PLANBESKRIVELSE. Reguleringsplan for Kiærs bruk marina, Fredrikstad kommune. Planbeskrivelsen er utarbeidet: Sist revidert:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Kiærs bruk marina, Fredrikstad kommune Planbeskrivelsen er utarbeidet: Sist revidert: Bakgrunn for planarbeidet. Deler av arealet er i dag benyttet til småbåthavn. Tiltakshaver som er Kiærs bruk Marina AS ønsker å utvide denne driften ved å øke bryggekapasiteten, bygge noen mindre næringsbygg og øke opplagsarealet på land. 1.1 Grunneiere innenfor planområdet Gnr. 206, bnr. 188: Kiærs bruk Marina AS, Sletta Næringspark 1555 SON. Gnr. 206, bnr. 312: Kiærs bruk AS, Sletta Næringspark 1555 SON. 1.2 Tidligere vedtak Tillatelse til etablering av småbåthavn med bølgebryter ved Kiærs bruk er allerede gitt av Kystverket Sørøst i vedtak datert og av Borg Havn IKS i vedtak datert etter søknad fra Kiærs bruk marina AS datert Tillatelsen er gitt med hjemmel i Havne- og farvannslovens Overordnet planstatus og eiendomsgrenser. 2.1 Rikspolitiske retningslinjer i Oslofjordområdet Planområdet omfattes ikke av RPR-O. 2.2 Kommuneplanen Deler av planområdet er i kommuneplanen vist som småbåtanlegg i sjø og på land. Planforslaget legger opp til å utvide havneområdet i sjø og på land sammenlignet med hva kommuneplanen anviser. På grunn av avviket fra kommuneplanen for sjøarealet er det i forkant av reguleringsarbeidet avholdt møter med kommunens administrasjon, kystsonekomiteén og Borg Havn alt for å sikre at det ikke fremmes en reguleringsplan som ikke kan forventes godkjent av de ulike myndigheter. Konklusjonen på samtlige møter har vært at det ligger godt til rette for en småbåthavn på stedet.

2 Det ble i møte med Fredrikstad kommunes planavdeling gitt signaler om at småbåthavnformålet på land på den delen som i kommuneplanen er vist som LNFområde bør begrenses til området vest for eksisterende Glommasti. Det ble imidlertid åpnet for en mindre justering av Glommastiens trasé for å oppnå en god linjeføring gjennom anlegget. Kart 1: Skravert areal viser foreslått utvidelse utover det areal kommuneplanen anviser til småbåthavn. Øvrige arealer innenfor plangrensen er i tråd med kommuneplanens føringer. 2.3 Reguleringsplaner Området er uregulert og grenser heller ikke inntil eksisterende reguleringsplaner. 2.4 Eiendomsgrenser. Planen legger ikke opp til endringer i eksisterende eiendomsgrenser med unntak av at det mellom oppdragsgiver og Jernbaneverket er dialog om kjøp av restarealer langs jernbanen som vil kunne utnyttes som en del av småbåthavna. Side 2 av 10

3 3.0 Beskrivelse av planområdet - eksisterende situasjon 3.1 Planområdets beliggenhet Planområdet ligger mellom Lislebyveien/jernbanen og Glomma ved foten av Kiæråsen. Kart 2: Oversiktskart 3.2 Nåværende arealbruk Eksisterende havneanlegg utgjøres av eiendommen gnr. 206, bnr. 312 og søndre del av eiendommen gnr. 206, bnr. 188 (ca 7,5daa). Det øvrige landarealet er i hovedsak et ubebygd område med delvis tett løvtrevegetasjon (ca 21 daa). 3.3 Landskap Planområdet ligger østvendt og terrenget i planområdet har varierende helningsgrad mot elva fra forholdsvis bratt i syd til en slakere helling i nord. Til tross for den høye Kiæråsen i vest har området relativt gode lysforhold. 3.4 Grunnforhold Det er ikke utført geotekniske registreringer innenfor området i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Den delen av planområdet som er utnyttet til havneformål er imidlertid spuntet. Det forutsettes i planens bestemmelser at det ved eventuelt oppføring av bebyggelse på den nordre delen av landområdet skal dokumenteres at grunnforholdene er egnet for den omsøkte bebyggelse. Det er uansett forutsatt lette bygg og med brukslaster som ligger langt under det området har vært nyttet til i tidligere tider da det var sagbruksvirksomhet på stedet. Det er ingen kjente tilfeller av forurenset grunn innenfor området. Side 3 av 10

4 3.5 Naturforhold Det er ikke registrerte verneverdige naturområder eller objekter innenfor området i følge naturbasen/artsdatabanken hos Direktoratet for naturforvaltning, kommunens rapport om biologisk mangfold Rapport eller ut fra det som forøvrig fremkommer av kartdata på kommunens hjemmeside. Vi forutsetter imidlertid at strandskogen langs elva har et generelt høyt biologisk mangfold samtidig som den er et viktig landskapselement som bør bevares mest mulig og som sådan innpasses i planen. 3.6 Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse innenfor området er i hovedsak rester etter driften ved gamle Kiærs bruk. Det gamle teglsteinsbygget syd i området foreslås bevart selv om det ikke omfattes av SEFRAK-registreringen eller er nevnt som kulturminne på kommunens temakart. 3.7 Rekreasjon Området er i dag tydelig todelt: Mellom Glommastien og elva er det løvskog med ganske tett undervegetasjon som medfører at det er svært lite ferdsel utenom stien. Dette arealet har likevel en klar rekreasjonsverdi som opplevelseselement inntil stien. Arealet mellom stien og jernbanen er derimot gamle lagertomter som har ligget brakk og som i dag ikke nyttes aktivt verken til næring eller rekreasjon. Dette arealet anses ikke å ha noen spesiell verdi som rekreasjonsområde slik det fremstår i dag. 3.8 Barn- og unges bruk av området Området er ikke egnet som lekeområde slik det fremstår i dag. Den søndre delen av området vurderes som risikofylt for barn med tanke på usikrede bryggekanter og forfallen bebyggelse som står åpen. Den nordre delen av området er tettvokst med oreskog og buskvegetasjon og fremstår nok for enkelte som spennende, men er pga nærhet til elva lite egnet som lekeområde uten oppsikt av voksne. 3.9 Antikvarisk verneverdi Det er gjort arkeologiske registreringer av hele sjøarealet innenfor planområdet uten at det ble gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Registreringene er utført av Norsk Sjøfarts Museum Eksisterende teglbebyggelse sør i området er foreslått regulert som bevaringsformål etter innspill fra Østfold fylkeskommune Trafikkforhold Adkomsten til området er sikret gjennom tinglyst avtale om rett til å kjøre over eiendommen gnr. 206, bnr. 114, via Hjalmar Bjørges vei og videre ut til regulert offentlig kjøreveg i reguleringsplan 102 Hjalmar Bjørges vei Hjalmar Bjørges vei er i sin tur tilknyttet kommunalt vegsystem. Total regulert vegbredde i Hjalmar Bjørges vei er 9,25 meter hvorav 3 meter er avsatt til grøfter. Med denne dimensjoneringen kan vegen klassifiseres som A2 adkomstveg til industriområder i henhold til Statens vegvesens vegnormal 017. Vegen betjener eiendommen gnr. 206, bnr. 114 med et lagerbygg på mer enn kvm og er således vurdert til å ha god kapasitet. Side 4 av 10

5 3.11 Trafikksikkerhet Området har et godt utbygd gang-/sykkelvegnett med Glommastien som krysser planområdet fra nord mot sør Kollektivtilbud Lislebyveien vest for planområdet er en av flere rutealternativer for bussforbindelse mellom Fredrikstad og Sarpsborg. Videre er området beliggende i gangavstand fra Fredrikstad jernbanestasjon Miljøforhold Området er utsatt for støy fra jernbanen som ligger umiddelbart utenfor foreslått plangrense. Luftforurensing anses ikke å være unormalt høy Energiforsyning Fredrikstad EnergiNett AS har nettstasjon samt høy- og lavspent linje innefor området. Området ligger videre innenfor omsøkt nytt konsesjonsområde for Fredrikstad fjernvarme og vil under forutsetning av at søknaden godkjennes av NVE måtte forholde seg til Fredrikstad kommunes vedtak om tilknytningsplikt. 4.0 Beskrivelse av planforslaget 4.1 Planens utstrekning og arealer. Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under: Offentlig trafikkområde - kjøreveg Fareområde (transformatorstasjon) Spesialområde - turveg Spesialområde - parkbelte Spesialområde - naturvernområde (på land) Spesialområde - privat småbåtanlegg på land Spesialområde - privat småbåtanlegg i sjø Spesialområde bevaring av bebyggelse (arealet inngår i andre formål) Kombinert formål forretning/industri 1,4 daa 31 kvm 0,64 daa 2,0 daa 9,15 daa 11,2 daa 15,7 daa 3,93 daa Totalt omfatter planen et areal på ca. 44 daa. 4.2 Offentlig trafikkområde kjøreveg (V1) Planforslaget legger ikke opp til endringer av eksisterende internveg i området, men foreslår en forlengelse av denne med ca 35 m for å gi adkomst til FI1 og PSL1. Vegen V1 er foreslått regulert med en samlet korridor på 5 meter inklusiv kjørebane og grøfter. Dette fordeles med en kjørebanebredde på 3 meter og 1 meter grøft på begge sider. Det er foreslått regulert en vendehammer i enden av vegen. 4.3 Offentlig friområde turvei (T1) Eksisterende Glommasti reguleres slik den ligger i dag med en mindre justering for å få denne til å treffe forlengelsen av internvegen og for å gi plass til planlagt bebyggelse vest for stien. Tanken er at brukere av Glommastien skal kunne benytte bryggepromenaden som del av en gjennomgående turveg i anlegget. Side 5 av 10

6 Hele anlegget er tenkt som et privat eiet og drevet anlegg men med allmennhetens rett til fri ferdsel på veger, bryggepromenade og turveger. Dette er i tråd med etableringen av Glommastien som ble anlagt vha avtaler som forutsatte at stien ikke skulle erverves av det offentlige, men at kommunen kunne opparbeide sti og skilte denne videre at stien skulle kunne flyttes uten kostnad for grunneierne dersom den senere kom i konflikt med godkjente planer/tiltak på eiendommene. 4.4 Fareområde (transformatorstasjon) Det forutsettes at planlagt ny bebyggelse vil fordre økt kapasitet på strømforsyningen i området. Det er derfor satt av plass til en ny transformatorstasjon sentralt i forhold til planlagt bebyggelse og med adkomst fra tilliggende kjøreareal. 4.5 Spesialområde parkbelte PB1-2 er ment som innsynsdempende skjermer mot opplagsareal (PSL1) sett fra nord og fra turvei T1. Det angis derfor strenge bestemmelser i forhold til fjerning av vegetasjon i området PB1. Eventuell reetablering av vegetasjon innenfor PB1 skal være stedstilpasset og skal i hovedsak bestå av løvtrevegetasjon. PB2 forutsettes beplantet med stedstilpasset vegetasjon. 4.6 Spesialområde naturvernområde på land Viste naturvernområde i planen utgjøres av strandsonen mellom Glommastien og elva nord for den eksisterende båthavna. Dette forutsettes opprettholdt som i dag. Området fremstår i dag som forsøplet og lite hyggelige turvegomgivelser. Rester etter mange års dumping av søppel og gamle båter som er dratt på land for å skjules i vegetasjonen finnes i hele området. Det vil som en del av opprustingen av marinaanlegget gjøres en omfattende opprydding i naturvernområdet for å bedre kvaliteten og for å gjøre omgivelsene rundt Glommastien hyggeligere. Det er ikke lagt opp til øvrige inngrep i denne sonen. Bilde 1: Bildet viser eksisterende traverskran og området nord for eksisterende båthavn som forslås regulert som naturvernområde og opplagsareal på land. Side 6 av 10

7 4.7 Spesialområde privat småbåtanlegg på land. Deler av eksisterende anlegg på land samt en utvidelse mot nord mellom jernbanen og Glommastien hvor det planlegges oppført opplagshaller og areal for utendørs opplag er foreslått regulert som småbåthavn på land. Eksisterende traverskran planlegges fjernet og området planlegges utnyttet til område for forretningsbygg (båtsalg). Bryggepromenaden er ment å fungere som en del av Glommastien gjennom søndre del av anlegget. Bilde 2: Bildet viser eksisterende bryggepromenade som forutsettes holdt åpen for allmenn ferdsel. 4.8 Spesialområde privat småbåtanlegg i sjø. Eksisterende bryggeanlegg har en samlet kapasitet på ca 60 båtplasser. Dette planlegges øket til ca 130 båtplasser inkludert gjesteplasser. En båtplass vil i gjennomsnitt legge beslag på 3,5 m bryggekant inkl fortøyningsbommer og plass til fendere. Det legges ikke opp til mudring i havneområdet. 4.9 Kombinert formål Forretning/Industri (FI1-3) Områdene FI1-2 er ment å fungere som båthavnas sentralpunkt. Bebyggelsen er tenkt nyttet til verksted, lagerforretning og kontorlokaler relatert til driften av båthavna. Side 7 av 10

8 5.0 Konsekvenser av planforslaget 5.1 Avvik fra kommuneplanen Området PSL1 avviker fra kommuneplanens arealkategori LNF. Området fremstår i dag som en åpen slette med randsonevegetasjon mot jernbanen og mot naboeiendommen i nord slik bilde 1 viser. Området ligger umiddelbart inntil jernbanen. En omdisponering av området til opplagsareal vurderes ikke å ha spesielle negative konsekvenser for landskap eller naturmiljø. Området er godt skjermet for innsyn fra alle kanter. Vegetasjonen i det åpne området er hovedsakelig vanlige gras-, høgstaudeog lågurt arter med noe innslag av buskvegetasjon tilsvarende de arter som finnes på motsatt side av Glommastien. Det kunne forventes mulig innslag av ballastplanter, men kommunens data over foretatte registreringer viser ikke dette. Randsonene er hovedsakelig bestående av løvtrevegetasjon med samme arter som i foreslått regulert friluftsområde på motsatt side av Glommastien. Planforslaget forutsetter videre en opprydding i friluftsområdet mot elva som i sin tur vil bidra til et hyggeligere miljø langs Glommastien. Ved at all vegetasjon i friluftsområdet foreslås bevart vil dette virke som en tett innsynshindrende skjerm sett fra østsiden av Glomma. Største konsekvens blir nok at brukere av Glommastien vil oppleve en helt ny bruk av arealene på innsiden av stien. Det blir derfor viktig at planen stiller krav til ryddighet mht bruken av utearealene. Samtidig er det naturlig at arealene langs elva gjennomgår en transformasjon der nye tider medfører nye bruksformer. Slik sett vil brukere av stien også oppleve at elva fortsatt er viktig også for dagens næringsliv. 6.0 Risiko- og sårbarhetsanalyse 6.1 Naturbasert sårbarhet Radonstråling: Tiltak mot eventuell stråling vil bli gjort i byggefasen. Det er ikke kjente målinger av radonstråling, men med fundamentering på granitt eller masser av knust granitt vil behovet være til stede. Tiltakene vil uansett være enkle og av byggeteknisk art for å hindre inntrenging fra undergrunn og omfyllingsmasser. 6.2 Drikkevann og avløp Drikkevann og avløpsanlegg vil kobles til offentlig nett. 6.3 Terrorisme og sabotasje Det er ingen kjente mål for terrorisme eller sabotasje innefor området. 6.4 Biologisk mangfold Nytt opplagsareal i nord (område PSL1) vil være eneste tiltak som vil redusere omfanget av eksisterende biotoper, men området er ikke vurdert å ha høyt biologisk mangfold. 6.5 Støy Jernbanestøy anses ikke å være et problem for den type næring som planlegges etablert i området. Det er imidlertid tatt inn bestemmelser som sikrer at innendørs støynivå ikke overskrider gjeldende normverdier. Side 8 av 10

9 6.6 Parkeringsdekning Det totale behovet for antall parkeringsplasser i sommerhalvåret med maksimalt 2000 kvm bebygd areal i områdene FI1-3 med bebyggelse i 2 etasjer og 0,40 p-plasser pr båtplass vil være 92 p-plasser med de forutsetninger som er gitt i planens bestemmelser. Dette fremkommer slik: Næringsbygg: ((2000kvm bebyggelse) x 2 etasjer)/100 kvm/p-plass = 40 Bryggeanlegg: 130 båtplasser x 0,4 p-plass pr båtplass = 52 Totalt parkeringsbehov (antall p-plasser) = 92 Det forutsettes at areal som er avsatt til småbåtanlegg på land utnyttes til parkeringsareal i sommerhalvåret når behovet er størst. Område PSL2 har alene en kapasitet på mer enn 50 p-plasser ved oppstilling vinkelrett på kjørevegen mellom FI3 og HT1. Det øvrige behovet er ment dekket delvis med p-plasser innefor FI1-2, men i hovedsak innenfor området PSL1. Det er i planens bestemmelser sikret at det til enhver tid skal være opparbeidet et tilstrekkelig antall p-plasser innenfor området. 6.7 Trafikk Trafikk tilknyttet planlagt småbåthavn: Planforslaget legger opp til en utvidelse av det eksisterende bryggeanlegget. Ca antall båtplasser etter utvidelsen vil være 130. Det er i den videre beregningen tatt høyde for en intensiv bruk av båtene i havna for å stipulere en øvre grense for antall bevegelser. Antatt bruk: Landstedsbåter: - 8 helger x 2 bevegelser = 16 bevegelser - 8 ettermiddagsturer x 2 bevegelser = 16 bevegelser - 3 ferieuker x 3 turer/uke = 18 bevegelser - Vårpuss/opptak (6 x 2 bevegelser) x 2 (vår og høst) = 24 bevegelser - Totalt 74 bevegelser tilknyttet landstedsbåter Feriebåter: - 8 helger x 2 bevegelser = 16 bevegelser - 8 ettermiddagsturer x 2 bevegelser = 16 bevegelser - 2 ferieturer x 2 bevegelser = 4 bevegelser - Vårpuss/opptak (6 x 2 bevegelser) x 2 (vår og høst) = 24 bevegelser - Totalt 60 bevegelser tilknyttet feriebåter Gjennomsnittlig antall bevegelser pr båtplass = (60 bev + 74 bev) / 2 = 67 bevegelser Beregnet økning i ÅDT som følge av planlagt utvidelse av båthavna = 67 bevegelser x 130 plasser = 8710 bevegelser / 365 dager = 24 ÅDT Trafikk tilknyttet planlagt næringsområde: Planforslaget åpner for å bygge næringsbygg med en samlet grunnflate ved maksimalt utnyttet BYA på 1967 kvadratmeter gulvflate. Totalt antall kvadratmeter 2000 kvm Side 9 av 10

10 Beregningen forutsetter at lagerforretningen genererer samme mengde trafikk som verkstedbaert næring. Som grunnlag for beregningen er det hentet tall fra Statens vegvesens veileder 017: - Verkstedbasert næring genererer 4 bevegelser / 100 kvm BYA (ÅDT) Beregnet økning i ÅDT som følge av planlagt næringsområde = (4 bevegelser x 20) = 80 ÅDT Beregningen viser at planlagt utbygging vil føre til en samlet økning i ÅDT =104 (24+80=104). 7.0 Tekniske anlegg, renovasjon m.m. Utarbeidelse av planer for de tekniske anleggene som forutsettes koplet mot offentlig/privat infrastruktur (vann/avløp, strøm, renovasjon, telefon/bredbånd, fjernvarme) vil bli foretatt i nært samarbeid med de respektive myndigheter eller firmaer. Søppel skal håndteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen - herunder hvor søppelbeholdere skal plasseres. 8.0 Planprosess. Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene, brev til naboer og grunneiere innenfor planområdet samt til offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato: Etter anmodning fra Fredrikstad kommunes planavdeling ble det foreløpige planmaterialet i desember 2008 sendt som innspill til rulleringen av Fredrikstad kommunes kystsoneplan Per André Hansen landskapsarkitekter as tlf , fax e-post: post@lark.no Side 10 av 10