Strandveien 7-11, Mjøndalen TIL 1.GANGSBEHANDLING OG OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Plan ID: Saksnr:2013/542 Løpenr:31007/2015 Planbeskrivelse til reguleringsplan for: Strandveien 7-11, Mjøndalen TIL 1.GANGSBEHANDLING OG OFFENTLIG ETTERSYN E 134 TIL 1.GANGSBEHANDLING OG OFFENTLIG ETTERSYN

2 Innhold 1. BAKGRUNN PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD Strandveien kulturmiljø PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus Vurdering av samsvar med overordnede føringer og krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTET MEDVIRKNING VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET FAGLIGE BEGRUNNELSE FOR VALG AV LØSNINGER...18 Side 2 av 18

3 1. BAKGRUNN Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn Oppdragsgiver/forslagsstiller På vegne av tiltakshaver og eierne av eiendom 14/412 Flisesenteret utarbeider kommunen ved Arealplan planforslaget. Eiendoms - og eierforhold Strandveien 7 og 9 eies av Strandveien 7 DA, mens Strandveien 11 eies av Gunnar M. Kristiansen. Det er behov for oppmåling, og avklaring av eiendomsforhold. Bakgrunn for planen Tiltakshaver og eierne av eiendom 14/412 Flisesenteret ønsker å disponere og omregulere deler av gbnr. 13/18 ca 900 m2 fra boligformål til industriformål se figur 1. Kommunen har innvilget midlertidig dispensasjon til omdisponeringen. Dispensasjonen er innvilget med følgende vilkår : 1. Dispensasjonen gjelder i maks tre år. Dersom områdets arealstatus ikke er endret innen den tid, må eventuelle tiltak tilbakeføres slik at eiendommen kan nyttes som boligtomt 2. Eventuelle tiltak som gjennomføres på eiendommen må være av midlertidig karakter og ikke til hinder for gjennomføring av gjeldende reguleringsplan. Plassering av midlertidig byggverk må ha en minsteavstand til E-134 i tråd med Statens vegvesens krav i brev av meter. Videre må erklæring til Statens vegvesen tinglyses som opplyst i deres brev før evt. byggetillatelse kan gis. 3. Tiltakshaver må igangsette reguleringsarbeid innen seks måneder fra dispensasjonen gis. 7 Tiltakshaver ønsker å disponere og omregulere området fra boligformål til næringsformål Figur 1 Det er oppfort lagerhall på boligparsell Strandveien 11 Side 3 av 18

4 Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn 2. PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD Beliggenhet og bruk Området er begrenset av Strandveien mot sør og E134 i nord. Området ligger i industri og forretningsområde med tilliggende verneverdig boligmiljø langs Strandveien. Planområdets størrelse er ca 5 daa og består av tre eiendommer. Planområdet Drammen Mjøndalen Stasjon Figur 2 Planområdets beliggenhet Stedets karakter Planområdet er stort sett nedbygget og består av næringsbygg, lagerhall og to boliger. Computer Connection AS, Cultus Norge Mjøndalen As og Bygg og Flisesenteret ANS driver forretning og næringsvirksomhet innenfor området. Figur 3 Midlertidig lagerhall Strandveien 11 Figur 4 Atkomst skiller bolig- og næringsarealer Side 4 av 18

5 Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn Figur 4 Bakside av næringsbygg Strandveien 7 Figur 6 Verneverdig bebyggelse, Strandveien 9 Miljøvernfaglige forhold Området er opparbeidet og består i hovedsak av asfaltflater og gressplen rundt boligbebyggelsen. Området er støyutsatt og ligger innenfor gul og rød sone. E 138 Jernbane Figur 7 Støysone kart Beredskapsmessige / Risiko- og sårbarhetsmessige forhold (ROS) Det er under arbeidet med planmaterialet utarbeidet ROS analyse for planområdet. Denne følger som vedlegg 1. Barn og unges interesser Området er i liten grad benyttet til lek og rekreasjon. Mesteparten av området består av forretning og næringsvirksomhet, samt private hager. Sosial infrastruktur Offentlige institusjoner (kommunale) er lokalisert i Mjøndalen sentrum; dvs i gangavstand fra planområdet. Her er også jernbanestasjon, bussholdeplass og bensinstasjoner. Avstand til barneskole (Mjøndalen skole) er cirka 1 km; til ungdomsskole (Veiavangen skole) er det cirka 1,5 km. Side 5 av 18

6 Teknisk infrastruktur Eiendommen er forsynt med offentlig infrastruktur; vann, avløp og elektrisitet. Det er avsatt hensynssone rundt hovedvann og avløpsledninger mot Steinberg som krysser planområdet. Veg og Trafikk Tilgrensende vei (adkomstvei) er Strandveien (kommunal vei). Nord for denne ligger E134. Juridiske forhold Strandveien 7 eiendom DA ønsker formelt å dele ut og kjøpe del av eiendom Strandveien 11. Den formelle delesaken igangsettes etter at reguleringsplanen vedtas. Parsell ca. 900 kvm skal deles fra eiendom 13/18, Strandveien Figur 8 Boligparsell som ønskes å dele 2.1 Strandveien kulturmiljø Strandveien 9 og 11 er SEFRAK registrert og en del av et større historisk verneverdig bygningsmiljø ved Strandveien. Strandveien 9 er en stuebygning fra midten av 1800-tallet, som er påbygd en stor annen etasje i Påbygget er utkraget på alle fasader etter forbilde av dragestilen. Strandveien 11 (Eriksrud) ble bygget rundt 1893 og ombyget i 1905 med 25 m2. Eiendommene er en del av et helhetlig kulturmiljø langs Strandveien. Strandveien er forsiktig antydet på kart fra 1820-årene og representerer den første spire til bysamfunnet Mjøndalen. En del av den eldste bebyggelsen er fortsatt bevart i Strandveien, spesielt på en strekning mellom Strandveien 9 og Strandveien 27. Her er den gamle, smale veien intakt, og nyere paneler skjuler flere bygninger som trolig er oppført før jernbanens tid. Side 6 av 18

7 3. PLANSTATUS 3.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Planen berøres av Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag og T Støy i arealplanleggingen. Gjeldende overordnede planer Området er i kommuneplanen til Nedre Eiker kommune avsatt til bolig og sentrumsformål av type Y. Sentrumsområde av type Y skal ha en utnyttelse på minimum 50 % BYA Figur 9 Utsnitt kommuneplan Side 7 av 18

8 I boligområde av type A i kommuneplanen skal grad av utnytting ikke overstige 35 % BYA. Området omfattes av hensynssone flom og kulturmiljø. Gjeldende reguleringsplaner Området er dekket av to reguleringsplaner GS vei, ved Drammenselva langs E134 fra 2001 Omfatter forretningsarealet ved Strandveien 7 og bolig ved Strandveien 9. Planen er i utgangspunktet en veiplan, men den regulerer også arealene på sydsiden av veianlegget til næringsformål (industri, kontorer og forretning). MJ 37 Området strandveien- øst, fra 1986 Omfattes av boligeiendommen ved Strandveien 11. Eiendommen er regulert til boligformål Figur 10 Utsnitt som viser gjeldende reguleringsplaner Pågående planarbeid i nærområdet Det foregår arbeid med fem reguleringsplaner i nærområdet. Nord for planområdet pågår det arbeid med plan for flomsikring av Mjøndalen sentrum. Reguleringsplan for Strandveien vest er vedtatt samt reguleringsplan for Midtdeler E 134 Mjøndalen-Langebru. Planområdet ligger også innenfor areal avsatt til områderegulering av Mjøndalen sentrum og kommunedelplan for kulturminnevern. Kommunedelplan for kultur og kulturmiljøer Kommunen er i gang med å utarbeide kommunedelplan for nyere tids kulturminner. Boligene ved Strandveien 9 og 11 er begge yngre en 1900 og verneverdige. Strandveien 9 har fått vernestatus satt til Svært høy verneverdi. Bygningen er tidfestet til perioden rundt 1875, men kan være eldre, det antas at 1. etasje kan være fra midten av 1800-tallet eller tidligere. Påbygd 2. etasje i 1896, uvanlig og sterkt utkraget på alle 4 fasader. Side 8 av 18

9 Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn Strandveien 11 (Eriksrud) er også vurdert i forbindelse med kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Bygningen har middels verneverdi når det gjelder miljø/strøksverdi, men er ellers vurdert å ha lav verneverdi. Bygningen er derfor ikke foreslått oppført på kommunens verneliste. Begge boligeiendommene inngår kulturmiljøet langs Strandveien. Strandveien kulturmiljø er gitt middels total verneverdi. Strandveien representerer den første spire til bysamfunnet Mjøndalen. I fagrapporten om dette heter det at En del av den eldste bebyggelsen er fortsatt bevart i Strandveien, spesielt på strekningen Strandveien 9 og Strandveien 27. Til tross for de aller fleste hus er sterkt ombygd, er området som helhet verneverdig. 3.2 Vurdering av samsvar med overordnede føringer og krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 855). Planforslaget faller ikke inn under Plan- og bygningslovens 4-1 eller virkeområde for forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til Planprogram eller konsekvensutredning. Side 9 av 18

10 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er å bevare eksisterende boliger og kulturmiljø ved Strandveien, samt legge til rette for fremtidig utvikling av nærings- og forretningsvirksomhet innenfor området. Arealbruk og utnyttelse Arealformål Type område Innhold: Forkortelse: Sosi-kode: Bebyggelse og anlegg Bolig BB Grønnstruktur Sentrumsformål Kombinasjonsformål: Bolig/forretning Vegetasjonsskjerm BS1-2 BKB GV Grad av utnytting og byggehøyder Tillatt bebygd areal er i tråd med kommuneplanens bestemmelser satt til min 50% for sentrumsområdet. Boligområde B2 reguleres med utnyttelse maks 35%. I området B1 tillates det ikke nye bygninger. Rekkefølgebestemmelser Før det kan gis brukstillatelse for tiltak skal visuell skjerming i form av beplantning/ trerekke innenfor område merket GV være opparbeidet. Det stilles også krav til dokumentasjon på sikker byggegrunn på området BS2. Byggegrense mot E134 Byggegrense mot E134 er tegnet inn med 30 meters avstand fra midtlinje. Atkomst, parkering og varelevering Atkomst og varelevering til næringsbygget er i hovedsak lagt vest og nord for bebyggelsen. Det tillates atkomst til varelevering innenfor området avsatt til kombinasjonsformål, men parkering tillates ikke. Estetikk og stedsutvikling Tiltaket søker å bevare kulturmiljøet langs Strandveien og verneverdige bygninger innenfor planområdet. Det er lagt inn bestemmelse om visuell skjerming i form av beplantning/trerekke mellom næringsområde og boligområde. Videre skal forholdet til verneverdig bebyggelse ved Strandveien ivaretas ved søknader om ombygging og utbygging jfr 6.4 i bestemmelsene. Miljøvernfaglige forhold Planområdet ligger mellom E134 og jernbane og er støyutsatt. Det er tegnet inn støyskjerm mot E134 og lagt på hensynsone for støy med bestemmelse som ivaretar støysituasjonen. Verneinteresser Planforslaget legger til rette for bevaring av 2 boliger ved Strandveien Side 10 av 18

11 Strandveien 9 tillates ikke revet og boligens eksteriør skal bevares. Originale/eldre bygningsdeler som vinduer, dører, panel, listverk og taktekke bevares så langt det lar seg gjøre. Dersom eldre bygningsdeler ikke lar seg bevare, skal det lages eksakte kopier av bygningsdelene som skiftes ut. Antikvariske retningslinjer skal legges til grunn. Tiltak på boligeiendommen ved Strandveien 11 skal tilpasses eksisterende kulturmiljø og de arkitektoniske hoveduttrykk miljøet har. Det er videre stilt krav om at omkringliggende bygninger tilpasser seg boligene gjennom avtrapping og/ eller andre tiltak. Det må innhentes uttalelse fra regional kulturminneforvaltning før det gis tillatelse til nye tiltak innenfor området. Konkret utforming av tilpasningen forutsettes ivaretatt gjennomen evt. byggesaksbehandling. Juridiske og økonomiske forhold Planen baseres på tidligere vedtak om dispensasjon. Det foreligger søknad om deling av parsell på eiendom gbnr 13/18, Strandveien 11. Planen vil ikke gi økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune. Kommunal grunn berøres ikke Side 11 av 18

12 5. FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTET Faglige råd gitt i oppstartsmøtet 1. Avgrensingen mellom bolig og næringsbygg er avgjørende. Strandveien 9 (gbnr 13/7) bør reguleres til boligformål, slik avsatt i gjeldene kommuneplan. Gjerne med hensynssone kulturminnevern Utført. Strandveien 9 er regulert til boligformål og det er lagt in hensynssone kulturmiljø over hele eiendommen. 2. Kjøreveien gjennom gbnr :13/7 skal i følge delesak ikke opprettholdes. Tiltakshaver opplyser om avtale med grunneier :13/18, om at areal til passasje rundt, sør /østre hjørne på næringsbyget inngår i areal som skal kjøpes. Det er derfor et avvik i grense i delesøknaden og i avtalen om areal som skal kjøpes. Søknad om deling av eiendommen foreligger. Den formelle delesaken settes i gang etter at reguleringsplanen vedtas. 3. Det bør vurderes å regulere en buffersone/beplantning rundt næringsbygget. Bredde og bruk må avklares i det videre planarbeid. Det er tegnet vegetasjonsskjerm på plankart med bestemmelse om visuell skjerming i form av beplantning /trerekke mellom næringsområde og boligområde i øst. 4. Mulighet for betjening/ atkomst av kjøreporter på næringsbygget må utredes. Kommunen ved byggesaksavdelingen har godkjent dagens kjøreatkomst og innsetting av porter på næringsbygget på bygningen Næringsbygget står oppført helt i eiendomsgrensen på 14/412 som fører til at atkomst til kjøreporter går via boligeiendom gbnr 13/7 med høyeste vernegrad. Kombinasjonsformålet nord for boligen på eiendommen gbnr. 13/7 er avsatt for at planen skal tilpasses de eksisterende forholdene uten å legge opp til utvidet bruk. 5. Kjørevei til nyoppført hall må gå nord på gbnr. 14/412 Utført. Kjørevei/ atkomst til lagerhall går nord for næringsbygget. Det er lagt in bestemmelse om at atkomst til næringsbygget ikke tillates lagt mellom boligeiendommer jfr Nordre del av gbnr. 13/18 reguleres til næring, i tråd med dispensasjon Området reguleres til senterområde i tråd med gjeldende kommuneplan. Området kan bebygges med blandende formål forretning/ kontor/ lettindustri i tillegg til boligformål. Side 12 av 18

13 Vurderinger av merknader fra kommunale etater/virksomheter til oppstartsmøtet Etat / Merknad virksomhet 1 Bestiller Ingen merknad kommunalteknikk 2 Kommunale Ingen merknad Bygg og Eiendommer 3 Byggesak Ingen merknad Tiltakshavers kommentar 4 Geodata Ingen merknad 5 Oppvekst og kultur Bygningen Strandveien 9 fortjener luft og rom rundt seg, slik at begrepet hensynsone bør vurderes for tomtearealet Hele eiendommen er regulert med hensynsone bevaring av kulturminner med tilhørende bestemmelser. Atkomst til Strandveien 7 bør vurderes Atkomst tillates ikke igjennom boligområdet, mellom Strandveien 9 og 11. Dette for å bevare gatebildet ved Strandveien mest mulig inntakt. Side 13 av 18

14 6. MEDVIRKNING Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn Varsel om oppstart Planarbeidet ble varslet i avis den og ved brev til naboer, høringsinstanser m.fl. den og Innkomne merknader til varsel om oppstart Det kom inn 6 merknader til varselet om oppstart. Disse følger som eget vedlegg. Nedenfor vises et sammendrag av merknadene og tiltakshavers kommentar til disse: Avsender, dato 1 Statens Vegvesen, Merknad Plasthallen ble tillatt oppført i avstand 16 m fra senterlinje E134 på midlertidighetsvilkår, Vegvesenet vil motsette seg at hallen tillates permanent. Tiltakshavers kommentar Midlertidig plasthall er oppført i 26 meter avstand fra E134. Bruker avla erklæring til Vegvesenet før det ble gitt midlertidig byggetillatelse til oppføring av Side 14 av 18

15 2 Fylkesmanne n i Buskerud Det må påregnes innsigelse dersom ikke planforslaget samsvarer med nasjonale hensyn eller viktige parametere i vegnormalene. (M.a.o byggeavstand fra E134) Fylkesmannen ber om at følgende temaer blir vurdert i planarbeidet Støy og universell utforming Samordnet areal og transport plasthallen om at denne fjernes kostnadsfritt når /hvis Vegvesenet trenger å ta i bruk dette arealet. Dersom hallen gjøres til et permanent bygg, eller erstattes med annet vil ny byggegrense i hht detaljreguleringen bli gjort gjeldende (dvs 30 m avstand fra E134) Utført. Det er lagt inn bestemmelser om støy og universell utforming i planforslaget. Utvikling av området er i tråd med overordnet føringer for areal og transportplanlegging. 3 Buskerud fylkeskommu ne Buskerud fylkeskommu ne Barn og unges interesser Vurdering etter 8-12 i naturmangfoldlvoen miljøvennlige energiløsninger Det bør knyttes en bestemmelse til planen som informerer om ansvar for stopp og innmelding dersom det fremkommer automatisk fredete kulturminner under anleggsarbeid Verneverdige boligeiendommer anbefales regulert til bevaring med hensynssone. Barn og unges berøres i liten grad. Utført, side 17. Området hører til konsesjonsområde for fjernvarme. Utført. Utført. Bolighusene forutsettes bevart, og det er innført en hensynssone på eiendommene med bestemmelser 5 Renovasjonss elsskapet for Drammensreg ionen NVE Randi og Knut Ønsker at det blir tatt hensyn til renovasjonsordningen Planarbeidet må vise hvordan kravene til sikkerhet mot flom skal ivaretas. Det skal vurderes om det er kvikkleire og skredfare også innenfor planområdet Ønsker ikke at Strandveien 9 skal brukes som adkomst til nr 7. Side 15 av 18 Plass til renovasjonsbeholdere og manøvrerings areal til renovasjonsbil er sikret gjennom bestemmelse Området er flomutsatt. Det reguleres in hensynssone flom med tilhørende bestemmelse. Det er ikke skredfare innenfor planområdet. Det vises videre til egen ROS analyse Atkomst til Strandveien 7 tillates ikke mellom bevaringsverdig eiendom ved

16 Clementz Fredli Videre ønskes at Strandveien fortsatt holdes stengt for gjennomkjøring/industritrafikk slik den er i dag. Strandveien 11 og 9. Atkomst må ligge vest for Strandveien 11. Aktuelt område ved Strandveien i øst omfattes ikke av dette planforslaget, men det foreligger ingen planer om at strekningen skal åpnes for gjennomkjøring. Det påpekes at avfall og søppel fra industriområdet fyker omkring da det lagres på henger og ikke i container. Det er lagt in bestemmelse om at utelagring tillates ikke på den ubebygde del av tomten jfr Side 16 av 18

17 8. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Overordnede føringer og gjeldende planstatus Planforslaget legger opptil å ivareta krav og mål i rikspolitiske retningslinjer og gjeldende kommuneplan og forutsettes å ikke komme i konflikt med noen av disse. Verneinteresser Eksisterende boliger ved Strandveien 9 og 11 er bevart gjennom planforslaget. Miljøfaglige forhold I henhold til Naturmangfoldlovens 7 skal tiltaket vurderes ut i fra prinsippene i lovens Planområdet består av trafikkareal, bygninger og private hager. Det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Risiko- og sårbarhet Det er registrert to risikohendelser innen for området. Området er flomutsatt og innehar sårbare objektet i form av kulturminner. Det er medtatt bestemmelser som sikrer området mot disse risikomomenter, se vedlegg 1. Barn og unges interesser Barn og unge vurderes ikke å bli berørt Veg og trafikk Planområdet er 5 da og omfatter 3 eiendommer. Næringsvirksomheten generer kundetrafikk men ansees å ha liten påvirkning på veg og trafikk i området. Universell utforming Det er lagt in bestemmelse om universell utforming av bygg og anlegg rettet mot allmennheten. Side 17 av 18

18 9. FAGLIGE BEGRUNNELSE FOR VALG AV LØSNINGER Tidligere vedtak om dispensasjon for oppføring av lagerhall på området har ført til reguleringsplanarbeidet er satt i gang. Intensjonen for planforslaget er å sikre bevaring og luft rundt verneverdige kulturminner samt legge til rette for fremtidig utvikling av næringsvirksomhet og forretning innenfor området. Med foreslått arealformål sentrum på del av området, åpner det for utvikling av blandet virksomhet som for eksempel kontor, forretning og bevertning. Dette er i tråd med kommuneplanens arealdel og samfunnsdel. Eventuell omdisponering/ ombygging til sentrumsformål er et bidrag til ønsket fleksibel næringsetablering i Nedre Eiker kommune. Planens hensikt å ivareta kulturminner og kulturmiljøet har ført til at det reguleres inn buffersone mot boligbebyggelsen med tilhørende bestemmelser. Det er videre satt krav om ny bebyggelse tilpasses det verneverdige bygningsmiljøet. Gesimshøyder er satt lavere enn bestemmelser i kommuneplanen for å sikre at ny bebyggelse ikke dominerer over boliger ved Strandveien. Med bistand fra regionale kulturmyndigheter er det utarbeidet bestemmelser som ivaretar kulturminner og kulturmiljøet. Boligen Strandveien 11 får sterkt vern og sikres luft rundt seg. Byggegrenser og bestemmelser for Strandveien 11 sikrer at tiltak på eiendommen tilpasses eksisterende kulturmiljø og de arkitektoniske hoveduttrykk miljøet har. 10. VEDLEGG 1. ROS-analyse Side 18 av 18