Oversiktskart. Detaljregulering av bustadfelt på del av gnr. 12, bnr. 2 i Klæbu kommune Utbyggingsområdet

Transkript

1 Oversiktskart Detaljregulering av bustadfelt på del av gnr. 12, bnr. 2 i Klæbu kommune Utbyggingsområdet

2 GIS/LINE WebInnsyn - Kartutskrift Side 1 av

3 Oversiktskart Detaljregulering av bustadfelt på del av gnr. 12, bnr. 2 i Klæbu kommune Utbyggingsområdet

4 KORT PLANOMTALE I SAMBAND MED MELDING OM OPPSTART PLANARBEID. DETALJREGULERING FOR HOLTEN, DEL AV GNR. 12, BNR. 2 M.FL. I KLÆBU KOMMUNE Bakgrunn. Det er ønske å bygge ut 6 nye bustadtomter inntil ei eksisterande bustadklynge på Holten. Før det kan delast i frå tomter må området regulerast i samsvar med plan- og bygningslova. Plassering og dagens arealbruk. Gnr. 12, bnr. 2 er eit gardsbruk som består av 5 teigar. Totalt er eigedomen på 1805 daa, av dette er 190 daa dyrka mark. Ein av teigane ligg på Holten, sør for fylkesveg 924. Denne teigen er totalt 32 daa, av dette er 19 daa dyrkajord. Ca 100 meter frå fylkesvegen ligg eit bustadfelt med 4 tomter. Det er ønskeleg å utvide dette feltet sørover med 6 tomter, jamfør situasjonsskisse nedanfor. Aktuelt utbyggingsområde til bustadformål er ca 7 daa, av dette er ca 3,5 daa dyrkajord og ca 4,5 daa skogsmark med låg bonitet. Fig 1. Situasjonsskisse med aktuell tomteplassering. N Området ligg ca 3,5 km frå sentrum i Klæbu, med sentrumsfunksjonar (rådhus, butikk, skule og barnehage). Adkomst til området er via fylkesveg 924 som har fartsgrense 50 km/t og trafikkmengde 6630 ÅDT (informasjon frå Statens vegvesen NVDB). Utbyggingsområdet ligg ca meter over havet. Mesteparten ligg dermed over marin grense. I NGU sitt lausmassekart er området synt med myr og torv i vest og lausmassar danna ved havavsetjing nord for utbyggingsområdet. Morene dominerar mesteparten av utbyggingsområdet. I følgje temakart for kvikkleire i Klæbu kommune, ligg området ca 500 meter sørvest for kvikkleiresone 1094 Bostad og ca 1 km aust for kvikkleiresone 1096 Ulset og 1098 Vangsmo. Overordna planar. I kommuneplans arealdel , vedteken , er området synt som LNFRområde (landbruk, natur og friluftsområde). Ca 2 daa av planområdet er omfatta av område SB1 (mørk grøn farge på kartfiguren neste side). Innan område SB1 er det tillete frådeling av inntil 10 bustadtomter i planperioden. Side 1

5 Fig. 2.Utsnitt av kommuneplanen med innteikna aktuelt planområde. Mørk grøn farge er område avsett til spreidd bygging av bustadhus. I bestemmelsane til kommuneplan heiter det mellom anna: -nye bygg skal lokaliserast nært eksisterande -krav om reguleringsplan ved etablering av 4 eller fleire bustadbygg -utbygging skal ikkje skje på dyrkamark -det må vera utarbeidd godkjent avløpsløysing før utbygging vert tillete. Omtale av ønska utbygging. Utarbeida situasjonsskisse syner ei utbygging av 6 tomter for einebustad. Kvar av tomtene vert ca 1 daa. Tomtene får ei plassering slik at utearealet på den einkelte tomt får gode lysforhold om ettermiddagen. Eksisterande bygg i feltet vil kunne gi føringar for korleis nye bygg skal orienterast. Veg inn til eksisterande bustadfelt frå fylkesvegen vert forlenga og vil gi god tilkomst til dei nye tomtene. I enden av vegen vert det etablert ein snuplass dimensjonert ut frå behovet til renovasjonsbil. I planprosessen er det aktuelt å drøfta behovet for å etablere gangsamband mellom denne snuplassen og ein landbruksveg aust for planområdet.. Planavgrensing. I oppstartsmøte med Klæbu kommunen meddelte kommunen ønske om å ta med eksisterande bustadtomter på Holten i reguleringsplanen. Ved varsel om oppstart er dette arealet teke inn på kartutsnittet som syner aktuell plangrense. Avklaring om å ta med desse bustadtomtene i reguleringsplanen vert vurdert i samband med innsending av planforslag. Tilkomstvegen frå krysset med Fv 924 vert teke med i plankartet. Det er aktuelt med 4,5 meter vegbreidde. Ut frå dette bør det setjast av 7 meter total breidde til veg og anna trafikkareal, av omsyn til behovet for grøfter og snøopplag. I vest vil dei nye bustadtomtene gå ned mot botnen av skråningen mot myra. Plangrensa mot aust vil følgje tilkomstvegen. Renseanlegg for avlaup må tas med i planen. Verknad av planforslaget Planforslaget medfører utviding av eit eksisterande bustadfelt. Dette vil styrke samanhangen mellom bustadområdet og infrastruktur i området. Dette må vegast opp mot ulempene med omdisponering av ca 3,5 daa dyrkamark. Deler av dyrkamarka sør for eksisterande husklynge på Holten er delvis grunnlendt og med mindre god jordkvalitet. Området har elles i følgje skogogland.no (Kilden) god og svært god jordkvalitet. Med unntak av dette forholdet, er forslaget til utbygging i samsvar med dei 12 punkta gitt i 5.1. i bestemmelsar om spreidd busetjing i kommuneplanen for Klæbu kommune. Side 2

6 GIS/LINE WebInnsyn - Kartutskrift Side 1 av

7 Klæbu kommune Rådmannen Møtereferat oppstartmøte Tidspunkt: Onsdag 3. oktober 2012, kl Sted: Klæbu rådhus, møterom 241 Til stede: Kopi til: Referent: Willy Wøllo, Solem Arkitektur AS Terje Holmli, grunneier Nils Flønes, landskapsarkitekt Geir Magne Sund, Klæbu kommune Møtedeltakerne Roald Klausen, Klæbu kommune Geir Magne Sund Saks- og dok.nr. Arkivkode Dato 12/957-4 L12 & Detaljregulering for Holten, del av gnr. 12, bnr. 2 - referat fra oppstartmøte Forslagstiller: Tiltakshaver: Grunneier: Solem Arkitektur AS Ikke avklart Terje Holmli Planområdet: Området utgjør en del av Holmlis eiendom, gnr. 12 bnr. 2. Et eksisterende boligfelt med 4 boliger grenser inntil aktuelt utbyggingsareal, som er ca. 7 dekar. Av dette er ca. 4,5 dekar dyrka jord, og 2,5 dekar skogsmark med lav bonitet. Jf. kort planomtale av som er innsendt av Solem Arkitektur AS. Det er gode grunnforhold i området, med et tynt jordlag på fjell. Kommunen ser behov for å ta med eksisterende boligtomter i reguleringsplanen. Ved varsel om oppstart vil forslagsstiller ta med dette arealet på kartutsnittet som viser aktuell plangrense, og opplyse om at man vil vurdere å ta med disse boligtomtene i reguleringsplanen. Grunneier vil ta kontakt med eierne for å drøfte om det er behov for å foreta endringer av tomtegrenser. Adkomstvegen tas med i reguleringsplanen fra krysset med Fv 924. De nye boligtomtene avgrenses mot bunnen av skråningen mot vest. Plangrense mot øst bør følge veg. Renseanlegg for avløp må tas med i planen. Formålet med reguleringsplanen: Det er planlagt 6 nye boligtomter. Hver tomt vil bli ca. 1 dekar. Adkomst planlegges via dagens fellesadkomst fra Fv 924 til eksisterende boliger.

8 Gjeldende plangrunnlag: Gjeldende kommuneplan ble vedtatt av kommunestyret Planområdet ligger delvis innenfor sone som er avsatt for spredt boligbygging (SB1). Det er i planen fastsatt bestemmelser om omfang og lokalisering. For SB1 gjelder følgende bestemmelser: 1. Innenfor område SB1 (Bostad m.m.) tillates inntil 10 nye boliger i planperioden 4. I tilknytning til det enkelte bolighus kan det tillates 1 bileilighet 5. Ny bebyggelse forutsettes lokalisert nært eksisterende 6. Det kreves reguleringsplan dersom et nytt bolighus, fritidsbolig eller næringsbygg medfører at det oppstår husgrupper med 4 eller flere enheter 7. Utbygging skal ikke foregå på dyrka mark 8. Ny bebyggelse skal etableres minimum 100 m fra driftsbygninger/gårdstun, og adkomst til bebyggelsen forutsettes lagt utenfor gårdstun 9. Kulturlandskapskvaliteter må ivaretas, jf. hensyn og kvaliteter som er nevnt i planbeskrivelsen og Fylkesmannens prosjekt Oppfølging av særlig verdifulle kulturlandskap i Sør-Trøndelag 10. Ny bebyggelse må ikke lokaliseres i områder med naturmangfold av nasjonal eller regional verdi 11. Ny bebyggelse og tilhørende tomter må plasseres minst 20 m fra vassdrag vist på N50- kart 12. Det må foreligge godkjent avløpsløsning før utbygging tillates. Felles ledningsnett og renseanlegg må være etablert i den utstrekning vedtatt hovedplan for avløp krever dette. Kommuneplanens retningslinjer, kap , gir føringer for omfang og fordeling av boligbyggingen. Omfanget av spredte felt og enkelthus forutsettes holdt på et lavt nivå (under 10 % av samlet boligbygging i kommunen). Området er uregulert. Virkninger av planen: Av Solem Arkitekturs planomtale av framgår bl.a. at planforslaget medfører utvidelse av et eksisterende boligfelt. Ifølge omtalen vil dette styrke sammenhengen mellom boligområdet og infrastruktur i området, og må veies opp mot ulempene med omdisponering av 4,5 dekar dyrka mark. Foreløpig ROS-analyse viser at risikoen for uønskede hendelser vil være akseptable. Når det gjelder omdisponering av dyrka mark opplyste grunneier i møte at det kun er tale om grunnlendt mark av dårlig kvalitet. Han mente det må legges vekt på at han rundt 1980 dyrka opp ca. 60 dekar på motsatt side av fylkesvegen. Omdisponeringen som foreslås, er svært liten sammenlignet med dette. Jorda ved siden av tomtene blir fullt drivverdig og blir ikke delt opp. Kommuneplanens bestemmelse om minst 100 m avstand til driftsbygninger/gårdstun ivaretas. Grunneier tilføyer ellers at han ønsker å benytte matjorda fra boligfeltet på arealet nedenfor feltet. Kommunen ser ikke at det foreligger spesielle verdier eller hensyn i området som tilsier at det er behov for planprogram og konsekvensutredning, jf. plan- og bygningsloven 4-2 og 12-9, og tilhørende forskrift.

9 Gjennomgang av planmaterialet/kommunens råd: De foreløpige skissene innebærer ikke vesenlige avvik fra gjeldende kommuneplan. Det antas likevel at spesielt tre bestemmelser vil få oppmerksomhet. Dette gjelder for det første kommuneplanens begrensning på 10 nye boliger i Bostadområdet. I og med at det er åpnet for spredt utbygging, er intensjonen at flere grunneiere skal ha muligheter. Antall tomter kan derfor være et kritisk punkt. Forslaget ivaretar imidlertid øvrige forutsetninger i kommuneplanen på en god måte, og det er i en planmessig sammenheng klare fordeler med å konsentrere utbyggingen til små, regulerte felt. Det vil bl.a. være fordeler med hensyn til tilrettelegging og utbygging av veg, vann- og avløpsanlegg, og med hensyn til nabokontakt og lekekamerater. At utbygging knyttes til en eksisterende avkjørsel med gode siktforhold, og at nye hus blir plassert i god avstand til fylkesvegen, er trafikksikkerhetsmessig positivt. Det andre punktet gjelder bruk av dyrka mark. Det er viktig at foreslått omdisponering begrunnes godt, allerede ved varsel om oppstart. Det tredje punktet gjelder avløp. De eksisterende boligene i området har et minirenseanlegg som ser ut til å fungere tilfredsstillende. Avløp synes løsbart for de nye tomtene, og i utgangspunktet kan to alternativer være aktuelle. For det første legging av ledning ned til Lysklett (ca. 1 km) og tilkobling til planlagt kommunal ledning. Ledning fra Lysklett mot Ostangen renseanlegg er prioritert fra kommunens side, men det er vanskelig å si nøyaktig når denne kan være bygd. Grunneier og forslagsstiller vurderer dette alternativet som for usikkert. Det andre og mest aktuelle alternativet blir dermed å satse på en lokal løsning med rensing i to trinn, dvs. et minirenseanlegg med etterpolering. Det må påregnes at kommunen vil ta forbehold om tilknytningsplikt til et eventuelt framtidig kommunalt anlegg. Dette vil medføre kostnader for legging av ledning fram til tilknytningspunkt, tilknytningsavgifter og anleggsbidrag, ut fra de vilkår som gjelder på aktuelt tidspunkt. Retningslinjer for dette er under behandling i kommunen. Behovet for en egen vann- og avløpsplan i tilknytning til reguleringsplanen ble tatt opp. Kommunen ser ikke behov for å stille krav om dette, men mener at det må tenkes gjennom hvordan vann og avløp skal løses, og gjøres kort rede for prinsipper og løsninger i planbeskrivelsen. Det kan etableres felles løsning og rensing av gråvann og annet avløpsvann. Videre ble forutsetningene for regulering av felles adkomstveg drøftet. Det er aktuelt med 4,5 m vegbredde. Ut fra dette bør det avsettes 7 m total bredde til veg og annet trafikkareal, av hensyn til behovet for grøfter og snøopplag. Undertegnede mener mulighetene for et positivt vedtak er så gode at arbeid med en reguleringsplan kan igangsettes, og at utkastet som foreligger kan legges til grunn for det videre arbeidet. Det er alltid en risiko for avslag når et privat reguleringsforslag fremmes. Det tilrås derfor å ta en ny vurdering når det er innhentet synspunkter og innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart, altså før hovedtyngden av arbeidet med plandokumentene gjennomføres.

10 Krav til planmaterialet: Forslagsstiller må skaffe nødvendig kartgrunnlag for reguleringsplanarbeidet. Dette kan for eksempel skaffes fra Infoland. Planmaterialet må omfatte plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Miljøverndepartementets veileder for utarbeidelse av reguleringsplan skal følges. Plankartet skal leveres i SOSI-format, og det må gjennomføres en SOSI-kontroll, og eventuelt foretas opprettinger, før innsending av planforslaget. Det er foreløpig SOSI-versjon 4.3 som er aktuell. Versjon avklares før det endelige planforslaget produseres og sendes kommunen til behandling. Framdrift: Forslagsstiller må sørge for at oppstart av planarbeidet blir kunngjort i minst 1 avis (Adresseavisen). Kunngjøringen må også være tilgjengelig på Internett. Kommunen kan legge den på sin hjemmeside. Kunngjøringen må i tillegg til nødvendig tekst inneholde kartskisse med avgrensning av planområdet, jf. plan- og bygningsloven Videre må forslagsstiller sende et brev med varsel om oppstart til berørte grunneiere/naboer og offentlige organer, organisasjoner m.m. Kommunen skaffer liste over aktuelle adressater. Det antas at naboer/gjenboere innenfor en radius på m er aktuelle. Når forslag til reguleringsplan er utarbeidet og sendt kommunen til behandling, vil saksbehandlingstiden normalt være inntil 12 uker før eventuelt vedtak om offentlig ettersyn er fattet, jf. frist i plan- og bygningsloven Planmaterialet må da tilfredsstille aktuelle krav til framstilling og innhold. Fristen vil eventuelt stoppe å løpe fra det tidspunkt kommunen i melding til forslagsstiller påviser mangler materialet har. Fristen fortsetter å løpe når det materiale kommunen krever, har kommet inn. Planforslaget må legges fram for formannskapet til behandling. Ved positivt vedtak vil prosessen deretter være slik: Kommunen legger forslaget ut til offentlig ettersyn og sender det på høring i 6 uker Kommunen behandler innkomne uttalelser, forslaget legges fram for formannskapet, og eventuelt kommunestyret, til sluttbehandling Kommunen kunngjør vedtaket etter at kommunestyret har vedtatt planen Forslagsstiller ønsker en gjennomgang av innspill og merknader med kommunen. Dette gjelder både etter varsel om oppstart og etter senere høring og offentlig ettersyn. Prosjektet vil ikke medføre utbygging av offentlig infrastruktur, og med stor sannsynlighet heller ikke senere kommunal overtakelse av anlegg. Det er derfor ikke behov for utbyggingsavtale. Behandlingsgebyr: Gebyret vil først og fremst være avhengig av størrelsen på planområdet og planlagt utnytting. Det kan bli aktuelt å unnta eksisterende bebyggelse ved beregningen, siden dette først og fremst er basert på kommunens ønske om en mer helhetlig vurdering av området. Gebyret skal betales før planen legges ut til offentlig ettersyn. Faktura vil bli sendt til grunneieren.

11 Gebyrregulativet kan ses på kommunens hjemmeside: Ifølge forskrift etter plan- og bygningsloven skal kommunen, ved eventuell overskridelse av tidsfristen for kommunal behandling, tilbakebetale 10 % av det totale gebyret for hver påbegynt uke fristen overskrides i inntil 10 uker. Det presiseres at referatet ikke er noe vedtak, og det tas forbehold om senere endrede vurderinger. Geir Magne Sund plansjef

12 FØREBELS ROS-ANALYSE. FORSLAG TIL DETALJREGULERING DEL AV GNR. 12, BNR. 2 I KLÆBU KOMMUNE. Utarbeida av Willy Wøllo, Solem Arkitektur AS Det er ønske om etablering av 6 bustadtomter på deler av gnr. 12, bnr. 2 i Klæbu kommune. 1 ROS-VURDERING 1.1 Sjekkliste og risikovurdering Gjennom sjekklista nedanfor kjem ein fram til kva punkt der det er behov for å gjennomføre ei risikovurdering (punkta som er markert med Ja i lista). Risiko er resultatet av kor truleg det er at hendinga skjer (S-nivå) og konsekvensen av den uønska hendinga(k-nivå) HENDING/SITUASJON Aktuelt S- NIVÅ K- NIVÅ RISIKO Kommentarar/tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsett for, eller kan planen/ tiltaket medføre risiko for: 1. Masseras/-skred I følgje temakart for kvikkleire i Klæbu kommune, ligg området ca 500 meter sørvest for kvikkleiresone 1094 Bostad og ca 1 km aust for kvikkleiresone 1096 Ulset og 1098 Vangsmo. 2. Snø-/isras 3. Flaumras 4. Flodbølge Området ligger ca 175 meter over havet 5. Undersjøisk ras deponi 6. Tidevassflaum/stormflo 7. Radongass Ukjent Forholdet er ikkje undersøkt. I samsvar med 13-5 i Forskrift om tekniske krav til byggverk skal ein i samband med prosjektering vurdere radonførebyggande tiltak. Vær, vindeksponering. Er området: 8. Vindutsett Sterk storm ca 2-3 ganger pr år. 9. Nedbørutsett Natur- og kulturområde. Medfører planen/tiltaket fare for skade på eller konsekvensar for: Planområdet vil medfør omdisponering av 10. Grøntstruktur Ja S4 K3 Raud dyrkajord og skogsmark (låg bonitet) 11. Sårbar fauna, vasslevande organismar 12. Sårbar fauna land 13. Verneområde 14. Vassdragsområde 15. Automatisk freda kulturminne

13 16. Kulturminne/-miljø nyare tid Menneskeskapte forhold Strategiske områder og funksjonar. Kan planen/tiltaket få konsekvensar for: 17. Veg 18. Hamn, kaianlegg 19. Sjøkablar 20. Sjukehus/-heim, kyrkje 21. Brann/politi/sivilforsvar 22. Kraftforsyningsanlegg 23. Vassforsyning naboskap Det går kommunal vassleidning langs FV Vassforsyning industrivatn 25. Anna kommunal ledningssystem 26. Forsvarsområde 27. Tilfluktsrom 28. Område for idrett/leik 29. Friluftsområde 30. Vassområde for friluftsliv Forureiningskjelde. Vert planområde utsett for: 31. Fare for akutt forureining 32. Permanent forureining 33. Støv og støy; industri 34. Støv og støy; trafikk 35. Støy; andre kilde 36. Forureina grunn Landbruksområde 37. Forureining i sjø/vassdrag 38. Høgspentlinje (stråling) Ca 400 meter til næraste høgspentledning 39. Risikofylt industri mm 40. Avfallsbehandling 41. Oljekatastrofeområde Fører planen/tiltaket til: 42. Fare for akutt forureining 43. Støv frå eigen trafikk Planlagt utbygging vil ikkje føra til trafikk av eit omfang som gir støv. 44. Støy frå eigen trafikk Planlagt utbygging vil ikkje føra til trafikk av eit omfang som gir støy. 45. Støy og støv andre kjelder 46. Forureining til sjø/vassdrag 47. Forureining av sjøbotn 2

14 48. Uhell kjemikaliar/ekspl. Transport. Er det risiko for: 49. Ulykke med farleg gods 50. Vær/føre avgrensar tilgangen til området Trafikktryggleik: Forutset brøyting av privat veg. 51. Ulykke i av-/påkøyring 52. Ulykke med gåande/syklande Det er ikkje opparbeida fortau langs fylkesvegen. 53. Andre ulykkespunkt Andre forhold: 54. Er tiltaket i seg sjølv eit sabotasje-/terrormål? 55. Er det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? 56. Regulerte vassmagasin, med spesiell fare for usikker is, endringar i vasstand 57. Naturlege terrengformasjonar som utgjer spesiell fare 58. Gruver, sjakt, steintipp Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring 59. Tilrigging, anleggsverksemd Vil skje innan planområdet. 60. Trafikk Ja S3 K2 Gul Trafikk forbi eksisterande bustadfelt Oppsummert får vi då denne tabellen: SANNSYNLIGHET KONSEKVENS K1 Liten K2 Middels K3 Stor K4 Svært stor S4 Svært stor 10 S3 Stor 60 S2 Middels S1 Liten 1.2 Tiltaksvurdering Med bakgrunn i analysen følgjer ei oppsummering av kva tiltak som bør utførast: Hending Omtale/tiltak 10 Grøntstruktur 60 Trafikk i anleggsfasen Tiltaket medfører omdisponering av dyrkajord. I planprosessen bør ein vurdere behovet for vegetasjonsskjerm mot landbruksarealet. I samband med utbygginga vil det vera anleggstrafikk forbi eksisterande bustadhus. Det bør utarbeidast plan for å redusera ulempene i bygge- og anleggsfasen. 3