OSLO TINGRETT TVI-OTIR/08 (og , , og ) Dommer: Tingrettsdommer Finn Haugen

Transkript

1 OSLO TINGRETT DOM Avsagt: Saksnr.: i Oslo tingrett, TVI-OTIR/08 (og , , og ) Dommer: Tingrettsdommer Finn Haugen Saken gjelder: Erstatningskrav etter utbygging av hotell- og landsbykompleks på Norefjell Estatia Resort Norefjell AS Advokat Sveinung Olavsen Flaaten Advokat Jan Gudmund Aanerud mot Magnum Eiendomsmegling AS Aveny Eiendomsmegling AS Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS Panorama Eiendomsmegling AS Seim & Skillebæk AS Codan Forsikring NUF Advokat Jørgen Brendryen Advokat Ole Andresen Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

2 DOM 1. INNLEDNING Saken gjelder krav om erstatning for økonomisk tap knyttet til utbyggingen av et stort hotell- og landsbykompleks på Norefjell med til sammen 284 leiligheter. Stevning mot Magnum Eiendomsmegling AS kom inn til Oslo tingrett den 8. juni Tilsvar forelå den 19. august Det ble også tatt ut stevninger mot andre meglere. Under saksforberedelsen ble sakene forent. Denne dommen omfatter samtlige søksmål. I første planleggingsmøte ble partene og retten enige om å gjennomføre saken etter tvisteloven 9-9 (2) med en kombinasjon av skriftlig behandling og rettsmøte. Partene kom deretter med omfattende prosesskriv som både var av faktisk og juridisk karakter. Det ble utarbeidet faktisk utdrag på 6400 sider og juridiske utdrag på 1600 sider. Det ble avtalt at alt det fremlagte materialet var en del av rettens avgjørelsesgrunnlag. De avsluttende rettsmøtene ble konsentrert om de sentrale faktiske og juridiske problemstillingene. Saksøker og saksøktesiden hadde hver til sammen tre dager til disposisjon. Det var utarbeidet omfattende disposisjoner på til sammen 150 sider. I tillegg ble to dager benyttet til forklaringer fra parter og vitner. Denne gjennomføringsmåten medførte at en antatt varighet på hovedforhandlingen på 12 uker ble redusert til åtte rettsdager. Prosessfullmektigene og retten har i ettertid konkludert med at denne gjennomføringsmåten i dette tilfellet medførte en reell besparelse tilsvarende ca. 10 uker i retten for fire advokater, dommer og parter. 2. HOVEDPUNKTER I FAKTUM Estatia Resort Norefjell AS (senere Estatia) oppførte i 2007 og 2008 et stort hotell- og landsbykompleks på Bøseter på Norefjell. Hotellbygningen og småhusene har til sammen 284 leiligheter. Konseptet er basert på salg av leilighetene og tilbakeleie av disse til hotellet i de helger/uker eier ikke selv bruker dem. Totale byggekostnader var én milliard kroner. For å kunne gjennomføre utbyggingen var det en forutsetning at det var foretatt et vesentlig forhåndssalg av leiligheter. Retten kommer nærmere tilbake til dette under hovedavsnitt 5 i dommen. Særlig i første del av 2006 gikk salgsarbeidet meget godt. Fokus Bank hadde byggelånsfinansieringen. Byggelånet ble åpnet i mai Fra dette tidspunkt startet den ordinære utbyggingen TVI-OTIR/08

3 På oppstartstidspunktet for utbyggingen var leilighetene vurdert å ha en samlet salgsverdi på kr 805 millioner og hotellet en verdi på kr 175 millioner. Med totale byggekostnader beregnet til kr 720 millioner, ville den teoretiske gevinsten for Estatia bli kr 260 millioner. Høsten 2008 kom finanskrisen. Denne medførte store vanskeligheter både fordi en del av kjøperne fikk problemer med å gjøre opp for sine foretatte kjøp, og fordi interessen for kjøp av usolgte leiligheter forsvant. I tillegg kom det økte utbyggingskostnader på prosjektet, bankene ble restriktive med lån, obligasjonsmarkedet var avventende, og det var problemer i hotellmarkedet på grunn av økt kapasitet og færre konferanser. Dessuten fikk Estatia-konsernet store problemer med et stort prosjekt i Trysil. Konsernets egenkapital som sommeren 2008 var på omtrent 500 millioner kroner, forsvant. Estatia-selskapene måtte gjennom en omfattende restrukturering. For Estatia på Norefjell medførte restruktureringen at utbyggingen ble fullført med Fokus Bank som en sentral aktør og panthaver. Som en følge av kostnadsoverskridelser og enkelte tilpasninger av prosjektet for å gjøre det mer attraktivt økte byggekostnadene i løpet av utbyggingsperioden med ca. kr 300 millioner. Inntektene av de solgte leilighetene utgjør kr 417 millioner. Hotellets verdi inklusiv alt inventar er vurdert til ca. kr 228 millioner. Byggekostnadene er oppgitt til ca. kr millioner. Derved er de udekkede kostnadene kr 407 millioner med tillegg for finanskostnader. Motposten er usolgte leiligheter. Det er i saken uenighet om verdiene av de usolgte leilighetene, og dessuten hvordan verdien skal kalkuleres. * * * Til å selge leilighetene i hotellbygningen som var første byggetrinn, ble Privatmegleren ved Magnum Eiendomsmegling AS (senere Magnum) engasjert. Den 8. mars 2006 hadde Estatia i samarbeid med Magnum en presentasjon av Norefjellprosjektet for venner og kjente med mulighet til på stedet å kjøpe leilighet. Møtet var en suksess. Det ble fra Anders Langtind som er leder av Magnum, i etterkant uttalte til media at av 83 leiligheter som var tilgjengelige under møtet, ble det i løpet av to dager solgt over 70. Av disse avtalene fremgår bl.a. følgende: "Selger tar forbehold om at man får solgt 65 % av seksjonene innen (trykkfeil i originalteksten), for å få gjennomført prosjektet i sin helhet som planlagt. Dersom selger ikke TVI-OTIR/08

4 lykkes med dette, står partene fritt til å heve denne avtale uten andre krav mot den annen part enn de som følger av denne avtale. Selger har i så fall som intensjon å reforhandle kjøpekontrakten med sikte på senere ferdigstillelse og overlevering." Den 1. mai 2006 ble det inngått en oppdragsavtale mellom Estatia og Magnum. Denne avtalen er basert på skjema fastsatt av Finansdepartementet. Av avtalen fremgår bl.a. følgende: " provisjonen per salg er kr med tillegg for mva pr kontrakt/salg. Megler har frist på å ta oppgjør på salgssummen innen 3 virkedager fra oppgjørsdato. Megler avregner ikke renter til oppdragsgiver på innestående salgssum innenfor denne fristen..." Det ble den 7. desember 2006 inngått en samarbeidsavtale mellom morselskapet Estatia Resort AS og Privatmegleren på vegne av åtte meglerforetak herunder Magnum. Salgsarbeidet skulle være knyttet til alle prosjekter morselskapet har og får i Norge. Som en del av et velfungerende samarbeid mellom Estatia og meglerforetakene og meglerforetakene seg i mellom, etablerte Estatia et Internettbasert system for registrering av reservasjoner og salg slik at aktørene til enhver tid hadde en oppdatert oversikt over ledige leiligheter. Dette programmet hadde navnet Vivum. I januar 2007 ble det inngått oppdragsavtaler mellom Estatia og de andre meglerforetakene som er parter i saken. Dette gjaldt salg av leilighetene i landsbyen. Av disse avtalene fremgår bl.a. følgende: ". Provisjon av salgssum eks. mva kr Det forutsettes at det samlet er solgt 65 % av enhetene før provisjonskrav kan gjøres gjeldende.. Oppgjør på dette prosjektet skal håndteres av Magnum... " Den 15. februar 2007 ble det inngått en oppgjørsavtale mellom Estatia og Magnum. Det ble avtalt at Magnum skulle forestå alle oppgjørene og "motta kr mva pr kontrakt/salg". I tillegg fremgår bl.a. følgende av den forhåndstrykte teksten på skjemaet: "Meglers tilgodehavende forfaller til betaling ved avtaleinngåelse og fratrekkes første innbetaling fra kjøper. Megler har frist på å ta oppgjør på salgssummen innen 7 virkedager fra oppgjørsdato. Megler avregner ikke renter til oppdragsgiver på innestående salgssum oppgjort innenfor denne frist." TVI-OTIR/08

5 Vedrørende byggelånsfinansiering forhandlet Estatia høsten 2006 med flere banker. Strategien var å ha et forhåndssalg på over 75 % av leilighetene for derved å få gunstige betingelser og fullfinansiering slik at konsernet unngikk å måtte binde egenkapital i byggefasen. Lånetilbudet fra Fokus Bank baserte seg på en kredittbeslutning i kredittkomitéen i København den 22. mars Dette fordi Fokus Bank er eid av Danske Bank, og engasjementet var så stort at dette måtte behandles i komitéen. Tilbudet ble akseptert av Estatia den 26. mars Videre hadde den gang senior kundeansvarlig, nå assisterende banksjef, Gunnar Myrvang i Fokus Bank en sjekkliste for trekk på byggelånet. Denne sjekklisten hadde punkter knyttet til bl.a. sikkerheter, megler, dokumenter og hendelser. Vedrørende megler sto det på en av linjene følgende: "Megler Status Kommentar.. Dok forh salg oppdatert OK Oppdatert oversikt ved utbetaling 605 mill. Megler bekrefter på tlf at beløp er høyere pr dato " Etter at det var status OK på postene i sjekklisten, ble byggelånet åpnet den 7. mai Både før og etter åpningen av byggelånet, fikk banken oversikter og lister over solgte leiligheter. Byggearbeidene medførte kostnadsoverskridelser på hotellbygget, og det meldte seg behov for andre tilpasninger med bl.a. utespa mv. for å gjøre prosjektet ytterligere mer attraktivt. Dette medførte behov for en tilleggsbevilgning fra Fokus Bank på kr 80 millioner. Den ble gitt i august Kalkylen for Estatia var på dette tidspunkt en gevinst på prosjektet på kr 194 millioner. I september 2008 kom finanskrisen. Salget av leiligheter stoppet helt opp. Kjøpere viste seg ikke å ha betalingsevne. Kjøpere forsøkte å fri seg fra kontrakter, og det ble nødvendig med enkelte forlik. Ytterligere finansiering var ikke mulig. Det var i tillegg overkapasitet i hotellmarkedet. Dessuten viste det seg at det forelå færre kontrakter på solgte leiligheter enn det som tidligere var lagt til grunn. Det er i saken fremlagt en betydelig dokumentasjon om dette. Det er vedrørende enkelte av disse oversiktene uklart hvem som utarbeidet dem, når og til hvilken bruk. Retten kommer nærmere tilbake til dette under hovedavsnitt 5 i dommen, men gjengir her noe av det påberopte materialet: TVI-OTIR/08

6 a) I sjekklisten til banken for trekk på byggelån er det vist til oppdatert oversikt på kr 605 millioner. Denne oversikten synes å være sendt banken den 14. mars 2007 og viser 209 solgte leiligheter til en sum av kr Oversikten ser ut til opprinnelig å være sendt fra Magnum til Estatia og derfra til banken, men det er ikke klart hvem som har utarbeidet oversikten i den form som den ble sendt til banken. Som fanetekst er det oppgitt "Salgskalkyle fase 1 og ". Den samme oversikten med de samme beløpene foreligger også i en annen utgave, men da med et åpenbart uriktig tall for antall solgte enheter i B2. Denne versjonen har samme total salgssum, men oppgir feilaktig 250 solgte enheter og ikke 125. Oversikten har i tillegg m2-tall som ikke fremgår av den første utgaven. b) I brev av 22. mars 2007 fra Magnum til Estatia er det som salgsstatus per brevets dato oppgitt totalt 215 solgte leiligheter til en samlet sum av ca. kr 614 millioner. c) I en revidert oversikt vedrørende "Salgskalkyle fase 1 og " er det oppgitt kr 625,9 millioner. Denne oversikten synes å være lagd 28. mars d) I e-post den 24. april 2008 fra Magnum v/langtind til Estatia v/wessel er det som salgsstatus oppgitt totalt 218 solgte leiligheter til en samlet salgssum av kr 635 millioner. I tilknytning til de enkelte forhåndssalgene av leiligheter foretok meglerne ingen kontroll av kjøpernes finansieringsevne. Kjøperne hadde i sine kontrakter forpliktet seg til å delta i Estatias finansieringspakke som medførte at 75 % av kjøpesummen for hver enkelt leilighet i realiteten var finansiert ved denne pakken. Retten kommer nærmere tilbake til dette temaet under hovedavsnitt 5 i dommen. * * * Samtlige meglerforetak har lovbestemt sikkerhetsstillelse og frivillig ansvarsforsikring i Codan Forsikring NUF (senere Codan). Av forsikringsavtaleloven fremgår det at skadelidte kan kreve erstatning direkte fra forsikringsselskapet dersom forsikringen dekker sikredes erstatningsansvar. Estatia ved Advokatfirmaet Hjort varslet Codan første gang ved brev av 4. februar Av brevet fremgår bl.a. følgende: " Mange kjøpere har av ulike årsaker ikke betalt og overtatt leilighetene. Estatia gjør gjeldende at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved formidlingene av disse leilighetene. Estatia vil således kreve dekket alt tap som har oppstått som følge av meglers ansvarsbetingende forhold TVI-OTIR/08

7 .. enten det gjelder manglende undersøkelse av finansiering eller andre ansvarsbetingende forhold... meglers uaktsomme håndtering av oppgjørsoppdraget. og alt rentetap.." Andre gang skjedde ved brev av 15. juli Av dette brevet fremgår bl.a.:. " herunder tap som følge av at byggeprosjektet som helhet ble satt i gang og realisert på uriktige og sviktende premisser.. ethvert tap knyttet til prosjektet " Den 23. september 2010 ble det sendt et tredje brev. Stevning mot Codan ble tatt ut den 8. juni SAKSØKERS PÅSTAND OG PÅSTANDSGRUNNLAG Estatia har lagt ned slik påstand: 1. I kravet om erstatning for tap som følge av utførelsen av megleroppdraget 1.1. Prinsipalt Aveny Eiendomsmegling AS, Magnum Eiendomsmegling AS, Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS, Panorama Eiendomsmegling AS, Seim & Skillebæk AS samt Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 24. desember 2011 til betaling skjer Subsidiært Aveny Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF Aveny Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 27. oktober 2011 til betaling skjer Magnum Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF Magnum Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad TVI-OTIR/08

8 begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 8. juli 2011 til betaling skjer Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 1. oktober 2011 til betaling skjer Panorama Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF Panorama Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 24. oktober 2011 til betaling skjer Seim & Skillebæk AS og Codan Forsikring NUF Seim & Skillebæk AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 24. desember 2011 til betaling skjer leiligheter uten kontraktsdokumentasjon Aveny Eiendomsmegling, Magnum Eiendomsmegling og Codan Forsikring Aveny Eiendomsmegling AS, Magnum Eiendomsmegling AS samt Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 27. oktober 2011 til betaling skjer Nybygg og Prosjekt, Magnum Eiendomsmegling og Codan Forsikring Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS, Magnum Eiendomsmegling AS samt Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 1. oktober 2011 til betaling skjer Magnum Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF Magnum Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 8. juli 2011 til betaling skjer TVI-OTIR/08

9 2. I kravet om erstatning for utlegg til konsesjonsgebyr 2.1. Aveny Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 27. oktober 2011 til betaling skjer Magnum Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 8. juli 2011 til betaling skjer Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 1. oktober 2011 til betaling skjer. 3. I kravet om erstatning for urettmessig tilegnelse av renter fra klientkonto Magnum Eiendomsmegling AS og Codan Forsikring NUF dømmes in solidum til å betale Estatia Resort Norefjell AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 8. juli 2011 til betaling skjer. 4. I kravet om tilbakebetaling av meglerhonorar Prinsipalt 4.1. Aveny Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 27. oktober 2011 til betaling skjer Magnum Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 8. juli 2011 til betaling skjer Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 1. oktober 2011 til betaling skjer Panorama Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Estatia Resort Norefjell AS kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 24. oktober 2011 til betaling skjer TVI-OTIR/08

10 Subsidiært Estatia Resort Norefjell AS tilkjennes erstatning fastsatt etter rettens skjønn for utgifter til meglerhonorar ved dekningssalg av de leiligheter hvor Estatia Resort AS ikke får tilbakebetalt honorar fra Aveny Eiendomsmegling AS, Magnum Eiendomsmegling AS, Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling AS og/eller Seim & Skillebæk AS, med tillegg av forsinkelsesrente fra 24. desember 2011 til betaling skjer. 5. I alle tilfelle Estatia Resort Norefjell AS tilkjennes sakskostnader. * * * Det rettslige grunnlag for erstatningsansvaret som meglerforetakene og Codan har overfor Estatia når det gjelder formidlingen av leiligheter i prosjektet Estatia Resort Norefjell, er det ulovfestede profesjonsansvaret. Meglerforetakene vil som kontraktsparter til Estatia være ansvarlige for det tap som har oppstått som følge av uaktsomhet i oppdragsutførelsen. Meglerforetakene er også ansvarlig for uaktsomhet begått av de ansatte i foretakene jf. skadeserstatningsloven 2-1. Codan er direkte ansvarlig overfor Estatia, se eiendomsmeglingsloven jf. eiendomsmeglingsforskriften 2-3 og forsikringsavtaleloven 7-6. Estatia gjør gjeldende at de saksøkte meglerforetakene er solidarisk ansvarlige seg i mellom for det prinsipale erstatningskravet. De saksøkte meglerforetak hefter også prinsipalt solidarisk overfor Estatia, både når det gjelder det prinsipale og det subsidiære erstatningskravet, slik at det ikke er nødvendig for Estatia å saksøke hver enkelt av de misligholdende kjøpere før krav kan rettes mot meglerforetakene. Den nærmere fastleggelse av uaktsomhetsansvarets innhold vil i stor grad bygge på de plikter som fremgår av eiendomsmeglingsloven (som gjaldt frem til 1. januar 2008). Det sentrale her er plikten for megler til å dra omsorg for selgers interesser, plikten til å gi selger råd og opplysninger av betydning for leilighetssalgene og gjennomføringen av disse, og det generelle påbud om å utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk. De plikter for megler som fremgår av eiendomsmeglingsloven , er ufravikelige. Disse rettslige standarder gjelder ikke bare i forhold til kjøper og selger. Det er også i samfunnets interesse at standardene etterleves av meglere som profesjonsutøvere, slik at TVI-OTIR/08

11 man ikke står fritt til å avtale seg bort fra grunnleggende profesjonsstandarder. I så fall ville man uthule de kvalitetskrav og trygghetsforventninger som samfunnet ønsker skal være bærende for meglerprofesjonen. Meglerforetakene har ikke utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk, og meglerforetakenes omsorgsplikt er ikke ivaretatt på nødvendig måte. Estatia anfører at meglerforetakene ikke har overholdt den generelle plikten til å undersøke kjøpernes betalingsevne og finansiering. Hvis det er slik at meglerforetakene har vært i rettsvillfarelse med hensyn til denne plikten, er rettsvillfarelsen åpenbart ikke unnskyldelig, ettersom det her er tale om en sentral plikt ved utførelsen av et megleroppdrag. Det skal for øvrig bemerkes at undersøkelse av kjøpers finansiering er et gjøremål som inngår i meglerforetakenes egne standardskjemaer. I oppdragsforholdet mellom Estatia og meglerforetakene gjaldt det ingen begrensninger i den alminnelige plikten til å forestå finansieringsundersøkelse. Plikten til å undersøke kjøpers betalingsevne og finansiering var ikke bare av avgjørende betydning for at Estatia skulle få et betryggende grunnlag for å realisere sitt byggeprosjekt, men skulle også ivareta hensynet til kjøperne som ved sine kontraktsunderskrifter forpliktet seg til å gjøre opp hele kjøpesummen. Det at man i denne saken sto overfor et prosjektsalg la heller ingen begrensninger på den generelle plikten til å gjennomføre finansieringsundersøkelse. Den omstendighet at tiden mellom kontraktsinngåelse og overtakelse er relativt lang, er tvert imot et moment som skjerper denne plikten. Kravet om tilbakebetaling av meglerhonorar er hjemlet i eiendomsmeglingsloven jf. eiendomsmeglingsloven Estatia gjør gjeldende at meglerforetakene har utvist en pliktforsømmelse ved gjennomføringen av sitt oppdrag som innebærer at retten til vederlag faller bort, eller at vederlaget i alle fall må settes ned. Estatia har følgelig rett til å kreve at meglerforetakene tilbakebetaler det vederlaget de har mottatt for det forsømte oppdraget i sin helhet eller for en del etter rettens skjønn. Estatia bestrider at det gjelder reklamasjonsregler i oppdragsforholdet med meglerforetakene. I alle tilfelle har Estatia gjort gjeldende krav i rett tid. Estatia har heller ikke tapt noen av sine krav som følge av passivitet. Estatia bestrider videre at noen av de fremsatte kravene er foreldet. Det gjelder så vel kravene om erstatning for økonomisk tap som kravet om tilbakebetaling av meglerhonorar. Ved rådgivningsansvar og ansvar for bistand i økonomiske forhold starter foreldelsesfristen først å løpe fra det tidspunkt virkningen av misligholdet har inntrådt og blir synlig. Estatia bestrider at selskapet på noen måte har medvirket til det økonomiske tapet som kreves erstattet av meglerforetakene jf. skadeserstatningsloven 5-1. Det foreligger heller ikke grunnlag for å lempe meglerforetakenes erstatningsansvar jf. skadeserstatningsloven 5-2. * * * TVI-OTIR/08

12 Når det gjelder både det prinsipale og de subsidiære erstatningskravene, samt kravet om tilbakebetaling av meglerhonorar, foreligger det to helt sentrale erstatningsbetingende faktiske forhold som knytter seg til utførelsen av megleroppdraget. Meglerforetakenes unnlatelse av å undersøke kjøpernes finansiering og oppgjørsevne, herunder at leiligheter ble formidlet med den finansieringsstrategi at kjøperne måtte videreselge før kontraktsmessig overtakelsestidspunkt. Kjøpekontraktsdokumenter manglet fullstendig for et stort antall leiligheter som meglerforetakene likevel bekreftet som solgt overfor Estatia, og derigjennom også overfor Fokus Bank som byggelånsbank. Det prinsipale erstatningskravet Som følge av den uaktsomhet meglerforetakene har utvist i sin oppdragsutførelse, krever Estatia prinsipalt erstatning for at prosjektet ble realisert på uriktige og sviktende grunnlag. Dersom meglerforetakene hadde opptrådt aktsomt, ville ikke Estatia besluttet å realisere byggeprosjektet. Estatia har derfor krav på å bli stilt økonomisk som om byggeprosjektet ikke var blitt realisert. Kravet er oppad begrenset til kr 184 millioner. Estatia gjør gjeldende at tapet er påregnelig og adekvat. I tillegg løper det forsinkelsesrenter regnet fra 30 dager etter fremsatt påkrav og frem til betaling skjer jf. forsinkelsesrenteloven 2. Siden kravet er fremmet mot de fem meglerforetakene som solidaransvar, legger Estatia ut fra praktiske hensyn til grunn tidspunktet for den siste av stevningene som utgangspunkt for beregning av forsinkelsesrenter med virkning for samtlige meglerforetak. Den siste av stevningene gjelder Seim & Skillebæk AS og er datert 23. november 2011, slik at det løper forsinkelsesrenter fra 24. desember 2011 til betaling skjer. Estatia gjør gjeldende at selskapet har ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt, samt at den valgte strategien for dekningssalg av misligholdte leilighter, er forsvarlig. Det subsidiære erstatningskravet For det tilfelle at Estatia ikke får medhold i sitt prinsipale erstatningskrav, krever selskapet subsidiært erstattet tap som knytter seg til hver enkelt av de leiligheter som ikke ble overtatt av de respektive kjøpere, med nødvendig dekningssalg som følge TVI-OTIR/08

13 De poster som er tatt med under utmålingen av det subsidiære erstatningskrav, er følgende: 1. Rentetap i form av avsavnsrente for innbetalinger som skulle ha funnet sted i henhold til kjøpekontraktene, 2. Utgifter til dekning av felleskostnader som Estatia er blitt påført, 3. Faktiske leieinntekter sammenholdt med Estatias kontraktsfestede tilbakeleiegarantiansvar, 4. Mottatt forliksbeløp der hvor et forlik er inngått, 5. Prisforskjell mellom opprinnelig kontraktspris og faktisk oppnådd pris ved dekningssalg, eventuelt prisforskjell mellom opprinnelig kontraktspris og estimert verdi av leilighetene der hvor dekningssalg ennå ikke har funnet sted. Det subsidiære erstatningskravet er oppad begrenset til kr samlet. Estatia gjør gjeldende at tapet er påregnelig og adekvat. Estatia gjør gjeldende at selskapet har ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt, samt at den valgte strategien for dekningssalg av misligholdte leilighter, er forsvarlig. Fordelingen av det samlede erstatningskravet på de respektive saksøkte meglerforetak er som følger: Panorama Nybygg Magnum Aveny Seim & Skillebæk Sum: I tillegg løper det forsinkelsesrenter regnet fra 30 dager etter fremsatt påkrav og frem til betaling skjer jf. forsinkelsesrenteloven 2. Estatia har lagt til grunn dato for de respektive stevningene som utgangspunkt for beregning av forsinkelsesrenter, slik at det løper forsinkelsesrenter fra 30 dager etter datoen for den enkelte stevning. Estatia krever videre at Aveny Eiendomsmegling, Magnum Eiendomsmegling, Nybygg og Prosjekt Eiendomsmegling og Codan betaler erstatning for utlegg til konsesjonsgebyr som skulle vært betalt av leilighetskjøperne. I likhet med kravet om erstatning for urettmessig tilegnelse av renter på klientkonto og kravet om tilbakebetaling av meglerhonorar, gjelder kravet om erstatning for betalte konsesjonsgebyr uavhengig av det prinsipale og det subsidiære erstatningskravet TVI-OTIR/08

14 Det samlede erstatningskravet beløper seg til kr og fordeler seg proratarisk på de tre angjeldende meglerforetakene som følger: Meglerforetak Antall hotell Antall landsby Antall totalt Erstatningskrav Magnum Nybygg og Prosjekt Aveny Sum: I tillegg løper det forsinkelsesrenter regnet fra 30 dager etter fremsatt påkrav og frem til betaling skjer jf. forsinkelsesrenteloven 2. Estatia har lagt til grunn dato for de respektive stevningene som utgangspunkt for beregning av forsinkelsesrenter, slik at det løper forsinkelsesrenter fra 30 dager etter datoen for den enkelte stevning. Uavhengig av det prinsipale og det subsidiære erstatningskravet, krever Estatia at Magnum betaler erstatning for urettmessig tilegnelse av renter opptjent på klientkonto. Erstatningskravet er alene rettet mot Magnum, som part i oppgjørsavtalen med Estatia, samt mot Codan. Ettersom Magnum i henhold den særskilte oppgjørsavtalen er ansvarlig for oppgjørsfunksjonen, holdes Magnum ansvarlig for dette kravet, uavhengig av om det eventuelt også er andre av meglerforetakene som rent faktisk har mottatt rentemidler som er tilegnet fra klientkonto. Estatia har skjønnsmessig beregnet kravet til kr I tillegg løper det forsinkelsesrenter regnet fra 30 dager etter fremsatt påkrav og frem til betaling skjer jf. forsinkelsesrenteloven 2. Estatia har lagt til grunn datoen for stevningen mot Magnum Eiendomsmegling som utgangspunkt for beregning av forsinkelsesrenter, slik at det løper forsinkelsesrenter 8. juli Estatia krever tilbakebetaling av det honorar som er betalt til de respektive saksøkte meglerforetak for selve megleroppdraget. For det tilfelle at Estatia ikke får medhold i sitt krav overfor de respektive saksøkte meglerforetak om tilbakeføring i sin helhet av det meglerhonorar hver av dem har mottatt, vil ekstrautgifter til megler i forbindelse med dekningssalg av leiligheter som ikke ble overtatt av kjøper, i stedet bli krevet dekket som en ytterligere tapspost under det prinsipale, eventuelt det subsidiære erstatningskravet. Kravet om tilbakebetaling av meglerhonorar er ikke rettet mot Codan, idet kravet faller utenfor forsikringsvilkårenes dekningsområde TVI-OTIR/08

15 Kravet utgjør til sammen kr og fordeler seg på de respektive meglerforetak som følger: Meglerforetak Krav Aveny Nybygg Magnum Panorama Sum I tillegg løper det forsinkelsesrenter regnet fra 30 dager etter fremsatt påkrav og frem til betaling skjer jf. forsinkelsesrenteloven 2. Estatia har lagt til grunn dato for de respektive stevningene som utgangspunkt for beregning av forsinkelsesrenter, slik at det løper forsinkelsesrenter fra 30 dager etter datoen for den enkelte stevning. Rettslige utgangspunkter Estatia gjør gjeldende at meglerforetakene har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i sin oppdragsutførelse. Det foreligger to helt sentrale erstatningsbetingende omstendigheter i denne saken og som er grunnlaget for Estatias krav: For det første meglers unnlatelse av å undersøke kjøpers betalingsevne og finansiering, herunder videresalg før kontraktsmessig overtakelse som finansieringsstrategi, og for det andre meglers innrapportering av salg uten noen form for kontraktsdokumentasjon. Når det gjelder den rettslige siden av meglers plikt til å undersøke kjøperes betalingsevne og finansiering, og uaktsomhetsvurderingen i den forbindelse, har Estatia bl.a. påberopt følgende: Oslo tingrett har i løpet av det siste halvannet år har avsagt to dommer der det slås fast at eiendomsmeglere har en alminnelig plikt til å undersøke kjøpernes betalingsevne og finansiering. Den siste dommen, som ble avsagt 18. mai 2012 (påanket), belyser rettsutviklingen og endringen av rettstilstanden gjennom de siste 20 år. Det rettslige syn i Oslo tingretts to dommer om at megler har en alminnelig plikt til å undersøke kjøpers finansiering, underbygges også av andre rettskilder, herunder av rundskriv fra Finanstilsynet og av bransjepraksis. Det må i samsvar med dette legges til grunn som gjeldende rett på tidspunktet for oppdragsutførelsen i vår sak at meglers omsorgsplikt og kravet til god meglerskikk påla megler en alminnelig plikt til å kontrollere kjøpernes finansiering jf. eiendomsmeglingsloven og NOU 2006:1 side TVI-OTIR/08

16 Meglerforetakene kan ikke påberope en bestemmelse i kjøpekontrakten mellom selger og kjøper til støtte for en anførsel om at man skal ha fraskrevet seg en grunnleggende meglerforpliktelse i oppdragsforholdet med selger. Estatia har heller ikke på noen måte blitt meddelt fra meglerforetakene at de unnlot å undersøke oppgjørsevnen og finansieringen til leilighetskjøperne. Kjøper ble forpliktet til å gjøre opp hele kjøpesummen ved sin signatur på kjøpekontrakten. Denne forpliktelse for kjøper var ikke betinget av at vedkommende kvalifiserte for den finansieringspakke som Estatia gjennom sin bankforbindelse i henhold til kjøpekontrakten pkt. 2 skulle tilby før kontraktsmessig overtakelsestidspunkt. Dette fremgår også av en dom avsagt av Oslo tingrett den 31. mars Det var forpliktende kjøp for den enkelte kjøper som meglerne rapporterte inn til Estatia som salg, og som skulle oppfylle nødvendig salgsgrad for at byggelånet kunne åpnes og byggeprosjektet iverksettes. Meglerforetakene var på det rene med at kjøperne forpliktet seg til å gjøre opp kjøpesummen ved å signere kjøpekontrakt og at disse forpliktende signaturer skulle være det økonomiske fundament for realiseringen av byggeprosjektet. Derfor måtte og skulle meglerne undersøke kjøpernes finansiering før kontraktsinngåelse. Det er intet i oppdragsavtaleforholdet mellom Estatia og meglerforetakene som tilsier at Estatia ikke skulle kunne ha en normal og berettiget forventning om at oppdraget ble utført i samsvar med god meglerskikk, herunder i samsvar med kravet til undersøkelse av kjøpernes betalingsevne og finansiering. Meglerforetakene var vel kjent med at det låneforhold som de innrapporterte og bekreftede salg våren 2007 skulle utgjøre beslutningsgrunnlaget for, var det byggelånet som Estatia skulle oppta i Fokus Bank for å finansiere hele byggeprosjektet frem til de enkelte kjøpere senere gjorde opp for leilighetene i henhold til kjøpekontraktene. Meglerforetakene var således vel kjent med at de rapporterte salg fra de enkelte meglerforetak og Anders Langtinds skriftlige bekreftelser overfor Estatia, og derigjennom overfor Fokus Bank som byggelånbank, om oppnådde salg var bekreftelsen på at det forutsatte økonomiske fundament for åpningen av byggelånet og realiseringen av byggeprosjektet ble ansett for å være til stede. Bestemmelsen i kjøpekontraktenes punkt 2 som de saksøkte henviser til som begrunnelse for at meglerne ikke hadde plikt til å undersøke kjøpernes finansiering, og hvor det heter at [s]elgers bankforbindelse tar forbehold om individuell kredittvurdering, refererer til det senere låneforhold mellom den enkelte kjøper og det som måtte bli den aktuelle bankforbindelse for den individuelle finansiering av kjøpere. Dette lånetilbud skulle være tilgjengelig for den enkelte kjøper når man kom nærmere tidspunktet for overtakelse av leilighetene og skulle gjelde 75 % av kontraktsprisen for leiligheten. De første 25 % av kjøpesummen måtte kjøperne under enhver omstendighet være i stand til å finansiere selv. Ettersom kjøper ved inngåelse av kjøpekontrakt ble bundet til å gjøre opp kjøpesummen i sin helhet, måtte meglerforetakene undersøke kjøpers finansiering og oppgjørsevne med hensyn til hele kjøpesummen. Den omstendighet at det i kjøpekontrakten var tatt et TVI-OTIR/08

17 ordinært forbehold om individuell kredittvurdering for å få tilgang til slik finansiering av de siste 75 % av kjøpesummen, understreker viktigheten av at meglerne undersøkte kjøpernes økonomiske oppgjørsevne. Dette gjelder ikke bare i forhold til Estatia som selger, men også av hensyn til kjøperne som ved sin underskrift på kjøpekontrakten ble forpliktet til å overta leiligheten mot å gjøre opp hele kjøpesummen. Meglers omsorgsplikt gjelder både overfor selger og kjøper jf. eiendomsmeglingsloven 3-1. Det følger også av Privatmeglerens standard bud- og avtaledokumentasjon, men som ikke ble benyttet i prosjektet på Norefjell, at opplysninger om finansieringen skal fremlegges av kjøper. Enn videre fremgår det av meglerforetakenes standard Oppgjørsskjema kjøper, knyttet til flere av de leilighetskjøp som inngår i saken, at kjøpers finansiering skal være gjennomgått av megler og kjøper sammen før kjøpekontrakt signeres. Den omstendighet at megleroppdraget gjelder prosjektsalg, hvor tidspunktet for overtakelse av leiligheten og betalingen av den vesentligste del av kjøpesummen ligger frem i tid, reduserer ikke meglers forpliktelse til å undersøke kjøpers finansiering. Det sentrale poeng er at det innebærer en vesentlig tilleggsrisiko for mislighold av kontraktsmessige betalingsforpliktelser hvis kjøpers oppgjørsevne er mangelfull allerede på kontraktstidspunktet. Utdypende merknader når det gjelder faktiske forhold For så vidt gjelder de faktiske omstendigheter vedrørende meglers plikt til å undersøke kjøperes betalingsevne og finansiering, anfører Estatia bl.a. følgende: Magnum v/anders Langtind bekreftet på vegne av samtlige meglerforetak at den nødvendige salgsgrad for å realisere byggeprosjektet og for å åpne byggelånet var oppnådd ved de salg som meglerforetakene hadde foretatt. Anders Langtind bekreftet at til sammen 215 leiligheter er solgt med en samlet kjøpesum på kr 614 millioner, slik at vilkårene for å utbetale byggelånet på kr 720 millioner var oppfylt og byggeprosjektet kunne realiseres. Videre meddelte Langtind at kontraktene mellom Estatia og den enkelte kjøper med tilhørende innbetalinger beror hos meglerne. Formålet med brevet av den 22. mars 2007 var å gi Fokus Bank en nødvendig bekreftelse på at vilkårene for å åpne byggelånet var tilstede. Fokus Bank krevde en slik bekreftelse fra megler for å åpne byggelånet. Brevet av den 22. mars 2007 ble således videreformidlet fra Estatia til Fokus Bank. Anders Langtind var kjent med hva som var formålet med bekreftelsesbrevet. Brevet av den 22. mars 2007 ble etterfulgt av en detaljert oversikt over Solgte enheter angitt med Kjøpesum, både for den enkelte leilighet og samlet for de oppnådde salg. Denne oversikten viser et totalt salg på 219 leiligheter til en samlet salgspris av kr hvilket innebærer at det ble rapportert solgt ytterligere fire enheter etter utsendelsen av brevet datert 22. mars Denne oversikten ble også videreformidlet fra Estatia til Fokus Bank. Fokus Bank åpnet byggelånet for utbetaling i tillit til den bekreftelsen Anders Langtind ga i sitt brev til Estatia av 22. mars 2007, samt den etterfølgende oversikten over solgte enheter TVI-OTIR/08

18 Ved byggestart for hotellet forsommeren 2007 fikk Estatia ingen negative tilbakemeldinger fra meglerforetakene med hensyn til kontraktsdokumenter, innbetalinger eller oppgjørsevne hos kjøperne. Heller ikke høsten 2007, ved byggestart for landsbyen, fikk Estatia noen form for negative tilbakemeldinger fra meglerforetakene. Det ble tvert imot bekreftet at situasjonen var entydig positiv. I brev fra Magnum v/anders Langtind til Estatia datert 5. september 2007 ble det uttalt følgende: Det har underveis i prosessen ikke vært noen signaler om at noen kjøpere ønsker å trekke seg, og noe som de ei heller rettmessig kan påberope seg da det er inngått bindende avtaler mellom partene i form av signerte kjøpekontrakter. Våren 2008 var tilbakemeldingen fra meglerforetakene i hovedsak den samme som tidligere. Dette fremgår av e-post fra Magnum v/anders Langtind til Estatia v/christian Wessel av 22. april 2008, der det fremgår følgende: Viser til dagens samtale vedrørende deres prosjekter på Norefjell & Trysil. Det er i dag kun 1 av alle våre kjøpere som har tilskrevet oss med ønske om å trekke sitt kjøp. Dette gjelder en kjøper på Norefjell, men vedkommende har betalt sitt forskuddsbeløp. Kravet om å heve kjøpet er nylig avvist fra vår/deres side. Bakgrunnen for at Anders Langtind sendte ovennevnte e-post, var en forespørsel fra Fokus Bank fremsatt i e-post til Erik Myklebust i Estatia av 17. april 2008: I forbindelse med vårt møte nevnte vi at vi ønsket å få en oversikt over bl annet følgende forhold ifm Norefjell: totalt salg pr dato fordelt på hotell og landsbyleiligheter meglers oppfatning av salget i annenhåndsmarkedet, (prisnivå nå sett opp mot opprinnelig kjøp) meglers oppfatning av kjøpernes økonomi og kjøpernes nåværende holdning til prosjektet, positive/negative/avventende Anders Langtind supplerte sin e-post av 22. april 2008 i en ny e-post to dager senere, den 24. april 2008, der han bekreftet følgende: Viser til vårt oppdrag med dem vedrørende salg på Norefjell. Det er pr i dag solgt totalt 218 enheter i hele prosjektet (dette gjelder både Hotellet og Landsbyen). Det er totalt solgt 117 leiligheter i Landsbyen og totalt 101 leiligheter i Hotellet. Samlet salgssum utgjør kr Det har også vært solgt en del leiligheter på re-salg den siste tiden. Hvor selgerne har fått rundt kr til kr for sine kontrakter TVI-OTIR/08

19 Estatia mottok således ingen negative tilbakemeldinger fra meglerforetakene for så vidt gjaldt kontraktsdokumenter, innbetalinger, oppgjørsevne osv. Tvert imot bekreftet Anders Langtid at en del kontraktsposisjoner har vært solgt med ikke ubetydelig gevinst. Dette er hva Estatia hadde mottatt av informasjon fra meglerforetakene per april Også høsten 2008 tegnet meglerforetakene et tilsynelatende positivt bilde av situasjonen, selv om det ble meddelt at det var enkelte av leilighetskjøperne som hadde misligholdt sine forskuddsinnbetalinger. I ettertid har det vist seg at meglerforetakene i meget betydelig omfang har solgt leiligheter til kjøpere uten betalingsevne, og at meglerne ikke undersøkte kjøpernes betalingsevne og finansiering i forbindelse med salgene. Meglerforetakene har dessuten formidlet leiligheter med den finansieringsstrategi at kjøperne måtte videreselge før kontraktsmessig overtakelsestidspunkt. I ettertid har det videre vist seg at meglerforetakene har rapportert leiligheter som solgt uten at det forelå noen form for kontraktsdokumentasjon, med den konsekvens at disse leilighetene av denne grunn uansett ikke er blitt overtatt av innrapportert kjøper. Meglerforetakenes håndtering av oppdraget medførte at Estatia besluttet å realisere prosjektet på uriktig og sviktende grunnlag. Hvis Estatia hadde fått kunnskap om meglerforetakenes håndtering av oppdraget, samt fått nødvendig rådgivning fra meglerforetakene om den betydelige risiko som lå i prosjektrealiseringen som følge av manglende oppgjørsevne og finansiering hos en stor gruppe av kjøperne, hadde prosjektet ikke blitt realisert. Estatia ville heller ikke ha akseptert strategien med videresalg som meglerforetakene benyttet seg av som finansiering. Den omstendighet at meglerforetakene har innrapportert salg uten nødvendig kontraktdokumentasjon, medfører også at prosjektet ble realisert på et uriktig grunnlag. Det foreligger følgelig årsakssammenheng mellom den uaktsomheten meglerforetakene har utvist og det økonomiske tapet Estatia er påført. Den erstatningsbetingende uaktsomme oppdragsutførelsen knytter seg til 80 leiligheter i prosjektet, 12 leiligheter i hotellet og 68 leiligheter i landsbyen. Estatia gjør gjeldende at de saksøkte meglerforetak er solidarisk ansvarlige seg i mellom, og at de er prinsipalt solidariske overfor Estatia, slik at Estatia ikke skal behøve å saksøke hver enkelt av de aktuelle misligholdende kjøpere før krav kan rettes mot meglerforetakene. Solidaransvaret meglerforetakene i mellom når det gjelder realiseringen av byggeprosjektet, følger både av at meglerforetakenes oppdragsutførelse var forankret i en felles samarbeidsavtale med Estatia-systemet, i tillegg til oppdragsavtalene for de enkelte meglerforetak, og videre av at meglerforetakene arbeidet sammen om salg av ett og samme byggeprosjekt, der alle meglerforetak var klar over at en nødvendig salgsgrad måtte oppnås for at byggeprosjektet kunne realiseres, slik at hver enkelt leilighetsformidling i prinsippet kunne være avgjørende TVI-OTIR/08

20 4. SAKSØKTES PÅSTAND OG PÅSTANDSGRUNNLAG De saksøkte har lagt ned slik påstand: 1. De saksøkte frifinnes. 2. Estatia dømmes til å betale sakens omkostninger. Ansvarsgrunnlag Meglers erstatningsansvar springer ut av det ulovfestede profesjonsansvaret. Det fremgår av rettspraksis at det er rom for å gjøre feil uten at dette nødvendigvis utløser et erstatningsansvar. I foreliggende sak blir spørsmålet om det er erstatningsbetingende uaktsomt ikke å undersøke kjøpernes finansiering. Både eiendomsmeglingloven 1989 og eiendomsmeglingsloven 2007 opererer med begrepet god meglerskikk. Dette kan danne et utgangspunkt for vurderingen, men i samsvar med rettspraksis må man akseptere brudd på god meglerskikk uten at dette automatisk medfører at handlingen er ansvarsbetingende uaktsom. Både forarbeidene til eiendomsmeglingsloven 2007 og juridisk teori fremhever at megleren ikke har en alminnelig plikt til å undersøke kjøpers finansiering. Plikten aktiveres først når megleren får indikasjoner som gir grunn til å tvile på budgiverens betalingsevne. Et annet forhold som i henhold til forarbeidene aktiverer en slik plikt, er dersom meglerforetaket har markedsført seg med å foreta undersøkelser knyttet til budgivers finansiering. Konklusjonen må etter dette være at megler ikke har en generell plikt til å undersøke kjøpers finansiering, men at man må se på forholdene i den konkrete sak. Under enhver omstendighet hadde megler i denne saken ingen plikt til å undersøke kjøpernes finansiering, ettersom det var Estatias finansieringskilde som skulle gjøre dette. Det har aldri vært tema at megler skulle undersøke dette. Estatia har ved å være til stede i alle salgsmøtene, og ved sin tette dialog med megler, samt det faktum at ledelsen og aksjonærene i Estatia selv har kjøpt leiligheter, vært fullstendig klar over at megler ikke undersøkte finansieringen til kjøperne. Dertil var leilighetene 75 % ferdig finansiert. Megler kunne da bare spørre hvordan innskuddet skulle betales, og alle ville hatt et svar på det. Finansieringsundersøkelse var aldri tema i kontakten mellom meglerne og Estatia. Dette viser at selv om retten skulle komme til at megler har en generell plikt til å undersøke finansieringen til kjøperne, hadde Estatia og megler avtalt seg imellom hvem som TVI-OTIR/08

21 skulle være ansvarlig for finansieringsundersøkelsene. Dessuten ble prosjektet solgt til kjøperne med en ferdig finansieringsmodell. Den informasjon som ble overført fra megler til Estatia, har direkte betydning for spørsmålet om det foreligger et ansvarsgrunnlag dvs. culpanormens relativitet. Dette betyr at selv om megler burde ha undersøkt finansieringen nærmere, vil det faktum at Estatia visste at finansieringen ikke var undersøkt, frifinne megler for ansvar. Det bestrides for øvrig at megler har oversendt, eller bidratt til å oversende, villedende lister til Fokus Bank. Det anføres videre at megler ikke har holdt tilbake renter, eller påført Estatia noe tap gjennom konsesjonsgebyr, da dette reguleres av avtalen som Estatia selv har utformet. Årsakssammenheng Det prinsipale kravet Det bestrides at det er årsakssammenheng mellom en eventuell feil fra meglers side og det faktum at prosjektet i det hele tatt ble realisert. Estatia Resort var i 2006/2007 Norges største utbygger av spahoteller. På Norefjell var de kommet langt i prosjektet da anmodningen om lån ble sendt. Prosjektet ville blitt igangsatt uavhengig av meglers handlinger. Det bestrides for øvrig at kjøperne trakk seg som følge av dårlig finansieringsevne. Dersom megler hadde foretatt finansieringsundersøkelser, ville de ha funnet ut at kjøperne hadde evne til å gjøre opp for seg. All etterfølgende korrespondanse viser også at det var andre årsaker til at kjøperne trakk seg fra sine avtaler. Alle kjøperne fikk finansiering. Alle hadde således evne til å gjennomføre kjøpet. Estatia hadde full oversikt over salgssituasjonen og må selv ta ansvaret for hva som ble meldt inn til Fokus Bank. Når det gjelder manglende salgsdokumentasjon, gjelder dette i det vesentlige navn som er ukjente for meglerne. Navnene eksisterer bare på oversiktene til Estatia. Dersom meglers handlinger har bidratt til at kjøperne trakk seg, anføres subsidiært at dette er ett av mange elementer som har bidratt til tapet. Det foreligger i så fall samvirkende årsaker, og det anføres at meglers rolle er så liten at det ikke er naturlig å knytte ansvar til den TVI-OTIR/08

22 Uansett er det ikke rimelig å knytte ansvar til meglers handlinger. Disse er fra saksøkersiden overvurdert. Det vises til vesentlighetslæren. Det anføres videre at skadefølgen og tapet er en inadekvat følge av en eventuell ansvarsbetingende handling. De subsidiære kravene Det anføres også her at det ikke foreligger faktisk eller rettslig årsakssammenheng mellom en eventuell ansvarsbetingende handling og tapet for hvert enkelt salg. Dokumentasjonen viser at kjøperne hadde evne til å gjøre opp for sine leiligheter, og at de trakk seg fra avtalene av andre grunner. Økonomisk tap Saksøker har basert sitt krav på en nedgang i verdi på hver leilighet med 35 %. Dette bestrides. Fremlagt dokumentasjon på salg den siste tiden, samt de interne kjøpernes salgssummer, viser at det ikke foreligger noe økonomisk tap fordi verdien på de usolgte leilighetene i dag er tilsvarende eller høyere enn de var i 2006/2007. Et eventuelt rentetap blir konsumert av leieinntektene, forliksavtaler, mva.-fordel og renter. Både det prinsipale og subsidiære erstatningskravet bestrides i sin helhet. Solidaransvar mellom megler og kjøperne Estatia har anført at megler er prinsipalt solidarisk ansvarlig med kjøperne. Det hevdes at man derfor ikke kan forlange at Estatia skal kreve oppfyllelse av kontrakten med kjøperne før de eventuelt kan fremme krav mot megler. Dette bestrides. Høyesterett har lagt til grunn at megler ikke kan trekkes inn i et hevingsoppgjør. I foreliggende sak har Estatia i utgangspunktet ment at de hadde et hevingskrav mot de kjøperne som ikke gjorde opp sine kontraktsforpliktelser. Estatia ville overfor kjøperne ha krav på erstatning for alle tap som følge av at kjøperne trakk seg. Når Estatia velger å rette det samme kravet overfor megler, er det i realiteten et hevingsoppgjør de fremsetter, noe de ikke har anledning til. Utgangspunktet for Estatias anførsel om prinsipalt solidarisk ansvar for megler er Høyesteretts dom inntatt i Rt s 870. Det bestrides imidlertid at denne kommer til anvendelse i foreliggende sak. I nevnte høyesterettssak var det solidaransvar mellom megler og selger. Det foreligger imidlertid ikke et tilsvarende kontraktsforhold mellom kjøperne og megler. Det bestrides at Estatia i dette tilfellet kan fremme kravet sitt direkte mot megler uten å kreve oppfyllelse av kjøperne. Foreldelse Det må skilles mellom de tilfeller der man er avhengig av etterfølgende omstendigheter for å avdekke om det foreligger mislighold, og de tilfeller de man er avhengig av etterfølgende TVI-OTIR/08