Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for. Græsdal feriehjem. Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato

Transkript

1 Nasjonal planid: Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Græsdal feriehjem Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: Sist revidert: Planen er utarbeidet av HS arealplan

2 Innholdsfortegnelse SIDE FORMÅLSPARAGRAF... 4 REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl -5, ledd nr. : Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl -5, ledd nr. : Grønnstruktur. Jf. pbl -5, ledd nr.: Landbruks- natur- og friluftsformål. Jf. pbl -5, ledd nr Bruk og vern av sjø og vassdrag. Jf. pbl -5, ledd nr Hensynssoner. Jf. pbl REKKEFØLGEBESTEMMELSER Rekkefølgebestemmelser nye fritidsboliger: Rekkefølgebestemmelser BFF Rekkefølgebestemmelse BFF Rekkefølgebestemmelse f_vs FELLESBESTEMMELSER Kulturminner Stedstilpassing av tiltak Ferdsel Teknisk infrastruktur Anleggsarbeider BEBYGGELSE OG ANLEGG Fritidsbebyggelse (BFF-) Øvrige kommunaltekniske anlegg (f_bkt) Lekeplass (f_blk) Energianlegg (BE) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg (f_skv-) Annen veggrunn grøntareal (f_svg-5) Parkeringsplasser (SPP-6) GRØNNSTRUKTUR Badeplass/-område (f_gb-) Vegetasjonsskjerm (GV) LANDBRUK- NATUR OG FRILUFTSFORMÅL Landbruks-, natur- og friluftsformål Friluftsformål BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE Småbåthavn Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (f_v) Badeområde (f_vb-) (jf. PBL -7 nr., og 6)... Side av

3 0 HENSYNSSONER Sikringssone frisikt H Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler) H Hensynssone friluftsliv H50_ Bevaring naturmiljø H Båndlegging etter lov om kulturminner H70_-... EIERFORM... Side av

4 FORMÅLSPARAGRAF Med reguleringsplanen ønskes det lagt til rette for ny fritidsbebyggelse med tilhørende infrastruktur. I tillegg legges det vekt på å sikre og forsterke allmennhetens interesser innenfor området, der lek- og fellesarealer, naturverdier og kulturminner sikres og bevares. REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl).. Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl -5, ledd nr. : - Fritidsbebyggelse (BFF-) - Energianlegg (BE) - Øvrige kommunaltekniske anlegg (f_bkt) - Lekeplass (f_blk). Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl -5, ledd nr. : - Kjøreveg (f_skv-) - Annen veggrunn grøntareal (f_svg-5) - Parkeringsplasser (SPP-6). Grønnstruktur. Jf. pbl -5, ledd nr.: - Badeplass/-område (f_gb-) - Vegetasjonsskjerm (GV).4 Landbruks- natur- og friluftsformål. Jf. pbl -5, ledd nr.5 - LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gården ressursgrunnlag (f_l-6) - Friluftsformål (f_lf).5 Bruk og vern av sjø og vassdrag. Jf. pbl -5, ledd nr.6 - Småbåthavn (f_vs) - Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (f_v) - Badeområde (f_vb-).6 Hensynssoner. Jf. pbl Sikringssone frisikt H40 - Faresone høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler) H70 - Hensynssone friluftsliv H50_- - Hensynssone bevaring naturmiljø H560 - Båndlegging etter lov om kulturminner H70_- Side 4 av

5 REKKEFØLGEBESTEMMELSER. Rekkefølgebestemmelser nye fritidsboliger: Før nye fritidsboliger gis brukstillatelse skal. a) Minimum 0 sykkelparkeringer med låsemulighet være etablert innenfor f_spp. b) Eventuelle kjørbare traséer innenfor formålet f_lf skal være fysisk stengt. c) Regulert kjørevei f_skv med møteplasser være sikret/etablert i samsvar med plankartet. d) Tiltak innenfor f_gb- være gjennomført iht. reguleringsbestemmelsene 7... Rekkefølgebestemmelser BFF0- a) Før ny bebyggelse innenfor BFF0- gis brukstillatelse skal GV og f_skv (frem til den enkelte fritidsbolig) og nødvendig antall parkeringsplasser være sikret/etablert. b) Før ny bebyggelse innenfor BFF gis brukstillatelse skal nødvendig antall parkeringsplasser og f_skv (frem til den enkelte fritidsbolig) være etablert.. Rekkefølgebestemmelse BFF a) Før nytt tilbygg med toalett/våtrom for fritidsbebyggelse innenfor BFF gis ferdigattest skal utedo tilknyttet den enkelte fritidsbolig være fysisk fjernet. b) Eventuelle formålsstridige adkomster for biler frem til fritidsboliger innenfor planområdet skal være fysisk stengt før det gis brukstillatelse til nye fritidsboliger..4 Rekkefølgebestemmelse f_vs a) Før det gis tillatelse til utvidelse av eksisterende flytebrygge innenfor f_vs skal et tilsvarende antall eksisterende båtplasser/landfester innenfor planområdet først være fjernet. 4 FELLESBESTEMMELSER 4. Kulturminner a) Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 978 nr. 50, 8. Jf. pbl -7, ledd nr. 0 Jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 978 nr. 50, 8 Side 5 av

6 4. Stedstilpassing av tiltak a) I forbindelse med søknad om byggetillatelse av ny fritidsbebyggelse skal det redegjøres for bebyggelsens plassering, bebyggelses farge og materialbruk, overvannshåndtering, tidligere- og prosjekterte koter, renovasjonshåndtering og parkering. b) Eksisterende terreng skal bevares i størst mulig grad. Ved byggetiltak tillates det ikke fjernet mer av eksisterende vegetasjon enn byggetiltaket krever,. c) Det tillates enkle tiltak (fylle subbus, fjerne steiner o.l.) for å bedre allmennhetens fremkommelighet innenfor planområdet, jfr. viste stitraseér i plankartet. Stiene skal maksimalt ha,5 meters bredde og tillates opparbeides med subbus o.l. Inngrep som kan skade trærs rotsystemer tillates ikke. d) Der byggegrenser ikke vises i plankartet gjelder nærmeste formålsgrense. 4. Ferdsel a) Allmennheten skal ha rett til fri ferdsel til fots innenfor hele planområdet, med unntak av private opparbeidede tomter innenfor BFF-. b) Der det formålsstridig er lagt opp til ferdsel med bil, skal det fysisk stenges med en stor stein el.l. Unntak er dersom det foreligger rettigheter som åpner for dette. 4.4 Teknisk infrastruktur a) Behandling av takvann skal skje på egen tomt. b) Innenfor planområdet tillates det etablert anlegg for fremføring av VA-ledninger og elektrisk forsyning. Dette skal fortrinnsvis legges i f_skv- eller i eksisterende traseer, men tillates også andre steder dersom nødvendig. 4. Anleggsarbeider a) Det tillates ikke utført støyende anleggsarbeider i ukene 8, 9 og 0 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5. Fritidsbebyggelse (BFF-) a) Ny bebyggelse skal tilpasses det naturlige terreng og utformes på en slik måte at den eksponeres minst mulig mht. høyde, takform, materialvalg og fargesetting. Det tillates ikke bruk av reflekterende takmaterialer (glasert taksten). Det tillates kun bruk av dempede, naturtilpassede farger, også på belistning, vinduer og andre bygningsdetaljer. Ved arrondering av tomtene skal bebyggelsen plasseres og utformes slik at det unngås markerte fyllinger og skjæringer. Bebyggelsen skal tilpasses terrenget, ikke omvendt. b) Innhegning av eiendommer er ikke tillatt. Unntak fra forbudet mot gjerder kan gjøres der gjerder er nødvendige av sikkerhetsmessige hensyn,. c) Felles for nye fritidsboliger innenfor BFF7- (for BFF7 gjelder sydlige tomt) : - Det tillates to bygg på tomta, men kun en bruksenhet. - Samlet bruksareal (BRA) må til sammen ikke overstige 90 m² per tomt. - Uthus /anneks må ikke overstige 5 m² BRA. - Parkeringsplasser og balkong/veranda regnes ikke med i tomtas bruksareal (BRA) Side 6 av

7 Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. 6 d) For BFF6-7 tillates hhv. tre og to bygg slik som dagens situasjon, men kun én bruksenhet. Uthus/anneks må ikke overskride 5 m² BRA, unntak er det nordlige uthuset i BFF6 der eksisterende størrelse tillates videreført. e) For BFF6- skal opparbeidet uteplass, terrasse eller veranda tilknyttet hytte ikke overstige 50 m². Av dette tillates inntil 0 m² å være overbygd. Overbygd uteplass/terrasse/veranda skal ikke regnes med i tomtas bruksareal (BRA). Pergola eller lignende konstruksjoner regnes med som overbygd terrasse. Badestamp, svømmebasseng og lignende kan tillates som del av terrasse. Svømmebasseng tillates ikke tilknyttet offentlig nett. f) For BFF-5 tillates dagens balkong/verandaer for eksisterende bebyggelse beholdt, men ikke økt. Unntak fra dette (gjelder for BFF- og 4-5) er dersom tillatt BRA foretrekkes å heller benyttes til veranda/balkong enn til selve bruksenheten. Parkering og veranda/balkong medregnes ikke i BRA. Tillatt areal for balkong/veranda fremkommer av tabell på side 5 i planbeskrivelsen. g) For fritidsboliger der det er vist adkomstpil tillates parkering på egen grunn. Plasseringen er veiledende, og endelig plassering fastsettes ifm. byggesøknad. h) Maksimal tillat høyde for ny bebyggelse innenfor BFF- er for saltak,5 meter gesims og 5 meter mønehøyde og for flate tak og pulttak 4 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. Maksimal fasadehøyde (både møne og gesims) i eksponert retning mot vannet skal ikke overstige 5,5 m målt fra eksisterende terreng. Unntak fra dette gjelder for BFF8-9, BFF og nordvestlige tomt i BFF der det grunnet krevende terreng ikke er skjerpede begrensninger på fasadehøyde i eksponert retning og høydene måles fra gjennomsnittlig planert terreng. i) Ved brann eller rivning av eksisterende bebyggelse tillates ny bebyggelse oppført med høyder tilsvarende den opprinnelige bebyggelsen. j) Gjenoppføring eller utvidelse av eksisterende bebyggelse skal ikke trekkes nærmere vannet. Fasadelengde i eksponert retning mot vannet skal ikke overstige 4 m,. k) Den dominerende materialbruken for ny bebyggelse innenfor BFF-7 skal være tre. l) For eksisterende bebyggelse tillates nåværende møne- og gesimskotehøyde beholdt, men ikke økt, men mindre nyere tekniske krav krever dette (bestemmelsene i 5. h er uansett øvre grense). m) Utnyttelsesgraden slik det fremkommer av plankartet gjelder for hver tomt innenfor det enkelte delområdet (BFF-). For BFF7 er det ulike beregningsmetoder for de to tomtene. n) Utvidelser av fritidsboliger innenfor BFF tillates etter utbyggingsprinsippet vist i planbeskrivelsen kap 6.. o) Ved etablering av nye fritidsboliger innenfor BFF7-8 skal det vises særlig aktsomhet for å skåne to eksisterende eiketrær med dets rotsoner 6. p) Det skal minimum avsettes/etableres én og maksimum to parkeringsplasser (inkludert gjesteparkering) for hver fritidsbolig innenfor planområdet. q) Det må påregnes at motorisert ferdsel kan berøre BBF7 ifm. anleggsarbeider for nye fritidsboliger innenfor BFF8 og sydlig tomt i BFF7. Side 7 av

8 r) Nye tilbygg på eksisterende fritidsbebyggelsen innen BFF- skal orienteres vekk fra sjøen. Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. 6 s) Det tillates ikke bygget ekstra rom i f.eks kjeller med ikke-målbart areal (lav takhøyde), som i praksis kan fungere som oppholdsrom. t) Parkeringsplasser tillates etablert utenfor viste byggegrenser, for de tomtene der parkering tillates. 5. Øvrige kommunaltekniske anlegg (f_bkt) a) Arealet f_bkt tillates benyttet til felles renovasjonsanlegg og sanitæranlegg. Arealet skal til enhver tid være tilgjengelig for renovasjonsbil. Dette skal være til felles bruk for fremtidige og eksisterende fritidsboliger i nærområdet,,4. b) Innenfor arealet tillates også etablert nytt energianlegg/trafostasjon (i tillegg til BE) 5. Lekeplass (f_blk) a) Innenfor arealet skal eksisterende lekeplass bevares,. b) Nye installasjoner tillates ikke etablert innenfor den del av arealet som inngår i båndleggingssone H70_-. Eksisterende lekeapparat o.l. tillates erstattet ved behov,,4. c) Nye lekeapparat tillates etablert innenfor den delen av f_blk der det ikke kommer i konflikt med hensynssone H70_ 4. d) For ny jord som tilføres lekeplasser skal det foreligge dokumentasjon som viser at jorden tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som leveres til barnehager og lekeplasser», tabell i Miljødirektoratets veileder TA Energianlegg (BE) a) Innenfor arealet tillates etablert ny trafostasjon (BE) b) Eksisterende trafostasjoner innenfor planområdet tillates oppgradert ved behov. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6. Kjøreveg (f_skv-) a) Møteplassen ved BE tillates benyttet til parkering i tilknytning til arbeider med trafostasjonen. b) f_skv- tillates opparbeidet som enkle adkomstveier/turveier frem til nye fritidsboliger. Ved opparbeidelsen skal det legges særlig vekt på god terrengtilpasning, slik at anlegget gjør minst mulig skade på terreng og vegetasjon,. c) f_skv- skal være gruset. d) Tekniske installasjoner som VA-anlegg og kabelfremføring skal fortrinnsvis legges i f_skv- for å sikre minst mulig terrenginngrep. Der det er mer hensiktsmessig og skånsomt for terrenget tillates tekniske installasjoner lagt utenfor f_skv-. Dette må godkjennes av kommunen,. Side 8 av

9 Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. 4 4 Jf. pbl -7, ledd nr. 7 e) Maksimalt tillatt høyde på fyllinger/skjæringer langs f_skv er.5 meter. Ved store fyllinger må det fremgå av byggesøknad hvordan vegetasjon kan bidra til at fjernvirkning av nye veianlegg unngås,. f) Fyllinger skal dekkes til med nye masser for naturlig revegetering av stedegen vegetasjon. Dette skal fortrinnsvis være lokale vekstmasser/overskuddsmasser fra planområdet. g) Private veier skal være åpne for alminnelig ferdsel. 6. Annen veggrunn grøntareal (f_svg-5) a) f_svg-4 skal være grøft/sideareal for f_skv-. b) Innenfor f_svg-4 tillates opparbeiding av nødvendig fundament for oppbygning av f_skv-. c) f_svg5 tillates benyttet til manøvreringsareal for renovasjonsbil Parkeringsplasser (SPP-6) a) SPP- er beregnet til hhv. BFF5 (tomt -4) og BFF8 (tomt 7-8). b) f_spp-4 er beregnet til brukere av lokale fritidsboliger og dagsbesøkende til strand og fritidsboliger. c) f_spp5-6 er beregnet for de tilliggende fritidsboligene. d) Minst 0 % av alle parkeringsplassene innenfor SPP-6 skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne. e) Innenfor parkeringsformålene tillates etablert/beholdt vegetasjon som kan bryte opp de sammenhengende parkeringsplassene. 7 GRØNNSTRUKTUR 7. Badeplass/-område (f_gb-) a) f_gb- skal fungere som felles bade- og rekreasjonsområder. b) Innenfor området tillates enkle inngrep for å bedre fremkommeligheten, mindre trapper og enkel oppfylling av subbus o.l. Irreversible terrenginngrep tillates ikke,. c) Innenfor området tillates gjennomført tiltak som bidrar til økt brukervennlighet, f.eks. utplassering av benker o.l. d) f_gb tillates benyttet for utsett av kajakk, kano o.l.. Permanent utendørs lagring tillates ikke. e) Eksisterende lagerbygning/båthus innenfor f_gb tillates bevart og benyttet til lagring av båtutstyr, kajakker o.l.. Bygget tillates ikke utvidet. Ved rivning og nyoppføring skal bygget ha maks mønehøyde og/eller gesimshøyde,5 meter (uavhengig av takform). f) Den nordligste delen av f_gb tillates benyttet som adkomstsone for nærmeste eksisterende brygge som ligger nord for planområdet. g) Ved tilføring av sand, skal stedegen sand benyttes. Skjellsand tillates ikke. Side 9 av

10 Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. 4 4 Jf. pbl -7, ledd nr Vegetasjonsskjerm (GV) a) GV skal fungere som vegetasjonsskjerm mellom BFF og LNF-området utenfor planområdet,. b) Vegetasjonsskjermen skal ha naturlig stedegen og flersjiktet vegetasjon,,4. 8 LANDBRUK- NATUR OG FRILUFTSFORMÅL 8. Landbruks-, natur- og friluftsformål a) Innenfor f_l-6 tillates ikke etablert ny bebyggelse. b) Nye stier innenfor f_l-4 tillates opparbeidet med,5 meters bredde,,4. c) Irreversible inngrep tillates ikke. d) Motorisert ferdsel innenfor f_l-6 tillates ikke. Unntak fra dette er gjelder for f_l og f_l4 ved eventuelle anleggsarbeider innenfor BFF5, BFF7 og BFF8 5. e) Det tillates ingen tiltak eller inngrep som kommer i konflikt med hule eiker innenfor L4, vist i plankartet. 8. Friluftsformål a) Innenfor LF tillates ikke nye tiltak, unntak fra dette er tiltak på regulerte stier. Dette skal utføres møysommelig med nøktern standard. b) Ved skjøtsel skal det fokuseres på å bevare mest mulig naturlig vegetasjon. 9 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE 9. Småbåthavn a) Innenfor f_vs tillates etablert brygge for fritidsbåter. b) Båtplassene skal maksimalt være meter brede. Løsningen vist i plankartet med meters bredde er veiledende og ikke juridisk bindende. Dyptgående båter (f.eks seilbåt) som betinger mudring, tillates ikke. c) Eventuelle nye båtplasser skal være erstatning for andre eksisterende båtplasser som fjernes. d) Vedlikeholdsmudring for adkomst til og bruk av bryggeanlegget er tillatt. 9. Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (f_v) a) Området tillates brukt til ulike formål som fiske, bading og båtbruk. Innenfor området tillates det ikke etablert faste installasjoner på sjøbunnen for montering av bøyer til bruk for fortøyning av båter på svai,. Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. Side 0 av

11 Jf. pbl -7, ledd nr. 4 4 Jf. pbl -7, ledd nr. 5 5 Jf. pbl -7, ledd nr. 7 b) f_v tillates benyttet som manøvrering og adkomstareal ved VS. c) Det tillates ikke oppfylling som tildekker sjøbunnen eller mudring. d) Tiltak i vann og vassdrag som hindrer allmenhetens rett til ferdsel er ikke tillatt. e) Det tillates etablert en flytende bølgebryter i nærheten av bryggen. Denne kan være inntil 0 meter lang og skal ligge syd eller vest for bryggen. Plassering og utforming av dette skal godkjennes av Sarpsborg kommune,. 9. Badeområde (f_vb-) (jf. PBL -7 nr., og 6) a) Områdene skal reserveres for badende. b) Innenfor områdene er ferdsel med båt ikke tillatt. Unntak er ifm utsetting av eventuelle båter lagret i lager/redskapsbygg innenfor f_gb. Dette skal skje med særlig aktsomhet ovenfor badende. c) Det tillates ferdsel med kajakk, kano o.l. gjennom f_vb- (til/fra strand). Dette skal skje med særlig aktsomhet ovenfor badende. d) Ved tilføring av sand skal stedegen sand benyttes. Skjellsand tillates ikke,. 0 HENSYNSSONER 0. Sikringssone frisikt H40 a) I området mellom frisiktlinjer og kjøreveger (frisiktsonene) skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers plan. Enkeltstolper, skilt, o.l. med en diameter mindre enn 5 cm tillates innenfor frisiktsonen. b) Ved eventuelle utbedringer av gjerdet innenfor f_blk skal det påses at den del av gjerdet som inngår i frisiktsonen ikke må overskride 0,5 meter over tilstøtende veiers plan. 0. Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler) H70 a) Ny bebyggelse tillates ikke etablert innenfor H70. b) Dersom luftstrekket erstattes av jordkabelanlegg, utgår viste hensynssoner i plankartet. 0. Hensynssone friluftsliv H50_- a) Innenfor H50_- skal allmennhetens fremkommelighet og friluftsliv ha tyngst prioritet. b) Alle former for tiltak og inngrep som kommer i konflikt med hensynet tillates ikke. 0.4 Bevaring naturmiljø H560 a) Det tillates ikke tiltak eller inngrep som kommer i konflikt med de to registrerte eiketrærne innenfor H560. Side av

12 Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. pbl -7, ledd nr Båndlegging etter lov om kulturminner H70_- a) Innenfor H70_- er det ikke tillatt med inngrep eller iverksette tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredete kulturminner eller fremkalle fare for at dette kan skje. b) Nødvendig hogst/vedlikehold av vegetasjon innenfor H70_- skal avklares med Fylkeskonservatoren. c) Innenfor H70_ tillates det ikke etablert nye installasjoner, men eksisterende apparater tillates erstattet med nye ved behov. d) Arealene som omfattes av H70_ tillates benyttet til felles leke og oppholdsareal. Eierform a) Alle arealer innenfor området skal benyttes som fellesareal, selv om det er privat eiet. Unntak fra dette gjelder for BE, BFF-, SPP- og GV. Side av

13 Jf. pbl -7, ledd nr. 4 Jf. pbl -7, ledd nr. Jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 978 nr. 50, 8 Side av