Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2009.

Transkript

1 Side 1 82 Rabben Borettslag Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling i Rabben Boretttslag ONSDAG 5. MAI 2010 KL I LAMBERTSETER KIRKES MENIGHET Det vil som vanlig bli servert kaffe/te, brus og kringle fra kl Dette er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun èn stemme pr. andel Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

2 Side 2 82 Rabben Borettslag INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling i Rabben Borettslag avholdes onsdag 5.mai 2010 kl i Lambertseter kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2009 A) Årsberetning og regnskap for 2009 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor C) Andre godtgjørelser 4. FORSLAG A) fra styret vedrørende endring av husordensreglene B) fra Sigmund Olav Lie, Steinspranget 65 vedrørende parkeringsanlegg i 2 plan. C) fra Rashid Mahmood, Steinspranget 67 vedrørende utvidelse av loftsleilighet. D) fra Silje Granli, Steinspranget 55 vedrørende utvidelse av loftsleilighet. E) fra Kenneth Minde, Kvartsvn 14 om å inngå IN avtale for nedbetaling av fellesgjeld. F) fra Trond Aksnes vedrørende parkering/garasjeanlegget og utarbeidelse av grøntanleggsplan. G) forslag fra Knut Eivind L Dalseng og Miriam Kaltenecker vedrørende utvidelse av vasketider. Forslagene med styrets innstilling se bak i heftet. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 2 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av velferdsutvalg for 1 år Oslo, 25.mars.2010 Styret i Rabben Borettslag Geir Jansen /s/ Kingsley Egbeocha /s/ Linda Søreng /s/ Magnus Xavier Johansen /s/ Stian Ryen Hermansen /s/

3 Side 3 82 Rabben Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2009 TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Geir Jansen Mellombølgen 147 Nestleder Kingsley Egbeocha Kvartsvn 3 Styremedlem Linda Søreng Mellombølgen 149 Styremedlem Magnus Xavier Johansen Steinspranget 48 Styremedlem Stian Ryen Hermansen Mellombølgen 145 VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Judith Espeskog Steinspranget 44 Varamedlem Ole Westerås Steinspranget 66 DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS Delegert Geir Jansen Mellombølgen 147 Magnus Xavier Johansen Steinspranget 48 Varadelegert Linda Søreng Mellombølgen 149 VALGKOMITEEN Valgkomite Ellen Helene Berg Mellombølgen 147 Valgkomite John Roger Olsen Mellombølgen 70 Valgkomite Ivar Andreas Lima Mellombølgen 155 FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 14 Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Kvartsvn Mellombølgen Mellombølgen

4 Side 4 82 Rabben Borettslag Steinspranget Steinspranget Borettslaget består av 503 andelsleiligheter, fordelt på 21 bygninger. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Tomten som ble kjøpt i 1986 er på m 2 bruksnummer : og har følgende gårds- og Første innflytting skjedde i Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er det 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. STYRET Styret har kontor i Mellombølgen 147 med kontortid mandager mellom kl og kl Styrerommet har telefon med telefonsvarer , faks Styrets e-post adresse er: rabben@getmail.no. Se også borettslagets hjemmesider/websider på eller infokanalen på TV, som regel finnes på kanal 10, men som kan variere fra TV til TV. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. VAKTMESTERTJENESTE / ANDRE ANSATTE / PORTNER Vaktmestrene skal ivareta den daglige drift og vanlig vedlikehold i borettslaget. Vaktmesteren har kontor i Kvartsveien 12 og kan treffes på mobil , mellom kl og fra mandag til torsdag og mellom kl og på fredager. E- post adresse vaktmester.rabben_brl@getmail.no. Lørdag, søndag og helligdager er vaktmesterkontoret stengt. Unngå å ringe privat til vaktmester utenom ordinær arbeidstid. Styret har satt opp egen stillingsinstruks for tjenesten. Det er ikke registrert skader eller ulykker i borettslaget i 2009.

5 Side 5 82 Rabben Borettslag PARKERING Borettslaget har parkerings- og garasjeplasser, som fordeles etter ventelister. Ved ønske om parkerings- eller garasjeplass, ta kontakt med OBOS avd. Lambertseter på tlf Borettslaget har avtale med et parkeringsselskap som kan bøtelegge og/eller taue bort ulovlig parkerte biler. NØKLER/SKILT Nøkler til fellesdørene kan kjøpes ved henvendelse på styrerommet i kontortiden. Skilt til ringeklokke og postkasse kan bestilles ved henvendelse til vaktmester. Sylinder og nøkler til vaskeritavlene fåes ved henvendelse til Roderik Jako AS på tlf Andelseier må selv bekoste dette. VASKERI Det er flere fellesvaskerier i borettslaget. Disse ligger i Kvartsveien 4, 6 og 14, Steinspranget 46, 58, 63 og 66/68, Mellombølgen 68 og 155 og kan benyttes gratis av beboerne. Hvis vasketiden ikke er påbegynt etter en time etter fastsatt tid, kan andre benytte seg av vasketiden. Tøy som ikke er tatt ned til fastsatt tid vil bli fjernet. Da det er stilt spørsmål om hvem som har ansvar for renhold i vaskeriene, vil styret presisere husordensreglene: ANDELSHAVERS VEDLIKEHOLDSANSVAR Pkt.3 Alle andelshavere har renholdsplikt i fellesrom, dette gjelder også vaskeriene, ikke bare kjeller og loft RENHOLD Borettslaget har avtale med AC Renhold AS om vask av trappeoppganger/fellesarealer som innebærer at trappevask: Trapper i trappeoppgang vaskes fra og med avsats loft til og med kjeller hver gang. Postkasser tørkes av. Dørmatter ristes og vaskes under (dørmatter skal flyttes før vask og hele avsatsen skal vaskes). Vinduer i trappeoppganger: (renholdet skal utføres 2 ganger pr år 2 virkedager i året)vask av vinduer (vinduene vaskes fra utsiden og innsiden). Det skal også utføres vask av vinduskarmer. Vask av gulv i vaskeri med mer (renholdet skal foretas 1 gang pr mnd 1 virkedag pr mnd): Vask av gulv i vaskeriene. Støv tørk av maskinene i vaskeriene. Behovsvask: Det skal utføres vask av vegger og tak i vaskeriene etter behov. Dette renholdet vil bli fakturert pr. time. Det skal avtales skriftlig med styreleder/styret om tidspunkter og steder der det ønskes utført renhold (behovsvask gjelder også ifbm trappevask vedr. fjerne avsatte flekker, merker på vegger etter sykler og andre mørke flekker som kan fjernes ved vask uten å skade maling). Loft og kjellerarealer er unntatt. KABEL-TV Get er leverandør av kabel-tv tjenester til borettslaget, i tillegg til bredbånd, telefoni og digital-tv. Gets servicetelefon er betjent mandag - fredag mellom kl og

6 Side 6 82 Rabben Borettslag og lørdag - søndag mellom kl og Feilmelding og support kan også meldes på Gets kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man blant annet hente eller bytte dekoder, internettmodem og "gjør det selv-pakker" for telefoni. På Gets hjemmeside finner du oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. OBOS og Get har inngått avtale for beboere i boligselskaper forvaltet av OBOSkonsernet om kollektiv avtale på Digital TV, internett og telefontjenester. Kontakt kundetjenesten for mer informasjon. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget. TELEFONI Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS, som gjelder til og som gir beboere med telefonabonnement i Telenor gode rabatter. Det gis opp til 25% rabatt på bruken av telefonen (gjelder Basis-abonnementene) på fasttelefon og bredbåndstelefon dersom samtalekostnaden overstiger 5000,-. Fri bruk av fasttelefon hver lørdag (kun startpris på 89 øre pr. samtale uansett varighet) på samtaler til andre fasttelefoner i Norge. Den enkelte beboer får fri etablering av ADSL Bredbånd ved bestilling via internett og 10% rabatt på abonnementstypene ADSL Medium og 15% på ADSL Premium. (Rabatt ytes ikke på nybestilte abonnement på ADSL Basis og ADSL Turbo). Det gis 30 minutter ekstra fri ringetid på alle mobilabonnement fra Telenor og Djuice (ikke kontantkort og Djuice Control og surfprat abonnement). Ekstra ringeminutter gis uavhengig av om kunden er i en bindingsperiode, og aktiviseres ved at kunden selv sender en SMS fra sin egen mobiltelefon til nr 2000 med tekst: bestill obos Bestilling av telefoni og internettjenester gjøres på KRAFTLEVERANSE TIL BORETTSLAGETS FELLESANLEGG Borettslaget har gitt OBOS fullmakt til å fremforhandle en kraftavtale. Borettslaget er tilsluttet avtalen med Alpiq Norway AS og LOS (Agder Energi AS). Alpiq Norway AS står for rådgivning og kraftforvaltning, og LOS står for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. Kraftforvaltningsavtalen utløper den Kraftforvaltningsavtalen gir følgende fordeler for borettslaget: Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr. kwh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med forvaltning som gir gunstige strømpriser.

7 Side 7 82 Rabben Borettslag Profesjonell forvaltning fra Alpiq Norway AS Energipartner AS. Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Tinfos AS. I årene ga kraftforvaltningsavtalen til dels lavere kraftkostnader enn de fleste andre kraftalternativer. I 2009 har ikke kraftforvaltningsporteføljen gitt fullt så gode resultater. Kostnader til kraft i 2009 ble likevel gunstige. ENERGIREGNSKAP Formålet med et energiregnskap er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk, fordelt på romoppvarming, beredning av varmt tappevann, belysning, gårdslys, fellesvaskeri, etc. Energiregnskapet gir borettslaget en mulighet til å følge forbruksutviklingen over tid, noe som gjør det mulig å sammenligne forbruket i borettslaget med tilsvarende boligselskaper. Dette gir styret et godt beslutningsgrunnlag ved vurdering av tiltak som kan føre til økonomiske besparelser på sikt. Fra og med blir det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. OBOS vil i løpet av 2010 ta inn opplysninger i energiregnskapet som vil være til hjelp ved utarbeidelse av energimerket. Hva er et energiregnskap: Et energiregnskap minner mye om et tradisjonelt økonomisk regnskap for et boligselskap, men man dokumenterer energiforbruk i kwh i stedet for økonomisk forbruk i kr. Hvordan brukes et energiregnskap: Energiregnskapet gir verdifull informasjon om hva som benyttes av energi, og hva energien brukes til. Ved å sammenligne eget forbruk med forbruket i andre boligselskaper får man informasjon om hvorvidt forbruket er rimelig, eller om det bør iverksettes tiltak for å redusere forbruket. Energiforbruk i 2009: Gjennomsnittsforbruk i Rabben: 163 kwh/m² Det er en viss variasjon i forbruket mellom de ulike byggene. Mellombølgen har det høyeste forbruket på 206 kwh/m 2. Noe av det høye forbruket i dette bygget er relatert til et stort forbruk til gårdsanlegg (32 kwh/m 2 ). Kvartsveien 9 har det laveste forbruket på 118 kwh/m 2. Det er store variasjoner i fellesforbruk til gårdsanlegg for de ulike byggene. Dette skyldes at det er fellesvaskerier, varmluftsvifter til tørkerom og fryserom i enkelte bygg, mens andre bygninger kun har belysning på gårdsanlegget.

8 Side 8 82 Rabben Borettslag Blokkene har piper og mulighet for vedfyring i leilighetene. Hvor mye ved som brukes til oppvarming i de ulike bygningene har vi ikke oversikt over. Ulik bruk av ved til oppvarming i bygningene kan gi store utslag i leilighetsforbruket av strøm. Dersom en ser bort fra fellesforbruket i de ulike bygningene og tar høyde for at vedfyring vil gi noen variasjoner i strømforbruket, er det ikke unormalt store forbruksvariasjoner mellom bygningene. Sammenliknbare boligselskaper med tilsvarende bygninger som Rabben borettslag har et gjennomsnittlig energiforbruk på 209 kwh/m 2. Rabben borettslag har et lavt energiforbruk sammenliknet med dette. Forbruksutvikling: Rabben borettslag har forbrukstall for de 2 siste årene i energiregnskapet. Forbruket har holdt seg stabilt disse to årene. Totalforbruk i 2008: 166 kwh/m² Totalforbruk i 2009: 163 kwh/m AVTALE OM OLJELEVERANSE OBOS har avtale med Statoil Norge AS om levering av olje, gass, elektrisk strøm til elektrokjeler og andre fyringsrelaterte produkter. Rabatten gis på Statoils til enhver tid gjeldende listepris. Ved utgangen av 2009 var rabatten på 168,5 øre pr. liter eks mva. Ved bestilling av olje fra Statoil via internett (netshop) gis det en ytterligere rabatt på 3 øre pr. liter. Borettslaget har tiltrådt denne avtalen. AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon Det er registrert 10 ordinære og 16 juridiske bruksoverlatinger i borettslaget pr Ved bruksoverlating opprettholder andelseier retten til sin eventuelle parkeringsplass/garasjeplass i 1 år. Etter 1 år går plassen til neste andelseier på ventelisten for parkeringsplasser/garasjeplasser.

9 Side 9 82 Rabben Borettslag FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i Hammersborg Forsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tillegginnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , faks eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiernes ansvar. INNBOFORSIKRING Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). Det vil være gunstig å kontakte OBOS Forsikring for å få tilbud på innboforsikring. Denne

10 Side Rabben Borettslag forsikringen har lav pris og tilpassede vilkår. OBOS Forsikring har også gode tilbud på øvrige forsikringsprodukter den enkelte andelseier kan ha behov for. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS- INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 2009 Opparbeidet 23 nye parkeringsplasser Foretatt asbestsanering i alle kjellere samt fyrrommet i Steinspranget 66/68. Rehabilitering av spillvannsledninger i hele borettslaget. Montert opp grillplass bak mellombølgen 153/155. Innstalert innbruddsalarm anlegg på styrerommet Etablert web/hjemmesider (juni) Nye Postkasser i Steinspranget 66/68 (alle har nå nye postkasser). Oppgradering av utearealet/grøntanlegget med nye planter etc. Kartlegging av asbest i våre kjellere og fyrrommet. Rengjøring av ventilasjonskanaler/anlegg. Nytt brannvannanlegg i Steinspranget 66/68. Pusset opp/oppgradert styrerommet.

11 Side Rabben Borettslag 2006 Alle oppganger pusset opp. Nye postkasser også montert. Skiftet ut dører til vaskeriene, loft, kjeller samt til alle rømningsveier via loft fra våre loftsleiligheter til brannsikre dører. Nye støttemurer St.sp 44 og MB/St.sp Ny vaktmestergasje oppført Alle vinduer og treflater i fasaden malt Alle vaskerier pusset opp Nytt belegg på balkonger i høyblokka 2003 Ferdigstilt renovering av alle balkonger 2002 Nytt port-telefonanlegg Nye balkongtak 2001 Beslått piper Rehabilitert alle elektriske anlegg Montert nye motorvarmere på alle parkeringsplasser. Nytt kabelanlegg for TV også tilrettelagt for telefoni og internett Skiftet ut 3 vaskemaskiner Montert energisparende utelamper Etterisolert blokker og forblendet med teglstein, samt nye balkonger m/utebod. Fullført utskiftning av takbelegg Utvendig søppelhus etablert. Satt ut Miljøskap i borettslaget. Nytt takbelegg i høyblokka Rehabilitering av fyringsanlegget. Alle radiatorer ble byttet ut samtidig Skiftet takplater på en del av blokkene Rehabilitering av heiser i 66/ /86 Skiftet vinduer og balkongdører, samt utgangsdører. STYRETS ARBEID Siden forrige ordinære generalforsamling den har styret avholdt 18 styremøter, og i 2009 er det blitt behandlet 219 saker. I tillegg er det avholdt et antall arbeidsmøter, bygningsmessige befaringer, tilbuds- og kontraktsmøter med firmaer. Styrevakter/nøkkelsalg etc. er avholdt hver mandag mellom kl i styrerommet.

12 Side Rabben Borettslag Styrets leder har hatt god kontakt med vår forretningsfører Nina Engen i Obos avdeling Lambertseter angående den daglige driften av borettslaget. Nina Engen slutter i Obos Det er i skrivende stund ikke bestemt hvem som blir hennes erstatter. Informasjon til beboerne Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer bl.a gjennom informasjonsskriv. Dette deles ut i beboernes postkasser eller som oppslag på korktavlene i oppgangen og/eller kommer på Borettslagets Intern TV kanal. samt vår hjemmeside/webside som ble etablert juni Vår hjemmeside/webside ble fornyet/oppgradert høsten Borettslaget har følgende e postadresse til styrerommet: rabben@getmail.no Vaktmestertjenesten Styret vil fremheve det gode samarbeidet med vaktmesterne Storm Klausen og Terje Ellingsen, og er godt fornøyd med arbeidet de utfører for borettslaget. Vaktmester Storm Klausen arbeider i 85 % stilling, dette vil si at han nå arbeider fra mandag til torsdag med fri hver fredag. Vaktmesterne har følgende e-postadresse: vaktmester.rabben_brl@getmail.no HMS- arbeid Representanter for styret har sammen med vaktmesterne gjennomført vernerunde. På bakgrunn av denne har styret utarbeidet en handlingsplan for HMS- tiltak. Storm Klausen er HMS ansvarlig i Rabben brl. Serviceavtaler Med Melby Heis A/S for service på heiser. Med Vakt Service A/S for alarmberedskap ved heis stopp o.l Med Elajo Installasjon A/S/Økern Elektriske A/S for elektrotjenester Med Oslo Veggdyrkontroll A/S for bekjempelse av skadedyr. Med Roderik - Jako A/S for Vaskerimaskiner Med Statoil Norge A/S for Olje/Diesel kjelene i Steinspranget 66/68 Med Get AS for kabelanlegget Med AC Renhold AS frem til og med Norvakt og Vask as fra for rengjøring av oppganger,vaskerier samt styrerom og vaktmesterkontor Med InterPark AS for kontroll og håndheving av Parkeringsbestemmelsene i henhold til borettslagets husordensregler. Vi presiserer at all kontakt med ovennevnte selskaper skal gå via styret/vaktmester, med unntak av Get AS, Roderik - Jako A/S og InterPark AS. Elektronisk behandling av fakturaer Dette innebærer at styret får tilgang til boligselskapets fakturaer på e-post og internett, dette er blitt utført siden juni Styret vil nå til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer.

13 Side Rabben Borettslag Søppeltømming Søppeltømming foregår på ukedagene onsdag/torsdag. Tømming av papircontainere på fredager annen hver uke. Borettlagets husleie Styret har valgt å holde husleien uendret i 2009 (til orientering så var vår siste husleieøkning 1/7-2001), men det vil i 2010 komme husleieøkninger i forbindelse med rehabilitering av rør. Litt info fra Lambertseter 2003 Nå og fremover : Trikketomta Bergkrystallen Det skjer ikke noe nytt om denne tomta så langt vi har brakt i erfaring. Vi tror dette henger sammen med dårlige markedsutsikter for å bygge nye boliger. Denne situasjonen kan imidlertid raskt endre seg og det er ikke tradisjon for at Eiendom og Byfornyelsesetaten informerer noe i forkant. Vi tror imidlertid at en skal innstille seg på at utbygging vil finne sted i en eller annen form. Nytt legekontor i Blåfjellet Vi er veldig fornøyd med at Blåfjellet brl har lykkes med å få flyttet legekontoret fra Lambertseter senter til glassmesterlokalene i Blåfjellet. Lokalene er svært egnet for den påtenkte bruken. Spesielt atkomsten blir tilfredsstillende for rullestolbrukere. Lokalene ventes å være klare til bruk sommeren Barkeløypa bak Pynten, Rabben og Steinspranget I forbindelse med ombyggingen av Pynten barnehage har entreprenør brukt løypa til interntransport av materialer. Det har blitt en del skader på denne og dette vil vi ta opp med Friluftsetaten. Det er viktig at en blir enig om en rask istandsettelse av denne slik at løypa ikke forfaller mer. Vedlikehold i perioden Blikkenslagerfirmaet Drogseth m.fl. har utført følgende arbeider i tidsrommet mars 2009 til februar 2010: Steinspranget 63 er det blitt montert opp duesperre, montert grenrør på inngangstak der dette manglet 5 steder, demontert plater og takrenne som var skadet av snø og is. Montert ny takrenne og remontert takplater i Steinspranget 55 Montert nedløpskne ved inngangstakene i Kvartsveien 1,3,5 og 9 Kvartsveien 5 er det blitt montert opp en røyksuger på toppen av skorsteinen Vaskeriet i Steinspranget 58 har fått monter opp en ny sentrifuge og vaskeriet i Steinspranget 63 har fått montert opp en ny vaskemaskin (Girbau) i perioden, samt at Roderik Jako AS har utført en rekke reparasjoner på våre maskiner i vaskeriene. Vaskeriet i Mellombølgen 155 har Jonas Rør skiftet ut defekt gulvmontert vannvarmer til ny 30 liter for montering på vegg med nye rørforbindinger. Stake & Grave Service har høytrykkspylt og rør-inspisert fra innvendig stakekum og ut til hovedkloakk i Mellombølgen 64 (Tv rapport og CD-opptak).

14 Side Rabben Borettslag Steinbakken Entreprenør as Etablering av fundament/asfaltering for eksisterende papircontainere i borettslaget. Andre aktuelle vedlikeholdsbehov fremover En del av platetakene begynner å bli dårlige, spesielt punktblokkene. Omlegging av disse takene vil antakelig være aktuelt innen 5 10 år. Første gang omtalt i Dugnad av andelseiere i ss.66/68 med økonomisk støtte fra styret mm Høsten 2009 ble det satt i gang en dugnad av andelseiere i høyblokka 66/68,de vil oppgradere tidligere opphold/samlingsplass samt at det vil bli montert opp en stor fin grill og sittegruppe(r) etter behov, det vil også bli satt opp søppelboks slik at alle som benytter plassen rydder opp etter seg. Våre vaktmestere vil bistå andelseierne ved behov samt at styret/borettslaget dekker den økonomiske kostnaden. Økning av felleskostnadene med 5% fra med mulighet for ytterligere økning av felleskostnadene med 22% fra Total økning 27 %. Styret har besluttet å justere opp felleskostnadene med 5% fra som er i tråd med generalforsamlingens vedtak den i sammenheng med den forestående rehabiliteringen. Etter at det ble fattet et nytt vedtak om full rehabilitering av badene på ekstraordinær generalforsamling den , kan det komme et ytterligere tillegg i felleskostnadene fra den som vil være i tråd med generalforsamlingens vedtak. Brenselstillegget i Steinspranget 66/68 (høyblokka) redusert med 20 % fra 1/ I forbindelse med behandling av budsjettet for 2010 vedtok styret å senke brenselstillegget med 20 % fra dette utgjør i kroner en reduksjon fra kr.575,- til kr.460,- for en 1-roms og fra kr.1147,50,- til kr.918,- for en 2.roms. Styret vil for fremtiden prøve å sjekke utviklingen i brenseltillegget 2 ganger i året (vår og høst) for at det ikke skal opparbeide seg for store underskudd/overskudd i brenselsregnskapet slik at styret må enten øke og/eller redusere dette tillegget med høye % satser hver gang vi går inn og gjør et grep, men dette markedet er det ikke lett å være à jour med til enhver tid. Borettslagets møter med OBOS prosjekt samt andre entreprenører etc. Vi har i 2009/10 hatt møter sammen med obos prosjekt bl.a. for kontraktinngåelser ifbm med rehabilitering av våtrom. Har også hatt møte med Norvakt & Vask as og inngått rengjøringsavtale med selskapet. Forprosjekt våtrom utført av OBOS Prosjekt med infomøter samt vedtak på ekstra ordinære generalforsamlinger den og Etter vedtak fattet på generalforsamlingen i Rabben brl , inngikk styret 29/ avtale med Obos Prosjekt om et Forprosjekt Våtrom i den hensikt å kartlegge for eventuell utskiftning av sluk, vann- og avløpsrør og rehabilitering av våtrom mm i boligselskapet. Rapporten fra dette prosjektet ble presentert av Obos Prosjekt v/erik Udnæs for styret den

15 Side Rabben Borettslag Etter dette ble det bestemt å avholde et informasjonsmøte og en gjennomgang av rapporten onsdag kl med et påfølgende informasjonsmøte den , i aulaen Lambertseter videregående skole, der andelseiere kunne stille spørsmål og få svar på det de eventuelt satt inne med. Kostnader, lånebehov og konsekvenser for fellesutgiftene/husleiene ble også belyst. Det ble ikke foretatt noen valg eller bestemmelser på informasjonsmøtene. Ekstra ordinær generalforsamling ble avholdt onsdag den og det ble fattet vedtak om strømpetrekking - Resultat 126 for 120 i mot 3 var blanke og en unnlot å stemme, det var 185 fremmøtte andelseiere samt at det forelå 65 fullmakter til sammen 250 stemmeberettigede. I etterkant har mer enn 10% (borettslagslovens krav) av andelseierne bedt om en ny ekstraordinær generalforsamling for å prøve å omstøtte vedtaket fra Denne ekstraordinære generalforsamlingen ble avholdt onsdag på samme sted som de øvrige ekstraordinære generalforsamlingene, og avstemningsresultatet ble 192 for 125 mot full rehabilitering av våtrom. Det var 218 fremmøtte andelseiere samt at det forelå 99 fullmakter til sammen 317 stemmeberettigede. I skrivende stund så er det mye som tyder på at det vil komme ytterligere et forslag om omstøting av dette vedtaket og en ny ekstraordinær generalforsamling. Rabben brl har inngått ny og forbedret avtale med Get Styret i Rabben brl inngikk ny avtale med Get vedr digitale tv signaler den 8/ og som har en varighet frem til 31/5-2013,og den 2,3 og 4 mars kunne våre andelseiere hente sin HDI dekoder på frysern i Pynten brl (Grusvn.2 b). Alle andelseiere i Rabben brl fikk brev fra Get om dette i god tid før hentedato. Dekoderen følger leiligheten og skal ikke bringes med ved flytting. Rabben brl har valgt en dekoder med med HD funksjonalitet uten hard disk (opptaksfunksjonalitet). Dekoderen har elektronisk programguide, sjangersøk og barnesikring. Via dekoderen kan du leie film Digital tv med HD dekoder blir dekket over husleien, og programtilbudet blir større.flere kanaler og bedre billedkvalitet. Vi vil fortsatt ha tilgang på analoge tv signaler, dette betyr bl.a at vi fortsatt kan benytte oss av borettslaget interne infokanal på samme kanalnr/sted som tidligere. Oppgradering av lekeplass v/kvartsveien/steinspranget Den store lekeplassen i Rabben brl, den som ligger bak Kvartsveien og Steinspranget (oppi skogholtet) trenger helt klart en oppgradering og fornying av lekeutstyr, enkelte andelseiere har kommet med råd/ønsker rundt dette etter at styret oppfordret andelseiere til å gi råd/tilbakemeldinger. Styret har tenkt å gjennomføre en oppgradering og utbedring våren 2010, og det er satt av midler til dette i budsjettet.

16 Side Rabben Borettslag Opparbeiding av 23 nye P. plasser i 2009 Styret har nå opparbeidet 7 nye p. plasser v/nedkjørselen til Avstikkeren brl, omtrent vis a vis Steinspranget 48. Det har også blitt opparbeidet ytterligere 16 p. plasser v/nye vaktmester garasjen i Steinspranget. Bytte av forsikringselsskap Rabben borettslag byttet forsikringsselskap fra Nord-Europa forsikring as til Hammersborg forsikring. Pga at vi byttet forsikringsselskap på slutten av året vil det fremkomme i regnskapet at vi har betalt for forsikring 2 ganger samme år, men det som er viktig å påpeke her er at vår nye forsikring med Hammersborg forsikring først utløper Nytt rengjøringsfirma fra Styret har inngått avtale med Norvakt & Vask as om rengjøring av trapper og oppganger med mer i borettslaget. De vil vaske hver mandag og tirsdag. Beboere bør holde oppgangen fri for sykler, barnevogner, sko og lignende. For best vask bør også dørmatter tas inn på disse dagene. Klager skal gå gjennom styret/vaktmestere og Sarah Apeland (tlf ). Vedlikeholdsplan for borettslaget i perioden Styret kommer til å ta kontakt med OBOS Prosjekt for å få utarbeidet en ny 5 års vedlikeholdsplan for Rabben borettslag for perioden Andelseiers eget ansvar Innvendig må enhver beboer regelmessig sørge for å rense sluk på bad. Sluk på balkong må også renses og holdes rent og fritt fra fortetning jevnlig. Påfyllingsslanger og avløpsslanger til oppvaskmaskiner og vaskemaskiner må kontrolleres og eventuelt skiftes. De fleste leverandører anbefaler å skifte påfylling- og avløpsslanger etter 10 år, dersom slangene er av gummi. Dyrehold i borettslaget Det begynner å bli en god del hunder og katter i borettslaget vårt. Derfor er det veldig viktig at alle dyreeiere passer på å ta opp ekskrementer som dyret måtte etterlate seg på eiendommen. Vi har fått tilbakemeldinger fra andelseiere samt våre vaktmestere som ofte ser ekskrementer liggende på eiendommen vår når de bl.a. klipper plenene. Og det er ikke noe ok for andre som ferdes på området å få dette under sko, eller at barn som leker får dette klint utover klærne sine etc. Diverse Vi har mottatt mange henvendelser fra andelseiere i borettslaget. Det har vært avholdt 2 loft og kjeller rydninger i perioden. Utover dette er vanlig vedlikehold blitt gjennomført fortløpende.

17 Side Rabben Borettslag BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2009 REGNSKAP FOR BORETTSLAG Styret mener at årsregnskapet gir et korrekt bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for Årsregnskapet for 2009 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat på kr ,- som fremkommer i resultatregnskapet, foreslås overført til egenkapital. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler pr utgjør kr ,-. INNTEKTER Driftsinntektene i 2009 var totalt kr ,- mot budsjettert kr ,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter. KOSTNADER Driftskostnadene i 2009 var totalt kr ,- mot budsjettert kr ,-. Dette er kr ,- lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at våtromsrehabilitering/ strømpetrekkingsarbeidet ikke er igangsatt. For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet). Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

18 Side Rabben Borettslag Rep.vedlh./invest. 23 % Andre driftskostn. 10 % Avdrag 15 % Div. honorarer 5 % Pers.kost./ styreh. 5,7 % Kom.avg./ forsikr. 7,3 % Finanskostnader 11 % Energi og brensel 3 % KOSTNADSUTVIKLING FOR 2010 KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften øker med 10%. Ingen økning av de øvrige avgiftene. LÅN Borettslaget har 1 lån i OBOS til en flytende rentesats 3,35% pr. dd. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo på borettslagets lån henvises det til note i regnskapet. RENTER PÅ BORETTSLAGETS INNSKUDD Rentesatsene i OBOS pr. den : Renter på driftskonto : 0,10% Renter på sparekonto: 2,75% under kr ,85% over kr FORRETNINGSFØRERHONORARET Forretningsførerhonoraret for 2010 øker med 5 %,- til kr ,-. MEDLEMSKONTINGENTEN Medlemskontingenten til OBOS er kr 200,- pr. andelsleilighet for 2010.

19 Side Rabben Borettslag REVISJONSHONORARET Revisjonshonoraret øker tilsvarende konsumprisindeksen. Høsten 2009 ble det gjennomført en anbudskonkurranse for revisjon av borettslagene hvilket har ført til at det fortsatt er lave satser i revisjonshonorar. FORSIKRING Bygningsforsikringen øker fra 2009 til 2010 med 3%. Denne økningen inkluderer 2,8% økning i byggeindeksen og som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon. STRØMPRISENE Strømprisen i Norge varierer med årstidene. Normalt stiger den i vinterhalvåret og reduseres i sommerhalvåret. Dette og andre faktorer som påvirker kraftprisene gjør det vanskelig å spå utviklingen i strømprisene. Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften utgjør ca. 43% av total strømpris (betales til kraftleverandør). Nettleie for transport av den elektriske kraften utgjør ca. 24% av total strømpris (betales til nettselskapet). Statlige avgifter, det vil si forbruksavgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift, utgjør ca. 33% av total strømpris. BUDSJETT 2010 Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftkostnader i Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr ,- og et årsresultat på kr ,-. Når det gjelder de øvrige kostnadene, er det regnet med en generell prisøkning på ca. 3-5% i For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2010 som foreligger og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen. Oslo, I styret for Rabben Borettslag Geir Jansen /s/ Kingsley Egbeocha /s/ Linda Søreng /s/ Magnus Xavier Johansen /s/ Stian Ryen Hermansen /s/

20 PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 NO-0106 Oslo Telefon Telefaks Til generalforsamlingen i Rabben Borettslag Revisjonsberetning for 2009 Vi har revidert årsregnskapet for Rabben Borettslag for regnskapsåret 2009, som viser et overskudd på kr Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift. Årsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, oppstilling over disponible midler og noteopplysninger. Regnskapslovens regler, forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag og norsk god regnskapsskikk er anvendt ved utarbeidelsen av regnskapet. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av borettslagets styre. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav. Vi har utført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder revisjonsstandarder vedtatt av Den norske Revisorforening. Revisjonsstandardene krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av borettslagets formuesforvaltning og regnskaps- og intern kontrollsystemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at årsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av borettslagets økonomiske stilling 31. desember 2009 og av resultatet i regnskapsåret i overensstemmelse med norsk god regnskapsskikk ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med norsk lov og god bokføringsskikk opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og om forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Uten at det har betydning for konklusjonen i avsnittet over, vil vi presisere at ingen av budsjettallene som fremkommer i regnskapet er revidert. Oslo, 25. mars 2010 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern /s/ Statsautorisert revisor Kontorer: Arendal Bergen Drammen Fredrikstad Førde Hamar Kristiansand Mo i Rana Molde Måløy Narvik Oslo Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO