Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 05/ Arknr.: PLA 4023 Saksbehandler: Trygve Johansen/Erik A. Hovden BEHANDLING: SAKNR. DATO Det faste utvalg for plansaker 27/ Kommunestyret 76/ REGULERINGSPLAN FOR LILLE KARLSRUD Forslag til vedtak: Med henvisning til plan- og bygningslovens 27-1 vedtas forslag til reguleringsplan for Lille Karlsrud, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser, datert Saksopplysninger: Kommunedelplan for områdene rundt nordre del av Langen ble vedtatt i Ski kommunestyre Innenfor kommunedelplanen ble det avsatt arealer til byggeområder for boliger og kommunaltekniske anlegg (pumpestasjoner), samt til båndlagte områder for regulering til spesialområde landskapsvern, også benevnt som sårbarhetsbeltet. Før videre utbygging i disse områdene kan gjennomføres, ble det i bestemmelsene til kommunedelplanen satt krav om utarbeidelse av reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Det faste utvalg for plansaker behandlet planforslaget i møte , som sak 22/07. Saken ble vedtatt utsatt, og det skulle utarbeides et alternativ 2 etter at utvalget hadde vært på befaring. Slik befaring ble avholdt den , og det var enighet om at i stedet for et alternativt 2, skulle sårbarhetsgrensen justeres noe på enkelte områder, men uten å gi slipp på hovedintensjonene fra kommuneplanen. To eiendommer helt nord i Nordvegen, gnr 96/95 og 96/96, som var holdt utenfor byggeområdene i kommunedelplanen pga. markagrensa fra 1986, ble foreslått lagt inn igjen, for å få en helhetlig avgrensning mellom fradelte hyttetomter og de sammenhengende landbruksområdene i Marka. Videre ble sårbarhetsgrensen gjennom området mot Langen justert noe etter befaring den , slik at den et par steder ble trukket noe nærmere vassdraget pga. terrengformasjonene. Grensen ble i større grad lagt der terrenget flater innover, og hvor boligbebyggelse ikke vil synes fra vassdraget. Dette var imidlertid bare små justeringer som ikke medførte at nye eiendommer endrer status. Det faste utvalg for plansaker behandlet planforslaget på ny i møte , som sak 30/07, og vedtok å legge den ut til offentlig ettersyn.

2 Side 2 av 8 Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Dette ble informert om ved brev av til høringsinstanser, jfr adresseliste fra Ski kommune, samt ved annonse i Østlandets Blad og Dagsavisen. Frist for merknader ble satt til det ble avholdt informasjonsmøte om planforslaget Fylkesmannen i Oslo og Akershus fremmet i brev av innsigelse til planen pga. den foreslåtte justeringen av sårbarhetsgrensen. For å unngå å måtte legge planen ut til nytt offentlig ettersyn pga. føringene i dette brevet, valgte administrasjonen å tilskrive de grunneiere som vil bli berørt av en tilbakeføring av sårbarhetsgrensen. Brevene er datert hhv , og Innkomne merknader samt reguleringssjefens kommentarer: 1. Hafslund Nett AS, påpeker i sin uttalelse av at de har en 50 kv regionallinje gjennom området, og at det må tas hensyn til denne slik at evt nye tiltak ikke kommer i konflikt med byggeforbudsbeltet eller gjeldende forskrifter for elektriske forsyningsanlegg. Kommentar: Tas til etterretning. Det er lagt inn et byggeforbudsbelte på 2X10,5 m for 50 kv-ledningen mellom Bru og Skiseng. a) Sørvegen Velforening v/britt Barlie er i brev av opptatt av konsekvensene av planforslaget. Det vil føre til at folk som har bodd i hyttene sine i en årrekke vil bli kastet ut. Utkastelsen vil komme når hyttene nå blir tilknyttet offentlig kloakk, og ikke lenger er et forurensningsproblem. For å få en bedring av miljøet bør alle kunne få bruksendring. Det vises også til hytteamnestiet fra 1984, som førte til at enkelte fikk bruksendring. Dette oppleves i dag som forskjellsbehandling av naboer. Kommentar: Det såkalte hytteamnestiet fra 1984 var et engangsforsøk fra fylkeskommunen for å prøve å få bukt med forurensningsproblemene i Langen, og er ikke senere gjentatt. Forutsetningene for omreguleringen av disse hytteområdene ble fastlagt i kommunedelplanen for områdene rundt nordre del av Langen, vedtatt i kommunestyret Det ble her fastlagt at det ikke skulle kunne gis bruksendringer i sårbarhetsbeltet. Det var bred faglig og politisk enighet om resultatet, også på overkommunalt hold. Det ble i 2004 fattet vedtak om at beboere i hytter i sårbarhetsbeltet som var ulovlig i bruk som helårsbolig, i hht. vedtatt kommunedelplan, skulle gis en frist på å fraflytte hyttene. Det kom inn 3 klager på vedtakene, alle i Sørvegen. Det ble fattet vedtak i driftsutvalget om at behandling av klage og endelig pålegg om fraflytting skulle utsettes til reguleringsplanen er vedtatt. De tre klagerne hadde flyttet inn i sine hytter etter at planprosessen var igangsatt og har hatt gode muligheter til å sette seg inn i planens forutsetninger. Det kom imidlertid ikke inn merknader til kommuneplanprosessen fra noen av disse. Alle hytter i samme kategori har konsekvent blitt behandlet på samme måte i de øvrige reguleringsplanene rundt Langen. Rådmannen kan ikke se at det foreligger grunner til å fravike kommuneplanens intensjoner på dette punktet. b) Tone Skofteby er i brev av opptatt av å få lagt om turvegdraget mellom sine to eiendommer noe, samt å få regulert inn en ny atkomstveg til sin eiendom, gnr 96/75, pga. store høydeforskjeller. Dette vil, etter hennes syn, også lette atkomsten til turvegdraget fra nord.

3 Side 3 av 8 Hun vil være villig til å avstå areal til turveg dersom grunneier på Lille Karlsrud kan akseptere den foreslåtte utvidelsen av innkjøringen. Hun mener videre at resten av det felles grøntområdet ned mot vannet må ryddes for trær og kratt, og lurer på hvem som gjør dette. Endelig ber hun om at kommunen tar kontakt med grunneieren på Lille Karlsrud, Trond Frisvold ang. de forhold hun her har tatt opp. Kommentar: Etter en befaring i området synes det riktig, ut fra terrengforhold, å justere stien noe, samt å regulere inn en egen atkomstveg til eiendommen 96/75. Dette vil i vesentlig grad lette atkomsten både til stien og til nevnte eiendom. Begge arealer reguleres imidlertid til fellesarealer, og det vil være avhengig av avtaler mellom de berørte grunneiere og velforeningene å få gjennomført reguleringsplanens intensjoner. Ny atkomst til 96/75 er altså avhengig av en avtale med gnr. 96/1, og en opparbeiding av sti over gnr 96/75, 96/17 og 96/14 er avhengig av enighet mellom disse og velforeningen. Tilsvarende vil opparbeiding av stien og det felles grøntområdet ned mot vannet på Frisvold sin eiendom, være avhengig av en avtale mellom velforeningen og Frisvold. All fysisk tilrettelegging og opparbeiding i samsvar med planen vil måtte utføres av velforeningene i området. Ski kommune har vært i kontakt med grunneier Trond Frisvold, og han er innforstått med disse krav og begrensninger. Enhver inngripen i hans eiendom i samsvar med planen, skal selvfølgelig avtales med ham på forhånd, og løses både økonomisk og praktisk. c) Birgitte og Michael Rummelhoff er i brev av opptatt av å få til en oppmykning av sårbarhetsgrensen over sin eiendom, gnr 96/21, Sørvegen 11. De har lagt ved flere bilder for å illustrere dette. De ønsker således at sårbarhetsgrensen trekkes fram mot noen stupbratte knauser, ca 50 m fra vassdraget. Videre ber de om at stien opp fra vannet langs deres sørgrense justeres slik at den samsvarer med der stien faktisk ligger i dag. Kommentar: Administrasjonen har ved flere anledninger befart området. På denne eiendommen er sårbarhetsbeltet ca. 80 m bredt. Den foreslåtte endringen ville bryte med prinsippene for sårbarhetsbeltet, slik det har vært praktisert ved de øvrige reguleringsplaner langs Langen. Ny bebyggelse vil lett kunne bli synlig ute fra vassdraget, selv nede på det opparbeidede platået nedenfor dagens bolig, selv om de markante knausene nok ville ha skjult en del. Her er avstanden i seg selv av avgjørende betydning for å dempe inntrykket av boligen, sett fra vassdraget. På bakgrunn av ny befaring er stien opp fra vannet flyttet noe sørover, slik at den nå skal samsvare med eksisterende sti på sydsiden av bekken, mot gnr 96/13. d) Statens Vegvesen har i brev av ingen merknader til planforslaget, da dette er i samsvar med kommuneplanen. Kommentar: Tas til etterretning. e) Fylkesmannen i Oslo og Akershus fremmer i brev av innsigelse til planforslaget. Det vises til rikspolitisk bestemmelse (RPB) om midlertidig markagrense. Innvendingene gjelder i første rekke to tomter inntil boligfeltet på Nordvegen, gnr 96/95 og 96/96, helt nord i planområdet, som i kommuneplanen ligger i Marka. Videre hevdes det at justeringen av grensa mellom byggeområde og naturvernområde (N1), vil føre til at to til tre eiendommer som tidligere lå helt inne i naturvernområdet, vil få deler av eiendommen regulert til boligformål, slik at boligbygging blir mulig.

4 Side 4 av 8 Fylkesmannen mener derfor at forslaget åpner for to nye boliger, og for konvertering av eksisterende enheter innenfor virkeområdet for RPB for Marka. Motstrid mellom RPB og nye reguleringsplaner gir grunnlag for innsigelse, og jfr. MD skal permanente og arealkrevende tiltak samt tiltak i strid med RPB for Marka vurderes strengt. Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmer på denne bakgrunn innsigelse til planforslaget. Kommentar: Ved avgrensningen av boligområdene, ble det tatt utgangspunkt i kommuneplanens avgrensning. Langs Nordvegen ble imidlertid to eiendommer til tatt med i planen. Dette er to av i alt syv eiendommer utenfor sårbarhetsbeltet, som ble holdt utenfor byggeområdene i kommunedelplanen. Dette fordi de lå innenfor markagrensa fra Kommunen er av den oppfatning at dette beror på kartunøyaktigheter fra gammelt av. Grensen ble trukket på et kart i målestokk 1:20.000, slik det da var mulig å tolke grensene. Kommunedelplanen forutsatte imidlertid at alle fradelte hytteeiendommer skulle tas med, men disse 7 ble holdt utenfor pga. markagrensa. Vi mente derfor at det ville være hensiktsmessig at grensen for boligområdene settes lik grensen for de allerede fradelte hytteeiendommer, og tok derfor med de to eiendommene gnr 96/95 og 96/96, i den grad de ligger utenfor sårbarhetsbeltet. Videre ble grensen for sårbarhetsbeltet justert noe gjennom området, slik at den et par steder ble trukket noe nærmere vassdraget pga. terrengformasjonene. Den ble i større grad lagt der terrenget flater innover, og hvor bebyggelse ikke vil synes fra vassdraget. Dette var imidlertid bare små justeringer som ikke medførte at nye eiendommer ville kunne bebygges med helårsboliger. Blant annet er to av eiendommene som ble med i byggeområdene, allerede bebygget med godkjente helårsboliger. Som følge av innsigelsen fra Fylkesmannen trekkes nå de to eiendommene i nord, gnr 96/95 og 96/96 ut av planen, i samsvar med kommuneplanens markagrense. Ved Sørvegen flyttes sårbarhetsgrensen tilbake, nesten helt i samsvar med kommuneplanen. Eiendommene Sørvegen 18 og 20 er allerede i dag godkjente helårsboliger, slik at begrensningene ikke vil bli dramatiske for disse. Syd for Sørvegen, og fram til Siggerudvegen, er grensen trukket noe tilbake mot opprinnelig kommuneplangrense, med etter gjentagne befaringer er ny grense lagt i bakkant av sprang i landskapet, der terrenget flater ut, vekk fra vassdraget. Dette fører ikke til nye bebyggbare tomter, men til at bebyggbare tomter får en bedre arrondering, uten at det går ut over hensynet til allmennhetens bruk av Marka eller hensynet til virkninger tiltaket måtte ha, sett fra vassdraget Fylkesmannens merknader er dermed i det alt vesentlige tatt til følge. f) Oslo og omland Friluftsråd (OOF) anbefaler i brev av at det opprettholdes en streng praksis langs Langenvassdraget. De anbefaler kommunen å følge RPR for samordnet areal og transportplanlegging, og slik unngå ytterligere bebyggelse på Lille Karlsrud. OOF mener at det er viktig at bestemmelsene er tilstrekkelig detaljerte til å kunne ivareta plante-, og dyreliv, vannkvalitet og friluftsliv i vassdragsbeltet. Det bør benyttes så stramme og presise formuleringer som mulig for å unngå uheldig skjøtsel og hogst. Kommentar: Tas til orientering. Det strenge og detaljerte arbeidet fra øvrige planer langs Langen blir videreført i denne planen. Det er imidlertid kommunedelplanen fra 1999 som angir rammene for ny bebyggelse i dette området.

5 Side 5 av 8 g) Akershus fylkeskommune opplyser i brev av om at det er gjennomført registreringer av automatisk fredete kulturminner i området. Det ble registrert to automatisk fredete kulturminner i form av to steinalderboplasser på hhv. eiendommen gnr 96/9, på en odde ut i Langen samt på gnr 112/3, på den mye brukte bade-, og rasteplassen i Vellumstadvika. Boplassene må reguleres til spesialområde bevaring, kulturminne, i kombinasjon med hhv. naturvernområde og friområde. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeid i terrenget gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, og dersom man støter på et fornminne, skal arbeidet stanses, i en sone på 5 meter rundt fornminnet, og fylkeskommunen straks varsles i hht. kulturminnelovens 8. Fylkesrådmannen anser at hensynet til kulturminneinteressene er ivaretatt gjennom forslaget til reguleringsbestemmelser. Ingen ytterligere merknader til nyere tids kulturminner. Det bes om at kommunen påser at tilgjengelighet for alle sikres i den grad det er mulig både inne og ute. Planforslaget er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplaner. Kommentar: Tas til etterretning. Plankartet og bestemmelsene endres i samsvar med merknaden. h) Bjørg Ribøy Salkjelsvik eier av gnr 96/95, beklager i brev av fylkesmannens innsigelse. Hun mener kommunens forslag til justering ikke vil være til sjenanse for noen, mens fylkesmannens innsigelse vil være til stor ulempe for henne. Tomten hevdes å ikke være synlig fra Langen. Endringen vil legge tomten død for nesten enhver utnyttelse og således innebære en betraktelig verdiforringelse. Hun ber derfor om at kommunens opprinnelige forslag opprettholdes. Kommentar: Tas til orientering. Kommunen skylder her å gjøre oppmerksom på at området har vært avsatt til LNF-område siden kommunens første generalplan fra 1970, og dette ble forsterket ved forslaget til markagrense fra Eiendommen har ikke vært bebyggbar, og det vil således ikke miste en rett den har hatt. Fylkesmannens innsigelse er således i tråd med Miljøverndepartementets og Stortingets ønske om å håndheve markagrensa. Rådmannen vil imidlertid ikke unnlate å bemerke at kommunen helt siden arbeidet med kommunedelplanen på 1990-tallet har vært av den oppfatning at det må skyldes en forglemmelse og/eller unøyaktighet i markakartet fra 1986 når et fåtall tilfeldige tomter av i alt ca 75 ubebygde tomter rundt nordre del av Langen ble holdt utenfor hytteområdene, og således ikke ble en del av kommunedelplanens tomter som kunne bebygges ved regulering. En av tomtene, beliggende på Siggerudåsen, ble endog lagt inn igjen da området ble regulert i 2004, -med aksept fra overkommunale myndigheter. Med stortingets fokus på vern av markaområdene, og den foreliggende rikspolitiske bestemmelsen (RPB) for Oslomarka, ser rådmannen det lite sannsynlig at markagrensa skal kunne endres for disse eiendommene, og endrer planforslaget i samsvar med fylkesmannens merknad for de to tomtene, gnr 96/95 og 96/96. i) Torgrim Halvari, eier av gnr 96/39, påpeker i brev av at hans bolig i Sørvegen 24 opprinnelig ble godkjent som våningshus, og således kan benyttes som helårsbolig

6 Side 6 av 8 uavhengig av reguleringsformål. Han er bekymret for om muligheten til å bygge en fullverdig bolig på eiendommen nå ikke er til stede lenger. Han viser til at han har koblet seg til offentlig avløp, i tråd med kommunens ønske. Han håper at han vil kunne realisere et prosjekt som i størst mulig grad tar hensyn til Marka, sett fra vassdraget. Kommentar: Tas til orientering. Det faktum at den eksisterende bygningen på eiendommen i sin tid ble gitt byggetillatelse som våningshus, innebærer at kommunen ikke vil kunne nekte bygget utvidet eller at det oppføres en erstatningsbolig, så lenge den ikke kommer i konflikt med sårbarhetsgrensen eller legges utenfor den regulerte vernesonen. Rådmannen er således av den oppfatning at det for denne eiendommen skal være mulig å oppføre en bolig selv om fylkesmannen har innsigelse til planforslaget. Vurdering: Reguleringsplanen er viktig i det pågående opprydningsarbeidet med avløpsforholdene, og et nødvendig grunnlag for gjennomføringen av dette. Ved første gangs behandling av planen ble to eiendommer i Nordvegen, gnr 96/95 og 96/96, som var holdt utenfor byggeområdene i kommunedelplanen pga. markagrensa fra 1986, foreslått lagt inn igjen. Dette for å få en helhetlig avgrensning mellom fradelte hyttetomter og de sammenhengende landbruksområdene i Marka. Fylkesmannens innsigelse innebærer at disse to tomtene tas ut av byggeområdene, i samsvar med innsigelsen. Videre endres grensen mellom byggeområde og spesialområde naturvern, vest for Sørvegen tilbake, i samsvar med innsigelsen. Når det gjelder grensen mellom byggeområde og spesialområde naturvern i området syd for Sørvegen og videre sydover til Siggerudvegen ved Vellumstadvika synes det urimelig å trekke grensen helt tilbake i samsvar med markagrensen. Etter en nøye vurdering og befaringer i terrenget legges det opp til et justert forslag der grensen trekkes noe lenger unna vassdraget, men ikke helt tilbake til kommuneplanens markagrense. Dette fordi terrenget her flater markert ut, og ny bebyggelse her ikke vil ses fra vassdraget eller ha innvirkning på allmennhetens bruk av Marka. Dette innebærer ikke at nye tomter skal kunne bebygges, men at to boligtomter nå vil kunne få lagt boligene bedre inn i terrenget. Rådmannen er av den oppfatning at dette er så godt faglig begrunnet at muligheten for å komme til enighet med fylkesmannens miljøvernavdeling bør være til stede. Det er videre foretatt en mindre justering av en turveg, syd for Sørvegen, etter innspill fra beboerne, uten at dette har endret planens innhold. Oppsamlingsplassen for avfall i krysset Lille Karlsrud/Sørvegen er justert i samsvar med den nylig opparbeidede og godkjente plassen for dette. Økonomiske konsekvenser: Ski kommunestyre har tidligere vedtatt en finansiering av gangvegen fra Bru til Østre Solberg med 3,5 mill. kr. årlig fra 2006 til Dette for å kunne sikre en nødvendig framdrift i prosjektet, og slik at flest mulige kobler seg til avløpsanlegget som er under utbygging i området. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Den samlede innsatsen med utarbeidelse av reguleringsplaner og legging av avløpsanlegg er viktig for å sikre en bærekraftig utvikling i disse delene av kommunen.

7 Side 7 av 8 Konsekvenser for beredskap og sikkerhet: Ski kommune har utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse for hele kommunen, sist revidert i Det fremkommer ikke her spesielle forhold ved området langs Siggerudvegen, og planen medfører ikke endrede risikoforhold. Det er etter kommunens syn intet ved planene som medfører endret risiko for mennesker, miljø, materielle verdier eller andre objekter i og rundt det planlagte tiltaket. Det er heller ikke registrert andre objekter i området som kan medføre en målbar trussel knyttet til det man her planlegger for. Langs alle høyspentlinjer er det lagt inn bygge forbudssoner som samsvarer med krav fra linjeeier. Det legges ikke opp til ny bebyggelse innenfor bygge forbudssonen. Alle trafikksikkerhetstiltak i planen er utarbeidet i samarbeid med Statens vegvesen. Det legges opp til sikring av skolevegen ved den regulerte gang- og sykkelveg fram til Siggerud skole. Det blir bygd gang- og sykkelveg kun på én side av fylkesvegen, og plasseringen er gjort ut fra en trafikksikkerhetsmessig vurdering. I krysningspunktet ved Lille Karlsrud er det gjort en vurdering av siktforholdene på stedet i henhold til krav fra Statens Vegvesen. Det legges ikke opp til utbygging av nye tomter som kan være utsatt for flom fra Langenvassdraget. Ski, Audun Fiskvik rådmann Jan-Willy Mundal kommunalsjef samfunn Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart. b) Forslag til reguleringsplan for Lille Karlsrud, datert c) Forslag til reguleringsbestemmelser for Lille Karlsrud, datert d) Sak R30/07 fra det faste utvalg for plansakers møte e) Varslingsbrev til off. myndigheter, lag, foreninger og berørte parter, datert f) Uttalelse fra Hafslund Nett AS, mottatt g) Brev av fra Sørvegen Velforening v/britt Barlie. h) Brev av fra Tone Skofteby. i) Brev av fra Birgitte og Michael Rummelhoff. j) Brev av fra Statens Vegvesen. k) Brev av fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. l) Brev av fra Oslo og omland Friluftsråd (OOF). m) Brev av fra Akershus fylkeskommune. n) Brev av fra Bjørg Ribøy Salkjelsvik. o) Brev av fra Torgrim Halvari.

8 Side 8 av 8 Det faste utvalg for plansakers behandling : FRP, H, KRF og UAVH fremmet følgende tilleggsforslag: Eiendommene 96/95 og 96/96 tas inn i boligområdet. FRP, H, KRF og UAVH sitt tilleggsforslag fikk 6 stemmer (2H, 2FRP, KRF, UAVH) Trond Møretrø (SV) fremmte følgende tilleggsforslag: Områder som er omfattet av Fylkesmannens innsigelser tas ut av planen. Trond Møretrø (SV) sitt forslag fikk 1 stemme (SV) Forslag til vedtak fikk 4 stemmer (2A, SP, V) FRP, H, KRF, UAVH, A, SP og V tar partimessig forbehold Utvalgets innstilling til kommunestyret: Med henvisning til plan- og bygningslovens 27-1 vedtas forslag til reguleringsplan for Lille Karlsrud, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser, datert Eiendommene 96/95 og 96/96 tas inn i boligområdet. Kommunestyrets behandling : Rannveig Andresen (SV) fremmet SV s forslag i planutvalget: Områder som er omfattet av Fylkesmannens innsigelser tas ut av planen. Vedtak: 1. Fast utvalg for plansakers innstilling pkt. 1 ble enstemmig vedtatt. 2. Fast utvalg for plansakers innstilling pkt. 2 fikk 19 mot 22 stemmer og falt. 3. Rannveig Andresens forslag til vedtak fikk 4 mot 37 stemmer og falt. Kommunestyrets vedtak er: Med henvisning til plan- og bygningslovens 27-1 vedtas forslag til reguleringsplan for Lille Karlsrud, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser, datert Utskrift sendt til: Erik A. Hovden