Tema Eiendom årsrapport 2012

Transkript

1 Tema Eiendom årsrapport 2012

2 2 Eiendommer: Hedmark Eiendommer: Hedmark 3 Innhold Administrasjon Nøkkeltall Statistikk Eiendommer: Hedmark Eiendommer: Oppland Bygg under oppføring Styrets beretning Resultatregnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Noter til regnskapet Revisjonsberetning

3 4 fra administrasjonen nøkkeltall ble et bra år! Nøkkeltall ble et bra år for Tema Eiendom AS - det beste noensinne! Vi oppnådde et resultat før skatt på NOK 55,3 mill tilsvarende kr 18,74 pr aksje. Dette er en resultatforbedring på vel 20 % sammenlignet med 2011! Det er vi i administrasjonen fornøyde med! 2011 var et aktivt år med mange oppkjøp og fusjoner. Derfor hadde vi vel 30 % økning i porteføljen inn i 2012 sammenlignet med året før. Denne økningen har vi klart å håndtere uten driftsmessige avvik. Samtidig har vi gjennom første halvår 2012 innført nytt administrativt system. Det å innføre nytt datasystem er i seg selv nok til at noen og enhver kan slite med nattesøvnen, men under økonomisjef Martin sin stødige ledelse og kjempeinnsats fra Evy Ann og Elin har dette gått så å si knirkefritt! Det er vi også fornøyde med! Når vi i tillegg hadde relativt omfattende bokettersyn fra Skatt Øst, der vi fikk ros for god dokumentasjon og det ble kun funnet et lite bagatellmessig avvik, kan vi konkludere med at vi administrativt har «tingene på stell». Det er selvsagt betryggende! Samtidig er vi bevisste på fortsatt å være fokuserte på forbedringer! Alt som er bra, kan alltid bli bedre. Gode resultater ett år er et godt utgangspunkt for det neste, men det er på ingen måte noen garanti for at det neste blir like bra, - eller helst enda bedre. Men så langt ligger også 2013 an til å bli et godt år. Dersom vi klarer budsjettambisjonene, vil det bli enda bedre enn 2012! Mens 2012 ble et år med konsolidering etter mange kjøp og fusjoner i 2011, blir 2013 et år med flere nye bygg i porteføljen. Vi har for tiden to bygg under oppføring på til sammen vel 3000 m 2. I tillegg er vi i flere oppkjøps og fusjonsforhandlinger. Det er ingen garanti for at man kommer i mål med disse forhandlingene, men det er ingen tvil om at vi ønsker mer vekst. Vår vekst skal foregå kontrollert og skal ikke gå på bekostning av inntjening pr aksje. Vår videre vekst vil foregå gjennom utvikling av egne prosjekter, fusjoner og direkte oppkjøp av eiendommer. Vi har også i 2012 hatt samtaler med potensielle investorer i selskapet. Selskapet oppfattes som solid og spennende. Kursutviklingen i 2012 tilsier at man har tro på fortsatt god inntjening. Vi i administrasjonen skal gjøre vårt ytterste for at det skal bli tilfelle og ser frem til fortsatt fint samarbeid med styret, aksjonærer, kunder og leverandører! Sum driftsinntekter (mill) 166,9 129,4 114,6 98,2 89,3 64,6 60,1 48,4 Sum leieinntekter 147,1 109,2 85,3 86,6 77,8 55,6 52,0 44,9 Driftsresultat (mill) 92,1 68,3 58,8 53,3 51,1 36,4 35,0 27,2 Resultat før skatt ( mill) 55,3 39,2 35,5 29,6 30,5 25,8 25,8 18,8 Resultatgrad ( % ) 33,3 30,3 31,0 30,2 34,1 40,0 43,0 38,8 Eiendeler (mill) 1 343, ,5 859,3 790,7 756,6 414,1 376,0 322,8 Egenkapital bokført (mill) 468,7 450,6 231,8 218,1 207,9 145,6 134,4 102,8 Egenkapitalandel (%) 34,8 33,1 27,0 27,6 27,5 35,1 35,7 31,8 Egenkapitalavkastning etter skatt (%) 8,5 8,46 *) 12,2 10,3 10,8 12,5 14,6 12,6 Sum gjeld (mill) 874,8 910,9 627,5 572,6 548,8 268,4 241,6 219,9 Antall aksjonærer (31.12) Antall aksjer á kr 10,- (31.12) Resultat pr aksje før skatt (kr) 18,74 15,47 *) 16,20 13,52 13,97 13,55 13,85 11,12 Resultat pr aksje etter skatt (kr) 13,57 11,14 12,95 10,23 10,25 9,58 10,55 7,66 Utbetalt utbytte før skatt (kr) 7,5 7,2 7,00 7,00 7,20 7,00 7,00 6,00 Kurs pr aksje (kr) Antall aksjer omsatt Antall ansatte Antall årsverk 8,6 7,4 6,4 6,4 5,6 4,6 4,6 5,5 Antall eiendommer Antall m 2 næringsareal for utleie(ca) Antall leieforhold ekskl lagerboder Lagerboder for utleie *) Vektet Reinert Seljeskog (Adm. dir)

4 6 Eiendommer: Hedmark statistikk 7 Statistikk Driftsinntekter, leieinntekter og resultat mill. kr 200 mill. kr 1500 Eiendeler, egenkapital og gjeld kr. Resultat (før og etter skatt) og utbytte pr. aksje kr. Kurs pr. aksje

5 8 Eiendommer: Hedmark Eiendommer: Hedmark 9 Nord Aurdal Nordre Land Eiendommer Gran Gjøvik Ringsaker Hamar Elverum Stange Lillehammer Østre Toten Lillehammer Biri Leira Dokka Gjøvik Rudshøgda Brumunddal Furnes Hamar Elverum Ottestad Lena Stange Gran 59% 41% Oppland Hedmark

6 10 Eiendommer: Hedmark Eiendommer: Hedmark 11 Hedmark stallgården, hamar Byggeår 1849/1994. Tomt 984 m 2. Brutto areal m 2. 2 leieforhold. vangsveien 43, hamar Byggeår 1920/01. Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold. mekonomen hamar Byggeår Tomt m 2. Brutto areal 675 m 2. 1 leieforhold. kolltjernveien, hamar Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold. Torggata 73, hamar Byggeår 1900/67. Tomt 700 m 2. Brutto areal m leieforhold. øvermarka 2, furnes Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 5 leieforhold. øvermarka 10, furnes Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold. brygga 20, hamar Byggeår 1963/84. Tomt m 2. Brutto areal m leieforhold. strandgata 31, hamar Byggeår Tomt 225 m 2. Brutto areal 853 m 2. 3 leieforhold. volmax, furnes Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold. dekkpartner, furnes Byggeår Tomt m 2. Brutto areal 720 m 2. 1 leieforhold.

7 12 Eiendommer: Hedmark Eiendommer: Hedmark 13 nydal, furnes Byggeår Tomt 4000 m 2. Brutto areal 373 m 2. 1 leieforhold. mølla storsenter, brumunddal Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m leieforhold. Eierandel 50%. strandveien 24, brumunddal Byggeår 1985/90. Tomt m 2. Brutto areal 855 m 2. 7 leieforhold. landbrukssenteret, rudshøgda Byggeår 1988/89. Tomt m 2. Brutto areal 877 m 2. 2 leieforhold. Eierandel 50%. saatema, brumunddal Byggeår Tomt m 2. Brutto areal 726 m 2. 3 leieforhold. strøket, brumunddal Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 4 leieforhold. tema 1, rudshøgda Byggeår 1988/89. Brutto areal 528 m 2. 2 leieforhold. nysvea, rudshøgda Byggeår Tomt 2447 m 2. Bruttoareal m 2. 1 leieforhold. furnesveien 26, brumunddal Byggeår 1970/91. Tomt m 2. Brutto areal m 2. 2 leieforhold. ajak, brumunddal Byggeår 1938/79. Tomt m 2. Brutto areal m lagerboder. fryseterminalen, rudshøgda Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 1 leieforhold. jon sundsvei 18, elverum Byggeår 1988/10. Tomt m 2. Brutto areal m 2. 3 leieforhold. brænderiet helsestasjon, brumunddal Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 2 leieforhold. globus, brumunddal Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold. Eierandel 75%. vikasenteret, ottestad Byggeår 2002/06. Tomt m 2. Brutto areal m leieforhold. jernbanetorget, stange Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 5 leieforhold.

8 14 Eiendommer: oppland Eiendommer: oppland 15 Oppland parkgata 15, gjøvik Byggeår 1958/00. Tomt m 2. Brutto areal 495 m 2. 1 leieforhold. parkagata 16, gjøvik Byggeår Tomt 1700 m 2. Brutto areal 480 m 2. 1 leieforhold. strandgården, gjøvik Byggeår 1971/96. Tomt m 2. Brutto areal m leieforhold. roald amundsensveg 1, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 4 leieforhold. strandgata 38, gjøvik Byggeår 1900/97. Tomt m 2. Brutto areal 900 m 2. 3 leieforhold. øvre torvgate 3, gjøvik Byggeår 1962/72/86. Tomt 971 m 2. Brutto areal m 2. 9 leieforhold. ringveien 26, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m leieforhold. hadelandsveien 8, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold. storgata 23, gjøvik Byggeår Tomt m2. Brutto areal m leieforhold. parkgata 12, gjøvik Byggeår Tomt 873 m 2. Brutto areal 842 m 2. 6 leieforhold. valdresveien 4, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Brutto areal 5128 m 2. 3 leieforhold. ringveien 3, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m leieforhold.

9 16 Eiendommer: oppland Eiendommer: oppland 17 kallerudlia 4, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 2 leieforhold. kallerudlia 10-12, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 1 leieforhold sommeroveien 3, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal 680 m 2. 3 leieforhold. sivesind b, hunndalen Byggeår 1998/91. 5 bygninger. Brutto areal m leieforhold + 15 lagerboder. kallerudlia 11, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 1 leieforhold. kallerudlia 16, gjøvik Byggeaår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 1 leiefohold. sivesind c, hunndalen Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold. sivesindveien 12, hunndalen Byggeår Brutto areal 750 m 2. 2 leieforhold. kallerudsvingen 13, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 1 leieforhold. kallerudsvingen 15, gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal 700 m 2. 1 leieforhold. løkkeveien 1, hunndalen Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 6 leieforhold + 52 lagerboder. biri-terminalen, biri Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 8 leieforhold. thomasdalen 5 (a), gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 3 leieforhold. thomasdalen 5 (b), gjøvik Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal 622 m 2. 1 leieforhold. birisenter, biri Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 5 leieforhold. byggmakker lillehammer Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 1 leieforhold.

10 18 Eiendommer: oppland Eiendommer: oppland 19 industrigata 37, lillehammer Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 6 leieforhold. meieribygget lillehammer Byggeår 1962/97. Tomt m 2. Brutto areal m 2. 4 leieforhold. lenahaug, lena Byggeår Tomt m 2. Brutto areal 500 m 2. 3 leieforhold. audheimgården Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 9 leieforhold. storgaten 83, lillehammer Byggeår 1854/1900. Tomt 411 m 2. Brutto areal m 2. 4 leieforhold. rematunet, lena Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m leieforhold. storgaten 106, lillehammer Byggeår 1964/85. Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 7 leieforhold. silogata, lena Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 3 leieforhold. byggmakker dokka Byggeår 1980/2000/2011. Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 1 leieforhold. hauggata, lena Byggeår Tomt m 2. Brutto areal m 2. 5 leieforhold. tomtegata 6, lillehammer Byggeår Tomt 700 m 2. Bruttoareal m 2. 3 leieforhold. kiwi, gran Byggeår Tomt m 2. Bruttoareal m 2. 1 leieforhold. byggmakker leira Byggeår Tomt m2. Bruttoareal m2. 1 leieforhold.

11 20 bygg under oppføring bygg under oppføring 21 Bygg under oppføring, Gjøvik Bygg under oppføring, Leira I Ringveien 5 bygges 1800 m 2 butikk til Rema Ferdigstilles august Her bygges 1000 m 2 tilbygg m 2 utelager for Byggmakker Skattum. Ferdigstilles juni Under planlegging Byggeklar tomt Sivesind, Gjøvik. Potensielt bygg ca m 2.

12 22 Bygg under oppføring Bygg under oppføring 23 Under planlegging Under planlegging Landbruksvn. 1, Lillehammer. Utbyggingspotensial ca m 2. Under oppussing Dokka Næringspark, 18,7 da. Oppussing Stalloftet, Hamar. Ny leietaker Sandbeck AS.

13 24 styrets beretning styrets beretning 25 Styrets beretning Denne årsberetning omfatter Tema Eiendom AS (morselskap) og Konsernet Tema Eiendom AS. Virksomhetens art og hvor den drives Tema Eiendom AS driver pr utvikling, forvaltning og utleie av fast eiendom i kommunene Hamar, Gjøvik, Lillehammer, Ringsaker, Østre Toten, Elverum, Nord Aurdal, Gran, Nordre Land og Stange. Mjøsregionen er selskapets geografiske hovedsatsningsområde. Virksomheten drives med utgangspunkt i selskapets kontor i Gjøvik kommune. Pr hadde selskapet 10 ansatte fordelt på 8,6 årsverk, hvorav 5,6 årsverk er knyttet til administrasjon og 3 årsverk til drift og vedlikeholdsadministrasjon av bygningene. Antall årsverk i 2011 var 7,4 Selskapet forvaltet ved årsskiftet i alt m 2 næringsareal fordelt på ca 350 leieforhold i ordinære næringsbygg, samt 200 mindre utleieforhold i lager «hotell» i Brumunddal og Gjøvik. Utleiearealet fordeler seg med m 2 i Hedmark og m 2 i Oppland fylke. Fortsatt drift Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetningen. Arbeidsmiljø Arbeidsmiljøet vurderes som godt. Sykefraværet var i 2012 på 2,0 %. I 2011 var fraværet 0,5 %. Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapets virksomhet forurenser det ytre miljø ut over det som er normalt for denne type virksomhet. Avfallshåndteringen i våre bygg skjer i hovedsak gjennom avtaler med godkjente leverandører. Avfall i forbindelse med nybygg og rehabilitering blir håndtert som en del av leveransen til utførende entreprenør og er underlagt gjeldende forskrifter og myndighetskrav. I løpet av 2011 ble det etablert fjernvarme i 5 bygg og selskapet har i 2012 inngått avtale om leveranser i ytterligere 6 bygg. Flere av selskapets eiendommer har gjenvinningsanlegg som gjør at de slipper krav om alternativ energi. Selskapet har et anlegg med jordvarme, og har et nybygg under oppføring med jordvarme. Det ble i 2012 bygget nytt biobrenselanlegg ved Biri Senter. Likestilling i virksomheten Selskapet har 3 kvinner og 7 menn ansatt. Selskapet er generelt opptatt av likestilling og følger lov om likestilling mellom kjønnene for å fremme likestilling og forhindre forskjellsbehandling. Det er ikke iverksatt eller planlagt spesielle tiltak. Selskapets styre har 6 medlemmer, hvorav 1 kvinne. Redegjørelse for årsregnskapet og om driften Virksomheten drives med heleide eiendommer, eiendommer organisert i egne aksjeselskap og som deltager i ansvarlige selskaper. Selskap pr : Eierandel Felleskontrollert virksomhet: ANS Landbrukssenteret 50 % Globus Næringspark ANS 75 % Dokka Næringspark AS 50 % Mølla Senter AS 50 % Datterselskap: Landbruksveien 1 AS 100 % Skaun Eiendom AS 100 % Løkkeveien 1-3 AS 100 % Audheimgården AS 100 % Kallerudlia 4 DA 100 % Storgaten 106 Tomtegaten 6 AS 100 % Nydal Utvikling AS 100 % Kallerudlia 6 AS 100 % Kallerudlia 18 AS 100 % Kallerudlia 20 AS 100 % Byggpartner Eiendom AS 100 % Thomasdalen 5 AS 100 % Thomasdalen Næringsutvikling AS 100 % Tema Eiendom AS står for forvaltningen av ovennevnte selskap. Selskapet solgte i 2012 sin eierandel på 50 % i Lenatunet AS. Fusjoner: Det har ikke vært gjennomført fusjoner i Emisjon: Det har ikke vært gjennomført emisjoner i Økonomi: Driftsinntektene utgjorde i 2012 NOK 166,9 mill (NOK 130,5 mill) mot NOK 129,4 mill (NOK 110,6 mill) i 2011 (Tema Eiendom AS i parentes). Ca NOK 8 mill er inntekter knyttet til utkjøp av inngåtte langsiktige leiekontrakter. Resultat før skatt ble i 2012 NOK 55,3 mill (NOK 53,9 mill) mot NOK 39,2 mill (NOK 38 mill) i 2011 (Tema Eiendom AS i parentes).resultat pr aksje før skatt ble i 2012 kr 18,74 mot kr 15,47 i Viktige hendelser i 2012 Endringer i eiendomsmassen Det har ikke vært endringer i eiendomsmassen i løpet av Etter en betydelig vekst i 2011, med en økning i eiendomsmassen på over 30 %, har man i 2012 konsolidert driften og innført et nytt eiendomsforvaltningssystem (PMAX). Selskapet er nå godt rustet til å håndtere eksisterende eiendomsmasse samt ytterligere vekst. Prosjekt under bygging Byggevarebutikk på Leira på 1000 m 2 samt ca 300 m 2 lager. Ny REMA 1000 på 1800 m 2 i Ringveien 5, Gjøvik. Begge disse prosjektene ferdigstilles sommeren Prosjekt under utvikling Kvartal 114 i Gjøvik (området rundt Strandgata 13). Ny reguleringsplan ble godkjent i 2011og gir mange muligheter for utbygging. Under etablering felles utviklingsselskap med ROM Eiendom AS ved Gjøvik Skysstasjon mm. Dette er et samarbeidsprosjekt som gir muligheter for utvikling av ca m 2 over tid. STYRET Bakerst fra venstre: Sverre Andresen, Erik Arne Eriksen, Ted Skattum, Reinert Seljeskog. Foran fra venstre: Jan W. Hopland, Marit Lien, Trond Barth Andersen. Tilbygg ca 3500 m 2 Kallerudsvingen 13 Gjøvik, MECA. Tomter for utvikling Lillehammer: Nordre Ål - Landbruksveien 1; 12 da regulert til næringsformål Gjøvik: Sivesind Hunndalen; 2-3 da i østre del av anlegget mot rundkjøring Rudshøgda: Flere tomtealternativer totalt ca 15 da Brumunddal: Ca 15 da mellom E-6 og Globus (Nestlè) Dokka; ved Byggmakker; 18,5 da Nydal: Både på øst og vestside av E-6; ca 15 da Biri: ved Biri Senter og Biriterminalen; ca 20 da Gran: ved KIWI; 9 da Gjøvik: Kallerud Thomasdalen; 5 tomter, totalt ca 20 da Av vårt totale tomteareal er ca 150 da ubebygd innenfor regulert område og representerer et antatt utbyggingspotensial på ca m 2.

14 26 Styrets beretning tema eiendom as konsern resultatregnskap 27 Rehabilitering/vedlikehold Selskapet vektlegger å bruke tilstrekkelig ressurser på å holde et jevnt godt vedlikehold på eiendommene. I tillegg har man også i 2012 brukt betydelige midler på oppgradering; - totalt i størrelsesorden NOK 25 mill. Utleieandel Tema Eiendom AS har tradisjonelt hatt høyt utleiebelegg i våre eiendommer. Grunnet en konkurs på Gjøvik Bokbinderi AS og ledig lokale etter at Expert flyttet fra Kallerudlia, har vi pt et noe lavere belegg enn normalt. Det er pr mars 2013 på 94,5 % mot 96,2 % i mars Det jobbes konkret med flere interessenter i begge disse lokalene. Håndtering habilitet I løpet av året har man ved noen anledninger kommet i en situasjon der styreleder og adm dir har erklært seg inhabile. Dette gjelder saker knyttet til Skattum Handel AS eller Skattum Eiendom AS der styreleder Ted Skattum er hovedaksjonær og adm dir Reinert Seljeskog er styremedlem. I disse sakene har andre fra styret representert Tema Eiendom AS. Styret har en klar policy for behandling av slike saker som skal sikre en god og habil håndtering. Bruk av fullmakt i hht aksjeloven Styret har i 2012 ikke benyttet fullmakt til aksjeutvidelse. Redegjørelse for selskapets fremtidige utvikling Styret ser for seg en fortsatt positiv og stabil utvikling av selskapets virksomhet og har i sin strategi lagt opp til en fortsatt vekst i omsetning og resultat pr aksje. Budsjett for 2013 viser en fin utvikling i inntekter og resultater og selskapet har mange spennende utviklingsprosjekt og prosesser i gang. Vurdering av risiko Renterisiko Selskapet har pr en langsiktig pantegjeld på NOK 675 mill, en nedgang på 45 mill fra Ca 61 % av langsiktig gjeld i selskapet var pr sikret med langsiktige rentebindinger (Renteswap), mot 67 % i Utviklingen i rentenivå vil ha påvirkning på selskapets resultat. Likviditet Selskapets likviditet er god. Gjennom en finansieringsramme på NOK 100 mill finansieres prosjekter og tiltak fortløpende. Ved jevne mellomrom konverteres opptrekk på finansieringsrammen til langsiktig finansiering. Flere av våre eiendommer er ikke pantsatt eller belånt. Markedsmessig risiko Selskapets eiendomsportefølje har generelt en god spredning hva angår geografisk nedslagsfelt i Mjøsregionen, leietageres bransjetilhørighet og leiekontraktenes lengde. Styret anser selskapets markedsrisiko som relativt lav. Aksjeomsetningen Antall aksjer pr er Det har ikke vært endringer i antall aksjer i løpet av året. I løpet av 2012 er det omsatt i alt aksjer mot aksjer i I tillegg har aksjer skiftet eier ved arv eller gave. Kurs pr aksje har i løpet av 2012 steget fra kr 295 til kr 315,-. Styret På generalforsamling 2012 ble Ted Skattum, Sverre Andresen og Erik Arne Eriksen gjenvalgt for 2 år. Ted Skattum ble gjenvalgt som styreleder for 1 år. Utbytte For regnskapsåret 2012 foreslås utbytte stort kr 7,50 pr aksje, opp kr 0,30 fra Resultatregnskap 2012 DRIFTSINNTEKTER OG KOSTNADER Leieinntekter Refusjon av felleskostnader eiendommer Gevinst ved salg av eiendommer Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Lønnskostnad Avskrivning varige driftsmidler Reperasjon og vedlikehold av eiendommer Felleskostnader eiendommer Annen driftskostnad Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT Finansinntekt og finanskostnad Annen renteinntekt Rentekostnader Resultat av finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Note Skattekostnad på ordinært resultat Resultatdisponering for 2012 Styret foreslår at årets overskudd etter skatt kr ,- disponeres slik: ORDINÆRT RESULTAT Overført fra avsatt til fond for vurderingsforskjeller Kr ,- Avsatt til utbytte Kr ,- Avsatt til annen egenkapital Kr ,- Sum overføringer Kr ,- Gjøvik, I styret for TEMA EIENDOM AS ÅRSOVERSKUDD OVERFØRINGER Overført fra/avsatt til fond for vurderingsforskjeller Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital SUM OVERFØRINGER Ted Skattum (Styreleder) Jan W. Hopland Marit Lien Trond Barth Andersen Erik Arne Eriksen Sverre Andresen Reinert Seljeskog (Adm. dir)

15 28 tema eiendom as konsern balanse tema eiendom as konsern balanse 29 Balanse Balanse Note Note EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD ANLEGGSMIDLER EGENKAPITAL Immatrielle eiendeler Goodwill Sum immatrielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter og bygninger Transportmidler, inventar og utstyr Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap Andre fordringer Sum finansielle anleggsmidler 4 4, Innskutt egenkapital Aksjekapital, á kr 10 Egne aksjer Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Fond for vurderingsforskjeller Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL 10, SUM ANLEGGSMIDLER GJELD OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Pantelån Sum annen langsiktig gjeld Bankinnskudd SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER Kortsiktig gjeld Påløpne renter Trekkrettighet Leverandørgjeld Betalbar skatt Påløpne feriepenger og styrehonorarer Skyldige merverdiavgift, skattetrekk og arbeidsgiveravgift Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

16 30 tema eiendom as konsern kontantstrømoppstilling Tema eiendom as konsern noter 31 Kontantstrømoppstilling Noter (Tall i kr.) KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Gevinst ved salg av eiendommer Ordinære avskrivninger Salg av egne aksjer Endring fordringer og bankinnskudd Endring leverandørgjeld Endring tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter KONTANTSTRØMMER FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved salg av eiendommer Utbetalinger ved investering i eiendommer Utbetalinger ved kjøp av transportmidler, inventar og utstyr Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Inn-/Utbetalinger ved endring av andre fordringer Tilgang egenkapital Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Anvendt finansieringsramme pr Anvendt finansieringsramme pr Alle tallstørrelser i alle noter er oppgitt i 1000 kr hvis ikke annet er oppgitt. NOTE 1 - REGNSKAPSPRINSIPPER Tema Eiendom AS er hjemmehørende i Norge. Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og God regnskapsskikk i Norge. Konsoliderings- og klassifiseringsprisipper: Konsernregnskapet inkluderer morselskapet og selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter konsolidert etter oppkjøpsmetoden. Dette innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til respektive eiendeler og for aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. I den grad det er betalt merverdier utover det som kan henføres til identifiserbare eiendeler, er dette klassifisert som goodwill. Utsatt skatt er balanseført til nominell verdi. Ved oppkjøp kan det oppstå en differanse mellom nåverdi på utsatt skatt i oppkjøpsanalysen og nominell verdi på utsatt skatt i balansen. Denne differansen er ført som goodwill. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Konsernets andel i felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat-, balanse- og kontantstrømlinjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden. Salg av tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Immaterielle eiendeler og varige driftsmidler balanseføres til anskaffelseskost og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Anleggsmidler nedskrives ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til «varekretsløpet». Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Tomtefeste Festeavtaler for tomter til egne bygninger er ikke balanseført. Festeavgiften kostnadsføres årlig som andre driftskostnader. Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer, samt anvendte trekkrettigheter.

17 32 Tema eiendom as konsern noter Tema eiendom as konsern noter 33 NOTE 2 - LØNNSKOSTNADER, ÅRSVERK, GODTGJØRELSER MV. NOTE 3 OPPKJØP, FUSJON OG FISJON Lønn Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre personalkostnader Sum Konsernet har ikke gjennomført slike transaksjoner i Konsernet besluttet i juni 2012 å overta eiendom gjennom fisjonsfusjon med Sønes Invest AS, men formell gjennomføring av transaksjonen skjer først i Gevinst ved salg av eiendommer og selskaper i resultatregnskapet består av: Resultatførte gevinster Gevinst ved salg av Lenatunet AS 393 Øvrige gevinster ved salg av eiendom Herav lønnskostnader medgått til vedlikehold av egne eiendommer Gevinst ved salg av eiendommer Gjennomsnittlig antall årsverk 7,9 6,5 NOTE 4 VARIGE DRIFTSMIDLER Obligatorisk tjenestepensjon Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsording etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Goodwill Anskaffelseskost Tilgang fusjon/kjøp av datterselskap Avgang Anskaffelseskost Godtgjørelser i året til administrerende direktør og styret: Lønn, bonus og naturalytelser til administrerende direktør Honorar utbetalt til styrets medlemmer Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Administrerende direktør har avtale om lønn i 18 måneder etter fratreden hvis han benytter seg av avtalt rett til å fratre dersom hans stilling får et helt annet innhold som følge av vesentlige endringer i selskapet eller eierskapet. Administrerende direktør har i tillegg en resultatbonusavtale begrenset oppad til 20 % av årslønnen. Bonusen er knyttet opp mot resultat pr aksje. Bonus avsatt i regnskapet for 2012 utgjør TNOK 330. Forventet økonomisk levetid 20 år Valgt avskrivningsplan Lineær Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi. Forskjellen mellom nominell verdi på utsatt skatt og nåverdi på utsatt skatt benyttet i oppkjøpsanalysene er regnskapsmessig klassifisert som goodwill. Avskrivningstid lengre enn fem år er begrunnet med at goodwill relaterer seg til utsatt skatt som reverserer i takt med avskrivninger på tilhørende bygg og merverdier. Administrerende direktør har også en avtale om lojalitetsbonus hvoretter han opparbeider en rett til å motta aksjer årlig i perioden f.o.m t.o.m Aksjene overføres januar Ved fratreden etter ønske fra styret beholdes opptjent bonus. Ved fratreden etter eget ønske før det er gått 5 år bortfaller bonusen. Ved fratreden mellom 5 og 8 år beholdes 75 % av opptjent bonus. Administreredende direktør har et lån i konsernet på TNOK Lånet har en rest løpetid på 16 år og forrentes med den laveste rente som ikke utløser beskatning. Renter og avdrag betales en gang i året. Selskapet har også utstedt aksjeopsjonsavtaler til enkelte ansatte. Etter utøvelse av opsjoner i 2012 er det nå gjenstående ikke-utøvde opsjoner på til sammen aksjer. Opsjonskursen er fra NOK 175 til NOK 240. Kostnadsført honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester 5 0 Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon Sum Det har ikke vært tilgang av goodwill i 2012 Tomter og bygninger Anskaffelseskost Tilgang Tilgang fusjon/kjøp av datterselskap Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid: Opparbeidelse festetomt 80 år Forretningseiendommer 67 år Bygg- og anleggseiendommer 33 år Valgt avskrivningsplan Lineær Andeler i eiendommer eid gjennom felleskontrollert virksomhet avskrives lineært over år. Flere av selskapets eiendommer står på festet tomt. Fremtidige årlige festeavgifter er til sammen kr

18 34 Tema eiendom as konsern noter Tema eiendom as konsern noter 35 Transportmidler, inventar og utstyr Anskaffelseskost Tilgang Tilgang fusjon/kjøp av datterselskap 683 Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid 3-10 år Valgt avskrivningsplan Lineær og saldo Balanseført Tilgang/ Mer- Resultat- Avskrivn. Utbytte/ Balanseført verdi 1.1. avgang verdier andel merverdier kons.bidr. verdi Lenatunet AS Dokka Næringspark Mølla Senter AS ANS Landbrukssenteret Globus Næringspark ANS Sum Merverdier fra oppkjøp av FKV knytter seg til bygninger og forskjell mellom nominell verdi og nåverdi på utsatt skatt (klassifisert som goodwill). Merverdiene på bygg avskrives lineært med samme levetid som bygget. Goodwill avskrives linært over 20 år. Negativ merverdi knyttet til Mølla Senter AS er resterende urealiserte gevinst i fm innfusjonering av datterselskapet Tema To AS i Mølla Senter AS. Urealisert gevinst inntektsføres gjennom reduserte årlige avskrivninger. FKV er innarbeidet linje for linje i regnskapet med følgende andeler: Sum avskrivninger alle driftsmidler NOTE 5 DATTERSELSKAPER (DS) Forretnings- Eierandel/ kontor stemmeandel Landbruksveien 1 AS Gjøvik 100 % Løkkeveien 1-3 AS Gjøvik 100 % Skaun Eiendom AS Gjøvik 100 % Byggpartner Eiendom AS Gjøvik 100 % Thomasdalen 5 AS Gjøvik 100 % Kallerudlia 6 AS Gjøvik 100 % Kallerudlia 4 DA Gjøvik 100 % Kallerudlia 18 AS Gjøvik 100 % Kallerudlia 20 AS Gjøvik 100 % Thomasdalen Næringsutvikling AS Gjøvik 100 % Storgaten 106-Tomtegata 6 AS Gjøvik 100 % Nydal Utvikling AS Gjøvik 100 % Audheimgården AS Gjøvik 100 % Anleggs- Omløps- Langs. Korts. Drifts- Drifts- Resultat av Skattemidler midler gjeld gjeld inntekter kostnader finansposter kostnad Dokka Næringspark AS Mølla Senter AS ANS Landbrukssent Globus Np. ANS Sum NOTE 7 REPARASJON OG VEDLIKEHOLD AV EIENDOMMER Kostnadsført på egen linje i resultatregnskapet Lønnskostnader medgått til vedlikehold av egne eiendommer Sum NOTE 8 LANGSIKTIG GJELD, SIKKERHETSSTILLELSER MV. NOTE 6 FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET (FKV) Langsiktig gjeld Pantelån Andel som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt Forretnings- Eierandel/ kontor stemmeandel Dokka Næringspark Gjøvik 50 % Mølla Senter AS Gjøvik 50 % ANS Landbrukssenteret Gjøvik 50 % Globus Næringspark ANS 1 Gjøvik 75 % Gjeld sikret ved pant Pantelån Trekkrettighet (innvilget ramme: ) Påløpte renter Sum FKV er regnskapsført etter bruttometoden. Balanseført verdi av pantsatte eiendeler Tomter og bygninger

19 36 Tema eiendom as konsern noter Tema eiendom as konsern noter 37 Eiendeler stilt som sikkerhet for skattetrekk Bankinnskudd Solidaransvar for gjeld i ansvarlige selskap som ikke er ført i balansen ANS Landbrukssenteret 15 0 Globus Næringspark ANS Sum NOTE 9 SKATTEKOSTNAD Skattemessig resultat (grunnlag for betalbar skatt) Regnskapsmessig resultat før skatt Resultatandel etter bruttometoden i aksjeselskaper Resultatforskjell i deltagerlignede selskaper Årets skattemessige resultat før regnskapsføringstidspunkt i oppkjøpt virksomhet Andre permanente forskjeller Endring i midlertidige forskjeller Skattemessig resultat NOTE 10 - EGENKAPITAL Fond for Aksje- Egne Overkurs- Annen inn- vurd.- Annen Kapital aksjer fond sk. egenk. forskjeller egenkap. Sum Egenkapital i fjor Egenkapital Årets resultat Avsatt til utbytte Utbytte på solgte egne aksjer Kontantemisjon 0 Fusjoner 0 Aksjebonusordning Kjøp/salg egne aksjer Egenkapital Egne aksjer Egne aksjer er ervervet for effektivt å administrere tildeling av aksjer til ansatte i henhold til aksjeopsjonsavtaler, jfr. note 2. Erverv av egne aksjer skjer i henhold til styrefullmakt gitt av generalforsamlingen Skattekostnad i resultatregnskapet Betalbar skatt, 28 % av skattemessig resultat ovenfor Feil fra tidligere år Skattekostnad etter bruttometoden aksjeselskaper Utsatt skattefordel ikke balanseført i datter Justering av skattekostnad hensyntatt ved oppkjøp i året Endring i utsatt skatt Skattekostnad Beholdning egne aksjer Antall Pålydende Vederlag Beholdning Ervervet i året Avhendet i året til ansatte Beholdning (antall er i hele tall) Fusjon/ oppkjøp/ Grunnlag for utsatt skatt (midlertidige forskjeller) korr Endring Goodwill Tomter og bygninger Kundefordringer Avsetning for forpliktelser Gevinst- og tapskonto Fremførbart underskudd Grunnlag med effekt på skattemessig resultat Resultatforskjeller ANS Reduksjon for goodwill som vises netto etter uts.sk Fra felleskontrollert virksomhet Konsernbidrag ført direkte mot utsatt skatt Grunnlag for balanseført utsatt skatt Utsatt skatt/-skattefordel, 28 % Utsatt skatt merverdier tidligere år ikke nøyaktig 28 % Utsatt skattefordel ikke balanseført i datter Balanseført utsatt skatt Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt, 28 % av skattemessig resultat ovenfor Konsernbidrag Landbruksveien 1 ført mot betalbar skatt 109 Balanseført betalbar skatt Fond for vurderingsforskjeller (FFVF) Fond for vurderingsforskjeller er differansen mellom balanseført verdi og anskaffelseskost på investeringer i datterselskap og felles kontrollert virksomhet ført etter egenkapitalmetoden eller bruttometoden i morselskapet. Fondet kan ikke bli negativt for den enkelte investering. Spesifikasjon av fond for vurderingsforskjeller Balanseført verdi Ansk.kost FFVF Landbruksveien 1 AS Løkkeveien 1-3 AS Skaun Eiendom AS Byggpartner Eiendom AS Thomasdalen 5 AS Kallerudlia 6 AS Kallerudlia 4 DA Kallerudlia 18 AS Kallerudlia 20 AS Thomasdalen Næringsutvikling AS Storgaten Tomtegaten 6 AS Nydal Utvikling AS Audheimgården AS Dokka Næringspark AS Mølla Senter AS ANS Landbrukssenteret Globus Næringspark ANS Sum

20 38 Tema eiendom as konsern noter Tema eiendom as konsern noter 39 NOTE 11 ANTALL AKSJER, AKSJEEIERE, MV. Selskapets aksjekapital på kr består av aksjer hver pålydende kr 10. Selskapet har én aksjeklasse og eier selv egne aksjer. Selskapet har 261 aksjeeiere (inklusive Tema Eiendom AS) pr største aksjonærer mv. Funksjon i Tema Eiendom AS Antall aksjer Eierandel Skattum Eiendom AS Styreleder Ted Skattum ,5 % Skattum Holding AS Styreleder Ted Skattum ,7 % Lido AS Styremedlem Trond Barth Andersen ,6 % Johs Olsen Eiendom AS ,2 % Helge B. AS Styremedl. Sverre Andresen eier 44 % av Helge B. AS ,0 % Hveem Invest AS ,3 % SIAK AS ,2 % Kasper AS ,0 % Ingvar Skaugen ,0 % Key AS ,9 % GUSS AS ,7 % Eva Flagstad ,7 % Lisa Smith Skattum Nærstående til Styreleder Ted Skattum ,7 % Dag S AS ,7 % Gjøvik Eiendom AS ,7 % Bjørg Torgerhagen ,6 % Anne Kjønningsberg ,5 % Bernt Torgerhagen ,5 % Brage Invest AS Styremedlem Jan W. Hopland ,5 % Wenche Murstad ,4 % Sum 20 største ,5 % NOTE 13 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Forskudd fra kunder Husleieforpliktelser Gjeld fra FKV Gjeld i fm kjøp av eiendom og aksjer Uopptjent inntekt Depositum Annen kortsiktig gjeld Sum totalt Administrerende direktør Reinert Seljeskog ,7 % Øvrige styremedlemmer og nærstående til styremedlemmer ,9 % Andre aksjonærer ,8 % Egne aksjer ,1 % Sum totalt ,0 % NOTE 12 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer fra FKV Ikke avregnede felleskostnader Fordring merverdiavgift Andre kortsiktige fordringer Sum totalt

21 40 revisjonsberetning revisjonsberetning 41

22 42 ansatte 43 Ansatte Ida Reinert Martin Åge Erland Vår filosofi Fokus på kjernevirksomhet Vi skal utvikle og forvalte næringseiendom Vi skal eie minimum 50 % av selskap vi deltar i og skal ha driftsansvar for disse Vi er langsiktige Vi tenker langsiktig, «de neste 25 år», i våre investeringer og øvrige disponeringer Børge Evy Ann Kjell-Arne Elin Volum og fleksibilitet Være store nok til å kunne ha et godt utvalg av muligheter for våre nåværende og potensielle kunder Ha et godt utvalg av sentrale regulerte tomter for utvikling Regionalt fokus; - nærhet til kundene Vi skal ha fokus på Hedmark og Oppland. Det området skal vi beherske bedre enn våre konkurrenter Vi skal helst nå alle våre bygg innen 1 time fra Gjøvik Godt vedlikehold Våre bygg skal ikke forfalle; godt vedlikehold og jevnlige oppgraderinger Navn stilling telefon e-post Risikospredning Kontinuerlig vurdering av leietakersammensetning og bransjeutvikling Reinert Seljeskog Åge Sørlundsengen Martin Zettervall Administrerende direktør Teknisk rådgiver Regnskapssjef [email protected] [email protected] [email protected] Økonomiske resultat God inntjening pr aksje Betryggende egenkapital og gode finansieringsvilkår Ida Holm Grindstrand Elin Oppegård Tijink Evy Ann Hagen Børge Moen Erland Tolvstad Kjell-Arne Halvorsen Markedssjef Regnskapsmedarbeider Regnskapsmedarbeider Eiendomssjef Driftsansvarlig Salgssjef [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] Fokus på aksjonærene God informasjon Bruke aksjonærene aktivt God utbyttepolitikk Fornøyde eiere der få ønsker å selge fordi eierskap i selskapet er og blir en god investering TEMA EIENDOM AS Ringveien 26, 2815 Gjøvik Tlf: Faks: e-post: [email protected] f.nr

23 44 Eiendommer: Hedmark Ringveien 26, 2815 Gjøvik Tlf: Faks: e-post: f.nr