Innhold. Bærekraftig vekst!

Transkript

1 ÅRSRAPPORT

2 LEDER 3 Innhold Bærekraftig vekst! 3 Nøkkeltall 5 Eiendommer 6 Leietakeroversikt 14 Utleieareal 15 Opplandske Betong AS 16 Byggmakker Hamar 18 Prosjekter under utvikling 20 Ferdigstilt prosjekt 23 Rehabilitering 26 Styrets beretning 29 Resultatregnskap 33 Balanse 34 Kontantstrømoppstilling 36 Noter 37 Revisors beretning 46 Våre ansatte 49 Bærekraftig vekst! Vårt selskap har i de siste 15 år hatt en klar vekststrategi og filosofi. Vårt ønske om vekst har vært forankret i at slik vekst gir bedre inntjening og dermed positiv økonomisk utvikling for selskapet. Fra 2003 har vi i snitt økt vår eiendomsmasse med m2 årlig. Vår vekst har tradisjonelt foregått gjennom oppkjøp og fusjoner. De senere år har det vært færre fusjoner og flere egenutviklede prosjekt. Design og produksjon: Are Bekkelund Foto: Jan Tore Øverstad Som en samfunnsengasjert aktør, er vi opptatt av å ha en bevissthet omkring miljø og miljørettede tiltak. Vi har etablert klare mål for miljøstandard i våre nye bygg og har også klare miljømessige mål i driften av våre bygg. Vi arbeider aktivt for å redusere miljøbelastningen og energiforbruket i våre bygg. Det er en målsetting at våre nye bygg skal være miljømerket A bygg, og helst grønn A. I tillegg vil vi søke å Breeam - sertifisere flest mulig av våre nye bygg. En slik sertifisering forutsetter dokumenterte miljøprestasjoner og er gradert på ulike nivå. Med riktig planlegging er tilleggskostnaden for Breeam sertifisering marginal, og vår erfaring er at markedet er villig til å betale for dette. Alt taler for at det å bygge riktig miljømessig, også er riktig forretningsmessig. Vårt nye kontorbygg i Ringvegen 16 på Gjøvik, er i tillegg til å være Breeam Very Good sertifisert, også bygget som passivhus. Det innebærer at vi maksimum skal bruke ca 60 % av energien som et standard kontorbygg bygget etter Tek 17 krav. Dette blir spennende å etterprøve! Her har vi etablert nye egne kontorer, og vil bruke bygget som et

3 4 LEDER NØKKELTALL 5 Nøkkeltall visningsbygg for hvilke kvaliteter vi ønsker å legge i våre nybygg fremover. Her vil vi også ha en skjerm i inngangspartiet som fortløpende viser vårt energiforbruk sammenlignet med kravene. Vårt planlagte nybygg i Parkgata 6, ved Gjøvik skysstasjon, vil være et Breeam Excellent bygg. Dette prosjektet er i regi av Gjøvik Utvikling, der vi er 50 % eier og har ansvar for prosjektutviklingen. To bygg under oppføring i Ringsaker, for Byggmakker og Ahlsell, bygges som miljømerkede A bygg. Slik oppgradering gir såpass gode besparelser i energiforbruket at merkostnaden lar seg «regne hjem». De viktigste miljøtiltakene våre er imidlertid knyttet til den daglige driften av eiendommene. Her er det viktig å utnytte de tekniske anleggene på en optimal måte og ha gode ettersyns og vedlikeholdsrutiner. Her er det ofte mange av de små tiltakene som i sum blir av betydning. Vi har fokus på kildesortering, innført giftfri skadedyrkontroll, overgang til led belysning, bevegelsessensorer for styring av lys, tvungen temperaturregulering og installering av varmebatteri. Pr dato har vi fornybar energi i form av fjernvarme, jordvarme og varmepumper i ca 45 % av bygningsmassen. Vi har faset ut alle oljefyrte anlegg i våre bygg som i seg selv gir en CO2 besparelse tilsvarende utslippet til 400 biler som hver forbruker 00 liter drivstoff pr år. Det er et samfunnsansvar å tenke miljøriktig. Samtidig registrerer vi at det også lønner seg forretningsmessig. Energibesparelsene dekker på sikt merkostnadene, - samtidig som flere og flere av våre kunder har fokus på problemstillingen og ønsker å leie i bygg med høy miljøsertifisering. Vi har fortsatt store ambisjoner om vekst, men ikke minst ambisjoner om best mulig bærekraftig vekst! Reinert Seljeskog Adm. dir Pr Sum driftsinntekter (mill) 278,1 217,8 195,9 192,2 179,3 98,2 Sum leieinntekter (mill) 205,7 185,6 167,6 154,1 144,8 86,6 Driftsresultat (mill) 153,7 115,6 5,5 1,2 96,0 53,3 Resultat før skatt ( mill) 121,8 88,1 80,6 75,8 67,0 29,6 Resultatgrad før skatt ( % ) 43,8 40,4 41,1 39,4 37,4 30,2 Eiendeler (mill) 2 128, , , , ,7 790,7 Egenkapital bokført (mill) 729,8 641,6 6,0 575,7 539,6 218,1 Egenkapitalandel (%) 34,3 35,3 36,4 36,5 36,2 27,6 Egenkapitalavkastning etter skatt (%) 14,8 11,8,9 11,9 9,0,3 Sum gjeld (mill) 1 399, , , ,1 951,1 572,6 Antall aksjonærer Antall aksjer á kr, Resultat pr aksje før skatt (kr) 40,0 28,9 26,4 24,9 22,0 13,52 Resultat pr aksje etter skatt (kr) 35,5 24,8 21,9 22,6 15,9,23 Utbytte pr. aksje (kr) 15 13,0 12,0 11,0,0 7,00 Kurs pr aksje (kr) Antall aksjer omsatt Antall ansatte Antall årsverk 12,8 9,8 9,6 8,8 6,4 Pr Antall eiendommer Næringsareal for utleie (m 2 ) Antall leieforhold Lagerboder Oppstillingplasser bil/båt Leiligheter for utleie Driftsinntekter, leieinntekter og resultat før skatt Resultat og utbytte pr. aksje Driftsinntekter Leieinntekter Resultat før skatt Resultat før skatt Resultat etter skatt Utbytte 278,1 40,0 35,5 205,7 121,8 15

4 6 EIENDOMMER NY BIRISENTER: Byggeår: 1987 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 PARKGATA 15: Byggeår: 1958/00 SOMMEROVEGEN 3: Byggeår: 1985 Tomt: m 2 Bruttoareal: 412 m 2 Tomt: 4.0 m 2 Bruttoareal: 673 m 2 RAMBEKKVEGEN 2: Byggeår: 1980 RINGVEGEN 3: Byggeår: 1988 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: 4.0 m 2 Bruttoareal: m 2 NY BIRI-TERMINALEN: Byggeår: 1988 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 RINGVEGEN 5 Byggeår: 2013 RINGVEGEN 16: Byggeår: 2019 RINGVEGEN 26: Byggeår: 1987 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 VALDRESVEGEN 4: Byggeår: 1986 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 GJØVIK LOKSTALLEN: Byggeår: 1902 Tomt: m 2 Bruttoareal: 598 m 2 VALDRESVEGEN 5: Byggeår: 1967 HADELANDSVEGEN 8: Byggeår: 1987 ROALD AMUNDSENSVEG 1: Byggeår: 1987 Tomt: m 2 Bruttoareal: 240 m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Studievegen 2 Byggeår: 2005 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 36 eiendommer m 2 forvaltet areal ØVRE TORVGATE 3: Byggeår: 1962/72/86 Tomt: 971 m2 Bruttoareal: m 2 KALLERUDLIA 2: Byggeår: 2006 KALLERUDLIA 4: Byggeår: 2008 KALLERUDSVINGEN 13: Byggeår: 2000 Tomt: 7.0 m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 KALLERUDSVINGEN 15: Byggeår: 20 Tomt: m 2 Bruttoareal: 696 m 2 STRANDGATA 38: Byggeår: 1900/97 Tomt: 1.0 m 2 Bruttoareal: 975 m 2 KALLERUDLIA -12: Byggeår: 2004 Tomt: 5.0 m 2 Bruttoareal: m 2 KALLERUDLIA 11: Byggeår: 2006 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 KALLERUDLIA 16: Byggeår: 2004 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 LØKKEVEGEN 1A: Byggeår: 1987 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 STRANDGATA 13: Byggeår: 1971/96 THOMASDALEN 5A: Byggeår: 1970 THOMASDALEN 5B: Byggeår: 20 Thomasdalen 7 Byggeår: 1987/04 LØKKEVEGEN 1B: Byggeår: 1987 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: 622 m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 STORGATA 23: Byggeår: 1987 PARKGATA 12 : Byggeår: 1978 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: 873 m 2 Bruttoareal: 828 m 2 SIVESINDVEGEN 1B: Byggeår: 1938/50/91 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 SIVESINDVEGEN 1C: Byggeår: 2009 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 SIVESINDVEGEN 12: Byggeår: 1980 Tomt: m 2 Bruttoareal: 713 m 2

5 8 EIENDOMMER EIENDOMMER 9 Kastbakkvegen 9-11, Mjøssenteret sør: Byggeår: 1988/06 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Storgata 150, Mjøssenteret nord: Byggeår: 1985/88/90/04 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 STRANDVEGEN 12: Byggeår: 1965/84 Tomt: m 2 Bruttoareal:.877 m 2 STRANDVEGEN 24 : Byggeår: 1985/90 Tomt: m 2 Bruttoareal: 855 m 2 STRANDVEGEN 26-30: Byggeår: 1989 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 STRANDVEGEN 32: Byggeår: 1989/2014 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 NY RINGSAKER STORGATA 131: Byggeår: 1980 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 BRUGATA 6: Byggeår: 1947/70/81 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 BRUGATA 8: Byggeår: 1984 Tomt: m 2 Bruttoareal: 736 m 2 BRUGATA 16-18: Byggeår: 20 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 BRUGATA 17: Byggeår: 1984 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 24 eiendommer m 2 forvaltet areal RUDSVEGEN 15: Byggeår: 1988 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 FURNESVEGEN 26: Byggeår: 1970/91 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 MAUSETVEGEN : Tilbygg MAUSETVEGEN 30: Byggeår: 1938/79 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 ØVERMARKA 2: Byggeår: 1983/15 Tomt:.000 m 2 Bruttoareal: m 2 STOLVSTADVEGEN 9: Byggeår: 1988 Tomt: m 2 Bruttoareal: 843 m 2 ØVERMARKA 4: Byggeår: 1985 Tomt: m 2 Bruttoareal: 894 m 2 MAUSETVEGEN : Byggeår: 1873 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 ØVERMARKA : Byggeår: 1982 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 GJERLUVEGEN 2: Byggeår: 1996 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 SOLGT STOLVSTADVEGEN 11: Byggeår: 1988/89 Tomt: m 2 Bruttoareal: 548 m 2 GJERLUVEGEN 4: Byggeår: 1998 GJERLUVEGEN 8: Byggeår: 2000 STOLVSTADLIA 18: Byggeår: 1988 Tomt: m 2 Bruttoareal: 373 m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 KINNLIMARKA 57: Byggeår: 2017 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2

6 EIENDOMMER EIENDOMMER 11 KOLLTJERNVEGEN 8: Byggeår: 1975/2005 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 STORGATA 56-58: Byggeår: 1962 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 TORGGATA 73: Byggeår: 1900/67 Tomt: 700 m 2 Bruttoareal: m 2 STORGATA 6: Byggeår: 1964/85 Tomt: m2 Bruttoareal: m 2 TORGGATA 82: Byggeår: 1849/1994 HAMAR Tomt: 984 m 2 Bruttoareal: m 2 LILLEHAMMER 9 eiendommer m 2 forvaltet areal eiendommer m 2 forvaltet areal TOMTEGATA 6: Byggeår: 1997 STRANDGATA 31: Byggeår: 1967 Tomt: 700 m2 Bruttoareal: m 2 Tomt: 225 m 2 Bruttoareal: 951 m 2 LANDBRUKSVEIEN 1A: Byggeår: 2006 INDUSTRIGATA 37A: Byggeår: 1965/00 BRYGGA 20: Byggeår: 1963/84/09 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: 3.6 m 2 NY NY VANGSVEIEN 43: Byggeår: 1920/01 LANDBRUKSVEIEN 1A: Byggeår: 2006 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 INDUSTRIGATA 37B: Byggeår: 1966/00/15 Tomt: m 2 Bruttoareal: 491 m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 NY LANDBRUKSVEGEN 2: Byggeår: 1969 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 LANDBRUKSVEGEN 1B: Byggeår: 1962/97 INDUSTRIGATA 62: Byggeår: 1978/98 ALUVEGEN 95: Byggeår: 1990 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 FREDVANG ALLE : Byggeår: 2009 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 DISENSTRANDVEGEN 2: Byggeår: 1999 Tomt: m 2 Bruttoareal: 749 m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2

7 12 EIENDOMMER EIENDOMMER 13 NORD-FRON 1 eiendom LENAGATA 32: Byggeår: 1996 Tomt: m 2 Bruttoareal: m m 2 forvaltet areal LOMOVEGEN 21: Byggeår: 1997 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 LENAGATA 50: Byggeår: 1956/80/93 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 STANGE 2 eiendommer ØSTRE TOTEN VALLEVEGEN : Byggeår: 1956/93 Tomt: m 2 Bruttoareal: m m 2 forvaltet areal VIKAVEGEN 15B: Byggeår: 2002/06 STORGATA 4: Byggeår: 2004 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 7 eiendommer m 2 forvaltet areal VALLEVEGEN 18: Byggeår: 1980/02 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 VESTRE TOTEN 1 eiendom HAUGGATA : Byggeår: 19 HAUGGATA 2: Byggeår: 2001 SILOGATA 20: Byggeår: 1998 Tomt: 1.827m 2 Bruttoareal: 600 m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m m 2 forvaltet areal SIGURD ØSTLIENSVEG 3: Byggeår: 2009 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 NORD-AURDAL 1 eiendom NORDRE LAND 1 eiendom m 2 forvaltet areal SKULEVEGEN 5: Byggeår: 1984/ m 2 forvaltet areal STORGATA 123: Byggeår: 1980/00/11 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2

8 14 EIENDOMMER UTLEIEAREALER 15 ELVERUM 1 eiendom m 2 forvaltet areal JON SUNDS VEG 18: Byggeår: 1988/ Tomt: m 2 Bruttoareal: m 2 Utleieareal fordelt på kommuner pr : Gjøvik m 2 34,1% GAUSDAL 1 eiendom 520 m 2 forvaltet areal RØDUMSBYGDSVEGEN 23: Byggeår: 1970 Tomt: m 2 Bruttoareal: 520 m 2 Ringsaker m 2 27,1% Hamar m 2 9,9% Lillehammer m 2 9,7% Leietakeroversikt basert på budjetterte leieinntekter 2019 Nord-Fron m 2 6,8% Østre Toten m 2 5,2% Antall eiendommer per kommune Stange m 2 3,0% 1 NORD- FRON Annen detaljhandel 24,3 % Andre tjenesteytere 20,0% Lager og logistikk 16,4 % Offentlig 12,2 % Dagligvare 7,6 % Produksjon 5,8 % Finans (bank, regnskap, revisjon) 5,0 % Privat helse 2,9 % Treningssenter 2,2 % Vestre Toten m 2 1,2% Nordre Land m 2 1,1% Nord Aurdal m 2 1,0% Elverum m 2 0,7% 1 NORD- AURDAL 1 GAUSDAL 1 NORDRE LAND LILLEHAMMER 36 GJØVIK 1 VESTRE TOTEN 24 RINGSAKER 7 ØSTRE TOTEN 9 HAMAR 2 STANGE 1 ELVERUM Privatperson 1,5 % Organisasjoner 1,1 % Gausdal 520 m 2 0,2% Restaurant 0,8 %

9 16 LEIETAKERE LEIETAKERE 17 Opplandske Betong as Prosjektdelen, som består av prosjektutviklere og prosjektledere, flyttet i 2018 inn i nyoppussede lokaler i Ringvegen 3 på Gjøvik. Tema Eiendom skreddersydde lokalet etter Opplandske Betongs ønsker, og kontorene er smakfullt og moderne innredet. Her er det fra bedriftens side lagt stor vekt på funksjon, form, farge og trivsel i innredninger og utforming av lokalet. Ingenting overlatt til tilfeldighetene! «Våre verdier skal bygge oppunder en kultur der vi i fellesskap skal løse oppgavene ingen oppgave er for stor eller for liten! Vi skal ha evne og vilje til å utvikle oss for å nå målene vi setter oss. Det skal være et godt arbeidsmiljø der vi tar vare på de ansatte og kundene våre» Opplandske Betong er i dag spesialister på komplette bæresystemer i betong, stål og tre og er en ledende entreprenør av komplette bæresystemer på Østlandet, med over 80 ansatte. Opplandske Betongindustri AS ble etablert på Dokka i 1946, og har produsert betongbygg i over 70 år!

10 18 LEIETAKERE LEIETAKERE 19 Byggmakker Hamar Etter 18 år ble det tid for endringer og 31. desember 2018 ble dørene låst på Olrud og Byggmakker flyttet inn i midlertidige lokaler, noen hundre meter fra senteret, i påvente av at nytt anlegg / varehus skal stå klart høsten Beliggenheten er avgjørende og plasseringen mot E6 var en avgjørende faktor for flyttingen. Det er viktig med god eksponering og synlighet mot E6. Etableringen i Åker E6 vil trolig skape betraktelig mer trafikk. Byggmakker Skattum avd. Hamar er en ledende aktør i salg av trelast, byggevarer, interiørvarer og jernvarer i regionen og ble etablert på Olrud senter 20. juni Vi ser frem til å flytte inn i nye moderne lokaler. Frem til da, må vi leve i midlertidige haller. Det var blandede forventninger til denne midlertidige løsningen, men med motiverte og engasjerte medarbeidere, har dette ikke bydd på noen problemer og alle er fortsatt like positive.

11 20 PROSJEKTER UNDER UTVIKLING PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 21 Prosjekter under utvikling Parkgata 6 Gjøvik Åker E6 Ringsaker Handelspark Tema Eiendom og Bane Nor Eiendom eier 50 prosent hver av dette prosjektet gjennom Gjøvik Utvikling AS. Parkgata 6 skal bygges som et moderne kontorbygg etter BREEAM-NOR excellent og blir 4 etasjer pluss parkeringsanlegg i underetasjen. Dette blir et signalbygg med gode fasiliteter i hjertet av Gjøvik mellom skysstasjonen og jernbanen. Bygget blir totalt ca 7600 kvm stort inkludert parkeringskjeller med plass til 55 biler. I plan 1 på gateplan vil det bli café samt kantine for de ansatte i bygget. Det legges til rette med gode fasiliteter der blant annet større møter og kurs kan avholdes i plan 1 med enkel tilgang til servering o.l., samt at det blir mulighet for å nyte utsikten mot byen og Mjøsa fra byggets takterrasse. Det jobbes nå med å utarbeide gode og arealeffektive løsninger for de ulike aktørene som skal flytte inn som leietakere i Parkgata 6 når bygget står ferdig. Gjennom Gjøvik utvikling AS kan området rundt skysstasjonen utvikles med flere nye bygg i årene som kommer. Tema Eiendom kjøpte i 2018 ut tidligere deleier Håvi AS og ble med det eneeier av hele Åker E6 (Ringsaker Handelspark AS). Planområdet på ca 200 DA ble ferdig regulert i Av dette er ca 50 DA ferdig detaljregulert til virksomheter innen plasskrevende handel og engroshandel. Det tillates en begrenset andel øvrig næringsvirksomhet og tjenesteyting. I løpet av 2018 ble det utført omfattende gravearbeid på området der internveier og diverse infrastruktur ble etablert, i tillegg til klargjøring av tomtene innenfor det detaljregulerte området. Byggmakker Tema Eiendom har inngått en langsiktig leieavtale med Byggmakker og er nå i gang med etablering av et nytt og moderne byggevarehus for dem i Åker E6. Anlegget vil få en total grunnflate på ca m 2 på en tomt på ca 8 DA. Anlegget bygges med «drive through» trelastavdeling og kaldtlager på ca m 2 og en butikkflate på ca m 2 med mesanin over ca 650 m 2. Anlegget får god eksponering mot både E6 og handelsparkens adkomst. Anlegget bygges som et miljøvennlig energimerke A bygg med blant annet bruk av solcellepanel. Planlagt åpning av nye Byggmakker Hamar blir i september Biltema Biltema har kjøpt en tomt på 17,8 DA i handelsparken og det jobbes nå med å få godkjent deres planer av offentlige myndigheter. Målet er å få iverksatt bygging av et kvm stort nytt Biltema - varehus i handelsparken nå i Område BKB1 Det jobbes nå med utarbeidelse av en totalløsning for tomten BKB1 som skal fungere godt kommersielt, og samtidig kunne tilfredsstille til dels krevende reguleringskrav. Dette området er lokalisert i hjørnet av handelsparken nærmest E6 og parkens adkomst fra Arnkvernvegen. Her planlegges nå et større bygg som vil huse flere handelskonsept innenfor plasskrevende varer i bakkant på tomten. På området nærmest E6 planlegges nå etablering av et serveringskonsept, samt et område for lading av elbiler, fylling av fossilt drivstoff og vaskestasjon for kjøretøy. Åker E6 blir ferdig utbygd den største Handelsparken mellom Oslo og Trondheim med ca kvm bygningsmasse. Åker E6 skal bygges som en framtidsrettet handelspark med vekt på miljøvennlige og bærekraftige løsninger. Strandvegen 12 Brumunddal Reguleringplanen for «Globus-tomta» ble vedtatt februar Området er dermed klart for å komme i gang med en byggesak. Reguleringen gir oss mulighet til å bygge inntil m2 grunnflate, med parkeringskjeller og 3-6 etasjer. Vi kan altså bygge inntil m2 næringsareal her.

12 PROSJEKTER UNDER UTVIKLING FERDIGSTILT PROSJEKT Ferdigstilt prosjekt Ahlsell Hamar Tema Eiendom har inngått en langsiktig leieavtale med Ahlsell og bygger nå et nytt og framtidsrettet anlegg for dem i Gjerluvegen i Nydal. Anlegget skal inneholde en butikk på ca 1800 kvm, samt kontorer i to plan på totalt 530 kvm. I tillegg blir det et utelager på totalt 1200 kvm. Nye Ahlsell vil bli godt eksponert både mot E6 og Furnesvegen, og får en sentral lokalisering mellom Hamar og Brumunddal midt i Ahlsell sitt markedsområde. Det legges opp til at også dette skal bli et miljøvennlig nybygg med solcellepaneler og ladestasjoner for el-biler, samt tilfredsstille alle kravene for enegimerke A. 146/13 146/3 171/19 146/3 146/6 f_gs 2 146/7 f_vg 2 K/I/L daa 171/18 K/I/L daa _3 H2 40 H5 _4 4 K/I/L daa %-BYA=Min 60%. maks 70% G f_v K/I/L2 %-BYA=Min 40%. maks 70%% 25.6 daa 1 K/I/L 3 169/ daa %-BYA=Min 60%.H2 maks 70%% _3 0/0 H5 40 _2 _1 H2 170/8 171/17 4 o_avg o_f2 5 o_kj 2 o_avg H14 0_6 Sikten Kapphøgda _ H1 f_gs1 LNF 1 171/ daa H540_1 171/36 _1 169/47 H4_1 169/29 0/0 o_a VG 4 H140_4 148/1 169/72 R17 f_v1 0/0 169/68 3 VG o_a 13 o_f 1 o_f j o_k 1 VG o_a 169/71 169/73 f_v2 Tema Eiendom AS har kjøpt Sikten Eiendom AS som totalt er på 170 DA, hvorav ca 30 DA går til grøntbelter. Dette gir oss 140 DA byggeklare og regulerte tomter, beliggende på Kapphøgda mellom Gjøvik og Lena i Østre Toten kommune. 0 DA er relativt flatt og ca 40 DA skrånende. Dette er et tomteområde som gir utviklingsmuligheter på sikt! H LNF 2 2 VG _2 Kj 3 o_a 40 o_ 0/0 H1 170/25 169/9 _1 40 H1 23

13 24 FERDIGSTILT PROSJEKT FERDIGSTILT PROSJEKT 25 Ringvegen 16 Adresse: Ringvegen 16, Gjøvik Bruttoareal: kvadratmeter Byggherre: Tema Eiendom Totalentreprenør: Betonmast Innlandet Arkitekt: JAF Arkitektkontor Ferdigstilt: Innlandets første bygg som både er et passivhus og BREEAM-NOR Very Good-sertifisert. Sammenliknet med et mer konvensjonelt byggeprosjekt, har hele verdikjeden tenkt BREEAM-NOR fra dag en, og alle valg i prosjektet er dokumentert. Leverandørene har blitt utfordret på alle typer produkter. Spesielt gjelder det vinduer, siden Ringvegen 16 også er et passivhus. Det er naturlig nok lagt stor vekt på de tekniske løsningene i Ringvegen 16 med mål om lavest mulig energibruk. I veggene er det blandt annet 45 cm isolasjon. På taket sitter et solcelleanlegg som produserer.000 kwh per år. Solcelleanlegget skal bidra til fellesanlegget i bygget, men i perioder med overproduksjon, vil strøm bli levert til nettet. Bygget er prosjektert for ikke å bruke mer enn 70 kwh per m2 per år. I byggets inngangsparti står en skjerm som blant annet viser hvor mye energi bygget bruker til enhver tid. Det er viktig for Tema Eiendom sitt totaltilbud å ha et bygg helt i toppnivå innen miljø og energi. Det har selskapet fått i Ringvegen 16. Det gamle bygget på tomta ble revet oktober 2017, og i løpet av 2018 har et nytt bygg reist seg på tomta. Nye Ringvegen 16 er blitt et signalbygg som også viser retningen for hvordan Tema Eiendom ønsker å bygge i fremtiden. Tema Eiendom har flyttet sin adsministrasjon «over gårdsplassen» fra Ringvegen 26, og har nå svært attraktive kontorer på toppen av bygget med en fantastisk utsikt i alle retninger.

14 26 REHABILITERING REHABILITERING Tema Eiendom bygger om til Rush i Hamar Tema Eiendom bygger om tidligere lagerhaller i Kolltjernvegen 8 til trampolinepark. I tillegg til selve trampolineområde bygges nytt inngangsparti, resepsjon, garderober, cafe og bursdagsrom. Rush leverer alle trampoliner og alt teknisk utstyr knyttet til driften av trampolineparken Dette blir et innendørs aktivitetssenter med trampoliner på vegger og gulv. Her kan både barn og voksne utfordres med spretne aktiviteter og høye triks. Rush åpnet Norges første store trampolinepark i Oslo juni 2016 og har siden da etablert seg med mange parker rundt om i landet. Parkene har egen kafe og arrangerer bursdagsfester, utdrikningslag og andre arrangementer for skoler, foreninger og bedrifter. Målet er å være den kuleste opplevelsesog aktivitetsparken i nærmiljøet. Rush planlegger å åpne i Kolltjernvegen 8 til skolestart høst

15 28 STYRETS BERETNING STYRETS BERETNING 29 Styrets årsberetning for 2018 Denne årsberetning omfatter Tema Eiendom AS (morselskap) og Konsernet Tema Eiendom AS. Virksomhetens art og hvor den drives Tema Eiendom AS driver utvikling, forvaltning og utleie av fast eiendom i kommunene Hamar, Gjøvik, Lillehammer, Ringsaker, Østre Toten, Vestre Toten, Elverum, Nord-Aurdal, Nordre Land, Stange, Nord-Fron og Gausdal. Virksomheten drives med utgangspunkt i selskapets kontor i Gjøvik kommune. Pr hadde selskapet 13 ansatte fordelt på 12 årsverk, hvorav 9 årsverk er knyttet til salg, prosjektutvikling og administrasjon og 3 årsverk til drift og vedlikeholdsadministrasjon av bygningene. Selskapet forvaltet ved årsskiftet i alt m2 næringsareal. Eiendomsmassen er fordelt på 498 leieforhold i ordinære næringsbygg, samt 244 mindre utleieforhold i «hotellager», båt og billagring og leiligheter for utleie. Fortsatt drift Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2018 er satt opp under denne forutsetningen. Arbeidsmiljø Arbeidsmiljøet vurderes som godt. Sykefraværet var i 2018 på 1,8 % mot 1,2 % i Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapets virksomhet forurenser det ytre miljø ut over det som er normalt for denne type virksomhet. Avfallshåndteringen i våre bygg skjer i hovedsak gjennom avtale med godkjent leverandør. Avfall i forbindelse med nybygg og rehabilitering blir håndtert som en del av leveransen til utførende entreprenør og er underlagt gjeldende forskrifter og myndighetskrav. Vi har nå fornybar energi i m2, dvs. ca. 44 % av samlet bygningsmasse. Dette fordeler seg på følgende energikilder: fjernvarme m2, biobrensel m2, jordvarme m2 og varmepumpe luft til vann 3378 m2. Selskapet har pr dato ingen oljefyrte anlegg. Likestilling i virksomheten Selskapet har 4 kvinner og 9 menn ansatt. Selskapet er generelt opptatt av likestilling og følger lov om likestilling mellom kjønnene for å fremme likestilling og forhindre forskjellsbehandling. Det er ikke iverksatt eller planlagt spesielle tiltak. Selskapets styre har 5 medlemmer, hvorav 2 kvinner. Redegjørelse for årsregnskapet og om driften Virksomheten drives med heleide eiendommer, eiendommer organisert i egne aksjeselskap og som deltager i ansvarlige selskaper. Selskaper pr TEMA EIENDOM AS TEMA UTVIKLING AS TEMA NÆRINGSBYGG AS ØVRIGE 0% EIDE DATTERSELSKAPER FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET RINGSAKER HANDELSPARK AS RING 16 AS SIKTEN EIENDOM AS LHMR. EIENDOMSSENTER AS ÅKER UTVILING A OG D AJER EIENDOM AS LITRA EIENDOM LHMR AS ØYER EIENDOM AS MJØSSENTERET AS MJØSSENTERET DA HAKEDA EIENDOM AS DOKKA NÆRINGSPARK AS SKAUN EIENDOM AS VINSTRA NÆRINGSPARK AS STOLVSTADLIA UTVIKLING AS FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET ÅKER UTVIKLING B, C + E-H Tema Eiendom AS står for forvaltningen og daglig drift av alle ovennevnte selskap.

16 30 STYRETS BERETNING STYRETS BERETNING 31 Emisjon, fusjon og fisjon I forbindelse med salg av Stolvstadlia 12 er det gjennomført en fisjon i løpet av Økonomi Driftsinntektene for konsern utgjorde i 2018 NOK 278,1 mill mot NOK 217,8 mill i Leieinntektene var i 2018 NOK 205,7 mill mot 185,7 mill i Resultat før skatt ble i 2018 NOK 121,8 mill mot NOK 88,1 mill i I 2018 hadde selskapet en salgsgevinst på NOK 29,2 mill mot NOK 0,7 mill i Resultat pr aksje ble i 2018 kr 40,0 før skatt mot kr 28,9 i Viktige hendelser i 2018 I 2018 har selskapet investert totalt NOK 275 mill i oppkjøp av eiendommer, nybygg og påbygg/tiltak i eksisterende bygningsmasse. I tillegg er det gjort avtaler som har investeringsmessige forpliktelser i 2019 på NOK 245 mill. Selskapets likviditetssituasjon er tilfredsstillende. Oppkjøp i 2018 Thomasdalen 7. Oppkjøp av Øyer Eiendom AS, Gjøvik (pr ). Denne eiendommen har en tomt på 8,5 da og utleieareal på 2200 m2. Ved overtakelse 1. januar 2018 var alt utleieareal ledig. Pr var alt utleiet. Mjøssenteret syd og nord. Oppkjøp av Mjøssenteret DA (pr ). Dette gjelder 2 bygg knyttet til Mjøssentert syd og 2 bygg til Mjøssenteret nord. Disse eiendommene er sentralt beliggende ved E6 og tomtene er totalt på 24,1 DA med tilhørende bygningsmasse på 6500 m2. Eiendommen er i all hovedsak utleiet Landbruksvegen 2-4, Lillehammer. Oppkjøp av Lillehammer Eiendomssenter AS. Denne eiendommen har tomteareal på 14 DA, en bygningsmasse på m2 og er fullt utleiet. Overtatt pr Rambekkveien 2, Gjøvik. Oppkjøp av Rambekkveien 2 AS fra BUFFIN (Biltema). Eiendommen har en tomt på 9 DA og et fleksibelt bygg på 2900 m2. Dette bygget ble overtatt 15. januar Bygget er tomt etter at Biltema flyttet over i nytt bygg på Gjøvik desember Er i forhandlinger med konkret leietaker av anlegget. Storgata 131, Moelv. Oppkjøp av Hakeda AS som eier 82,5 % av eiendommen (4 av 5 seksjoner) Eiendommen har en tomt på ca 5,1 DA og bygningsarealet i kjøpte seksjoner er på m2. Alt er utleiet. Overtatt pr % av aksjene i Ringsaker Handelspark AS. Det betyr at vi nå eier 0 % av aksjene i selskapet som har kontroll over 160 DA i handelsparken. Her er man i gang med bygging av Byggmakker på ca 4500 m2. Det er søkt rammegodkjenning på nytt bygg til Biltema Hamar på ca 7500 m2. 0 % av aksjene i Sikten Eiendom AS, Østre Toten. Dette selskapet har rettighetene til tomtene i Kapphøgda Næringspark. Området som er totalt på 170 DA, hvorav 30 DA går med til grøntbelte, er i 2016 regulert til kontor, lager og industri. Aksjene i selskapet ble kjøpt Ajer Eiendom AS, Hamar. Dette selskapet eier Ajer Næringshage i Aluvegen Hamar. Tomten er på ca 4 DA med en bygningsmasse på ca 2300 m2. Med unntak av et mindre lager, er eiendommen fullt utleiet. Eiendommen ble overtatt % av aksjene i Briskeby Eiendom 1 AS. Dette selskapet eier Fredvang Alle i Hamar kommune. Dette er kontorarealene knyttet til Briskeby stadion på vel 50 m2 samt et parkeringsanlegg. Tilhørende tomt er på 8 DA. Ca 95 % av leiearealet antas utleiet ved overtakelse. Overtakelse ble gjennomført Salg 2018: Stolvstadlia 18 AS, som eier fryseriet som Bring Frigioscandia leier på Rudshøgda. Bygningsmasse på 3200 m2 og tomt på DA. Nye igangsatte prosjekt i 2018: Ringveien 16, Gjøvik. Nytt kontorbygg som bygges som passivhus og med BREEAM Very Good standard. Bygningsmasse på totalt vel 3200 m2. Oppstart var januar 2018 og bygget overleveres februar Her flytter Betonmast Hæhre og Boligpartner inn i tillegg til administrasjonen i Tema Eiendom. Byggmakker Hamar. Det er nå gitt rammetillatelse til oppstart til bygging av ny Byggmakker Hamar, lokalisert i Ringsaker Handelspark. Tomten er på vel 8 da og total bygningsmasse på 4486 m2. Ventes ferdigstilt november 19. Det er inngått langsiktig leieavtale med Byggmakker. Ahlsell Hamar. Det er inngått avtale om bygging av nytt anlegg til Ahlsell i Nydal, rett nord for Volmax. Forventer ferdigstillelse av dette anlegget desember Anlegget er på 2000 m2. Det er inngått langsiktig leieavtale med Ahlsell. Prosjekt under utvikling: Kvartal 114 i Gjøvik (området rundt Strandgata 13). Ny reguleringsplan gir mulighet for utbygging av nytt bygg på sydsiden av Strandgata 13. Gjøvik Utvikling AS er et utviklingsselskap vi eier 50/50 % sammen med Bane Nor Eiendom AS. Arealet selskapet eier ved Gjøvik skysstasjon gir muligheter for utvikling av ca m2 næringsareal i området. Det er i desember 2018 søkt rammetillatelse for oppføring av nytt kontorbygg i Parkgata 6. Vi forventer at rammetillatelse foreligger tidlig 2019 og at man kan starte bygging tredje kvartal. Det er søkt om et kontorbygg i 4 etg på totalt 5700 m2 pluss 70 parkeringsplasser i kjeller. Oppstart betinger at man har tilstrekkelig areal utleiet. Vi har oppnådd en god utleieandel med seriøse leietakere og har meget god tro på at utleieandelen er høy nok til ønsket oppstartstidspunkt. Lillehammer: Nordre Ål - Landbruksveien 1; 12 da regulert til næringsformål. I gang med detaljregulering og legger til grunn at planen er ferdig i Q Det jobbes med et konkret prosjekt parallelt med regulerinsarbeidet. Lillehammer, Nordre Ål Industrigata 62: Vi har en del ledig tomteareal på dette anlegget og jobber med ny reguleringsplan for å få utnyttet dette bedre. Det jobbes med et konkret prosjekt parallelt med reguleringsarbeidet. Strandvegen Brumunddal; kontorbygg langs E-6. Her jobbes det med detaljregulering av Tomten er på ca da. Det er skissert en utnyttelse på 000 m2 næringsbygg på tomten fordelt på 3 bygg. Åker E6, Ringsaker Handelspark AS Dette er en handelspark syd for IKEA i Nydal utenfor Hamar som ligger mellom Olrud Handelspark og E6. Vi eier nå 0 % av dette selskapet som har regulert 160 DA til i all hovedsak plasskrevende handel. Vi har flere spennende byggeprosjekt i prosess her, og regner med oppstart av to nye byggeprosjekt i løpet av 2019 i tillegg til Byggmakker og Biltema. Byggmakker Hamar bygges i regi av Tema Eiendom AS. Her er det gitt rammetillatelse og bygging er i gang. Biltema Hamar bygges i regi av Biltema Real Estate Norway AS som kjøper tomt av Tema Eiendom AS / Ringsaker Handelspark AS. De er i prosess med sin rammesøknad. Tomter under utvikling: Gjøvik: Sivesind Hunndalen; 2-3 da i østre del av anlegget mot rundkjøring. Jobber med å få inn endringer i ny kommuneplan som er under utarbeidelse. Rudshøgda: Flere tomtealternativer totalt ledig areal ca 15 da. Dokka: ved Skattum Handel AS; ledig tomt18,5 da. Nydal: vestsiden av E-6 v/volmax; ledig tomt ca da. Her kommer bl.a Ahlsell Hamar. Biri: ved Biri Senter og Biriterminalen; ledig tomt ca 20 da. Gjøvik: Kallerud Thomasdalen; 5 tomter, totalt ca 20 da. Vinstra: Lomovegen. Ledig tomteareal ca 15 DA av totalt 55 da. I vår eksisterende eiendommer er det et potensielt «ledig» tomteareal på 200 DA som representerer et antatt utbyggingspotensial på ca m2. I tillegg eier vi: Åker E6, handelsparken i Ringsaker har et ledig tomteareal på 135 DA etter at ca 25 DA er båndlagt til prosjekt. Disse tomtene har meget høy utnyttelsesgrad. Sikten Eiendom AS, Østre Toten. Dette selskapet har rettighetene til å erverve tomtene i Kapphøgda Næringspark fra grunneier. Området som er totalt netto på 140 DA og er i 2016 regulert til kontor, lager og industri. Rehabilitering/vedlikehold Selskapet vektlegger å bruke tilstrekkelig ressurser på å holde et jevnt godt vedlikehold på eiendommene. I 2018 brukte selskapet NOK 8,4 mill på vedlikehold. NOK 16,0 mill ble i 2018 brukt til oppgraderinger. Utleieandel Utleiebelegget var pr på 94,6 %. Den økonomiske ledighet (utleieverdi av ledige lokaler) er kalkulert til 4,7 %. Pr 25. mars 2019 var leiebelegget på 91,6 %. Håndtering habilitet Adm dir Reinert Seljeskog har i en årrekke vært styremedlem i Skattum Handel AS og Skattum Eiendom AS. Forannevnte selskap eies 0 % av Skattum Holding AS hvor Reinert Seljeskog har vært styreleder og styreleder i Tema Eiendom AS, Ted Skattum, er hovedaksjonær. I saker knyttet til disse selskapene har andre fra styret representert Tema Eiendom AS. Styret har en klar policy for behandling av slike saker som skal sikre en god og habil håndtering. Skattum Handel AS ble i juli 2018 solgt til Byggmakker Handel AS. I juli 2018 gikk Reinert Seljeskog ut av styret i Skattum Handel AS, Skattum Eiendom AS og Skattum Holding AS. Bruk av fullmakt iht aksjeloven 9-4 Styret har i 2018 ikke benyttet fullmakt til å erverve egne aksjer iht aksjelovens 9 4. Bruk av fullmakt iht aksjeloven - 14 Styret har i 2018 ikke benyttet fullmakt til aksjeutvidelse iht aksjelovens - 14 Redegjørelse for selskapets fremtidige utvikling Styret ser for seg en fortsatt positiv og stabil utvikling av selskapets virksomhet og har i sin strategi lagt opp til videre vekst i omsetning og resultat pr aksje. Aktiviteter for 2019 viser en fin utvikling og selskapet har mange spennende utviklingsprosjekt og prosesser i gang. Vurdering av risiko Renterisiko Selskapet har pr en langsiktig pantegjeld på NOK 1.097,9 mill, mot NOK 962,7 mill pr ,2 % av langsiktig gjeld i selskapet var pr sikret med langsiktige rentebindinger (renteswap). Utviklingen i rentenivå vil ha påvirkning på selskapets resultat. Likviditet Selskapets likviditet er god. Flere av våre eiendommer er ikke pantsatt eller belånt. Markedsmessig risiko Selskapets eiendomsportefølje har generelt en god spredning hva angår geografisk nedslagsfelt i Mjøsregionen, leietageres bransjetilhørighet og leiekontraktenes lengde. Styret anser selskapets markedsrisiko som relativt lav. Markedsmessig risiko Selskapets eiendomsportefølje har generelt en god spredning hva angår geografisk nedslagsfelt i Mjøsregionen, leietageres bransjetilhørighet og leiekontraktenes lengde. Styret anser selskapets markedsrisiko som relativt lav. Aksjeomsetningen Antall aksjer omsatt i markedet 2018: mot i Utvikling aksjekurs 2018: Kurs ved årsskiftet Resultatdisponering for 2018 for konsern Styret foreslår at årets overskudd etter skatt kr ,- disponeres slik: Avsatt til fond for vurderingsforskjeller Kr ,- Avsatt til annen egenkapital Kr ,- Avsatt til utbytte Kr ,- Sum overføringer Kr /18 var kr 480,- pr aksje. Siste omsetninger i 2018 var til kurs kr 605,-. Dette representerer en økning i aksjekursen på 26 %. Det er pr 25. mars omsatt 16 poster i 2019 på totalt aksjer. Siste omsetningskurs var kr 660,- pr aksje. Det er pr dato kjøpsinteressenter til kurs kr 670,-, totalt 1400 aksjer og til lavere kurs, men det er ikke aksjer til salgs. Informasjon om kjøp og salg finnes på selskapets hjemmeside www:temaeiendom.no Egne aksjer: Pr hadde selskapet 6993 egne aksjer. største aksjonærer pr : 1 Skattum Eiendom AS aksjer (22,57 %) 2 Johs Olsen Eiendom AS aksjer (4,76 %) 3 Lido AS aksjer (3,88 %) 4 SIAK AS aksjer (2,68 %) 5 TFR Invest AS aksjer (2,43 %) 6 KEY AS aksjer (2,07 %) 7 Ingvar Skaugen aksjer (2,04 %) 8 Bernt Einar Torgerhagen aksjer (2,02 %) 9 Kasper AS aksjer (1,99 %) Hanne Torgerhagen aksjer (1,78 %) TOTALT 46,2 % Styret På generalforsamling 2018 ble Kristin Tidemand Eckhoff, Erik Arne Eriksen og Sverre Andresen gjenvalgt som styremedlemmer for 2 år. Ted Skattum ble gjenvalgt som styreleder for 1 år. Styremedlemmene Ted Skattum og Marit Lien var ikke på valg. Utbytte For regnskapsåret 2018 foreslås utbytte stort kr 15,- pr aksje. Utbytte var kr 13,- i 2017 og kr 12,-2016.

17 32 STYRETS BERETNING RESULTATREGNSKAP Gjøvik, 28. mars 2019 I styret for TEMA EIENDOM AS Resultatregnskap 2018 tall i kr. Note DRIFTSINNTEKTER OG KOSTNADER Leieinntekter Refusjon av felleskostnader eiendommer Gevinst ved salg Annen driftsinntektt Sum driftsinntekter TED SKATTUM STYRELEDER KRISTIN TIDEMAND ECKHOFF MARIT LIEN Lønnskostnad Avskrivning varige driftsmidler Reparasjon og vedlikehold av eiendommer Felleskostnader eiendommer Annen driftskostnad Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT Finansinntekter og finanskostnader Annen renteinntekt Annen rentekostnad Resultat av finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat ORDINÆRT RESULTAT ÅRSOVERSKUDD OVERFØRINGER Avsatt til fond for vurderingsforskjeller Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital SUM OVERFØRINGER ERIK ARNE ERIKSEN SVERRE ANDRESEN REINERT SELJESKOG ADM. DIR

18 34 BALANSE BALANSE 35 Balanse Balanse tall i kr. Note tall i kr. Note EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Goodwill Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter og bygninger Transportmidler, inventar og utstyr Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Lån til tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet Sum finansielle anleggsmidler 9 4 4, EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Egne aksjer Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Fond for vurderingsforskjeller Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL SUM ANLEGGSMIDLER GJELD OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Pantelån Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Bankinnskudd, kontanter o.l. SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER Kortsiktig gjeld Påløpne renter Leverandørgjeld Betalbar skatt Påløpne feriepenger og styrehonorarer Skyldig merverdiavgift, skattetrekk og arbeidsgiveravgift Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

19 36 KONTANTSTRØMOPPSTILLING NOTER 37 Kontantstrømoppstilling Noter tall i kr Alle tallstørrelser i alle noter er oppgitt i kr hvis ikke annet er oppgitt. KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Gevinst ved salg av eiendommer og aksjer Ordinære avskrivninger Kjøp og salg av egne aksjer Endring fordringer Endring leverandørgjeld Endring tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter KONTANTSTRØMMER FRA INVESTERINGSAKTIVITETER NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Tema Eiendom AS er hjemmehørende i Norge. Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og God regnskapsskikk i Norge. Konsoliderings- og klassifiseringsprinsipper: Konsernregnskapet inkluderer morselskapet og selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Innbetalinger ved salg av eiendommer og aksjer Utbetalinger ved investering i eiendommer Utbetalinger ved kjøp av transportmidler, inventar og utstyr Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Tilgang egenkapital Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Beholdning kontanter og kontantekvivalenter pr I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter konsolidert etter oppkjøpsmetoden. Dette innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til respektive eiendeler og for aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. I den grad det er betalt merverdier utover det som kan henføres til identifiserbare eiendeler, er dette klassifisert som goodwill. Utsatt skatt er balanseført til nominell verdi. Ved oppkjøp kan det oppstå en differanse mellom nåverdi på utsatt skatt i oppkjøpsanalysen og nominell verdi på utsatt skatt i balansen. Denne differansen er ført som goodwill. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Konsernets andel i felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat-, balanse- og kontantstrømlinjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Tomtefeste Festeavtaler for tomter til egne bygninger er ikke balanseført. Festeavgiften kostnadsføres årlig som andre driftskostnader. Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Kontantstrømsoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer, samt anvendte trekkrettigheter. Beholdning kontanter og kontantekvivalenter pr Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden. Salg av tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Immaterielle eiendeler og varige driftsmidler balanseføres til anskaffelseskost og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Anleggsmidler nedskrives ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/ NOTE 2 LØNNSKOSTNADER, ÅRSVERK, GODTGJØRELSER MV Lønn Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre personalkostnader Sum Gjennomsnittlig antall årsverk 11,6,5

20 38 NOTER NOTER 39 Obligatorisk tjenestepensjon Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsording etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Transaksjonene har medført følgende tilgang/avgang i 2018: Godtgjørelser i året til administrerende direktør og styret: Lønn, bonus og naturalytelser til administrerende direktør Honorar utbetalt til styrets medlemmer Administrerende direktør mottok i 2017 lojalitetsbonus opparbeidet for perioden på TNOK Administrerende direktør har avtale om lønn i 18 måneder etter fratreden hvis han benytter seg av avtalt rett til å fratre dersom hans stilling får et helt annet innhold som følge av vesentlige endringer i selskapet eller eierskapet. Selskapets forpliktelse til etterlønn er begrenset til maksimalt lønn i 18 måneder også ved selskapets oppsigelse av administrerende direktør etter og tilsvarende for det tilfellet at partene i fellesskap blir enige om å inngå avtale om fratreden. Eiendommer ervervet/avhendet ved transaksjoner Eiendommer Sted Transaksjon Øyer Eiendom AS Thomasdalen 7 Gjøvik Kjøp Mjøssenteret DA Marisagvegen 9 Moelv Kjøp Kastbakkvegen 9 Moelv Kjøp Kastbakkvegen 11 Moelv Kjøp Storgata 150 Moelv Kjøp Lillehammer Eiendomssenter AS Landbruksvegen 2 Lillehammer Kjøp Ajer Eiendom AS Aluvegen 95 Hamar Kjøp Hakeda Eiendom AS Storgata 131 Moelv Kjøp Sikten Eiendom AS Tomteområde Kapp Kjøp Ringsaker Handelspark AS Tomteområde Ringsaker Kjøp Stolvstadlia 18 AS Stolvstadlia 18 Ringsaker Salg Administrerende direktør har også en avtale om lojalitetsbonus hvoretter han opparbeider en rett til å motta 500 aksjer årlig i perioden f.o.m t.o.m Aksjene overføres januar Ved fratreden etter ønske fra styret beholdes opptjent bonus. Tilsvarende gjelder ved fratreden grunnet sykdom/uførhet. Ved fratreden etter eget ønske beholdes 75% av opptjent bonus for 2019 og Selskapet har også utstedt aksjeopsjonsavtaler til enkelte ansatte. Etter utøvelse av opsjoner i 2018 er det nå gjenstående ikke-utøvde opsjoner på til sammen aksjer. Opsjonskursen er fra NOK 275 til NOK 450. Alle transaksjonene er regnskapsført til virkelig verdi. Stolvstadlia 18 ble utfisjonert i eget selskap fra Tema Eiendom AS og selskapet deretter solgt. I tillegg er det gjennomført fisjoner i Ringsaker Handelspark AS hvor tomteområder er lagt ut i de separate selskapene Åker Utvikling A til H. Disse transaksjonene er gjort med regnskapsmessig kontinuitet i verdiene. Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Regnskapsteknisk bistand Andre attestasjonstjenester 63 0 Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon Sum Gevinst ved salg av eiendommer og selskaper i resultatregnskapet består av: Resultatførte gevinster Stolvstadlia 18 AS Gevinster ved salg av leilighet Gevinst ved salg av eiendommer Fordeling av honorar til revisor Deloitte AS - revisor for konsernet Andre revisorer for oppkjøpte selskaper Sum NOTE 4 VARIGE DRIFTSMIDLER NOTE 3 OPPKJØP, FUSJON OG FISJON Goodwill Anskaffelseskost Tilgang fusjon og kjøp av datterselskap Avgang 0 0 Anskaffelseskost Konsernet har i 2018 gjennomført transaksjoner med følgende selskaper: Type Oppkjøps- Selskap transaksjon tidspunkt Øyer Eiendom AS Kjøp av selskap Mjøssenteret DA Kjøp av selskap Lillehammer Eiendomssenter AS Kjøp av selskap Ajer Eiendom AS Kjøp av selskap Hakeda Eiendom AS Kjøp av selskap Sikten Eiendom AS Kjøp av selskap Ringsaker Handelspark AS Kjøp av resterende aksjer 50% Stolvstadlia 18 AS Utfisjonering og salg Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 20 år Lineær Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi. Forskjellen mellom nominell verdi på utsatt skatt og nåverdi på utsatt skatt benyttet i oppkjøpsanalysene er regnskapsmessig klassifisert som goodwill. Avskrivningstid lengre enn fem år er begrunnet med at goodwill relaterer seg til utsatt skatt som reverserer i takt med avskrivninger på tilhørende bygg og merverdier.

21 40 NOTER NOTER 41 Tilgang i år kommer fra oppkjøp av datterselskaper, jfr. note 3, med følgende verdier: NOTE 5 DATTERSELSKAPER (DS) Tomter og bygninger Anskaffelseskost Tilgang Tilgang fusjon og kjøp av datterselskap Tilgang fisjon 0 0 Avgang fisjon 0 0 Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Årets nedskrivninger Forventet økonomisk levetid: Avskrivningsplan Opparbeidelse festetomt 80 år Lineær Forretningseiendommer 67 år Lineær Bygg- og anleggseiendommer 33 år Lineær Andeler i eiendommer eid gjennom felleskontrollert virksomhet avskrives lineært over år. Flere av selskapets eiendommer står på festet tomt. Årlige festeavgifter utgjør p.t. ca Transportmidler, inventar og utstyr Anskaffelseskost Tilgang Tilgang fusjon og kjøp av datterselskap Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 3 - år Lineær og saldo Forretnings- Eierandel/ kontor stemmeandel Tema Næringsbygg AS Gjøvik 0 % Skaun Eiendom AS Gjøvik 0 % Dokka Næringspark AS Gjøvik 0 % Tema Utvikling AS Gjøvik 0 % Stolvstadlia Utvikling Gjøvik 0 % Vinstra Næringspark AS Gjøvik 0 % Ring 16 AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Utvikling AS (TU) Litra Eiendom Lillehammer AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Næringsbygg AS (TN) Mjøssenteret DA Gjøvik 0 % Eid 90% av TN og % av TU Mjøssenteret AS Gjøvik 0 % Eid av Mjøssenteret DA Øyer Eiendom AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Næringsbygg AS (TN) Lillehammer Eiendomssenter AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Næringsbygg AS (TN) Hakeda Eiendom AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Næringsbygg AS (TN) Ajer Eiendom AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Næringsbygg AS (TN) Åker Utvikling A AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Næringsbygg AS (TN) Åker Utvikling D AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Næringsbygg AS (TN) Sikten Eiendom AS Gjøvik 0 % Eid av Tema Utvikling AS (TU) Ringsaker Handelspark AS Gjøvik 0 % Åker Utvikling B AS Gjøvik 0 % Eid av Ringsaker Handelspark AS Åker Utvikling C AS Gjøvik 0 % Eid av Ringsaker Handelspark AS Åker Utvikling E AS Gjøvik 0 % Eid av Ringsaker Handelspark AS Åker Utvikling F AS Gjøvik 0 % Eid av Ringsaker Handelspark AS Åker Utvikling G AS Gjøvik 0 % Eid av Ringsaker Handelspark AS Åker Utvikling H AS Gjøvik 0 % Eid av Ringsaker Handelspark AS NOTE 6 FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET (FKV) Forretnings- Eierandel/ kontor stemmeandel Mølla Senter AS Gjøvik 50 % Gjøvik Utvikling AS Gjøvik 50 % Sum av- og nedskrivninger alle driftsmidler Mølla Senter AS eier 0% av Mølla Senterdrift AS Gjøvik Utvikling AS eier 0% av Lokstallen Gjøvik AS Ringsaker Handelspark AS var tidligere FKV men er etter kjøp av resterende 50% i 2018 nå et datterselskap FKV er regnskapsført etter bruttometoden. Balanseført Tilgang/ Mer- Resultat- Avskrivn. Utbytte/ Balanseført verdi 1.1. avgang verdier andel merverdier kons.bidr. verdi Mølla Senter AS Gjøvik Utvikling AS Ringsaker Handelspark AS Sum Merverdier fra oppkjøp av FKV knytter seg til bygninger og forskjell mellom nominell verdi og nåverdi på utsatt skatt (klassifisert som goodwill). Merverdiene på bygg avskrives lineært med samme levetid som bygget. Goodwill avskrives linært over 20 år. Negativ merverdi knyttet til Mølla Senter AS er resterende urealiserte gevinst i fm innfusjonering av datterselskapet Tema To AS i Mølla Senter AS. Urealisert gevinst inntektsføres gjennom reduserte årlige avskrivninger

22 42 NOTER NOTER 43 FKV er innarbeidet linje for linje i regnskapet med følgende andeler: NOTE 9 SKATTEKOSTNAD Anleggs- Omløps- Langs. Korts. Drifts- Drifts- Resultat av Skattemidler midler gjeld gjeld inntekter kostnader finansposter kostnad Mølla Senter AS Gjøvik Utvikling AS Sum Skattekostnad i resultatregnskapet Betalbar skatt Endring utsatt skatt Andel skatt FKV Utsatt skattefordel ikke balanseført i datter Effekt på skattekostnad av oppkjøp/salg i året Skattekostnad Konsernet har følgende utlån til felleskontrollert virksomhet: Gjøvik Utvikling AS Ringsaker Handelspark AS Sum NOTE 7 REP. OG VEDLIKEHOLD AV EIENDOMMER Kostnadsført på egen linje i resultatregnskapet Sum NOTE 8 LANGSIKTIG GJELD, SIKKERHETSSTILLELSER MV. Fusjon/ Grunnlag for utsatt skatt (midlertidige forskjeller) oppkjøp Endring Goodwill Tomter, bygninger og andre driftsmidler Kundefordringer Avsetning for forpliktelser Gevinst- og tapskonto Resultatforskjeller ANS Reduksjon for goodwill som vises netto etter uts.sk Grunnlag for balanseført utsatt skatt Utsatt skatt/-skattefordel, 23/22 % Grunnlag fra FKV Grunnlag for balanseført utsatt skatt fra FKV Utsatt skatt/-skattefordel, 23/22 % fra FKV Total Utsatt skatt/-skattefordel, 23/22 % Pantelån Pantelån konsern Andel pantelån fra FKV Sum Andel av konsernets pantelån som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt - - Utsatt skatt i balansen Balanseført utsatt skattefordel Balanseført utsatt skatt Sum Gjeld sikret ved pant Pantelån inklusive andel fra FKV Påløpte renter inklusive andel fra FKV Sum Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt, 23 % av skattemessig resultat Betalbar skatt fra FKV Balanseført betalbar skatt Balanseført verdi av pantsatte eiendeler Tomter og bygninger inklusiv andel fra FKV Eiendeler stilt som sikkerhet for skattetrekk Bankinnskudd Annen langsiktig gjeld Andel ansvarlig lån i Gjøvik Utvikling Gjeld ifm tomtekjøp I Ringsaker Handelspark Annet Sum NOTE EGENKAPTIAL Aksje- Egne Overkurs Annen inn- vurd.- Annen Kapital aksjer sk. egenk. forskjeller egenkap. Sum Egenkapital i fjor Egenkapital Årets resultat Avsatt til utbytte Utbytte på solgte egne aksjer Aksjebonusordning Merverdi ved kjøp Ringsaker Hp Kjøp/salg egne aksjer Egenkapital Konsernet har i 2018 kjøpt resterende 50 % av aksjene i Ringsaker Handelspark AS. Selskapet regnes som datterselskap pr I henhold til NRS Virksomhetskjøp og konsernregnskap er virkelig verdi på konsernetableringstidspunktet lagt til grunn for merverdianalysen, og andeler anskaffet forut for dette er oppjustert i verdi. Verdistigningen er regnskapsført mot annen egenkapital i 2018 med 18,7 millioner.

23 44 NOTER NOTER 45 Egne aksjer Egne aksjer er ervervet for effektivt å administrere tildeling av aksjer til ansatte i henhold til aksjeopsjonsavtaler, jfr. note 2. Erverv av egne aksjer skjer i henhold til styrefullmakt gitt av generalforsamlingen Beholdning egne aksjer Antall Pålydende Vederlag (Tnok) Beholdning Ervervet i året 0 Avhendet i året Beholdning (antall aksjer er i hele tall, øvrige i TNOK) Av avhendede aksjer i 2018 er til ansatte. Skyldig utbytte Balanseført skyldig utbytte per for konsernet består av: Utbytte til aksjonærene i Tema Eiendom AS Utbytte til andre aksjonærer i felleskontrollert virksomhet Skyldig utbytte NOTE 12 LÅN TIL TILKNYTTET SELSKAP OG FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET Andre fordringer Ansvarlig lån til Gjøvik Utvikling Lån til Ringsaker Handelspark (FKV i 2017) Sum Andre kortsiktige fordringer Fordring på utbytte fra Mølla Senter Ikke avregnede felleskostnader Opptjente renter Forskuddsbetalinger Fordring merverdiavgift Andre kortsiktige fordringer Sum Fond for vurderingsforskjeller (FFVF) Fond for vurderingsforskjeller er differansen mellom balanseført verdi og anskaffelseskost på investeringer i datterselskap og felles kontrollert virksomhet ført etter egenkapitalmetoden eller bruttometoden. Fondet kan ikke bli negativt for den enkelte investering. Spesifikasjon av fond for vurderingsforskjeller Balanseført verdi Ansk.kost FFVF Tema Næringsbygg AS Skaun Eiendom AS Tema Utvikling AS Vinstra Næringspark AS Mølla Senter AS Dokka Næringspark AS Gjøvik Utvikling AS Stolvstadlia Utvikling AS Ringsaker Handelspark AS Sum NOTE 11 ANTALL AKSJER, AKSJEEIERE, MV. Selskapets aksjekapital på kr består av aksjer hver pålydende kr. Selskapet har én aksjeklasse og eier selv egne aksjer. Selskapet har 342 aksjeeiere (inklusive Tema Eiendom AS) pr største aksjonærer mv. Funksjon i Tema Eiendom AS Antall aksjer Eierandel SKATTUM EIENDOM A/S Styreleder Ted Skattum ,6 % JOHS OLSEN EIENDOM AS ,8 % LIDO AS ,9 % SIAK AS ,7 % TFR INVEST AS ,4 % KEY AS ,1 % SKAUGEN ,0 % TORGERHAGEN ,0 % KASPER AS ,0 % TORGERHAGEN ,8 % GUSS AS ,7 % HVEEM INVEST AS ,7 % FLAGSTAD ,7 % DAG.S AS ,6 % SVA EIE AS Styremedlem Sverre Andresen ,5 % HS EIE AS ,4 % KJØNNINGSBERG ,4 % A/S PETER AAS ,2 % THORSHAUG HOLDING AS ,1 % Sum 20 største ,0 % Administrerende direktør Reinert Seljeskog ,9 % Øvrige styremedlemmer og nærstående til styremedlemmer ,7 % Andre aksjonærer ,2 % Egne aksjer ,2 % Sum totalt ,0 % NOTE 13 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Forskudd fra kunder Gjeld fra FKV Depositum Gjeld til selgere ifm oppkjøp Annen kortsiktig gjeld Sum NOTE 14 NÆRSTÅENDE PARTER Som nærstående parter regnes foretak i samme konsern, felleskontrollert virksomhet, tilknyttede selskaper, enkeltpersoner med bestemmende eller betydelig eiermessig innflytelse, samt personer i besluttende organer og ledende ansatte. Konsernet har følgende mellomværende med felleskontrollert virksomhet per 31.12: FKV Fordringer Gjeld Fordringer Gjeld Mølla Senter AS Gjøvik Utvikling AS Sum Beløpene inngår i balansen under Andre kortsiktige fordringer og Lån til tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet. Konsernet har ordinære utleieforhold mot nærstående parter, herunder selskaper kontrollert av styreleder Ted Skattum. Dette er betydelig redusert i 2018 da Skattum Holding AS har solgt samtlige aksjer i Skattum Handel AS. Konsernet har for øvrig ingen vesentlige transaksjoner med nærstående parter. NOTE 15 RENTESIKRING Konsernet har inngått rentesikringsavtaler (swapper) for å sikre seg mot resultatsvingninger som følge av endringer i rentenivået. Det er opprinnelig inngått låneavtaler til flytende renter, og så er det i ettertid inngått rentesikringsavtaler som sikrer fast rente for en andel av låneporteføljen. Konsernet inngår sikringsavtaler knyttet til rente og instrumentet regnskapsføres som sikring. Der hvor rentesikringen dekker underliggende lånebeløp med flytende rente, behandles verdien av sikringsavtalen som en off-balance post hvor rentedifferansen periodiseres i takt med underliggende sikringsobjekt. Verdiendringer i selve sikringsavtalen og underliggende sikringsobjekt regnskapsføres ikke løpende. Per utgjorde andelen lån med fast rente i låneporteføljen 49,2 % (2017: 48,1 %). Eksisterende rentesikringsavtaler har ulikt forfall i perioden Rentebetingelser for rentesikringsavtalene varierer mellom 1,89% og 3,8 % med tillegg for margin. Eksisterende rentesikringsavtaler har ulikt forfall i perioden Rentebetingelser for rentesikringsavtalene varierer mellom 1,89% og 4,95% med tillegg for margin.

24 46 REVISORS BERETNING REVISORS BERETNING 47 Deloitte AS Trondhjemsvegen 3 NO-2821 Gjøvik Norway side 2 Uavhengig revisors beretning - Tema Eiendom AS Tel: Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Til generalforsamlingen i Tema Eiendom AS UAVHENGIG REVISORS BERETNING Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Tema Eiendom AS' årsregnskap som viser et overskudd i selskapsregnskapet på TNOK og et overskudd i konsernregnskapet på TNOK Årsregnskapet består av: selskapsregnskapet, som består av balanse per 31. desember 2018, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper, og konsernregnskapet, som består av balanse per 31. desember 2018, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening: er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter gir det medfølgende selskapsregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Tema Eiendom AS per 31. desember 2018 og av selskapets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. gir det medfølgende konsernregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til konsernet Tema Eiendom AS per 31. desember 2018 og av konsernets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon omfatter informasjon i årsrapporten bortsett fra årsregnskapet og den tilhørende revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Styrets og daglig leders ansvar for årsregnskapet Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Ved utarbeidelsen av årsregnskapet er ledelsen ansvarlig for å ta standpunkt til selskapets og konsernets evne til fortsatt drift, og på tilbørlig måte å opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i regnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av internkontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets og konsernets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige. konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av regnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om selskapets og konsernets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i regnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet og årsberetningen. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapet og konsernet ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited ("DTTL"), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as "Deloitte Global") does not provide services to clients. Please see for a more detailed description of DTTL and its member firms. Registrert i Foretaksregisteret Medlemmer av Den norske Revisorforening Organisasjonsnummer: Deloitte AS

25 48 REVISORS BERETNING VÅRE ANSATTE 49 Våre ansatte REINERT SELJESKOG Adm. dir BØRGE MOEN Eiendomssjef KJELL ARNE HALVORSEN Salgssjef HARALD TUNGEVÅG Senterleder RUNE ANDERSEN Prosjektsjef OLE CHRISTIAN MALTERUD AKRE Salgskonsulent utleie MARTIN ZETTERVALL Økonomisjef IDA HOLM GRINDSTRAND Markedssjef EVY ANN HAGEN Regnskapsleder ERLAND TOLVSTAD Driftsansvarlig MONICA HAUGLI Eiendomsforvalter DAGFINN LERBERG Salgssjef prosjekt

26 50 VÅRE ANSATTE VÅF FILOSOFI 51 Vår filosofi ROBERT K. LUNN Regnskapsmedarbeider KATE DYRUD Kontorog regnskapsmedarbeider Konsentrere oss om vår kjernevirksomhet Risikospredning, bransjemessig og geografisk Være miljøbevisst og gjøre årlige forbedringer Langsiktighet i våre tiltak og investeringer Aksjonærene en viktig ressurs Større volum og fleksibilitet Ikke forsømme vedlikehold Nærhet til kundene Styre etter måltall Være synlige