjelder for byggehøyder i område BB2: a) Gulvnivå i parkeringsanlegg og inngangsplan skal anlegges på ca. cote b) Bebyggelsens hovedvolum kan reises med gesimshøyde inntil 14.0m over gulvnivå i sokkel. c) I nordre del av BB2 tillates bygging av tilbaketrukkete, terrasserte toppetasjer med øverste gesimshøyde inntil 21.0m over gulvnivå i sokkel. d) Slake takformer og avvik fra høydebestemmelser for tekniske føringer, heishus, etc. kan tillates e) Takterrasse med tilhørende brystning/rekkverk tillates etablert oppå nordre bygningsvolum - på takflater med inntil 17.5m høyde over gulvplan i sokkeletasje. 3.2 AREAL FOR UTENDØRS OPPHOLD Uteoppholdsareal, områder BU1 BU3 Områder BU1-BU3 skal nyttes som felles uteoppholdsareal for boligene i planområdet. Naturgitte kvaliteter i disse områdene skal ivaretas og utnyttes. Eksisterende terreng og trevegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Allment tilgjengelig trasè for Kyststien skal opprettholdes/tilrettelegges gjennom område BU Annet uteoppholdsareal, område AU1 Område AU1 skal nyttes som gangforbindelse/sti mellom planområdet og veien Rødslia. Eksisterende terrengform i området skal bevares i størst mulig grad Det tillates ikke inngjerding av, eller etablering av stengsler i tilknytning til felles utearealer. 3.3 EL-ANLEGG, OMRÅDE E1 Område EL1 skal nyttes til oppføring av nettstasjon. Nettstasjonen skal gis god terrengtilpasning, og skal gis kjøreadkomst fra vei o_v2, som vist på plankart. Nettstasjonen skal gis utvendig material- og fargebruk som harmonerer med boligbebyggelse i tilstøtende byggeområder. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 6 av 9

7 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 SAMFERDSELSANLEGG Område o_v1, Vesterøyveien/Fjellvikbakken Ø. Huvikvei Kirkeveien Tjærildveien Område o_v1 skal være kommunal vei, og skal nyttes som hovedforbindelse for trafikk til og fra områder BK1-BK Område o_v2 Område o_v2 skal være kommunal vei som gir kjøreadkomst til områder BK1, BK2 og BK Område o_v3 Område o_v3 skal være kommunal vei som gir kjøreadkomst til områder BK3 og BK4. o_v3 skal også nyttes som del av alternativ kjøreadkomst til nordre del av planområdet. Del av o_v3 skal opparbeides med «fang-grøft» for evt. steinsprang, jf. bestemmelsenes pkt Område o_v4 Område o_v4 skal være kommunal vei som gir kjøreadkomst til eksisterende, tilstøtende boligeiendommer. o_v4 skal også nyttes som del av alternativ kjøreadkomst til nordre del av planområdet Område o_v5 Område o_v5 skal være kommunal vei som gir kjøreadkomst til område BB2, samt eksisterende, tilstøtende boligeiendommer. o_v5 skal også nyttes som del av alternativ kjøreadkomst til nordre del av planområdet Område o_v6 Område o_v6 skal opprettholdes som del av vendehammer i ende av kommunal vei Rødsåsen. o_v6 skal samtidig gi adkomst til områder f_v3, BF1 og LNF2, som vist på plankart Områder o_av1 - o_av6 Områder o_av1 - o_av6 skal nyttes som kommunalt trafikkareal, og skal opparbeides med harmonisk tilpasning til terreng og vegetasjon i tilstøtende arealer. Områdene kan samtidig nyttes til etablering av nødvendige avkjørsler, grøfter, gatelys, siktsoner, tekniske anlegg og snøopplag Område f_v1 Område f_v1 skal være felles vei for boliger i område BK Område f_v2 Område f_v2 skal være felles vei for boliger i område BF1. Veien skal trafikkeres av kommunal renovasjonsbil. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 7 av 9

8 Område f_v3 Område f_v3 skal være felles vei for boliger i område BB1. Området skal også holdes åpent for allmenn gangtrafikk, og skal trafikkeres av kommunal renovasjonsbil Område f_v4 Område f_v4 skal opprettholdes som adkomstvei for tilstøtende boligeiendommer. Området skal også holdes åpent for allmenn gangtrafikk mellom Rødslia og område f_bu Områder o_f1 og o_f2 Områder o_f1 og o_f2 skal nyttes som offentlige fortau, og skal opparbeides som vist på plankart. 4.2 TEKNISK INFRASTRUKTUR Kraftforsyning Områder BK1-BK5 skal betjenes fra ny nettstasjon i område E1. Område BB2 skal betjenes fra eksisterende nettstasjon B (O. Weggers vei 13). Områder BB1 og BF1 skal betjenes fra nettstasjon A (Rødsåsen 12). 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 VEGETASJONSSKJERM, OMRÅDE VS1 Vegetasjon i område VS1 skal opprettholdes/opparbeides slik at området danner buffer mellom tilstøtende boligeiendommer i Rødsåsen og område BB1. Nødvendig fylling/terrenginngrep i del av område VS1 tillates for etablering av adkomstvei f_v3. Tilplanting etter evt. tiltak i VS1 skal gjøres med stedegne arter. 6 LNF-OMRÅDER 6.1 OMRÅDE LNF1 Det tillates terrenginngrep i forbindelse med opparbeiding av regulerte adkomstveier og nødvendig etablering av ledningsnett for vann/avløp og overvannshåndtering. 6.2 OMRÅDE LNF2 I nordre del av LNF2 tillates etablering av parkeringsplass for besøkende til område BB1. Nødvendig adkomst til tilstøtende boligeiendommer skal ivaretas. Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 8 av 9

9 7 HENSYNSSONER 7.1 SIKRINGSSONER FOR FRISIKT, H140_1 H140_2 I frisiktsoner tillates ikke sikthindringer i høyde mer enn 0,5m over nivå på kjørebane i tilstøtende vei. 7.2 RAS- OG SKREDFARE, FARESONER H310_1 H310_5 Nødvendig forebygging mot ras, skred og steinsprang i og inntil fareområder vist på plankart skal ivaretas i plan for rassikring og sprengning, i samsvar med bestemmelsenes pkt Plan for rassikring og sprengning skal presenteres i forbindelse med søknad om tiltak. 7.3 HØYSPENTANLEGG, FARESONE H370_1 I faresonen tillates ikke oppføring av bygninger eller konstruksjoner. Kraftleverandør skal varsles dersom det skal foretas graving, sprenging eller annen anleggsvirksomhet i en avstand mindre enn 30m fra luftledning. Nødvendig skjøtsel i området skal utføres i regi av kraftselskapet. 7.4 MAGNETFELT LANGS HØYSPENTLINJE, FARESONE H390_1 Innenfor faresonen (36m i hver retning fra c/l) tillates ikke oppføring av bygg som er beregnet for varig opphold. 7.5 HENSYNSSONE FRILUFTSLIV, 530_1 OG H530_2 Eksisterende vegetasjon og terreng skal skjøttes slik at områdene opprettholdes med gode natur- og opplevelseskvaliteter. Hensyn til Kyststien skal vektlegges spesielt. Arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS Bestemmelser Detaljert reguleringsplan for Rødsåsen, gbn. 112/17 m. fl. side 9 av 9