Bestemmelser og retningslinjer

Transkript

1 og retningslinjer Planens navn Detaljplan for Prestegårdsbakken boligområde Arkivsak 09/5066 Arkivkode Vedtatt Forslag ved Forslagsstillers planutkast, dato Offentlig ettersyn, dato x Sluttbehandling, dato

2 1 Planens intensjon Definisjon: Plankart og bestemmelser utgjør et juridisk bindende dokument. Det vil bla si at det ikke er anledning til å ta i bruk, dele og/eller bebygge en eiendom på annen måte enn det som er fastsatt på plankartet og i bestemmelsene. Planens intensjon er å legge til rette for etablering av ny boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Det legges opp til blokkbebyggelse og estimeres om lag 75 boenheter av ulik størrelse. Boligområdet er tenkt som en grønn lunge i byen. Det settes derfor av arealer til grøntdrag, lek og skiløype. Definisjon: Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men av veiledende og informativ karakter. De kan ikke alene brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter planen, men gir føringer for rettslige og planfaglige vurderinger av plankart og bestemmelser Idéen bak «den grønne lungen» er at Prestegårdsbakken boligområde skal framstå som et stedstilpasset grønt område som står i kontrast til grå byrom. Planens dokumenter Reguleringsplanen består av følgende dokumenter, alle datert : 1) Plankart 2) Planbestemmelser (dette dokumentet) 3) Planbeskrivelse med 7 vedlegg: 1. Referat fra oppstartsmøte 2. Innspill 3. Forenklet ROS-analyse 4. Geoteknisk rapport 5. Støyrapport 6. VA-plan 7. Solstudier 8. Illustrasjonser 9. Referat fra avklarende møte med naboer i Prestegårdsveien 24. 2

3 2. Reguleringsformål Området er regulert til følgende formål iht. PBL 12-5: Bebyggelse og anlegg (1. ledd) - Boligbebyggelse blokkbebyggelse - Sentrumsformål - Skiløypetrasé - Trafostasjon - Avløpsanlegg - Snødeponi - Uteoppholdsareal - Lekeplass Samferdsel og teknisk infrastruktur (nr. 2) - Kjøreveg - Felles avkjørsel - Fortau - Gang-/sykkelvei - Gangveg - Annen veggrunn tekniske anlegg - Annen veggrunn - grøntareal - Parkering Grønnstruktur (nr. 3) - Grønnstruktur - Vegetasjonsskjerm 3

4 3. Generelle bestemmelser 3.1 Øvrige planer/dokumentasjons- og plankrav Kommuneplanens arealdel Der disse bestemmelsene ikke er dekkende, er det bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel som gjelder Geotekniske forhold For geoteknisk prosjektering stilles det krav til minimum tiltaksklasse 2 for all boligbygging innenfor planområdet Støyforhold Ved søknad om rammetillatelse/ett-trinns tillatelse for boligbebyggelse og/eller uteoppholdsareal innenfor støysoner skal det framvises en redegjørelse på at lydkrav iht. bestemmelsenes punkt 7.2 «Hensynssone støysone» oppfylles. Det vises til stabilitetsberegninger i planbeskrivelsens vedlegg 4 og byggesaksforskriften (SAK10) 13-5 med veiledning. Det vises til hensynssoner støysone i plankartet. 3.2 Rekkefølgekrav Byggetrinn a) Det stilles krav om utarbeidelse av utbyggingsavtale med Alta kommune. b) Det tillates utbygging av området i 2 faser. c) Byggetrinn 1: Byggeområde B1-B3. Det skal ikke gis brukstillatelse på byggeområde B1-B3 før følgende er ferdig opparbeidet: Uteoppholdsareal U1 og U2 Kjørevei V1 og V2 Felles avkjørsel FA1 Fortau F1 Dersom årstiden vanskeliggjør opparbeidelse av lekeapparater, tilplanting av grøntareal m.m. kan det gis midlertidig brukstillatelse såfremt det settes en frist for ferdigstillelse av dette. Til c) Sanering av eksisterende prestebolig vil inngå som del av byggetrinn 1. Angående sikringssone motfylling vises det til stabilitetsberegninger i planbeskrivelsens vedlegg 4. 4

5 Gangvei G Gang- og sykkelvei GS1 og GS2 Snødeponi SD2 Annen veggrunn tekniske anlegg AV1-AV7 og AV13- AV14 Annen veggrunn grøntareal AG Parkeringsplass P Infrastruktursone parkeringskjeller Sikringssone motfylling 1 d) Byggetrinn 2: Byggeområde B4 og B5. Det skal ikke gis brukstillatelse på byggeområdene B4-B5 før følgende er ferdig opparbeidet: Skiløypetrasé S Uteoppholdsareal U3 og U4 Lekeplass L Trafo T2 Avløpsanlegg A Snødeponi SD1 Kjørevei V3 Felles avkjørsel FA2 Fortau F2 Annen veggrunn AV8-AV12 Gangsti(er) innenfor område G1 Sikringssone motfylling Stedlig vegetasjon a) Stedlig vegetasjon skal framstå i mest mulig opprinnelig form etter utbygging. b) Vegetasjon i ubebygd areal skal holdes i 5

6 en stand som ikke virker praktisk eller estetisk skjemmende for omgivelsene. c) Ved beplantning eller revegetering av området skal det benyttes busker og trær med lite pollenutslipp. Til c) Det vises til Hageselskapets og Husbankens veiledning for universell utforming av uteområder ved flerbolighus. 3.4 Byggeskikk Tiltak etter planen skal utføres på en slik måte at de framstår estetisk tiltalende og i harmoni med sine omgivelser. Planområdet skal framstå som et helhetlig område. Gjennom materialvalg skal området føye seg inn i, heller enn å skille seg ut fra, eksisterende vegetasjon. 3.5 Universell utforming Tiltak innenfor planområdet skal utformes på en slik måte at de kan brukes av så mange som mulig på mest mulig like vilkår. Det vises til Miljøverndepartementets veileder T-1249 «Planlegging for alle» samt brosjyren T-1423 «Handlingsprogram for universell utforming» 3.6 Kulturminner og aktsomhetsplikten Skulle det under bygge- og anleggsarbeid komme fram gjenstander eller andre spor som indikerer eldre tids aktivitet i området, må arbeidet stanses omgående og melding sendes Finnmark fylkeskommune og Sametinget, jf. lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (Kulturminneloven) 8 andre ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. 6

7 4 Bebyggelse og anlegg 4.1 Boligbebyggelse blokkbebyggelse, B1-B Generelt Innenfor områdene B1-B5 legges det til rette for boligblokker med leiligheter av varierende størrelse Byggeområde B1 Innenfor område B1 tillates det oppført én boligblokk i to etasjer med sokkel og inntrukket toppetasje i tillegg Byggeområde B2 a) Innenfor område B2 tillates det oppført to boligblokker. b) Innenfor område B2A tillates det tre etasjer. c) Innenfor område B2B tillates det to etasjer med inntrukket toppetasje i tillegg Byggeområde B3 a) Innenfor område B3 tillates det oppført tre boligblokker. b) Innenfor område B3A og B3B tillates det to etasjer med sokkel i tillegg. c) Innenfor område B3C tillates det to etasjer med kjeller i tillegg Byggeområde B4 a) Innenfor område B4 tillates det oppført to boligblokker og parkeringskjeller. b) Innenfor område B4A tillates det tre etasjer med inntrukket toppetasje i tillegg. c) Innenfor område B4B tillates det fire etasjer med inntrukket toppetasje i tillegg. For oppnåelse av tilfredsstillende stabilitet er det avgjørende at det etableres sokkel innenfor byggeområde B1. For oppnåelse av tilfredsstillende stabilitet er det avgjørende at det etableres sokkel innenfor byggeområde B3. For oppnåelse av tilfredsstillende stabilitet er det avgjørende at det etableres parkeringskjeller innenfor byggeområde B4. 7

8 4.1.6 Byggeområde B5 a) Innenfor område B5 tillates det oppført tre boligblokker. b) Egenparkering løses internt i hver bygningskropp. c) Gjesteparkering for område B4 og B5 løses på bakkeplan innenfor byggeområde B5. d) Innenfor alle områdene B5A B5C tillates det to etasjer med sokkel i tillegg Plassering av bygninger a) Bygninger skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet. b) Parkeringskjeller innenfor område B4 tillates oppført inntil formålsgrense Grad av utnytting a) Grad av utnytting er angitt som maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) i plankartet. b) Prosent bebygd areal (%-BYA) regnes ut i forhold til de ulike byggeområdenes areal Byggehøyder, takform og takvinkel a) Maksimalt tillatte byggehøyder angis i etasjetall for de enkelte byggeområdene. Maksimalt tillatt netto etasjehøyde er 3 meter. b) Maksimalt tillatt høyde for overkant dekke 1. etasje for de ulike byggeområdene: B1, B2, B3A og B3B: Kote +40 B3C: Kote +42 B4: Kote +38 B5A: Kote +36 B5B: Kote +34 B5C: Kote +32 Til a) Definisjon på byggegrense: Byggegrense: Det kan bygges inntil byggegrenser. Til a) Prosent bebygd areal (%-BYA) beregnes iht. TEK Til b) Byggeområdenes areal er påført plankartet. Parkeringsareal på bakkenivå innenfor byggeområde B5 skal inngå i prosent bebygd areal for byggeområdet. Til a) Det vises til bestemmelsenes punkt for angivelse av etasjeantall for de ulike byggeområdene. Med nettohøyde menes høyde mellom etasjeskiller. Til b) Det tillates et avvik fra oppgitt kotehøyde på ±0,3 m. 8

9 c) Tillatt takform for bebyggelse med tilhørende anlegg er flatt tak. For mindre anlegg, som overdekte sykkelparkeringer, boder ol. tillates en friere utforming av takform Inntrekte toppetasjer Inntrekte toppetasjer skal trekkes minimum 1 m inn fra øvrige etasjers fasadeliv Material- og fargebruk a) Det tillates en kombinasjon av flere typer materialer av god kvalitet. Material- og fargebruk skal innenfor hele planområdet være helhetlig slik at det skapes harmoni. b) Materialvalg skal ses i sammenheng med omkringliggende bygde og naturgitte omgivelser og tilpasses disse. c) Fasadeutformingen skal gjøres på en slik måte at hver av blokkene får sin unike identitet. d) Blokkenes hovedinngang skal tydeliggjøres gjennom valgt materialog/eller fargebruk. e) Fasader på parkeringsarealer som ligger internt i bygningskroppen, over bakkenivå, skal utformes på en slik måte at de føyer seg inn i byggets øvrige fasader på en estetisk tiltalende måte. f) Detaljer skal være gjennomarbeidet Ventilasjon Ventilasjon skal løses internt i bygningskroppen. Det tillates takoppbygg på inntil 1,6 meter over oppgitt maksimalt tillatt etasjehøyde i forbindelse med sjakt for heis og tekniske føringer Renovasjon Søppelhåndtering skal løses i form av molok eller tilsvarende på områder markert «renovasjon» i plankartet Utomhusarealer Sjakter for heis og tekniske føringer behøver ikke å være inntrukne fra fasadelivet. a) For boenheter med uteoppholdsareal på Til a) Der boenheter går over flere etasjer, kan 9

10 bakkenivå skal det settes av min. 30 m ² egnet uteoppholdsareal pr. boenhet. b) Øvrige boenheter skal ha tilgang til privat balkong på min. 5 m ². c) Felles utomhusarealer skal gis en utforming som støtter opp under intensjonen om den grønne lungen. d) Utforming av utomhusarealer skal gjøres i sammenheng med utforming av uteoppholdsarealene U1-U4. e) Private utomhusområder på bakkeplan skal utformes som grønne hager Krav til parkering a) Antall parkeringsplasser pr. boenhet skal være 1,25 p-plasser, hvorav 0,25 til gjesteparkering. b) Egenparkering skal legges under bakkenivå eller internt i bygningskroppen. c) Gjesteparkering legges på bakkenivå. d) Det skal legges til rette for minimum 2 sykkelplasser pr. boenhet i tilknytning til hver av boligblokkene. private balkonger inngå i kravet til egnet uteoppholdsareal. Til c) Det vises til 1 Planens intensjon i disse bestemmelsene. Det vises til bestemmelsenes punkt og punkt 7.1 angående parkeringskjeller. 4.2 Sentrumsformål, SF Området skal inngå i detaljregulering av område for sentrumsformål i Kommuneplanens arealdel (Prestegårdsjorda). Område for sentrumsformål i Kommuneplanens arealdel er navngitt Prestegårdsjorda. 4.3 Skiløypetrasé, S a) Området settes av til etablering av skiløype (byløypa). b) Område for skiløypetrase skal gis en slik utforming at det framstår estetisk tiltalende i sommerhalvåret. Det vises til bestemmelsenes punkt 5.1 angåend eierform. 10

11 4.4 Snødeponi, SD1-SD2 a) Området SD settes av til offentlig snødeponi. b) Innenfor område for snødeponi tillates det ingen bygningsmessige tiltak som kan være til hinder for snøopplagring om vinteren. c) Område for snødeponi skal gis en slik utforming at det framstår estetisk tiltalende i sommerhalvåret. Det vises til bestemmelsenes punkt 5.1 angående eierform. 4.5 Trafostasjon, T1-T2 a) Innenfor område T1 bevares eksisterende trafostasjon. b) Innenfor område T» tillates det utvidelse/oppføring av ny trafostasjon. c) Trafostasjon skal gis et estetisk tiltalende utseende. 4.6 Avløpsanlegg, A a) Område A settes av til plassering av avløpspumpestasjon. b) Avløpspumpestasjonen skal ikke oppleves skjemmende for boligområdet i form av støy og/eller lukt. c) Avløpspumpestasjon skal gis et estetisk tiltalende utseende. 11

12 4.7 Uteoppholdsareal, U1-U4 a) Innenfor områdene U1-U4 skal det etableres uteoppholdsarealer og lekearealer for planområdets beboere. b) Områdene skal gis en utforming slik at de fremstår estetisk tiltalende og bygger opp under intensjonen om den grønne lungen. c) Områdene skal belyses. d) Innenfor områdene skal det finnes lekeapparater tilpasset ulike aldersgrupper. 4.8 Lekeplass, L a) Innenfor området skal det etableres ski/akebakke. Øvrig utstyr iht. krav til nærlekeplass i kommuneplanens arealdel eller etter avtale med Alta kommune. b) Valg av utstyr, materialer og overflater/dekker skal støtte opp under intensjonen om den grønne lungen. c) Lekeplassen skal belyses. d) Innenfor område for lekeplass tillates det ingen bygningstekniske tiltak som kan være til hinder for lek/aktivitet. Til a) Det vises til Vedlegg 4: Norm for lekeplasser til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. 12

13 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Eierform Offentlige arealer Følgende arealer og anlegg skal driftes og vedlikeholdes av det offentlige: Skiløypetrasé S Avfallsanlegg A Snødeponi SD1-SD2 Kjørevei V1-V3 Gang-/sykkelveg GS Fortau F1-F2 Annen veggrunn AV1-AV Private arealer Øvrige samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur innenfor planområdet skal driftes og vedlikeholdes av grunneier. 5.2 Materialbruk og belysning Materialbruk a) Alle kjøreveier, felles avkjørsler, fortau og parkeringsplasser skal opparbeides med fast dekke. b) Materialer skal være av god kvalitet og bidra til å gjøre området estetisk tiltalende Belysning a) Alle kjøreveier, felles avkjørsler, parkeringsplasser, gang-/sykkelveger, gangveger og fortau skal belyses i 13

14 forskriftsmessig stand. b) Belysning av krysningspunkter mellom kjøretøy og myke trafikanter skal vurderes særskilt. c) Belysningsutstyr skal være av god kvalitet og bidra til å gjøre området estetisk tiltalende. d) Ved offentlige kjøreveier og gangsykkelveier/fortau skal det benyttes LED-armaturer, lik de Alta kommune benytter i pågående utskiftingsprogram. e) Utforming av gatelysanlegg skal tilfredsstille kommunens norm for gatelys. En plan for gatelys skal godkjennes av avdeling for kommunalteknikk før oppstart. 5.3 Kjøreveg, V1-V3 a) Kjørevei V1 skal planlegges og opparbeides som samlevei S1 iht. kommunal veinorm. b) For å ivareta hensynet til kryssende trafikk mellom ridebane og ridestall, skal det i krysningspunkt mellom områdene etableres intensivbelysning samt nedsenket kantstein mellom fortau og kjøreveg. c) Kjørevei V2-V3 skal planlegges og opparbeides som adkomstvei A1 iht. kommunal veinorm. Det vises til bestemmelser om materialbruk og belysning i punkt Felles avkjørsel, FA1-FA2 a) Område FA1 gir adkomst til parkeringskjeller innenfor hensynssone infrastruktursone parkeringskjeller og parkeringsplass P1. Det vises til bestemmelser om materialbruk og belysning i punkt

15 b) Område FA2 gir adkomst til byggeområdene B4 og B5. 15

16 5.5 Fortau, F1-F2 a) Fortau skal planlegges og opparbeides med bredde minimum 3,26 m inkludert 0,25 m skulder og 0,1 m kantstein. b) Ved regulerte fotgjengeroverganger skal det være nedsenket kantstein. Det vises til bestemmelser om materialbruk og belysning i punkt Gang-/sykkelvei, GS1-GS2 a) Gang-/sykkelvei GS1 skal planlegges og opparbeides med bredde minimum 3,5 meter og ha fast dekke i hele bredden. b) I skillet mellom GS1 og V2 skal det være nedsenket kantstein. c) Det tillates kjøring på GS1 til eiendom gnr/bnr. 27/1134. d) Område GS2 settes av til etablering av framtidig gang-/sykkelvei. Det vises til bestemmelser om materialbruk og belysning i punkt Gangvei, G a) Innenfor området skal det dimensjoneres for ferdsel med utrykningskjøretøy. b) Gangveien skal opparbeides med fast dekke og belysning. c) Det tillates nødvendig tilbringertjeneste langs gangvei G. Til b) Det vises til bestemmelser om materialbruk og belysning i punkt Annet vegareal tekniske anlegg, AV1-AV14 a) Områdene settes av til grøfter, skjæringer og fyllinger. b) Det tillates etablering av støttemurer i Til b) Det bør tilstrebes å holde mengde 16

17 nødvendig omfang. c) Områdene skal tilsås og vedlikeholdes slik at de framstår estetisk tiltalende. d) Det skal etableres gjerde iht. gjeldende standarder på støttemurer der høyden på støttemur krever dette. støttemurer og deres høyde lavest mulig. Til c) Det vises til planens intensjon om at området skal framstå som en grønn lunge. Til d) Det vises til håndbok N100 Veg og gateutforming og håndbok 231 Rekkverk. 5.9 Annet vegareal grøntareal, AG a) Innenfor området skal det dimensjoneres for ferdsel med utrykningskjøretøy. b) Området skal framstå som grønt. Til b) Det anbefales bruk av armert gress eller lignende løsninger. Det vises til planens intensjon om at området skal framstå som en grønn lunge Parkeringsplass, P a) Område P settes av til gjesteparkering for byggeområdene B1-B3. b) Det skal sikres framkommelighet for utrykningskjøretøy gjennom område P. Det vises til bestemmelser om materialbruk og belysning i punkt

18 6 Grønnstruktur 6.1 Grønnstruktur, G1-G2 a) Innenfor område for grønnstruktur skal eksisterende vegetasjon bevares i størst mulig grad. b) Det tillates nødvendig tynning og normal skjøtsel av skogen. c) Det skal etableres gangsti(er) innenfor område G1. Gangstiene skal ha en bredde på maks. 1,5 m og skal følge terrenget på en naturlig måte. d) Det tillates ingen bygningsmessige tiltak innenfor områdene. Det vises til bestemmelsenes punkt 3.3 Stedlig vegetasjon. Til c) Gangsti(er) skal gi mulighet for gangforbindelse (snarvei) mellom planområdets øvre og nedre nivå. 6.2 Vegetasjonsskjerm, K a) Området settes av til vegetasjonsskjerm der eksisterende vegetasjon bevares i størst mulig grad. b) Det tillates nødvendig tynning og normal skjøtsel av skogsareal. c) Det tillates ingen bygningsmessige tiltak innenfor området. Det vises til bestemmelsenes punkt 3.3 Stedlig vegetasjon. 18

19 7 Hensynssoner 7.1 Infrastruktursone - parkeringskjeller Innenfor infrastruktursone parkeringskjeller skal det etableres parkeringskjeller med tilhørende nedkjøringsrampe. 7.2 Hensynssone - støysone a) Ny bebyggelse skal utformes iht. krav i Teknisk forskrift (TEK10) til plan- og bygningsloven, slik at støynivået innendørs og på private uteplasser ikke overskrider grenseverdienetter Norsk Standard NS 8175:2012 «Lydforhold i bygninger». b) Felles uteoppholdsarealer skal utformes på en slik måte at støynivået ikke overskrider grenseverdienetter T- 1442/2012 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging». 7.3 Sikringsone - motfylling a) Innenfor sikringsone 1 skal det etableres motfylling mot bebyggelse innenfor byggeområde B3A for oppnåelse av tilfredsstillende stabilitet. b) Innenfor sikringssone 2 skal det etableres motfylling mot E6 Altaveien for oppnåelse av tilfredsstillende stabilitet. c) Motfylling i sikringssone 2 skal utformes på en slik måte at annen infrastruktur innenfor området kan etableres iht. plankartet. Motfyllinga skal utformes på en slik måte at den muliggjør Det vises til stabilitetsberegninger i planbeskrivelsens vedlegg 4. 19

20 videreføring av byløypa i vestlig retning på en tilfredsstillende måte. 20